[금융특집]부동산펀드, 내놓기 무섭게 ‘매진’

《간접자산운용시장의 활성화를 목표로 간접투자자산 운용업법이 올해 4월 시행된 뒤 관련 펀드 상품이 최근 들어 잇따라 선보이고 있다. 부동산펀드, 실물지수펀드, 엔터테인먼트펀드 등이 그 주인공이다. 이 가운데 제일 먼저 판매된 부동산펀드는 안정된 수익구조 설계로 폭발적인 인기를 누렸다. 나머지 상품도 비슷한 관심을 모을 것으로 기대된다. 하지만 새로 선보이는 펀드는 감시체계가 미흡하고 펀드의 수익구조에 대한 검증 절차를 거치지 않은 상태다. 그만큼 숨겨진 투자위험이 많다. 따라서 이들 펀드의 장단점을 꼼꼼히 따져봐야 한다.》

간접투자자산운용업법 시행에 따라 선보일 펀드 가운데 가장 많은 관심을 불러 모은 게 부동산펀드다. 부동산펀드는 투자자들의 자금을 모아 아파트 등 부동산개발사업에 돈을 대주거나 직접 개발사업에 참여하는 등의 방식으로 수익을 낸 뒤 이를 투자자에게 돌려주는 금융상품. 주식보다는 안전하고 최근 몇 년간 아파트를 중심으로 부동산가격이 급등한 전례에 비춰 비교적 높은 수익률을 기대할 수 있다는 심리가 확산됐다.

실제로 지난달 말부터 이달 초 선보인 부동산펀드의 판매 결과는 성공적이었다. 이달 1일부터 판매된 맵스자산운용의 ‘맵스 프런티어 부동산펀드’는 사흘 만인 3일 450억원의 모집금액을 거뜬히 채웠다. 지난달 말부터 이달 7일까지 판매된 한국투신운용의 ‘부자아빠 하늘채 부동산펀드’는 공모액(500억원)의 두 배가량 웃도는 1000억원이 모였다. 국민은행도 한투운용의 ‘부자아빠 하늘채 부동산펀드’와 동일한 부동산프로젝트에 투자할 목적으로 300억원 규모의 부동산펀드를 선착순 모집했는데 하루 만에 끝났다.

부동산펀드의 인기몰이는 당분간 지속될 전망이다. 삼성투신운용이 이달 중 2000억원대 규모의 펀드를 모집할 예정이다. KTB자산운용은 다음 달부터 연말까지 400억∼800억원대 부동산펀드를 3, 4개 판매키로 하고 준비작업을 진행 중이다. 이 밖에 일부 증권사들도 부동산금융 관련 전문조직을 보강하며 상품개발에 나선 상태다.

다른 펀드와 마찬가지로 부동산펀드도 어떻게 운용되느냐에 따라 수익률에 큰 차이가 생긴다. 경우에 따라서는 원금 손실의 가능성도 배제할 수 없다. 따라서 일반적인 펀드상품과 마찬가지로 상품의 특성을 꼼꼼히 따져본 뒤 투자를 결정해야 한다.

부동산펀드는 다른 일반 펀드와는 달리 모집금액의 거의 대부분을 부동산에 투자한다는 점도 염두에 둬야 한다. 맵스자산운용은 모집금액 가운데 2억원 남짓을 사무용빌딩 구입에 활용하고 나머지는 모두 빌라건설 자금으로 대출키로 했다. 한투운용과 국민은행도 모집금액의 대부분을 아파트단지 상가 건설자금으로 빌려주고 1억원 남짓한 자금을 오피스텔 구입에 사용할 방침이다. 이 밖에 삼성은 펀드모집금을 상업용 부동산 임대사업에, KTB자산운용은 직접 부동산개발 및 운영에 각각 투자할 계획으로 알려졌다. 이는 일반펀드와는 다른 방식으로 부동산펀드를 평가해야 함을 의미한다.

우선 펀드를 관리 운용할 인력의 전문성을 확인해야 한다. 금융뿐만 아니라 부동산에 대한 전문가 수준의 식견과 이해력을 갖췄는지를 따져봐야 한다. 예컨대 부동산의 대표 상품인 아파트의 경우 분양에서 준공까지 평균 3년 정도 걸린다. 3년 뒤 시장을 정확히 예측하지 못하면 수익은커녕 손해를 볼 수 있다. 또 인허가의 차질 등 사업진행 과정에서 생길 수 있는 문제에 대한 사전분석과 대응방안 등을 갖추지 못했다면 제대로 된 수익을 기대하기 어렵다.

펀드로 투자할 부동산프로젝트의 수익성도 분석해야 한다. 마구잡이로 투자했다가는 수익은커녕 원금을 손해 볼 수도 있다. 특히 상가 등 수익형 부동산의 경우 분양성이 경기 동향에 민감하게 반응한다. 정부의 부동산 정책 동향도 신경 써야 한다.

정부 방침에 따라 ‘황금알을 낳는 거위’에서 ‘애물단지’로 바뀔 수도 있다. 투자할 프로젝트의 입지나 주변 일대의 발전 전망 등도 펀드 수익성에 결정적인 영향을 미칠 수 있다.

부동산펀드에 가입하면 2년 동안 해지할 수 없는 경우가 많다는 것도 유념해야 한다. 부동산펀드 운용자들이 투자할 부동산프로젝트의 미래수익성을 제대로 분석했는지, 분석내용이 타당한지 등이 점검 대상이다. 또 자신의 자금 운용 계획도 따져 볼 필요가 있다. 부동산펀드 판매사들은 펀드의 환금성을 높여주기 위해 해당펀드를 증권거래소나 코스닥증권시장에 상장할 계획이다. 하지만 이 경우에도 상장펀드의 매각시점부터 펀드 해지일까지의 이자를 할인한 가격에 매매가가 결정되기 때문에 그만큼 손해다.

프로젝트를 진행할 시행회사나 건설을 맡게 될 시공회사의 경영상태도 확인해야 한다. 최근 건설 경기가 급랭 조짐을 보이면서 건설 관련 기업들의 경영위기설이 심심찮게 나돌고 있다.

황재성기자 jsonhng@donga.com