[부동산]‘신도시 난개발’ 원천 봉쇄

7월부터 택지개발지구의 토지이용 규제가 대폭 강화된다.

준공된 지 10년 이내에는 용도변경이 금지되고 단독주택지에선 근린생활시설이 들어설 수 없으며 다가구주택의 가구수도 엄격히 제한된다. 택지분양방식도 추첨에서 공개경쟁입찰로 바뀐다.

이에 따라 단독주택지의 주거환경은 매우 좋아질 것으로 기대된다. 다만 택지분양방식이 바뀌면서 ‘업체들의 과열 경쟁→낙찰가 상승→주택건설원가 상승→분양가 상승’으로 이어질 가능성이 커 논란이 예상된다.

건설교통부가 20일 발표한 ‘택지개발촉진법 시행령과 시행규칙 개정안’의 주요 내용을 알아본다.

▽토지 용도변경 금지된다〓택지지구에서는 준공 후 10년간 토지용도변경을 불허한다. 여기에는 앞으로 분양될 택지지구는 물론 법이 시행되는 시점을 기준으로 준공된 지 10년이 지나지 않은 택지지구도 포함된다.

이번 조치는 경기 성남시 분당신도시 등 각종 택지지구가 지방자치단체의 마구잡이식 토지용도변경으로 도시 기능을 제대로 살리지 못하고 있다는 지적에 따른 것이다.

대표적인 예가 분당신도시. 2000년 5월 상업업무시설용지였던 백궁 정자지구 8만6221평을 주상복합용지로 용도 변경한 이후 업무용빌딩이 들어설 땅이 없어 극심한 사무실난을 겪고 있다. 도시 기능이 성숙되기 전에 성급하게 용도를 변경해 불균형을 초래한 셈이다.

이번 조치로 경기 고양시 일산신도시 등에서 업무시설용지 등을 매입, 주상복합아파트를 지을 수 있는 상업업무시설로의 용도변경을 추진하던 업체들에 급제동이 걸리게 됐다. 상업업무시설용지를 주상복합시설용지로 용도 변경해 특혜 의혹이 제기되고 있는 분당신도시의 ‘파크 뷰’ 같은 문제는 원천적으로 차단된다.

▽단독주택지 쾌적해진다〓신도시나 택지개발지구에서는 단독주택용지의 용도를 주택만 들어설 수 있는 전용주거지역으로 제한한다. 대신 슈퍼마켓 등은 별도의 편의시설용지를 지정해 설치하도록 했다. 다가구주택의 가구수도 3∼5가구로 엄격히 제한하고 주차장을 가구당 1대꼴로 주택 안에 의무적으로 확보토록 했다. 20m 이상의 대로변에는 원칙적으로 단독주택지를 배치하지 못하도록 해 차량소음 등의 문제를 예방토록 했다.

이는 단독주택지의 난개발이 신도시의 주거환경을 악화시킨 주범이라는 지적에 따른 것이다. 지상 1, 2층에 근린생활시설과 사무실, 3층에 주택이 들어서는 점포주택이 마구잡이로 허용되면서 교통 및 주차난 등 각종 부작용이 나타났기 때문.

최근에는 다가구주택이 제대로 관리되지 않아 일산신도시의 경우 4가구로 설계된 다가구주택이 19가구로 분할돼 서울 구로구 가리봉동의 ‘벌집’을 연상시키는 사례까지 적발됐다.

건교부 권오열 주거환경과장은 “이번 조치가 시행되면 앞으로 분양될 택지지구의 단독주택지는 일산신도시의 정발산 일대나 분당신도시의 구미동 일대와 같은 쾌적한 단독주택지를 유지할 수 있을 것”이라고 기대했다.

▽택지분양방식 바뀐다〓공공택지와 단독택지의 분양방식이 추첨에서 공개경쟁입찰로 바뀐다. 업체들이 택지를 싼값에 공급받고도 아파트 분양가를 비싸게 책정해 많은 개발이익을 취하고 있다는 판단에 따른 것이다.

건교부에 따르면 최근 경기 용인시 죽전지구에서 아파트를 분양한 한 업체는 평당 택지분양가 380만원을 포함해 평당 조성원가가 430만원에 불과한 아파트의 분양가를 650만∼670만원으로 책정해 평당 220만∼240만원의 차익을 얻기도 했다.

따라서 택지분양방식을 추첨에서 경쟁입찰로 바꿔 이 같은 차익의 일부를 회수하겠다는 것이다.

권 과장은 “이렇게 해서 거둬들인 돈을 국민임대주택 건설자금이나 도로 상하수도 등의 기반시설 설치 재원으로 활용할 계획”이라고 말했다.

이에 대해 주택업계는 택지를 경쟁입찰로 분양하면 수도권 택지가 거의 고갈된 상태에서 업체들의 과당경쟁이 불가피해 아파트분양가가 현재보다 크게 오를 수밖에 없다고 주장한다.

토지공사가 현재 공급하는 공공택지의 분양가는 조성원가의 110∼120% 수준. 그런데 경쟁 입찰을 하면 값이 천정부지로 오를 수밖에 없다는 것.

한국주택협회 관계자는 “판교 용인 등 노른자위의 택지는 조성원가의 200∼300%를 웃돌게 될 것”이라며 “그만큼 아파트 분양가도 높아질 수밖에 없다”고 지적했다.

황재성기자 jsonhng@donga.com

송진흡기자 jinhup@donga.com

박형준기자 lovesong@donga.com