[금융]우선변제액은 늘고, 담보대출금액 줄고

빠르면 7월말부터 집 주인이 주택을 담보로 맡기고 금융기관에서 빌릴 수 있는 자금이 최고 25%까지 줄어든다.

14일 법무부와 건설교통부 등에 따르면 소액세입자의 전세금을 보호하기 위한 주택임대차보호법 시행령 개정안이 마무리돼 빠르면 7월말∼8월초에 시행된다. 개정안은 소액세입자가 최우선으로 보호받을 수 있는 금액을 지역별로 33∼100% 늘렸다.(표 참조)

▼소액세입자 우선변제금 증액현황▼

구 분	현 행	개정 후
서 울	1200만원	1600만원
신도시 등 수도권	800만원	1600만원
광역시(인천 제외)	1200만원	1400만원
기타 지방	800만원	1200만원

법무부측은 “우선변제액 증가규모는 부처간 및 당정간 협의를 거쳐 확정됐고 시행령 통과만 남겨두고 있다”며 “현재 국회가 주택임대차보호법을 확대한 건물임대차보호법 제정을 논의하고 있지만 우선변제액은 변동 없이 유지될 것”이라고 말했다.

▽담보가치 떨어진다〓금융기관이 아파트 등 주택을 담보로 돈을 빌려줄 때는 보통 방 1개당 우선변제액을 방 개수만큼 먼저 뺀 뒤 대출금액을 정한다.(순서도 참조) 따라서 우선변제액이 커지면 집 주인이 손에 쥘 수 있는 금액은 줄어들게 된다.

특히 일산과 군포 등 신도시의 경우 우선변제액이 지금의 배로 늘어나 이 지역 아파트의 담보가치 하락폭이 커질 것으로 예상된다. 정부는 “신도시의 집값과 전세금 상승률이 서울 못지 않은 현실을 반영한 결과”라고 설명했다.

이에 따라 선순위 채권이 없는 일산지역 방 3개인 32평형 아파트(매매가 1억5000만원·하한가 기준)를 담보로 할 경우 지금은 9600만원까지 빌릴 수 있지만 시행령 개정안이 통과되면 7200만원까지만 대출 받을 수 있다.

▽대출금 마찰 커진다〓은행 등 금융기관은 우선변제액이 커지면 주택담보대출을 둘러싸고 집주인과 마찰이 더 많아질 것으로 보고 있다. 집주인들은 지금도 “세입자를 들이지 않을 텐데 왜 우선변제액을 빼고 돈을 빌려주느냐”고 따지는 경우가 많다.

부동산114 김희선 이사는 “시행령이 통과되면 아파트담보대출을 통해 창업자금을 구하거나 사업자금을 추가하려는 경우에는 확보할 수 있는 자금규모가 줄어들어 어려움을 겪게 될것”이라고 지적했다. 또 아파트의 경우 상한가와 하한가의 폭이 적은 단지는 담보가치가 상대적으로 덜 떨어질 것으로 보인다. 감정가는 보통 하한가를 기준으로 하기 때문에 담보로 맡길 아파트가 로열층이라고 해도 돈을 더 빌릴 수는 없다.

<이진기자>leej@donga.com