[부동산]서울 역세권 경매아파트 고르는 법

올 하반기(7∼12월)에 집값이 크게 뛸 것이라는 전망이 확산되면서 경매시장에 나온 역세권아파트가 투자관심대상으로 떠오르고 있다.

현재 경매시장에 나와 있는 아파트는 감정가격이 지난 4월 이전에 나온것으로 올해초 시세를 반영, 최근 가격 상승세의 영향을 크게 받지 않기때문이다.

경매시장을 통해 역세권아파트를 구입하는 요령과 유의해야할 점을 알아본다.

★역세권이 주는 잇점

과거에 아파트를 고를때 우선순위는 ‘앞으로 얼마나 오를까’였으나 국제통화기금(IMF)체제 이후로는 환금성으로 바뀌었다.

환금성을 좌우하는 결정적 요인이 바로 교통여건. 역세권아파트는 보통 지하철역까지 걸어서 5분안에 갈 수 있는 교통여건이 좋은 아파트로 환금성이 뛰어나다.

교통이 편리하기 때문에 대학생이나 신혼부부 직장인 등의 전세수요가 많아 매입자금의 대부분을 일찍 회수할 수 있다는게 환금성을 뒷받침하고 있다. 이런 점들때문에 매매수요도 높다.

지하철역까지 걸어서 10분안에 갈 수 있다면 B급 역세권아파트에 해당된다. 그러나 지하철역과 너무 가깝거나 철로 주변에 있으면 소음공해가 커 오히려 불리하다.

★낙찰가율을 챙겨라

경매시장에서 낙찰가 상승세를 주도하는 물건이 아파트이고 경매참가자의 80%가 아파트를 목표로 하고 있다는게 부동산 경매 전문업체인 태인컨설팅측의 설명.

초보자들은 입찰장 분위기에 눌려 높은 가격을 써내는 경우가 적지 않고 일부는 수익률을 높이기 위해 낮은 가격을 써내다가 번번이 떨어지는 경우가 흔하다는 것.

감정가가 1억원인 아파트의 경우 낙찰가율 1% 차이에 따라 100만원의 이익과 손해가 엇갈리기 때문에 예상 낙찰가율을 신중히 검토, 적정가격을 써내면 성공율을 높일 수 있다.

태인컨설팅측은 “서울지역은 경매인구의 대다수가 서울 민사지법이나 동부지원 등으로 몰리기 때문에 서부와 북부 남부지원의 물건을 노리면 상대적으로 높은 수익률을 올릴 수 있다”고 말했다.

★체크포인트

등기부등본을 직접 떼보아야 한다. 등기부에 근저당이나 가압류가 설정됐다면 괜찮지만 가등기 가처분 지상권 전세권(6개월이상) 예고등기는 낙찰받아도 말소되지 않기 때문에 피해야 한다.

또 경매물건에 살고 있는 세입자의 전입일도 확인해야 한다. 만약 선순위근저당이나 가압류 설정일보다 먼저 전입한 세입자가 있으면 낙찰자가 전세금을 물어주어야 한다.

직접 현장을 방문해 감정가가 시세보다 높지 않은지, 관리비와 공공요금이 밀리지 않았는가를 확인해야 한다. 연체된 관리비나 공공요금은 낙찰자가 부담할 수도 있다.

입찰 당일에는 경매 1시간전에 법원에 있는 입찰목록을 확인해등기부등본이나 명세서에 변동사항이 있는지 한번더 확인한다.(도움말:태인컨설팅 02―313―4085/www.taein.co.kr)

〈이 진기자〉leej@donga.com