아파트 하자, 시공사에도 책임 물을 수 있다

■ 집합건물법 개정안 입법예고

앞으로 아파트에 하자가 있으면 시공사를 상대로 직접 하자 보수를 요구하거나 손해배상을 청구할 수 있게 된다. 또 보 바닥 지붕 등 아파트 건물의 안전과 밀접한 시설은 하자보수 책임기간이 현행 5년에서 10년으로 늘어난다.

법무부는 아파트 등 집합건물의 하자담보책임 범위를 늘리고 건설사에 직접 하자보수나 손해배상을 청구할 수 있도록 하는 ‘집합건물법 개정안’을 10일 입법 예고한다고 9일 밝혔다.

○ 건물 하자 시공사도 직접 책임

개정안에 따르면 지금까지 주택법 적용을 받아온 아파트와 공동주택 등은 앞으로 오피스텔·주상복합아파트 등과 함께 ‘집합건물법’에 따른 담보책임 규정의 적용을 받게 된다. 아파트 소유자는 기존에는 기둥, 내력벽 등 내력구조부에 중대한 하자가 있을 때 손해배상을 청구할 수 있었으나 앞으로는 경미한 하자가 있을 때도 손해배상을 청구할 수 있게 됐다.

현재는 시공사가 주택법 시행령에 따라 하자 보수만 해주고 담보책임은 지지 않지만 앞으로는 시공사도 분양자와 함께 담보책임을 지도록 했다. 예를 들어 점포에 물이 새 영업을 못하게 된 경우 그동안은 시공사를 상대로 하자 보수만 요구할 수 있었지만 앞으로는 하자 보수와 별도로 영업 손실이나 보수 지연에 따른 손해배상을 청구할 수 있다.

하자담보 책임 기간은 건물 부위별로 세분된다. 기둥 내력벽 보 바닥 지붕 지반 등 건물 안전에 직결된 부위의 담보책임 기간은 10년으로 통일된다. 건물 안전과 직결되지 않는 부분은 5년 이내에서 대통령령으로 정하도록 했다. 현행 아파트의 부분별 담보책임 기간은 △기둥 내력벽 10년 △보 바닥 지붕 5년 △기타 1∼4년이다.

또 주택법의 적용을 받을 때는 계약조건이 달라져도 분양계약을 해제할 수 없었으나 앞으로는 건물의 하자나 학교 유치, 도로 설치 등 계약조건이 지켜지지 않으면 계약 위반을 내세워 분양계약을 해제할 수 있는 근거가 생겼다.

○ 세입자도 건물 관리 발언권 생겨

개정된 집합건물법은 세입자 권리도 강화했다. 그동안 세입자는 실제 거주하더라도 복도나 외벽 등 공용부분 관리에 대한 의결권이 없어 건물 관리가 부실해지고 세입자 권리가 제대로 보호받지 못한다는 지적이 있었다. 앞으로는 세입자에게 공용부분 관리와 관리인을 선임할 수 있는 의결권이 주어진다. 다만 소유자가 추가 비용을 부담해야 하는 등 특별한 상황에는 소유자의 승낙을 받도록 했다.

개정안은 분양계약 체결 시점이 법 시행 이후인 집합건물에 적용된다. 이미 살고 있는 아파트가 완공된 지 10년이 안 됐다 할지라도 하자를 이유로 개정법을 적용받을 수는 없다는 얘기다.

법무부는 이달 말까지 각계 의견을 수렴한 뒤 개정안을 확정해 올해 11월 국회에 제출할 예정이다. 법무부 관계자는 “개정안이 국회를 통과하면 집합건물 거주자의 권리와 편익이 향상될 것”이라며 “그동안 빈발하던 하자담보책임 관련 분쟁도 줄어들 것으로 기대한다”고 설명했다.

이서현 기자 baltika7@donga.com