“재건축 청약, 입주때 15억 넘어 잔금대출 못받게 될까 불안”

[12·16 부동산 대책 후폭풍]설익은 대책에 시장 혼선 가중

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“15억 원 초과 아파트 대출이 금지되면 ‘미래 가격’을 알 수 없는 분양아파트 잔금 대출은 어떻게 되는 건가요?”

급하게 발표된 12·16부동산대책 때문에 은행 창구와 중개업소 등 현장에선 실수요자들의 의문과 불만이 끊이질 않고 있다. 시간이 갈수록 대책의 허점이 계속 튀어나오고 정부 당국은 대책 내용의 오류를 뒤늦게 보완하는 상황이 이어지고 있다.

서울 강남 자산가들 사이에서는 다주택자에 대한 정부의 압박이 갈수록 커지면서 자녀에게 부동산을 증여하려는 움직임도 나오고 있다.

○ 대책 시행 이틀째 시장은 여전히 우왕좌왕

은행 창구에서는 부동산 가격의 판단 기준을 둘러싼 불만이 쏟아지고 있다. 이남수 신한은행 장한평역 금융센터 지점장은 “가장 많은 문의는 왜 집값을 ‘시세’로 따지냐는 것”이라며 “계약을 하는 시점과 잔금을 치르는 시점 사이에 간격이 보통 한 달 정도 나는데 계약 가격(거래 가격)이 아니라 시세를 대출 기준으로 삼는다고 하니까 불만들이 많다”고 말했다. 정부는 계약 시점에 아파트 가격이 15억 원 밑이었다고 하더라도 대출을 신청하는 시점에 15억 원을 초과하면 대출이 불가능하다고 밝혔다. 하지만 이대로라면 같은 아파트라고 해도 대출 신청을 언제 하느냐에 따라 대출 가능 여부가 달라질 수 있다. 또 급매로 싸게 나온 물건을 산 사람도 은행 대출을 받지 못할 수 있다.

특히 문제가 되는 것은 재건축 아파트다. 강동구 둔촌주공, 서초구 신반포3차 등 서울의 주요 재건축 사업장은 분양가 상한제를 피해 내년 4월 이전에 입주자 모집 공고에 나서려는 상황이다. 하지만 이들 단지의 일반 분양분을 노리던 사람들은 이번 대책으로 청약 전략을 다시 짜야 할 판이다. 분양가는 15억 원에 못 미친다 하더라도 3년 후 입주를 앞둔 대출 신청 시점에 시세가 15억 원을 초과해 버리면 잔금 대출을 못 받을 수 있어서다. 금융당국은 논란이 커지자 18일 “재건축 잔금 대출은 대출 제한에서 예외로 할지 논의 중”이라고 밝혔다.

전세자금 대출 규제를 놓고도 말들이 많다. 이번 대책에는 9억 원 초과 주택 보유자들에 대해서는 전세자금 대출 보증을 제한하고, 전세자금 대출을 받은 사람이 추후 9억 원 초과 주택을 사거나 2주택 보유자로 확인될 때는 대출을 아예 회수하는 내용이 포함됐다. 다만 “불가피한 사유에 한해 보증 유지가 이뤄진다”는 문구가 있다. ‘불가피한 사유’가 무엇을 말하는지 명확하지 않아 정부가 구체적인 기준을 제시해야 한다는 지적이 나온다.

‘매매 계약서 작성 시점’에 대한 허점도 지적되고 있다. 정부는 투기지역·투기과열지구 내 15억 원 초과 아파트에 대한 담보대출을 금지하지만, 대책 시행일(17일) 이전에 이미 계약을 맺고 계약금을 지불한 경우에는 대출이 가능하다고 밝혔다. 하지만 17일 이후에 계약해 놓고도 계약 날짜를 16일 이전으로 기재해 계약서를 조작한다고 해도 은행이 그 진위를 가려낼 수 없다는 맹점이 있다.

금융 당국은 “송금 내역 등 계약금이 건너간 내역을 증빙해야 한다”고 설명하지만 현금으로 계약금을 건넸을 때는 어떻게 할 것이냐는 문제가 또 생긴다. 또 통상 거래 가격의 10%인 계약금보다 훨씬 낮은 금액의 계약금을 걸었을 경우 이를 정식 계약으로 인정해야 하는지도 명확하지 않다.

시중은행 관계자는 “계약은 결국 쌍방 간의 협약인데 10%보다 적은 금액이더라도 계약금이 오갔고 약식으로 계약서를 썼으면 인정해줘야 할 것 같다”면서도 “당국에서는 어찌 볼지 모르겠다”고 말끝을 흐렸다.

○ “부모에게서 물려받지 못하면 내 집 마련 불가능”

보유세가 높아지는 등 세금 부담이 커지자 일부 자산가들은 “어차피 물려줄 것이라면 지금 하자”며 자녀에게 아파트를 증여하려는 움직임도 나타나고 있다.

김현섭 KB국민은행 도곡스타PB센터 팀장은 “자녀에게 재산을 물려줄 것이라면 아파트를 제3자에게 매각한 후 자녀에게 현금을 줘서 양도소득세와 증여세를 모두 내느니 차라리 아파트를 바로 자녀에게 넘겨 증여세만 무는 게 낫다는 분위기”라며 “보유세가 강화됨에 따라 증여도 서두르고 있다”고 전했다. 현금 부자들은 대출이 어려워진 자녀들을 위해 ‘현금 증여’에도 나서고 있는 것으로 알려졌다.

이를 두고 전문가들 사이에서는 이번 부동산 규제로 부모의 도움을 받을 수 있는 이들과 그렇지 못한 이들의 격차가 더 벌어지게 생겼다고 지적한다. 집값이 안정될 것이라는 정부의 말을 믿고 집을 미리 사두지 않은 무주택자들에 대한 역차별이라는 의견도 나온다. 한 시중은행 관계자는 “부모가 돈을 대준 사람 외에 일반 직장인의 내 집 마련은 더 힘들어질 것”이라고 말했다.

장윤정 yunjung@donga.com·김형민 기자