[부동산 稅테크]<24>보유세 절세 時테크

아파트 등 공동주택 공시가격이 대폭 인상되면서 설마 하던 보유세 부담이 현실화됐다. 부담이 만만치 않은 만큼 이제 보유세 절세(節稅)전략도 알아 둬야 할 때다.

보유세 절세의 첫걸음은 과세기준일을 아는 것이다. 과세기준일 현재 소유자가 그해의 보유세를 부담하도록 돼 있기 때문에 가능하면 그때만 피하면 된다. 종합부동산세(종부세)나 재산세의 과세기준일은 현재 매년 6월 1일로 정해져 있다. 과세기준일 현재 소유자가 누구인가는 원칙적으로 실제 소유자를 가려야 하지만 실무적으로 확인이 어려워 대부분 등기상의 명의인이 보유세를 부담하게 된다. 부동산을 매매할 때는 이 점을 알아 두고 잔금 일자를 조절할 필요가 있다.

나대지(빈 터)에 건물을 신축할 때는 과세기준일 전에 건물을 완공하는 게 좋다. 나대지 상태로 둘 때보다 건물이 들어서면 세금이 줄기 때문이다. 오피스텔은 사용용도에 따라 주택 보유세나 사업용 자산에 대한 보유세를 부담하게 된다. 따라서 주택에 대한 종부세 과세기준금액(공시가격 6억 원 초과)과 양도소득세 등을 고려해 어느 쪽으로 분류해야 절세할 수 있는지를 미리 계산해 본 뒤에 과세기준일 현재 사업용과 주거용 중 어느 쪽으로 사용할 것인지 결정하는 게 좋다.

함께 살고 있는 가족이 보유하고 있는 주택의 공시가격을 합해 6억 원이 넘고 2주택 이상에 해당한다면 대부분 사업용으로 전환하는 게 절세에 도움이 된다.

이 밖의 주택은 별도 가구를 구성할 수 있는 자녀에게 증여하는 것도 고려해 볼 만하다. 자녀에게 증여할 때는 자녀가 세법에서 인정하는 별도의 가구를 구성할 수 있는지 살펴봐야 한다. 30세 이상인 자녀는 소득과 관계없이 따로 살면 별도 가구로 인정되지만 30세 미만이면 결혼했거나 최저생계비(1인당 월 43만6000원) 이상의 소득이 있어야만 별도 가구로 인정된다. 만약 별도 가구를 구성할 수 없다면 보유세건 양도소득세건 절세효과가 없다.

다가구나 다세대를 보유하고 있으면 주택 임대사업자 등록을 하는 것도 절세 방법이다. 임대사업자 등록은 시군구청과 세무서에 모두 등록해야 한다.

다만 다가구 주택 한 채에 본인도 살면서 세를 주고 있는 경우는 시군구청의 주택임대사업자 등록요건이 되지 않으므로 세무서에만 주택임대사업자 등록을 하면 종부세 과세대상에서 제외될 수 있다. 한 가지 유의할 점. 이때도 과세기준일인 6월 1일 이전에 사업자등록을 해야 그해의 종부세 과세 대상에서 제외된다.

안 만 식 세무사·예일회계법인 세무본부장