[수도권]뉴타운 재검토 찬반 팽팽… 국고지원엔 반대

국토부-서울시 주택정책 충돌… 전문가 40명에게 물어보니

서울시가 추진하는 뉴타운 출구전략을 놓고 부동산 정책전문가들은 찬성과 반대로 팽팽히 맞섰다. 하지만 매몰비용 부담을 위한 국고 지원에는 대부분 반대했다. 또 국민주택 규모 축소와 전·월세 상한제 등과 같은 가격 통제 정책, 다주택자 양도소득세 완화 등 국토해양부와 서울시가 첨예하게 대립하는 사안에서는 대체로 국토부의 손을 들어줬다.

이는 동아일보가 지난달 27일부터 이달 5일까지 부동산 정책전문가 40명을 대상으로 실시한 심층 설문조사 결과다. 설문 작업은 전문성과 객관성을 높이기 위해 최민섭 서울벤처정보대학원 부동산학과 교수와 공동작업으로 진행했다.

○ 뉴타운 출구전략은 ‘팽팽’, 국고 지원은 반대

뉴타운 재검토로 촉발한 국토부와 서울시의 주택공급 방식 대립에 대해 전문가들은 ‘중립’에 가까운 의견을 보였다. 주거환경관리사업, 가로주택정비사업 등을 대안으로 제시하고 공급 방식을 다양화해야 한다고 주장하는 서울시의 의견과 관련해 전문가들은 평균 4.13점(7점 척도, 4는 보통, 1은 국토부 의견, 7은 서울시 의견)을 줬다. 공급 방식의 다양화는 맞는 방향이지만, 갑작스러운 정책 변경은 부작용을 초래할 수 있어 충분한 검토가 필요하다는 의견이 많았다. 김정호 KDI국제정책대학원 초빙교수는 “서울시는 서민 주거 안정에, 국토부는 수도권 주택 공급에 치중해 있다”며 “서로 갈등하는 모습을 보일 게 아니라 두 가지 대안을 진지하게 평가해야 할 것”이라고 말했다.

전문가들은 뉴타운 재검토 이후에도 연평균 2만2000채를 공급할 수 있기 때문에 수급 불균형 문제가 없다는 서울시의 태도와 관련해서도 3.75점을 주는 등 신중한 모습을 보였다. 공급 부족이 우려된다는 의견이 약간 우세했지만 의견이 팽팽히 갈렸다. 김용순 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원 실장은 “서울 도심 내 가용택지가 절대 부족한 상황에서 재정비 사업의 부진은 장기적으로 주택 공급을 어렵게 하는 요소로 작용할 것”이라고 말했다.

반면 박은철 서울시정개발연구원 연구원은 “2000년대 초반의 다세대주택 건립 붐에서 보듯 집단적으로 재정비하지 않더라도 개별 건축행위에 대한 규제를 완화함으로써 충분히 공급할 수 있다”고 맞섰다.

하지만 뉴타운 지정을 해제할 경우 이미 들어간 비용(매몰비용)을 누가 부담해야 하느냐는 질문에 응답자 전원이 국가의 재정 지원에 반대했다. 전문가들은 일방적으로 정부가 재정 지원을 할 경우 도덕적 해이(모럴해저드)가 발생할 것을 우려했다. 그 대신 해당 지역 주민(조합원) 부담(11명·27.5%), 서울시 재정 지원(9명·22.5%), 서울시와 주민이 반반씩 부담(8명·20.0%) 등의 의견이 다수를 이뤘다. 전문가 11명(27.5%)은 해당 관련자들이 함께 논의해 부담 비율을 결정하는 등 대안을 모색해야 한다고 밝혔다.

○ 국민주택 규모 축소, 전·월세 가격 통제 ‘반대’

소형주택 공급을 확대하기 위해 재건축단지의 60m² 이하 소형아파트 의무건축비율을 상향 조정해야 한다는 서울시의 의견에 대해 전문가들은 7점 척도에 3.88점을 줬다. 소형주택 공급이 더 필요하다는 의견과 함께 부작용에 대한 우려도 많았다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 “소형아파트 의무건축비율을 갑자기 높이면 기존 조합원들의 피해가 커져서 재건축사업의 진행 자체가 힘들다”며 “인구 구조의 변화 등으로 소형비율을 높일 필요성이 커지는 것이 사실이나 점진적으로 추진해야 한다”고 말했다.

하지만 소형주택 공급을 위해 국민주택 규모를 현행 전용면적 85m²에서 60m²로 낮추자는 서울시 주장과 현행 기준을 바꿀 필요가 없다는 국토부의 주장을 놓고 72.5%(29명)가 국토부 방침을 지지했다. 지규현 한양사이버대 부동산학과 교수는 “국민주택 규모의 기준은 주택 관련 법 외에도 소득세법, 조세제한특례법 등 세제 관련법과 연계되어 있어 규모 기준을 바꿀 경우 파생적인 조치들이 필요하다”며 “단순히 소형주택 공급을 위한 것이라면 국토부 의견처럼 지원 방식을 차등적으로 두면 된다”고 말했다. 하지만 많은 전문가는 시대적 변화에 따라 국민주택 규모에 대한 다양한 논의를 진행할 때가 됐다고 입을 모았다.

전·월세난 해소를 위한 공정임대료제, 계약갱신청구권, 임대차보호 기간 연장 등 서울시 의견에 대해서는 75.0%(30명)가 인위적인 가격 통제의 부작용이 있다며 반대했다. 가격 통제보다는 전·월세 시장에 대한 정확한 정보를 제공함으로써 시장이 효율적으로 작동할 수 있도록 하는 것이 옳다는 의견이 다수였다.

한편 전문가들은 정부의 부동산 규제 완화를 우려하는 서울시의 태도에 대해서도 공감하지 않았다. 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지가 소형주택 가격을 상승시키고 월세 전환을 부추겨 서민들에게 고충을 안길 것이라는 서울시 주장에 전문가의 75%(30명)가 동의하지 않았다. 서울 강남 3구의 투기과열지구 해제가 아파트 가격 상승을 촉발할 것이라는 서울시의 우려에도 78%(31명)가 공감하지 않는다고 답했다.

김재영 기자 redfoot@donga.com　　
송충현 기자 balgun@donga.com