[부동산 稅테크]⑨보유세 절세

주택 공시가격이 시세의 80%를 반영한다고 보면 보유주택의 시가가 16억 원을 넘어설 때 공시가격은 약 13억 원이 돼 대략 1% 이상의 보유세를 부담할 것으로 예상된다.

이처럼 공시가격이 높아짐에 따라 보유세 부담은 누진적으로 커지므로 이에 대비한 절세(節稅)방법을 반드시 익혀두는 게 좋다.

첫째, 종합부동산세나 재산세의 과세기준일을 알아둬야 한다. 보유세의 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 보유세는 과세기준일 현재 주택 소유자가 부담하도록 돼 있다. 부동산을 매매할 때는 이 점을 고려해 매매계약서를 작성해야 손해 보는 일이 없다. 사려는 사람은 가능한 한 이때를 넘기는 것이 유리하다.

둘째, 오피스텔은 주택에 대한 보유세 부담액과 양도소득세를 함께 고려해 과세기준일 현재 사업용으로 쓸 것인지, 주거용으로 사용할 것인지를 결정하도록 하자. 만약 현재 주거용으로 사용하고 있는데 종부세 과세대상에 해당하고 1세대 2주택으로 양도세까지 중과(重課)된다면 과감히 사업용으로 전환할 필요가 있다.

셋째, 자녀에게 증여할 때는 주택과 비사업용 토지의 종부세가 가구별로 합산돼 과세된다는 점을 고려해 자녀가 세법에서 인정하는 별도의 가구를 구성할 수 있는지 살펴보자. 30세 이상인 자녀는 소득과 관계없이 따로 살면 별도 가구로 인정되지만 30세 미만이면 결혼했거나 최저생계비 이상의 소득이 있어야만 별도 가구로 인정될 수 있다.

넷째, 다가구나 다세대주택을 보유하고 있을 때는 주택 임대사업자로 등록하는 것도 절세를 위해 고려할 만하다. 임대사업자 등록은 시 군 구청과 세무서에 모두 해야 한다.

다만 다가구주택 한 채를 본인이 거주하면서 동시에 세입자를 들였다면 세무서에만 주택임대 사업자등록을 해도 종부세 과세대상에서 제외될 수 있도록 특례를 주고 있다. 한 가지 유의할 것은 과세기준일인 6월 1일 이전에 사업자등록을 해야 그 해의 종부세 과세대상에서 제외될 수 있다는 점이다.

주택 공시가격(원)	총보유세 예상액(원)	보유세 부담률(%)
13억	1360만8000	1.0
20억	2662만8000	1.3
25억	3892만8000	1.6
30억	5122만8000	1.7

안만식 세무사 예일회계법인 세무본부장