경매 초보, 권리관계 살피고 서류 미리 써둬야[부동산 빨간펜]

집값 하락기 경매 넘어간 집 많아
입찰 뛰어드는 사람 최근 증가세
‘말소기준권리’ 보고 권리관계 파악
체납 관리비도 낙찰자 몫… 확인 필수

최근 경매로 넘어오는 아파트 매물이 늘고 있습니다. 지지옥션에 따르면 지난달 서울 지역에서 진행된 아파트 경매는 216건으로 전달(190건)과 비교하면 13.7% 증가했습니다. 이제 막 경매가 시작된 아파트는 대부분 올해 초에 집주인이 포기한 매물입니다. 서울 아파트값이 상승으로 전환된 시점이 올해 5월이니, 상승세 이전의 가격으로 경매에 나왔단 의미입니다. 그런 이유로 경매에 뛰어드는 사람도 늘고 있습니다. 실제 9월 전국 아파트 경매시장에서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 83.5%로 올 들어 가장 높았고 응찰자 수 역시 전달보다 0.3명 늘어난 8.3명이었죠.

하지만 경매를 막상 시작해보려니 모르는 것이 너무 많다는 이들이 많습니다. 이번 주 부동산 빨간펜에서는 경매에 뛰어들기 전 반드시 알아야 할 기본적인 정보들을 다뤄보도록 하겠습니다.

Q. 경매로 내 집 마련에 나서면 어떤 장점이 있을까요?

“경매의 가장 큰 장점은 가격입니다. 경매에서는 ‘감정평가액(감정가)’을 최저 매각 가격으로 결정합니다. 경매가 처음 진행될 때의 최초 감정가는 시세 대비 10∼20% 낮은 가격으로 정해지는 것이 일반적입니다. 법원마다 차이는 있지만 보통 한 번 유찰될 때마다 20%가량 감액이 되죠. 그만큼 저렴하게 아파트를 매입할 수 있다는 의미입니다.”

Q. 장점만 있을 것 같지 않은데요. 경매에 나서기 전 주의해야 할 것이 있나요?

“경매에서 많은 이들이 ‘권리관계 분석’을 어려워하죠. 아파트가 경매로 넘어왔다는 것은 채권자들의 채권을 회수하는 절차에 돌입했다는 뜻입니다. 여러 권리관계가 얽혀 있을 수밖에 없습니다.

대표적으로 아파트에 확정일자를 받은 선순위 임차인, 즉 세입자가 거주하는 경우가 있습니다. 선순위 임차인은 다른 어떤 채권자보다도 먼저 보증금을 돌려받을 권리를 가집니다. 낙찰자는 선순위 임차인에게 보증금 전액을 돌려줘야 하죠. 아파트 가격에 비해 보증금이 너무 비싸면 경매로 얻는 시세차익보다 더 많은 돈을 지출하게 됩니다.

권리관계를 정확하게 파악하기 위해서는 ‘말소기준권리’를 확인해야 합니다. 말소기준권리란 등기된 여러 권리 중 기준이 되는 권리입니다. 이 권리보다 나중에 등기된 권리들은 말소됩니다. 낙찰자가 인수할 필요가 없다는 겁니다. 인수해야 하는 권리는 적을수록 좋습니다.”

Q. 경매 입찰 전 꼭 확인해야 할 것이 있을까요?

“경매 법원마다 입찰 시간, 서류 제출 마감 시간이 모두 달라 시간 확인이 필수입니다. 경매가 진행되는 법원에 전화해보거나 사설 경매정보 사이트에서 사건 번호를 검색하면 알 수 있죠.

최저 매각 가격의 10% 수준인 입찰 보증금도 미리 준비해야 합니다. 가격을 적는 기일입찰표도 미리 법원 경매정보 사이트에서 출력해 작성해 두는 것이 좋습니다. 특히 초보자는 분위기에 휩쓸리거나 긴장해서 서류를 잘못 작성하는 경우가 있습니다. 입찰 가격으로 3억 원을 적어야 하는데 30억 원으로 작성하는 식이죠. 잔금 납부를 못 할 경우 최저 매각 가격의 10%를 내고 낙찰을 포기해야 합니다. 수천만 원을 그 자리에서 날릴 수 있으니 각별한 주의가 필요하죠.

그 밖에도 아파트의 경우 체납된 관리비가 있는지, 다세대 및 단독주택은 수도나 도시가스 요금을 연체했는지 등을 살펴야 합니다. 본인이 생각한 입찰 가격이 적정한 수준인지를 파악하는 것은 기본입니다.”

Q. 아파트 관리비가 미납된 물건을 낙찰받으면 미납 관리비를 낙찰자가 납부해야 하나요?

“경매 입찰하는 아파트에 관리비가 미납됐다면 보통 공용부분 관리비는 낙찰자가 내야 하고, 전유부분 관리비는 책임질 필요가 없습니다. 공용부분 관리비에는 청소비나 승강기 유지비, 소독비, 공용부분 난방비 등이 있습니다. 전유부분은 가구별 전기료, 수도료 등을 의미합니다.

집을 낙찰받고 매각 대금을 납부한 뒤 관리사무소에 공용 관리비를 계산해달라고 요청하면 되는데, 이때 연체료는 내지 않겠다고 거부할 수 있습니다. 공용부분 관리비의 연체료는 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 3년이 지난 미납 관리비도 마찬가지로 승계되지 않죠.”

Q. 낙찰 후 잔금 납부는 어떤 식으로 진행되나요?

“일반적으로 낙찰을 받을 날로부터 2주 뒤에 잔금 납부 기한이 통지됩니다. 통상 납부 기한 통지로부터 한 달 이내에 잔금을 내면 됩니다. 법원이 지정한 날까지 잔금을 납부하지 못했다면 법원에서 재경매 절차에 돌입합니다. 보통 잔금 납부 기한일로부터 한 달에서 두 달 내에 재입찰에 부쳐집니다. 낙찰자가 잔금 납부 기한까지 잔금을 내지 못해도 권리가 완전히 소멸되는 것은 아닙니다. 재경매 기일 3일 전까지 잔금과 지연 이자를 납부하면 다시 정상적으로 소유권을 취득할 수 있습니다.”

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정순구 기자 soon9@donga.com