[고준석의 실전투자]경매 간 상가, 영업 유지해야 보증금 지켜

사업자 등록 때 우선변제권 갖춰도
배당 요구 종기 전까지 영업해야
보호 보증금 한도는 지역마다 달라

고준석 제이에듀투자자문 대표

회사원 A 씨는 지난해 사표를 내고 와인 바 창업에 나섰다. 영업 장소를 물색하던 중, 서울 강남역 인근 상가건물에 보증금 3억 원, 임차료 월 550만 원으로 임대차 계약을 맺었다.

사업자 등록 신청 당시 상가건물에 근저당권과 같은 선순위 권리가 없어 대항력과 우선변제권을 갖췄다. 하지만 생각했던 것만큼 매출은 쉽게 오르지 않았고 결국 임대차 기간이 끝나기도 전에 폐업하고 말았다.

상가건물은 사업자 등록 신청일보다 후순위인 근저당권에 의해 경매로 넘어갔다. 그래서 보증금을 돌려받지 못하지 않을까 하는 걱정이 든다. 이와 관련해 친구는 상가건물 임대차보호법이 있으니 걱정하지 말라는데 정말인지 궁금하다.

상가건물 임대차보호법으로 보증금을 지키기 위해서는 환산보증금[보증금+(월세×100)]을 기준으로 일정 금액 이하여야 한다. 해당법 시행령 2조에 따르면 △서울 9억 원 △수도권 과밀억제권역 및 부산 6억9000만 원 △광역시 등 5억4000만 원 △그 밖 3억7000만 원 이하인 경우다. A 씨의 경우 보증금 3억 원과 월세(550만 원×100)를 감안하면 환산보증금은 8억5000만 원으로 우선 법이 보호하는 대상에 속한다.

다만 A 씨의 경우 임대차 계약 기간은 끝나지 않았지만 폐업한 상태다. 대법원 판례에서는 상가건물을 빌리고 사업자 등록을 마친 사업자가 해당 건물을 다시 빌려주는(전대차) 등의 방식으로 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업하면 그 사업자 등록은 적법하지 않다고 본다. 상가건물의 세입자가 보증금 반환채권에 대해 대항력과 우선변제권을 갖기 위해서는 목적물인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자 등록을 갖추고 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받아야 한다. 이 중 사업자 등록은 대항력과 우선변제권을 취득하는 데 필요한 요건일 뿐만 아니라 이를 유지하는 데 필요한 요건이다.

정리해 보자. 서울 지역 환산보증금은 9억 원 이하로 A 씨의 보증금은 법의 보호 대상이 맞다. 그러나 영업을 폐업한 상태에서는 대항력과 우선변제권은 상실한다. 경매 배당 요구가 끝날 때까지 사업자 등록을 유지하지 않았기 때문이다. 따라서 A 씨는 임대차 보증금은 법에서 규정한 적용 대상이지만 영업하지 않고 폐업한 상태이기 때문에 보증금을 지키기 어렵다.

참고로 다음과 같은 경우에는 상가건물 임대차보호법이 규정하는 보증 금액을 초과하는 임대차에 대하여도 법의 보호를 받을 수 있다. 대항력이 대표적인 사례다. 등기가 없는 경우에도 세입자가 건물을 넘겨받고 사업자 등록을 신청하면 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 두 번째는 계약갱신요구권이다. 건물주는 세입자가 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 때 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

차임증감청구권도 여기에 해당된다. 건물주와 세입자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 임대료 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제 사정의 변동 등을 고려하여 임대료·보증금을 높이거나 낮춰 달라고 요구할 수 있다.

고준석 제이에듀투자자문 대표