[머니 컨설팅]부동산 증여, 연내 마쳐야 稅부담 적어

가족에 증여받은 부동산 양도시… 취득가액 높인 세금 회피 막고자
증여자 취득금액 적용 ‘이월과세’… 기존 5년서 내년 10년으로 늘어
취득세 계산때 ‘시가인정액’ 도입… 과세표준 크게 올라 稅 부담 커져

정태일 KB국민은행 WM스타자문단, 세무전문위원·공인중개사

Q. 서울 잠실의 아파트 2채를 보유한 A 씨(45)는 다주택자 양도소득세 중과 배제가 되는 2023년 5월 9일까지 1채를 양도할지, 아니면 1채를 자녀에게 증여할지 고민하고 있다. 아파트 2채에 부과되는 종합부동산세 부담이 만만치 않기 때문이다. 그런데 내년부터 세법이 바뀐다는 소식을 듣고 마음이 급해졌다. 세법 내용이 어떻게 바뀌는지, 증여를 한다면 언제 하는 게 좋을지 궁금하다.

A. 부동산 증여는 세무 문의가 가장 많은 분야다. 부부간이나 직계비속에게 부동산을 증여할 때 가장 효과가 큰 방법은 취득가액을 높여 양도세를 절세하는 것이다. 하지만 부동산을 증여받은 뒤 양도할 때 주의해야 할 게 있다. 올해 7월 발표된 세제 개편안에 따라 내년부터 ‘양도세 이월과세’가 적용되는 기간이 5년에서 10년으로 늘어나기 때문이다.

양도세 이월과세란 배우자 또는 직계 존·비속으로부터 증여받은 토지, 건물 등을 양도할 때 양도가액에서 차감하는 취득가액을 증여자가 취득한 시점의 취득금액으로 보는 것이다. 일반적인 증여 자산을 양도할 때 증여 당시의 증여재산평가액으로 취득가액을 산정하는 것과는 다르다.

이는 증여자가 양도세를 줄이기 위해 부동산을 배우자 등에게 미리 증여해 취득가액을 높이는 상황을 막기 위한 조치다. 일반 부동산 거래와 과세 형평을 맞추고 의도적인 조세 회피를 방지하려는 것이다.

지금까지는 증여받은 주택을 5년 내에 양도할 때 이 규정이 적용되고 있다. 하지만 이번 세제 개편안이 확정되면 내년부터 10년으로 적용 기간이 개정될 예정이다. 이월과세 적용 기간이 지난 뒤 양도해야 절세할 수 있는데, 내년부터 이 기간이 훨씬 길어지는 셈이다. 따라서 부동산 증여를 계획하고 있다면 올해 안에 마무리하는 게 좋다.

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부동산 증여를 올해 안에 끝내야 하는 이유는 하나 더 있다. 내년 1월 1일부터 증여로 인한 부동산 취득에 대한 과세표준이 높아져 취득세를 더 납부해야 할 수도 있기 때문이다.

올해까지 증여를 원인으로 부동산에 대한 취득세를 계산할 때 토지는 개별공시지가를, 주택은 국토교통부가 공시하는 공동주택가격 또는 개별주택가격을 취득세 과세표준으로 삼았다. 하지만 내년부터는 ‘시가인정액’이라는 개념이 도입된다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내에 취득 대상이 된 부동산에 대한 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가로 인정되는 가액을 뜻한다. 시가인정액을 산정하기 어려울 때만 기존의 개별공시지가와 공동주택가격, 개별주택가격을 과세표준으로 적용한다.

대표적인 주거 형태인 아파트는 올해까지 시가로 인정되는 매매사례가액의 60∼70% 수준인 공동주택가격으로 증여로 인한 취득세를 계산한다. 하지만 내년부터는 매매사례가액으로 증여 취득세를 계산하므로 취득세 부담이 크게 높아질 수밖에 없다.

따라서 증여 계획이 있다면 올해까지만 적용되는 세제 혜택을 놓치지 않는 게 좋다. 물론 이는 세금만을 고려한 것이며 부동산 경기와 금리 등의 변수가 복합적으로 작용한다면 더욱 복잡한 상황이 될 수 있다. 그럴 때는 본인의 상황에 맞춰 최선의 방법이 무엇인지 종합적으로 판단해야 한다. 부동산 관련 세금이 나날이 복잡해지고 있는 만큼 절세를 위해 전문가와 상담하는 것은 이제 선택이 아닌 필수가 됐다.


정태일 KB국민은행 WM스타자문단, 세무전문위원·공인중개사