[우병탁의 절세통통(㪌通)]아파트 증여세? 이웃집 거래가격 보세요

상속-증여때 세금 계산 기준

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

서울에 아파트 1채와 상가건물, 지방의 임야를 보유한 A 씨는 요즘 자녀들에게 부동산을 증여할까 고민하고 있다. 세금을 줄이려면 미리 증여하는 게 낫다는 생각에서다. 문제는 증여세의 기준이 될 부동산 가격을 어떻게 파악할지 모르겠다는 것. 매물의 호가, 주변에서 거래된 실거래가, 공시가격 등 수많은 가격 중에 뭘 들여다봐야 할지 머릿속이 복잡하다.

최근 A 씨처럼 고액 자산가가 아닌 사람들 가운데서도 부동산 증여를 검토하는 이들이 늘었다. 공시가격 인상 등으로 세금 부담이 점점 더 커질 것을 우려해서다. 상속·증여세 계산에서 중요한 것 중 하나가 재산의 가치를 평가하는 일이다. 상속·증여세의 경우 다른 세금에 비해 세율이 비교적 높다. 상속이나 증여를 받는 재산의 크기(과세표준)에 따라 10∼50%의 세율이 적용된다. 상속·증여재산의 규모에 따라 세금이 크게 달라질 수 있다.

상속·증여받은 부동산은 원칙적으로 평가기준일(상속개시일 또는 증여일) 현재 시가에 따른다. 시가란 ‘불특정 다수 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’을 말한다. 매매·수용·공매·감정가격은 시가로 인정된다.

시가 산정이 어려울 때는 보충적 평가 방법으로 계산한 금액으로 한다. 부동산의 보충적 평가 방법이란 ‘부동산 가격 공시에 관한 법률’에 따른 고시가격이다. 아파트 연립주택 등 공동주택과 단독·다가구주택은 주택 공시가격, 토지는 개별 공시지가를 말한다.

결과적으로 아파트의 경우 1순위 가격은 해당 아파트의 시가다. 하지만 해당 아파트를 상속일 전후 6개월(증여는 직전 6개월 또는 직후 3개월) 내에 샀거나 팔지 않았다면 시가를 알 수 없다. 2순위는 6개월 전후의 매매·수용·공매·감정가격인데 유사한 주택의 매매 사례가 있다면 그 가격을 시가로 본다. 3순위는 해당 주택의 공시가격이다.

반면 대지, 임야 등 토지는 가격의 개별성이 강하다고 보기 때문에 상속·증여할 때 같은 지역 내 거래 사례가 있어도 3순위인 공시가격에 따라 평가할 가능성이 높다.

일반적으로 공시가격이 실제 거래가격보다 크게 낮다는 점을 감안하면 해당 기간 내 유사한 거래 사례가 있는지에 따라 세금이 크게 달라질 수 있다.

아파트는 2017년 3월 10일부터 관련법에서 유사 거래의 기준을 명확하게 제시하고 있다. ①공동주택관리법에 의한 공동주택단지일 것 ②주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것 ③공시가격의 차이가 5% 이내일 것 등이다. 단, 2017년 3월 10일 전에 상속이나 증여를 한 경우에는 기준이 더 엄격하다. 아파트의 면적, 위치, 공시가격까지 같아야 유사 거래로 인정받을 수 있다.

특히 상속과 달리 시기를 조정할 수 있는 증여의 경우 반드시 유사한 거래 사례가 있는지 따져보고 증여 시점을 결정해야 한다. 국토교통부 실거래가 공개시스템과 부동산공시가격알리미를 통해 찾아보자. 거래된 아파트가 자신이 보유한 것과 같은 단지인지 여부는 한국감정원의 공동주택관리정보시스템에서 확인할 수 있다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장