[부자들의 부동산테크]상가건물 투자

당장의 임대수입 못지않게 매매차익도 살펴야

김규정 우리투자증권 부동산연구위원

상가는 부동산 자산가들의 꾸준한 관심을 받는 투자 상품 중 하나다. 10억 원대의 상가점포부터 주거와 임대를 한꺼번에 해결할 수 있는 상가 건물까지 고객 문의도 가장 많다.

하지만 침체된 경기 탓에 보유 중인 상가의 임대수익률이 떨어져 처분을 고민하는 자산가도 동시에 늘었다. 경기 수원시 인계동에 2층짜리 근린생활시설 상가를 갖고 있는 A 씨도 고민 끝에 매각하기로 했다.

A 씨는 상가를 생활유통업체에 통째로 임대해 줘 임대료 수입이 좋은 편이었지만 8월 말에 임대차 계약이 끝났다. 다른 임차인을 찾는 방안을 우선 검토했지만 건물의 입지 조건이나 향후 상권 발전성 등을 볼 때 바로 임차인을 구하는 게 어려웠고 기대수익률 또한 좋지 않았다. 상가는 대로변에 위치했지만 수원역이나 팔달문로터리, 수원시청 같은 수원시의 대표 상권과 거리가 멀고 아파트 단지와도 연계되지 않았다. 현장 유동인구가 적으며 미래 배후 수요 증가를 가져올 만한 도로나 전철 개발, 택지지구 개발도 없다.

활용도가 높지 않은 땅의 성격도 문제였다. 1종 일반주거지역으로 지정돼 허가된 건축물이 제한적이었고 증축은 가능했지만 미관지구, 환경규제지역 등으로 묶여 인허가 요건이 까다로웠다. 무엇보다 초·중학교와 인접한 학교보건법상 상대정화구역이어서 임차인 업종 선별에도 제약이 많았다.

검토 결과 이 건물은 근린생활시설보다 일반 임대주택으로 활용하면 수익률을 높일 수 있었지만 A 씨의 부동산 자산 가운데 주거용의 비중이 너무 높아 최종적으로 매각을 결정했다.

이 사례에서 보듯 상가건물의 매각이나 투자를 결정하기 전에는 입지 조건과 개발 재료, 상권의 성장 가능성 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 배후 수요와 유동인구가 많은 상권이거나 발전 가능성이 있어야 임차인을 쉽게 구할 수 있고 임대수익률도 보장된다.

당장의 임대료 수입 못지않게 향후 매매 차익도 잘 따져봐야 한다. 보유 기간의 임대수익률과 매각 때의 자본 차익이 더해져 전체 투자성이 결정되는 것이다. 지역 개발 호재가 있거나 리모델링 등을 통해 구입 때보다 매매 가격이 일정 수준 이상 올라야만 수익률을 맞출 수 있다.

토지 성격과 법적 제약 요소를 체크하는 것은 기본이다. 원하는 유형의 상가 건물로 개발할 수 있는지, 다양한 임차인과 업종을 유치할 수 있는지를 확인해야 한다. 활용도가 높은 토지여야 매각할 때도 유리하다. 환금성과 매각 리스크를 줄일 수 있다면 매매차익도 그만큼 높을 것이다.

김규정 우리투자증권 부동산연구위원