[맞춤 재테크]상가 1채 상속하려는데…

임대 수익 안좋으면 양도후 현금 물려주는게 절세

Q. 김모 씨(76)는 최근 건강이 나빠져 상속 준비를 서두르기로 마음먹었다. 김 씨가 가진 재산은 살고 있는 아파트와 상가 건물 1채뿐이다. 최근 임대 수익률이 좋지 않은 상가를 팔아 현금을 챙기려 했지만 주변으로부터 상속할 때 부동산이 금융자산에 비해 유리하다고 조언을 들었다. 고민에 빠진 김 씨, 과연 무엇이 정답일까.
A. 결론부터 말하자면 김 씨처럼 자산이 부동산에 몰려있는 경우에는 부동산을 팔아 금융자산을 확보하는 게 옳은 판단이다. 일반적으로 부동산만 가지고 있다가 갑자기 세상을 떠나면 남은 가족들은 상속세를 내기 위해 적지 않은 현금을 마련하느라 고생하기 마련이다. 또 최대 2억 원까지 금융자산의 20%를 상속 재산에서 공제받을 수 있는 장점도 있다.

김 씨와 가족들의 세 부담을 모두 따져 봐도 결국 금융자산을 물려주는 게 유리하다. 현재 김 씨의 상가는 기준시가가 8억 원이며 양도할 경우 13억 원 정도의 시세 평가를 받을 수 있다. 김 씨가 부동산을 상속하면 기준시가인 8억 원을 적용받지만 반대로 양도한다면 양도세를 뺀 나머지 현금 11억8000만 원을 상속하는 것이다. 결국 부동산을 처분해 금융재산을 상속할 경우 상속재산이 3억8000만 원 늘어나고 상속세율을 40%라고 가정했을 때 상속세도 1억5000만 원 는다. 여기까지만 보면 차라리 부동산을 그래도 상속하는 게 세 부담이 더 적은 것처럼 느껴진다.

하지만 실제로는 그렇지 않다. 우선 금융재산의 경우 부동산이라면 받을 수 없는 금융상속공제 2억 원을 받을 수 있어 전체 상속재산이 1억8000만 원으로 줄고 상속세 차도 약 7000만 원으로 준다. 여기에 상가를 팔지 않고 그대로 상속할 경우 자녀들이 나중에 물려받은 상가를 양도할 때 부담해야 하는 세금이 추가된다. 만일 자녀들이 3년 뒤 시세 변화 없이 13억 원에 양도한다면 양도세로 약 1억2000만 원의 세금을 내야 한다. 부동산으로 상속받은 결과 당장의 상속세를 줄인 대신 양도세 부담 때문에 최종적으로 5000만 원을 더 손해 보는 셈이다. 이처럼 상속세뿐 아니라 향후 자녀가 납부할 양도세까지 생각하면 부동산으로 상속해 주는 것이 반드시 유리하다고 볼 수 없다.

따라서 김 씨의 상가가 오래돼 임대료 수익이 변변치 못하거나 향후에도 시세가 오를 가능성이 거의 없다면 지금이라도 팔아 현금을 확보하는 것이 낫다. 자녀의 세 부담까지 고려하면 불리하지 않은 조건인 데다 확보한 현금을 통해 더 높은 수익을 낼 수 있는 투자도 가능하기 때문이다.

물론 김 씨의 상가가 현재 임대료 수익이 높고 앞으로도 건물 가격이 계속 오를 것이라고 예상한다면 얘기는 달라진다. 당연히 당장 파는 것보다 시세차익을 보기 위해서라도 그대로 자녀에게 물려주는 게 더 유리하다. 결국 부동산 처분을 두고 절세를 고민할 때에는 세금에 대한 상식뿐 아니라 자신이 가지고 있는 부동산의 가치가 어떻게 바뀔지에 대해서도 함께 고민해야 한다.

최용준 미래에셋증권 WM컨설팅팀 세무사