[맞춤 재테크] 2주택 양도세 절감 요령

아버지-아들 주택 맞교환하면
집값 차액에만 증여세 과세

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정모 씨(65)는 1년 6개월 전에 경기 용인시에 있는 새 아파트로 입주했다. 전에 살던 서울 마포구의 주택을 양도할 때 양도소득세 비과세를 받으려면 앞으로 6개월 안에 팔아야 하는데 원하는 가격에 사겠다는 사람이 없다. 정 씨도 마포 주택을 굳이 싼값에 팔고 싶지 않지만 시간이 지날수록 슬슬 양도세가 걱정이 된다.

정 씨는 아들에게 증여할까 생각도 해봤지만 증여세가 만만치 않다. 차라리 아들에게 양도하는 방법도 있는데 아들이 양도대금을 감당할 만한 현금이 없어 역시 가능한 방법이 아닌 것 같았다. 문득 정 씨는 마포 주택을 아들이 보유한 서울 영등포구의 아파트와 맞바꾸는 방법이 떠올랐다. 부동산을 서로 교환하면 양도세를 내지 않아도 되는 것일까?

세법에서는 부동산을 교환하면 대가를 금전으로 받지 않고 실물로 받아도 사실상 양도로 보아 양도세를 부과한다. 보통 교환하는 두 부동산의 가치가 동일하지 않을 때가 더 많기 때문에 그 차액에 해당하는 현금이 오가기도 한다.

주택을 교환할 때 대상 주택의 가격은 시가로 결정한다. 일반적으로 시가란 아파트는 인근 아파트의 거래된 가격 또는 국토해양부가 고시한 실거래가를 말하고 일반 주택은 비교가 가능한 거래가격이 없기 때문에 일반적으로 기준시가를 활용한다.

정 씨의 마포 주택은 5년 전 취득가액이 3억 원이고 현재 시가는 6억 원이다. 아들의 영등포 아파트는 현재 4억 원가량(2억 원에 취득)이다. 두 주택의 가액이 동일하지 않기 때문에 서로 교환하려면 아들이 정 씨에게 현금 2억 원(6억―4억 원)을 지급해야 한다. 만일 정 씨와 아들이 현금 지급 없이 주택을 교환하기만 한다면 어떻게 될까?

세법에서는 2억 원의 현금 지급이 없다면 정 씨가 아들에게 저가로 양도한 것으로 본다. 저가 양도 때는 양도세를 추징하는 것이 원칙이지만 다행히 정 씨와 아들은 모두 1가구1주택 비과세 요건을 갖췄기 때문에 양도세 문제는 발생하지 않는다. 그러나 세법에서는 특수관계자에게 시가보다 낮은 가격으로 양도하면 그 차액만큼을 증여한 것으로 보아 증여세를 부과한다. 다만 그 차액이 시가의 30% 또는 3억 원 이상인 때에 한해서만 적용하도록 돼 있으므로 차액인 2억 원에서 시가의 30%(6억 원×30%)를 차감한 금액을 증여한 것으로 보아 증여세가 과세된다. 정 씨 아들의 증여가액은 차액 2억 원에서 마포 주택 시가의 30%인 1억8000만 원을 뺀 2000만 원이다. 정 씨 아들이 10년 이내에 부모로부터 증여받은 재산이 없다면 3000만 원이 증여 공제되므로 납부할 증여세는 없다.

만일 정 씨가 주택을 교환하지 않고 계속 보유한다면 1가구1주택 비과세를 받을 수 없어 나중에 양도할 때 3억 원의 양도차익(현 시가 6억 원―취득가액 3억 원)에 대해 세금을 내야 한다. 물론 정 씨가 받은 영등포 아파트로 인해 2주택자가 되기는 했지만 그 취득가액은 현 시가인 4억 원이기 때문에 그 이후에 더 올라간 금액에 대해서만 양도세를 내면 된다. 또 내년부터 다주택 중과세가 적용되더라도 올해 신규 취득 주택(정 씨는 영등포 아파트)에 대해서는 중과세율이 적용되지 않는다는 장점도 챙길 수 있다. 교환하지 않고 그대로 있었을 때보다 세 부담은 좀 더 가벼워진 셈이다.최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀장·세무사

정리=정혜진 기자 hyejin@donga.com