타인 분양권 취득땐 양도세 감면 못받아

■ 미분양 해소 위한 세제개정안 내달 시행

서울 이외 지역의 미분양주택이나 신축주택을 구입한 뒤 5년 안에 되팔 때 양도소득세 감면 또는 면제 혜택을 보려면 해당 시장, 군수, 구청장 등으로부터 매매계약서에 확인을 받아야 한다.

건설업체는 자사(自社)가 보유한 미분양 주택 전체의 동·호수별 현황을 4월 30일까지 시장, 군수, 구청장 및 관할 세무서장에게 제출해야 한다.

기획재정부는 미분양주택 해소를 위한 세제(稅制) 개편안이 최근 국회를 통과함에 따라 이렇게 세법 시행령을 개정하기로 했다고 9일 밝혔다. 개정안은 관계부처 협의와 입법예고 등을 거쳐 다음 달 초 시행된다.

한편 국세청은 통상 8월 말까지 지급하는 양도세 환급금을 올해는 4월 말까지 앞당겨 지급한다고 밝혔다. 이번 환급은 지난해 12월 세법을 고친 데 따른 것으로 2008년 1월 1일부터 소급 적용된다. 환급대상자는 2만 명, 환급금은 총 1600억 원이다.

차지완 기자 cha@donga.com

손효림 기자 aryssong@donga.com

▼수도권 억제권내 149㎡이하만 혜택

지방 미분양 주택은 면적제한 없어▼

바뀌는 세법 시행령 내용 등을 문답(Q&A)으로 알아본다.

Q: 양도세 감면·면제 대상 미분양 주택의 범위는….

A: 2009년 2월 12일 현재 건설회사가 소유한 미분양 주택을 구입하면 감면 또는 면제 혜택을 받을 수 있다. 또 2월 12일 이후 분양하는 신축주택을 내년 2월 11일까지 계약해도 같은 혜택을 받을 수 있다. 이런 주택을 5년 안에 팔면 이 기간 중 발생한 양도세를 감면·면제 받는다.

Q: 2월 11일 이전에 계약한 주택은 어떻게 되나.

A: 감면·면제의 대상이 아니다. 2월 12일 이전에 다른 사람이 건설회사에서 매입하기로 계약한 미분양 아파트의 계약을 해지한 뒤 이 집을 사들인 사람도 감면·면제 혜택을 볼 수 없다. 다른 사람이 구입했던 분양권을 취득해도 혜택을 받을 수 없다.

Q: 주택의 면적에 제한이 있나.

A: 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역 내의 미분양 주택은 전용면적 기준 149m²(약 45평) 이하일 경우에만 5년 안에 팔 때 양도세의 60%를 감면받을 수 있다. 공급면적 기준으로는 약 60평에 해당된다. 과밀억제권역 밖의 지방 미분양 주택을 5년 안에 팔 때는 면적제한 없이 양도세를 100% 면제받는다. 서울은 양도세 혜택이 없다.

Q: 5년이 지나서 이 집을 팔 때 양도세를 계산하는 방법은….

A: 감면 대상 양도차익을 산출하려면 (실거래가에 따른 양도소득금액)×(5년 시점의 기준시가―취득 당시 기준시가)÷(양도 당시 기준시가―취득 당시 기준시가)라는 복잡한 계산법을 이용해야 한다. 예컨대 취득가액 5억 원(공시가격 4억 원)인 주택이 5년 뒤 8억 원(6억4000만 원)으로 뛴 뒤 10억 원(8억 원)이 될 때 처분한다고 가정해 보자. 이 계산법에 따르면 감면 대상 양도차익은 3억 원이다. 즉 전체 양도차익 5억 원에서 감면 대상 양도차익 3억 원을 뺀 2억 원에 대해서만 일반세율(6∼33%) 및 장기보유특별공제(연 3%, 최대 30%)를 적용해 세금을 매긴다는 뜻이다.

Q: 미분양주택 구입을 위해 주택담보대출을 받으면 혜택이 있나.

A: 미분양주택 취득을 위해 장기주택담보대출을 받을 경우 이자에 대한 소득공제요건이 ‘상환기간 15년 이상’에서 ‘상환기간 5년 이상’으로 완화된다.

Q: 국세청이 환급해 주는 양도세를 받으려면 어떻게 해야 하나.

A: 주소지 관할 세무서가 4월 말까지 개별 통지할 예정이다. 세무서에 계좌를 신고한 사람은 계좌로 지급되며, 계좌 신고를 하지 않은 사람은 주소지로 발송되는 ‘국세환급통지서’를 우체국에서 현금으로 바꾸면 된다. 국세청은 자동응답전화(ARS)나 금융회사의 현금자동입출금기(ATM)를 통해 환급하지 않으므로 주의해야 한다.