은평뉴타운 “분양가 정해놓고 꿰맞춰 계산”

서울시는 18일 고(高) 분양가 논란이 일고 있는 은평구 은평뉴타운 아파트의 분양원가를 공개했다.

34평형은 원가대로 분양가를 책정했고, 41평형 이상은 5%의 마진을 붙이는 데 그쳤다는 내용. 그러나 이에 대해 상당수 부동산 전문가들은 “납득하기 어렵다”는 반응을 보이고 있다.

○ “분양가 적정” vs “납득할 수 없다”

서울시 발표에 따르면 은평뉴타운의 평당 분양원가(토지비+건축비+부가세)는 △34평형 1151만 원 △41평형 1321만7000원 △53평형 1425만6000원 △65평형 1446만9000원.

이 가운데 국민주택 규모인 34평형은 입주 예정자의 70% 이상이 원주민인 점을 고려해 원가와 분양가를 같게 했고 나머지 41∼65평형은 원가에 각각 5%의 마진을 얹어 분양가를 정했다고 밝혔다.

허영 서울시 주택국장은 “민간기업은 분양가에서 평균 10% 이상의 이윤을 남기고 있는 만큼 5%의 마진은 과도하지 않다”며 “추가로 분양될 은평뉴타운 2차 분양에서도 국민주택 규모를 초과하는 중대형 평형은 5%의 마진을 적용할 것”이라고 말했다.

그는 또 “경기 성남시 판교신도시와 비교할 때 은평뉴타운의 분양가는 특별히 높지 않다”고 강조했다.

은평뉴타운은 토지보상비용이 많이 드는 대지의 비율이 40%(판교는 6%)에 이르러 평당 토지보상비만 321만 원으로 판교신도시(111만6000원)의 3배 수준이었다는 설명이다.

또 판교신도시는 대부분 고층(최고 35층, 용적률 164%)으로 지어지지만 은평뉴타운은 중층(평균 10층 이하, 용적률 152%)으로 개발돼 건축비 부담이 늘어났다고 허 국장은 덧붙였다.

그러나 부동산 전문가들은 서울시의 분양원가 공개에도 불구하고 석연치 않다는 반응을 보였다. 똑같아야 할 평당 평균 토지비가 평형별로 다른 데다 분양원가도 각종 기반시설 비용과 토지보상비 세부항목 등을 공개하지 않았다는 것.

부동산 컨설팅업체인 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “서울시가 이미 분양가를 정해 놓고 분양원가를 짜 맞춰 발표했다는 의구심이 든다”고 말했다.

○ 고분양가에 주변 집값 들썩

공공기관인 서울시가 시세 차익을 노린 투기 수요를 막는다며 5%의 마진을 추가로 거둬들여 오히려 주변 집값 상승을 부채질하는 것도 이해하기 어렵다는 비판이 많다.

실제로 은평뉴타운에 인접한 은평구 신사동 현대2차아파트 34평형은 최근 한 달 사이에 1500만 원이 올랐다는 게 주변 중개업소의 설명이다.

고분양가 논란은 공공택지지구로 조성된 경기 파주시 운정지구도 마찬가지다.

운정지구에서 조만간 입주자 모집공고를 할 한라비발디 아파트의 평당 평균 분양가가 인근 시세보다 훨씬 높은 1297만 원으로 정해지면서 그동안 주춤하던 주변 아파트 값이 크게 들썩이고 있다.

논란이 확산되자 건설교통부는 이날 급히 보도참고자료를 내고 “한라비발디 외에 앞으로 운정지구에서 분양될 아파트는 분양가 상한제가 적용돼 훨씬 싸게 공급되므로 이를 고려해 청약 결정을 해야 한다”며 ‘불 끄기’에 나섰다.

황태훈 기자 beetlez@donga.com

배극인 기자 bae2150@donga.com