[8·31대책 두달]아파트분양-토지 ‘된서리’

“아직 8·31 부동산 종합대책의 충격에서 헤매고 있다.”

대책이 발표된 지 두 달 남짓 지난 최근 부동산시장 상황에 대한 전문가들의 진단 결과다.

대책 이후 줄곧 내리막길을 걷던 아파트 매매가는 10월 중순 이후 하락폭을 좁혔지만 거래는 거의 끊겼다. 가파른 오름세를 탔던 전세금은 주춤해졌지만 안정을 찾지 못한 상태.

아파트 분양시장과 토지시장은 직격탄을 맞았다. 상가와 법원경매 등 반사 이익을 기대했던 상품들은 양극화만 심화됐을 뿐 기대한 재미를 보지 못하고 있다.

○집값 ↓, 전세금 ↑

대책 발표 이후 집값은 재건축 아파트를 중심으로 꾸준한 하락세를 이어갔다. 거래 건수도 크게 줄었다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울 집값은 대책 발표 이후 두 달간 0.63% 떨어졌다. 특히 재건축 아파트의 하락폭이 커 같은 기간에 4.46% 빠졌다.

집값 변동을 주도하는 서울 강남구 재건축아파트는 무려 6.22% 떨어지는 직격탄을 맞았다.

강남지역에서도 가장 주목을 많이 받고 있는 대치동 은마아파트 31평형은 대책 이전 8억 원을 호가했지만 최근에는 7억2000만 원에 매물이 나와 있다.

하지만 최근 하락폭이 주춤해진 상황이다. 서울 강남구 개포동 6단지 31평형은 한때 6억9000만 원대 급매물이 있었지만 지금은 7억2000만 원대의 매물만 있다.

재건축 아파트 급매물이 일부 소화되면서 나타난 현상이다.

전세금은 꽤 많이 올랐다.

부동산114에 따르면 두 달간 전국적으로 2.18%, 서울만 2.74% 올랐다. 강남구는 4.75%로 전국 평균보다 두 배였다.

다행스러운 것은 최근 들어 상승세가 주춤해졌다는 것.

하지만 전세금의 가파른 상승에 부담을 느낀 수요자들이 관망세로 돌아서면서 주춤해졌을 뿐 본격적인 성수기가 시작되면 다시 오를 것이라고 전문가들은 보고 있다.

○ 분양시장과 토지시장은 급랭 중

“주택분양사업을 추진하기가 겁이 날 정도다.”

부동산개발컨설팅 전문업체 해밀컨설팅의 황용천 사장은 대책 이후 주택분양시장 분위기를 이렇게 표현했다.

실제로 분양시장은 일부 인기지역을 제외하곤 급랭 조짐이 뚜렷해졌다.

8·31 대책 발표 직전 서울시 아파트 동시분양 1순위 청약경쟁률은 10 대 1에 육박했지만 발표 직후 실시된 8차 때에는 1 대 1 수준으로 뚝 떨어졌고 이달 초 실시된 9차에서는 0.2 대 1로 올해 들어 가장 낮았다.

미분양이 쌓이면서 일부 업체가 아파트 분양가를 10∼20%씩 할인해 판매하는 일도 생기고 있다.

행정수도 혁신도시 등 정부의 각종 개발계획으로 꾸준한 오름세를 이어왔던 땅값은 정부 통계로 보면 주춤해진 수준.

건설교통부에 따르면 9월 전국 평균 땅값 상승률은 0.19%로 전달(0.45%)의 절반 아래 수준으로 떨어졌다.

땅값이 내린 필지 수(조사 대상 4만5000필지)도 8월 564필지에서 1179필지로 대폭 늘었다. 시도별로는 서울(0.23%) 대전(0.22%) 충남(0.21%) 대구 경기(이상 0.2%) 등이 전국 평균을 웃돌았고 나머지는 대부분 제자리 수준에 머물렀다.

○상가와 법원경매시장은 양극화

8·31 대책 발표 직후 최고의 수혜주로 기대된 부동산상품이 상가와 부동산 경매였다.

특히 상가는 정부 대책이 주택과 토지에 집중되면서 반사이익을 볼 수 있다고 여겨졌다.

실제로 청계천 복원과 같은 확실한 호재가 있는 상품과 아파트단지 내 상가, 목이 좋은 근린상가 등은 값이 20∼30% 정도 오른 곳도 있다.

그러나 경기 침체가 장기화되면서 전체적인 상가임대료와 권리금은 하락세를 면치 못하는 분위기다.

부동산114에 따르면 3분기(7∼9월) 수도권 상가 임대료는 0.2%, 권리금은 0.8% 떨어진 것으로 집계됐다.

법원경매정보업체 태인컨설팅 이영진 부장은 “상가나 개발 호재가 있는 지역의 주택 토지 등을 제외하고는 경매 물건을 찾는 발길이 눈에 띄게 감소했다”고 말했다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com

▼14개법안 국회 본격심의▼

‘8·31 부동산 종합대책’은 사실 지금부터 시작이다. 대책의 핵심을 담은 14개 법안(12개 개정, 2개 제정)에 대한 국회 심의가 최근 본격화됐기 때문이다.

여야는 대체로 정부 안에 공감하지만 일부 항목에서 의견 차를 보이고 있어, 심의 과정에서 원안이 일부 수정될 가능성도 있다.

가장 큰 쟁점은 역시 세금 문제.

열린우리당은 종합부동산세법 개정안을 통해 종부세 부과 범위를 현행 기준시가 9억 원 초과(주택 기준)에서 6억 원 초과로 확대하자는 입장이다. 하지만 한나라당은 중산층의 반발을 우려해 현행 유지로 맞서고 있다.

또 열린우리당은 취득·등록세를 각각 0.5%포인트 낮춰 거래세(취득·등록세)율을 현행보다 1%포인트 낮추자고 하지만, 한나라당은 취득·등록세율을 각각 1%포인트 낮추고 장기적으로는 거래세를 폐지하자고 주장한다.

일부 주택 정책 관련 입법도 지켜볼 필요가 있다.

열린우리당은 공공택지에 지어지는 25.7평(전용면적) 이하 아파트에만 적용하려던 원가연동제를 25.7평 초과 아파트에도 적용하는 주택법 개정안을 냈다. 여기에 한나라당은 25.7평 초과 아파트는 원가연동제를 적용하지 말고 분양원가 공개 범위를 확대하자며 별도의 개정안을 제출한 상황.

또 국민임대주택단지의 개발 면적을 최소 50만 평으로 늘리기 위해 열린우리당이 제출한 국민임대주택특별조치법 개정안에 대해 한나라당은 면적을 70만 평으로 더 늘리자는 내용의 개정안으로 맞서고 있다.

여야는 이 두 법안의 개정안을 놓고 다음 달 1일 국회에서 공청회를 연다.

서울 강북 뉴타운 개발 사업에 영향을 미치는 도시구조개선특별법도 눈여겨봐야 한다. 여당은 뉴타운 내 공공기관의 사업 참여를 유도하기 위해 용적률 인센티브를 주자는 방침이나, 한나라당은 지역 내 조합이 사업을 주도하고 법 이름도 뉴타운 특별법으로 고치자고 주장하고 있다.

8·31 부동산 종합대책 관련 법안
구분	법안	주요 내용
세제	종합부동산세법	종부세 부과 범위 확대(기준시가 6억원 초과), 세대별 합산 과세
	소득세법	양도세 중과세(1가구 2주택은 2007년부터 50%)
	법인세법	비사업용 토지 양도시 특별부가세 부과
	조세특례제한법	땅이 수용당해 대토를 받았을 때 5년간 양도차익이 1억 원을 초과하면 양도세 부과
	지방세법	개인 간 취득·등록세율 1%포인트 인하
	지방교부세법	부동산 지방교부세 신설
주택	주택법	원가연동제를 전용면적 25.7평 초과 주택까지 확대, 공공택지 주택의 전매금지 기간 연장
	국민임대주택특별조치법	국민임대주택단지 개발면적 최소 50만평
	국토계획법	토(土)파라치 제도 도입. 토지거래허가제 강화
부담금	개발이익환수법	개발부담금제 부활
	기반시설부담금법(제정)	60평 초과 신증축에 기반시설부담금 부과
토지 등 기타	도시구조개선특별법(제정)	서울 강북권 광역개발 등 지원
	토지보상법	토지 수용 시 부재지주는 채권으로 보상
	부동산등기법	부동산등기부에 실거래가 기재 의무화
제정 외의 법안은 모두 개정. 자료:재정경제부·건설교통부·행정자치부

이승헌 기자 ddr@donga.com