'1년 거주' 충족해도 6억 넘을땐 초과분 양도세

국세청이 26일 발표한 ‘1가구 1주택자 비(非)과세 강화요건’은 작년 ‘9·4 주택가격 안정대책’에 따른 조치로 단기 시세차익을 노리고 주택을 구입하려는 수요를 차단하겠다는 정부의 의지가 담긴 것으로 풀이된다.

국세청 당국자는 “거주 요건이 추가로 강화됐기 때문에 집값이 오를 것이라는 막연한 기대감에 매도 시점을 10월 이후로 늦추면 강화된 요건에 맞춰 양도소득세를 내야 한다”고 설명했다. 다음은 이번 강화요건에 대한 일문일답.

―1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 요건은 무엇인가

“올 10월 1일부터 서울과 과천의 전 지역, 수도권 5대 신도시 지역의 주택을 다른 사람에게 팔 때에는 ‘3년 이상 보유’하는 것은 물론 ‘1년 이상 거주’해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 즉 ‘1년 이상 거주’ 요건이 추가된 것이다.”

―9월 30일 이전에 계약하고 잔금 청산일이 10월 1일 이후라도 거주 요건을 따라야 하는가.

“잔금 청산일 또는 등기 접수일 가운데 빠른 날이 10월 1일 이후라면 1년 이상 거주 요건이 충족돼야 한다.”

―거주 요건을 채우지 못해 비과세를 적용받지 못한다면 어떻게 양도소득세를 신고하고 납부해야 하는가.

“실거래가액이 6억원을 초과하는 고가(高價) 주택이나 재정경제부 장관이 지정한 주택투기지역에 있는 주택은 기준시가가 아닌 실제 거래가액으로 양도소득세를 계산해 신고하고 납부해야 한다.”

―고가 주택은 양도소득세를 어떻게 납부하는가.

“비과세 요건을 충족했을 때 양도가액(실거래가 기준)이 6억원 이하면 비과세 혜택이 주어진다. 하지만 6억원을 넘는다면 6억원 초과 부분에 대해 양도소득세를 내야 한다.”

―주택 한 채를 10년 이상 장기 보유했더라도 거주요건을 충족해야 하는가.

“보유 기간과 상관없이 거주 요건을 충족해야 한다. 단, 양도하는 주택이 △공공사업에 따라 매수 또는 수용되거나 △해외 이주로 가족 전체가 출국하거나 △취학 또는 근무에 따른 특수 사정으로 1년 이상 국외 거주가 필요해 가족 전체가 해외에 거주해야 할 때 등은 거주 요건에 관계없이 비과세 혜택을 받을 수 있다.”

―재건축 아파트에서 사업계획승인일 이후 3년 이상 보유하고 입주권을 10월 1일 이후 양도한다면….

“재건축 사업계획승인일 또는 멸실(滅失)등기일 가운데 빠른 날을 기준으로 3년 이상 보유한 재건축아파트의 입주권을 9월 30일 이전에 양도한다면 비과세, 10월 1일 이후에는 과세된다. 단 준공 뒤 1년 이상 거주요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.”

―임차기간을 포함해 1년 이상 거주했으나 본인이 실제로 취득한 이후 거주기간이 1년이 안됐다면 비과세 혜택을 받을 수 없나.

“1년 이상 거주 요건은 취득일부터 양도일까지의 거주 기간을 뜻한다. 따라서 취득일로부터 1년 동안 거주하지 않았다면 비과세 혜택이 없다.”

―가족 중 일부만 1년 이상 거주했다면….

“가족(가구원) 전체가 1년 이상 거주해야 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 가족 중 일부가 직장 근무 등 부득이한 이유로 거주하지 못할 때에는 1년 이상 거주한 것으로 본다.”

―양도소득세를 신고하고 납부하는 방법은….

“양도일이 속하는 달의 다음 다음달 말(양도일 속한 달이 5월이면 7월 말)까지 신고한 뒤 납부하면 세액의 10%를 공제 받는다. 양도소득세 계산은 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr) ‘양도소득세 자동계산’ 프로그램으로 조회할 수 있다.”

주택 보유기간에 따른 양도소득세육
보유기간	과세표준	세율(%)	누진공제
1년 이상	1,000만원 이하	9
	4,000만원 이하	18	-90만원
	8,000만원 이하	27	-450만원
	8,000만원 초과	36	-1170만원
1년 미만		36
미등기 양도		60
자료:국세청

차지완기자 cha@donga.com