[아파트 기준시가 인상]세금 얼마나 오르나

가장 비싼 아파트 국세청이 국내에서 가장 비싼 아파트라고 발표한 서울 서초구 서초동 ‘트라움하우스Ⅲ’ 180평형. 권주훈기자

국세청이 29일 아파트와 연립주택 등 공동주택의 기준시가를 대폭 올림에 따라 세금 부담이 상당히 늘 전망이다. 특히 이번 기준시가 상승률은 같은 기간 아파트 값 상승률보다 높아 납세자들이 느끼는 세금 부담은 더 클 것으로 보인다.

하지만 서울 강남권 일부 아파트의 기준시가는 시세와 상당한 격차를 보이고 있어 추가 조정을 해야 한다는 지적도 있다크게 밑도는 반면 강북권은 매매가에 근접해 있어 형평성 논란도 예상된다.

▽양도세 15배 증가하는 곳도=강남권 재건축 추진 아파트를 기준으로 할 때 양도소득세는 평균 2배 정도 오를 것이라는 게 부동산 업계의 추정이다. 그러나 양도세가 누진세라는 점을 감안하면 10배 이상 오르는 곳도 생길 수 있다.

실제 서울 강남구 신사동 강남상가(주상복합아파트) 31평형은 이번 기준시가를 적용하면 양도세가 최고 14배 이상 상승하는 것으로 나타났다.

이 아파트의 새 기준시가는 2억1250만원. 작년 4월 기준시가(9900만원)보다 1억1350만원이 올랐다.

작년 기준시가를 적용하면 양도세는 200만6000원. 과세표준(시세차익)이 1614만8000원이기 때문에 18%의 세율을 매긴다.

반면 새로 고시된 기준시가로 따지면 양도세는 3088만7820원이 된다. 과세표준이 1억1829만8000원으로 올라 36%의 세율을 적용해야 하기 때문이다.

일반 아파트 세금도 많이 오른다. 서울 서초구 반포동 미도아파트 34평형의 양도세를 작년 기준시가로 계산하면 1309만원이지만 새 기준시가로 따지면 3637만7000원이 된다. 세금 증가율은 177.9%.

▽시세와의 격차 여전=그럼에도 이번 기준시가가 서울 강남권 아파트의 시세를 반영하지 못하고 있다는 점은 여전한 숙제로 남는다.

반포동 미도아파트의 매매가는 최고 4억7000만원. 하지만 기준시가는 3억원으로 시세의 63%에 그친다.

서울 강동구 둔촌동 라이프아파트 34평형도 매매가는 2억6000만원이지만 새 기준시가는 1억8000만원이다.

이와 달리 서울 용산구 이촌동 현대아파트 35평형은 매매가 3억4000만원에 기준시가는 3억1450만원이다. 시세 반영률이 90%를 넘는다.

국세청 당국자는 “조사 시점과 발표 시점간의 차이가 있어 그간 오른 가격이 반영되지 않을 수 있다”며 “하지만 집값이 뛰는 지역에 대해서는 언제라도 기준시가를 상향 조정할 수 있는 만큼 시세와의 격차를 줄일 방침”이라고 설명했다.

▽세금 어떻게 줄일까=일단 새 기준시가가 발표된 만큼 증여세를 줄일 수 있는 묘안은 많지 않다. 다만 양도세는 주택 보유 여부에 따라 제한적이나마 절세(節稅)가 가능하다.

우선 집을 한 채만 갖고 있는 사람은 3년 이상 보유하면 양도세를 내지 않아도 된다. 이 경우에도 매매가가 6억원 이상이면 기준시가가 아닌 실거래가로 과세한다. 1가구 2주택자라면 세금이 적게 나오는 집을 먼저 팔고 나머지는 비과세 요건에 해당되도록 기다리는 게 좋다. 일부에서는 이 경우 양도세를 면제받기 위해 임대사업자로 전환하는 방법을 택하기도 하지만 현재 임대사업자에 대한 양도세 감면 혜택은 없다.

세무법인 코리아베스트의 주용철 세무사는 “1주택자는 3년 보유, 1년 거주 요건을 지키면 6억원이 넘는 고가주택이어도 세금이 생각보다 적다”며 “무엇보다 비과세 기준을 확인하는 게 중요하다”고 말했다.

고기정기자 koh@donga.com

양도소득세 증가 사례 (단위:만원)
위치	아파트	보유기간	기준시가		양도소득세
			직전고시 (2002년 4월 4일)	이번 고시	직전고시 (2002년 4월 4일)	이번 고시	증가율(%)
서울 강동구 둔촌동	라이프 34평형	3년	15,400	18,000	1,097.2	1,735.4	58.16
서울 강남구 신사동	강남상가 31평형	3년	9,900	21,250	200.6	3,088.7	1439.7
서울 서초구 반포동	미도 34평형	3년	22,400	30,000	1,309	3,637.7	177.90
서울 송파구 가락동	대림 32평형	3년	20,300	24,000	1,574.6	2,728.2	73.27
서울 용산구 이촌동	현대 35평형	3년	28,000	31,450	2,555.9	3,673.7	43.73
인천 연수구 옥련동	풍림 30평형	5년	8,300	10,050	1,387.4	1,815.3	30.85
대전 대덕구 오정동	신동아 36평형	1년	6,400	8,400	0	190.4	―
자료:국세청

▼전문가-시장 반응 ▼

‘심리적인 영향은 있을지 몰라도 집값을 낮추지는 못할 것이다.’

국세청이 29일 발표한 ‘기준시가 고시내용’의 타깃은 서울 광진구와 강남 서초 송파 등 한강 이남의 ‘빅 3’ 지역. 또 행정수도 이전 계획으로 집값이 크게 오른 대전 유성구다.

고시내용에 따르면 이들 지역의 아파트 등 공동주택의 기준시가는 26.1∼35.2% 올랐다. 전국 평균(15.1%)의 2배 가까운 오름폭이다.

이에 따라 당분간 부동산 투자심리가 위축돼 거래량이 줄어들 전망이다. 하지만 정부의 고민거리인 ‘집값 잡기’에는 역부족이라는 게 부동산 전문가들의 반응이다.

부동산컨설팅 회사인 세중코리아의 한광호 실장은 “기준시가 인상은 대표적인 수요 억제책”이라며 “단기적으로는 투자 심리를 위축시키지만 장기적으로는 집값을 올리는 요인이 될 수 있다”고 지적했다.

시중에 부동(浮動) 자금이 많은 데다 서울 강남지역 아파트에 대한 인기가 높은 상황에서 매물이 줄어들면 집값이 오를 가능성이 높다는 것. 또 늘어나는 세금만큼 매매가를 올리는 현상도 나타날 수 있다는 설명이다.

기준시가 인상에 영향을 덜 받는 분양권 시장에 돈이 몰릴 것이라는 전망도 나온다.

부동산정보 제공회사인 ‘내집마련정보사’의 김영진 사장은 “아파트 분양권 시장은 이미 입주한 아파트처럼 기준시가 개념이 없기 때문에 ‘세금 회피’ 자금이 유입될 가능성이 높다”고 말했다.

한편 부동산시장에서는 아직까지 별다른 반응이 나타나지 않고 있다. 정부 발표에 민감한 서울 강남지역의 재건축 대상 아파트도 기준시가가 34.3% 올랐지만 집값은 보합세를 유지하고 있다.

강남구 개포동의 우진공인중개사무소 고재영 사장은 “강남 집값은 이미 오를 만큼 오른 상황이어서 집주인들이 세금을 더 내고도 투자 수익이 충분하다는 반응을 보이고 있다”며 “급매물을 내놓는 등 투매심리는 없다”고 전했다.

재건축사업 규모가 큰 송파구 잠실동 주공아파트 단지도 마찬가지.

인근 잠실공인중개사무소 김성수 사장은 “재건축 사업승인이 난 아파트는 이미 실거래가를 기준으로 과세되기 때문에 기준시가 인상에 따른 영향은 적다”고 말했다.

상승금액이 큰 아파트 10위 (단위:만원)
순위	위치	아파트	평형	기준시가		상승금액
				2002년 4월4일	2003년 4월30일
1	서울 강남구 청담동	청담로얄카운티	116	171,000	214,200	43,200
2	〃 강남구 압구정동	현대빌라트	73	94,500	124,200	29,700
3	〃 광진구 광장동	워커힐	77	70,200	99,000	28,800
4	〃 서초구 방배동	월드빌라트(999)	89	81,000	108,000	27,000
5	〃 서초구 서초동	월드빌라트	145	153,000	180,000	27,000
6	〃 송파구 잠실동	아시아선수촌	52	80,000	106,250	26,250
7	〃 서초구 반포동	비버리힐스	134	113,950	139,500	25,550
8	〃 광진구 구의동	현대프라임	47	42,850	67,400	24,550
9	〃 송파구 방이동	올림픽선수기자촌	57	92,000	116,000	24,000
10	〃 서초구 방배동	레베빌10	125	117,000	139,500	22,500

차지완기자 cha@donga.com

김창원기자 changkim@donga.com

▼국내 최고가 아파트 ▼

국내 ‘최고가(最高價)’ 아파트는 어딜까.

29일 국세청이 발표한 ‘기준시가 고시내용’에 따르면 서울 서초구 서초동의 ‘트라움하우스Ⅲ’ 180평형이 32억4000만원으로 전국에서 기준시가가 가장 비싼 아파트다.

기준시가가 가장 싼 아파트로 조사된 전북 익산시 용기아파트 13평형(400만원)보다 810배 비싼 금액.

지난해 기준시가가 가장 비쌌던 강남구 도곡동의 ‘힐데스하임빌라’ 160평형의 기준시가는 30억6000만원으로 트라움하우스Ⅲ 180평형에 1위 자리를 내줬다.

트라움하우스를 지은 대신주택에 따르면 이 아파트의 방은 6∼8개, 화장실은 4개. 가구당 6대까지 주차할 수 있다. 진도(震度) 7에도 견딜 수 있도록 내진설계로 지어졌으며 방공호 등 안전시설도 갖춰져 있다.

12층짜리 1개동(棟)에 19가구가 입주해 있으며 180평형 매매 시세(호가 기준)는 40억∼43억원에 이른다.

이 아파트는 매물을 찾아볼 수 없다는 게 특징. 서울 시내에서 ‘노른자위’ 땅으로 알려진 국군정보사령부 터 근처에 들어서 입지여건이 뛰어난 데다 입주자의 주거 만족도가 높아 매매 자체를 꺼린다는 설명이다.서초동 명성공인중개사무소 곽영순 사장은 “분양받은 뒤 입주하면 매물이 나오지 않아 거래 자체가 거의 없다”고 말했다.

차지완기자 cha@donga.com

기준시가 최고가액 아파트 (단위:만원)
구분	위치	아파트	평형	기준시가
서울	서초구 서초동	트라움 하우스3	180	324,000
부산	해운대구 우동	현대 카멜리아	62	45,600
인천	계양구 작전동	동보2차	83	36,900
대구	수성구 범어동	우방 하이니스	87	43,200
광주	동구 운림동	무등 스위트빌라	87	27,900
대전	중구 태평동	버드내2	72	31,050
울산	중구 우정동	선경2	68	25,200
경기	성남시 분당동	샛별마을 (우방)	67	81,000
강원	춘천시 석사동	석사대우	60	20,700
충북	청주시 북문3가	대우타워	85	22,500
충남	천안시 쌍룡동	월봉현대	64	31,500
전북	전주시 평화2동	동아현대	65	22,500
전남	목포시 옥암동	초원 샤르망	64	23,000
경북	경주시 서부동	경주우방 명사마을	72	24,300
경남	창원시 용호동	롯데맨션7	60	40,500
제주	제주시 연동	벽강 하이본타워	98	23,400

▼기준시가 Q&A ▼

국세청이 29일 ‘공동주택 기준시가’를 대폭 인상함에 따라 양도소득세나 상속, 증여세 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다. 새로 고시된 기준시가에 대한 주요 내용을 문답풀이(Q&A)로 알아본다.

Q:새로 나온 기준시가는 언제부터 적용하나.

A:고시일인 4월 30일 이후 양도하거나 상속, 증여하는 아파트 연립주택부터 적용한다. 특히 양도 시점은 잔금을 받은 날을 기준으로 한다. 양도세를 계산할 때 양도 시점을 ‘잔금을 받는 때’로 보기 때문. 따라서 4월30일 전에 아파트 매도 계약을 했더라도 잔금을 받지 못했다면 새 기준시가를 적용받는다. 다만 잔금을 받는 시기가 불분명하면 등기 시점으로 본다.

Q:아파트 기준시가를 알려면….

A:국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에 모든 기준시가가 게시된다. 구체적인 내용을 보려면 우선 홈페이지 초기화면 좌측 ‘궁금하세요?’ 코너 아래 ‘기준시가조회’란을 클릭한 다음 전국지도가 나오면 시·도→시·군·구→읍·면·동→아파트명→해당동호(또는 평형)를 순차적으로 선택하면 된다. 전화로 알려면 국세청 전화 세무상담센터(1588-0060)와 전국 99개 세무서의 납세자보호담당관 및 세원관리 담당과에서도 안내받을 수 있다.

Q:재산세 등 지방세도 오르나.

A:아니다. 재산세, 취득세, 등록세 등은 행정자치부가 관리하는 지방세이기 때문에 국세청 기준시가가 적용되지 않는다.

Q:이번에 고시된 기준시가로 계산한 양도소득세나 상속, 증여세가 실지거래가로 계산한 세액보다 많은 때는 어떻게 하나.

A:양도세는 기준시가에 따라 과세하는 것이 원칙이다. 하지만 납세자가 증빙서류를 갖추면 실지거래가로도 신고할 수 있다. 상속, 증여세는 재산가액을 매매거래가액과 2개 이상 감정기관의 감정가 평균액, 수용보상가, 경매가 등을 통해 확인할 수 있으면 시가로 평가해 세금을 매긴다. 따라서 시가를 산정하는 것이 불가능하지 않다면 시가로 세금을 신고할 수 있다. Q:앞으로 아파트 가격이 오르거나 내리면 공동주택 기준시가를 올해 안에 또 고시하나. A:국세청이 이달 1일부터 전국적으로 450만가구의 아파트와 연립주택에 대한 거래시가를 매월 수집해 관리하고 있는 만큼 가격 변동폭이 크다면 수시로 기준시가를 조정한다는 방침이다. 국세청 재산세과 02-720-3214

송진흡기자 jinhup@donga.com