[세대공감 Harmony]쉽게 놓치는 양도소득세 절세 요령

“오래 전 물려받은 기와집 팔려는데 절세방법 있나요?”

서울 강북구에 사는 이모 씨는 오래전 물려받은 기와집을 개조해 음식점을 운영하고 있다. 그런데 문제는 장사가 잘되지 않는다는 것. 불황을 이겨내려고 다양한 시도를 해봤지만 결국 폐점 외엔 다른 방도가 없는 처지다. 다행히 한 건설업자가 이 씨의 기와집을 10억 원에 사겠다고 한다. 오래전부터 보유한 이 기와집 외에 다른 주택이 없는 이 씨는 1가구 1주택 비과세 신고를 했다.

[1] 건축물 용도를 변경해 비과세 받자

세법은 실질 내용에 따라서 과세한다. 이 씨의 기와집이 양도 당시 음식점이 아닌 주택이라면 주택으로 간주한다. 이때 주택 보유기간은 전체 보유기간 중 주택으로 사용한 기간을 따진다. 이 기간이 2년이 넘으면 비과세 대상 주택이 될 수 있다. 따라서 이 씨가 비과세를 받으려면 양도 전에 음식점을 폐업하고 건축물 대장상의 용도를 주택으로 돌려놔야 한다.

[2] 오래 보유한 부동산은 5월 이전에 파는 게 유리하다

5월 30일은 통상 개별공시지가가 발표되는 날이다. 개별공시지가는 양도소득세 산정에 영향을 준다. 특히 취득 시기가 1985년 이전이거나 취득한 지 10년이 넘어 취득가격을 입증할 자료가 없을 때는 개별공시지가를 활용해 부동산 취득가격을 계산한다.

개별공시지가는 실제 가격 반영 비율을 꾸준히 올리는 추세이므로 당분간 계속해서 올라간다. 따라서 5월 29일까지 잔금을 청산할 수 있다면 오르기 전의 개별공시지가를 적용받아 세금을 줄일 수 있다.

[3] 상가 주택을 지을 때는 주택 면적을 조금이라도 더 크게 짓자

1, 2층에 근린상가를 짓고 3층 이상에 주택을 지은 건물이 많다. 세법은 주택 면적이 조금이라도 넓다면 이런 건물을 주택으로 간주한다.

따라서 옥탑방 지하방 등을 지을 여건이 된다면 주택면적을 조금이라도 늘려 주택으로 인정받는 게 좋다. 주택은 상가에는 적용되지 않는 최대 80%의 장기보유 특별공제 혜택과 양도가액 9억 원까지 세금을 전혀 내지 않는 비과세 혜택을 받을 수 있다.

[4] 사용하지 않는 시골집은 미리 정리를 해놓자

활용하지 않는 농가 등을 보유하고 있다면 멸실하고 건축물대장도 정리하는 게 좋다. 보유 주택 수를 판단할 때는 아무리 싼 주택이라도 주택에 포함된다. 폐가 직전의 농가라도 한 채 있다면 다른 집을 팔 때 비과세를 받지 못한다. 주택을 멸실하기 어렵다면 가구 분리가 가능한 자녀에게 증여하는 것도 방법이다.

[5] 집을 팔기 전에 항상 주민등록을 정리해야 한다

주택 수는 가구 단위로 따진다. 이때 가구원이란 동일한 주소지에서 생계를 같이하는 가족과 배우자를 뜻한다. 가족의 범위는 나와 배우자의 부모, 형제자매가 해당된다. 남자를 기준으로 하면 처남과 처제, 장인, 장모도 가구원에 포함된다. 따라서 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 보유한 가구원의 거주지를 옮기고 주민등록을 정리해야 비과세 혜택을 볼 수 있다.

[6] 집을 사고팔 때 6월 1일을 기억하자

6월 1일은 재산세와 종합부동산세 과세기준일이다. 6월 1일 현재 해당 주택을 보유한 사람에게 재산세와 종합부동산세가 과세된다. 따라서 집을 파는 사람은 5월 31일까지 잔금을 청산 받아야 한다.

다만 재산세를 고지할 때 6월 1일 기준 공부(등기부등본 등)상 소유자에게 우선적으로 고지하므로 가급적 5월 31일까지 소유권이전등기 접수가 이뤄질 수 있도록 매수자 측의 협조를 얻는 게 좋다.

주용철 세무사 세무법인 코리아베스트