정순구 기자

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동아일보 경제부

취재분야

2026-03-08~2026-04-07

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전세사기 단속, 무기한 이어간다…‘전세지옥’ 책 든 한동훈 “철저 수사”

정부가 연말까지로 예정돼 있었던 전세사기 범죄 합동 단속을 무기한 이어가기로 했다. 한동훈 법무부 장관, 원희룡 국토교통부 장관, 윤희근 경찰청장은 1일 오후 정부서울청사에서 합동 브리핑을 열고 “전세사기를 발본색원하고 충실한 피해 회복을 지원하겠다”며 이같이 밝혔다.한 장관은 이날 1991년생 작가 최지수 씨가 쓴 책 ‘전세지옥’을 언급하며 “하루하루 절약하며 모은 전세 보증금을 한순간에 잃은 피해자의 현실을 알 수 있었다”며 “미래 세대에게 회복 불가능한 상처를 주는 전세사기 범죄를 철저히 수사해 죄에 상응하는 처벌을 하겠다”고 밝혔다. 검경은 범죄수익추적 전담팀을 편성하는 등의 방법으로 조직적 전세사기 범행에 엄정 대응할 방침이다.국토부는 피해자 지원에 초점을 맞추기로 했다. 원 장관은 “피해자들이 필요한 지원을 하루 빨리 받을 수 있도록 피해자 결정 등에 소요되는 행정절차를 과감히 단축하겠다”고 했다. 특히 피해 구제 사각지대로 지적된 다가구 주택에 대한 구제 방안도 검토하기로 했다. 정부는 피해자가 다수인 범죄의 경우 전체 피해 금액을 합산해 가중처벌할 수 있도록 관련 법개정도 추진하기로 했다. 이날 발표에 따르면 경찰청 국가수사본부는 지난해 7월부터 최근까지 전세사기 1765건을 적발해 5568명을 검거하고 481명을 구속했다.송유근 기자 big@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com김지윤 한국외국어대학교 스페인어과 졸업}
- 2023-11-01
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[단독]HUG가 갚아준 전세사기 보증금, 9263억중 82% 회수 못했다

서울 강서구 A 빌라. 집주인 이모 씨는 2018년 3월 보증금 1억6800만 원에 전세 계약을 맺었지만 2년 뒤 세입자에게 보증금을 돌려주지 않았다. 세입자는 주택도시보증공사(HUG)의 전세금반환보증(전세보증)에 가입된 상태. HUG는 세입자에게 집주인 대신 보증금을 먼저 돌려주고, 이를 회수하기 위하여 그해 10월 이 주택을 강제경매에 부쳤다. 하지만 이 돈은 바로 회수되지도, 모두 회수되지도 못했다. 경매가 15차례나 유찰되면서 1억8000만 원이던 감정가격이 792만 원까지 떨어졌는데도 낙찰자가 없었다. 낙찰가는 물론 보증금까지 내야 해서 부담이 크기 때문이다. 결국 HUG는 보증금을 전부 돌려받는 걸 포기하고 경매를 다시 시작했고, 올해 9월에야 이 집은 1억2111만 원에 새 주인을 찾았다. 경매에 넘어간 지 3년이 지나서야 떼인 보증금의 72.1%만 돌려받은 것. 나머지 4689만 원은 HUG가 고스란히 손실로 떠안았다. HUG가 집주인 대신 세입자에게 돌려준 돈(대위변제액)을 받기 위해 경매에 넘긴 전세사기 주택 4채 중 1채만 낙찰된 것으로 나타났다. 경매에 따른 회수 실적도 저조한 가운데 경매가 그나마 끝난 주택도 400일 이상 걸려 떼인 보증금의 79%만 돌려받는 것으로 확인됐다. 현재 경매 중인 주택의 떼인 보증금은 9200억 원이 넘지만, 이 중 7600억 원은 여전히 돌려받지 못하고 있다. 최근 경기 수원, 대전 등에서 대형 전세사기가 잇따르는 데다 지방 깡통전세 위험도 여전해 HUG 손실이 불면서 부실 우려도 커지고 있다. HUG 부실은 결국 세금으로 메워져야 하는 만큼 악성 임대인들의 전세사기로 국민 혈세가 축날 위기에 놓였다는 지적이 나온다.● “경매에 부친 주택 전세금 81.8%는 미회수” HUG가 31일 홍기원 더불어민주당 의원실에 제출한 ‘전세보증보험 출시 이후 경매 실행 세부내역’ 자료를 동아일보가 분석한 결과 HUG는 전세보증이 나온 2013년 9월부터 올해 8월말까지 대위변제액을 회수하기 위해 경매에 넘긴 주택이 총 4622채로 나타났다. 이 중 낙찰된 주택은 1221채로 전체의 26.4%에 그쳤다. 경매로 회수한 대위변제액도 미미하다. HUG는 금액으로 치면 총 9263억987만 원 규모의 주택을 경매에 부쳤는데, 이 중 81.8%인 7579억1593만 원을 돌려받지 못한 상태다. 경매에 낙찰되어도 회수까지 오래 걸린다. HUG가 집주인 주택을 경매에 넘긴 뒤 낙찰까지는 평균 405일이 걸렸다. HUG가 세입자에게 보증금을 돌려준 뒤 주택을 경매에 넘기는 경매 신청까지 6개월 정도 걸리는 걸 고려하면, 일부라도 돌려받는 데 약 1년 7개월이 필요한 셈이다. HUG는 한 채당 평균 대위변제액 1억7432만 원 중 1억3791만 원(79.1%)만 회수한 것으로 나타났다. HUG는 경매가 끝난 뒤에도 해당 주택에 대한 소송 등으로 추가 회수에 나서지만 돌려받는 돈은 2021년을 기준으로 대위 변제액의 5% 수준에 그친다. 경매와 소송으로 대위변제액을 회수해도 총 금액의 약 16%는 고스란히 손실로 남는 셈. 현재 대위변제액 잔액(약 3조 원)을 고려하면 5000억 원은 공중분해될 위기에 놓였다. 아직 경매에서 낙찰되지 않은 주택들은 경매신청일로부터 평균 336일(31일 기준)이 지난 것으로 확인됐다. 보증금 1억8000만 원이 걸린 서울 강서구 B 빌라는 2021년 11월 감정가 2억2200만 원으로 경매가 시작된 후 2년 동안 8차례 유찰을 거치면서 3725만 원까지 최저가격이 내려갔다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “전세가격이 한창 치솟았던 시기의 보증금을 HUG에 돌려줘야 해서 빨리 낙찰되기 쉽지 않은 상황이라 HUG 손실이 늘어날 수밖에 없다”고 했다.● ‘악성 임대인’ 주택 손실이 더 커 특히 HUG가 경매로 넘긴 주택 중 전세 보증금을 상습적으로 떼먹는 악성 임대인이 소유한 주택은 총 3368채(72.9%)로 10채 중 7채가 넘는다. 일반 임대인을 대상으로는 떼인 보증금의 83.9%를 경매로 회수했는데, 악성 임대인으로부터는 76.6%만 돌려받았다. HUG가 악성 임대인에게 떼인 돈이 일반 임대인보다 훨씬 많은데, 그나마도 더 적게 돌려받고 있는 것. 악성 임대인이 전세사기 등을 목적으로 보증금을 시세 대비 비싸게 받은 탓으로 분석된다. 전세사기로 신규 전세보증 수요도 폭증하고 있는 만큼 HUG 손실이 더 큰 규모로, 더 빠르게 늘어날 가능성이 높다. 홍 의원은 “HUG의 전세보증 대위변제가 늘면서 올해 상반기(1∼6월) 순손실(1조3281억 원)은 지난해 동기 대비 7배 이상 급증했다”며 “손실을 줄이기 위한 보증료율 현실화 및 차등화 등 제도 개선이 필요하다”고 했다. 정부 차원의 대책을 마련해야 한다는 의견도 많다. 우병탁 신한은행 압구정역 기업금융센터 부지점장은 “대규모 전세사기범은 범죄단체조직죄 등 무거운 형벌을 적용하고, 검경이 주도적으로 징수 방안을 모색해야 혈세를 아낄 수 있다”고 했다.전세보증금 반환보증집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못할 경우 주택도시보증공사(HUG)가 대신 책임지는 보증 상품. 집주인 대신 세입자에게 갚은 보증금은 집주인에게 구상권을 청구하거나, 경매를 통해 회수한다. 정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2023-11-01
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경매 초보, 권리관계 살피고 서류 미리 써둬야[부동산 빨간펜]

최근 경매로 넘어오는 아파트 매물이 늘고 있습니다. 지지옥션에 따르면 지난달 서울 지역에서 진행된 아파트 경매는 216건으로 전달(190건)과 비교하면 13.7% 증가했습니다. 이제 막 경매가 시작된 아파트는 대부분 올해 초에 집주인이 포기한 매물입니다. 서울 아파트값이 상승으로 전환된 시점이 올해 5월이니, 상승세 이전의 가격으로 경매에 나왔단 의미입니다. 그런 이유로 경매에 뛰어드는 사람도 늘고 있습니다. 실제 9월 전국 아파트 경매시장에서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 83.5%로 올 들어 가장 높았고 응찰자 수 역시 전달보다 0.3명 늘어난 8.3명이었죠. 하지만 경매를 막상 시작해보려니 모르는 것이 너무 많다는 이들이 많습니다. 이번 주 부동산 빨간펜에서는 경매에 뛰어들기 전 반드시 알아야 할 기본적인 정보들을 다뤄보도록 하겠습니다. Q. 경매로 내 집 마련에 나서면 어떤 장점이 있을까요? “경매의 가장 큰 장점은 가격입니다. 경매에서는 ‘감정평가액(감정가)’을 최저 매각 가격으로 결정합니다. 경매가 처음 진행될 때의 최초 감정가는 시세 대비 10∼20% 낮은 가격으로 정해지는 것이 일반적입니다. 법원마다 차이는 있지만 보통 한 번 유찰될 때마다 20%가량 감액이 되죠. 그만큼 저렴하게 아파트를 매입할 수 있다는 의미입니다.” Q. 장점만 있을 것 같지 않은데요. 경매에 나서기 전 주의해야 할 것이 있나요? “경매에서 많은 이들이 ‘권리관계 분석’을 어려워하죠. 아파트가 경매로 넘어왔다는 것은 채권자들의 채권을 회수하는 절차에 돌입했다는 뜻입니다. 여러 권리관계가 얽혀 있을 수밖에 없습니다. 대표적으로 아파트에 확정일자를 받은 선순위 임차인, 즉 세입자가 거주하는 경우가 있습니다. 선순위 임차인은 다른 어떤 채권자보다도 먼저 보증금을 돌려받을 권리를 가집니다. 낙찰자는 선순위 임차인에게 보증금 전액을 돌려줘야 하죠. 아파트 가격에 비해 보증금이 너무 비싸면 경매로 얻는 시세차익보다 더 많은 돈을 지출하게 됩니다. 권리관계를 정확하게 파악하기 위해서는 ‘말소기준권리’를 확인해야 합니다. 말소기준권리란 등기된 여러 권리 중 기준이 되는 권리입니다. 이 권리보다 나중에 등기된 권리들은 말소됩니다. 낙찰자가 인수할 필요가 없다는 겁니다. 인수해야 하는 권리는 적을수록 좋습니다.” Q. 경매 입찰 전 꼭 확인해야 할 것이 있을까요? “경매 법원마다 입찰 시간, 서류 제출 마감 시간이 모두 달라 시간 확인이 필수입니다. 경매가 진행되는 법원에 전화해보거나 사설 경매정보 사이트에서 사건 번호를 검색하면 알 수 있죠. 최저 매각 가격의 10% 수준인 입찰 보증금도 미리 준비해야 합니다. 가격을 적는 기일입찰표도 미리 법원 경매정보 사이트에서 출력해 작성해 두는 것이 좋습니다. 특히 초보자는 분위기에 휩쓸리거나 긴장해서 서류를 잘못 작성하는 경우가 있습니다. 입찰 가격으로 3억 원을 적어야 하는데 30억 원으로 작성하는 식이죠. 잔금 납부를 못 할 경우 최저 매각 가격의 10%를 내고 낙찰을 포기해야 합니다. 수천만 원을 그 자리에서 날릴 수 있으니 각별한 주의가 필요하죠. 그 밖에도 아파트의 경우 체납된 관리비가 있는지, 다세대 및 단독주택은 수도나 도시가스 요금을 연체했는지 등을 살펴야 합니다. 본인이 생각한 입찰 가격이 적정한 수준인지를 파악하는 것은 기본입니다.” Q. 아파트 관리비가 미납된 물건을 낙찰받으면 미납 관리비를 낙찰자가 납부해야 하나요? “경매 입찰하는 아파트에 관리비가 미납됐다면 보통 공용부분 관리비는 낙찰자가 내야 하고, 전유부분 관리비는 책임질 필요가 없습니다. 공용부분 관리비에는 청소비나 승강기 유지비, 소독비, 공용부분 난방비 등이 있습니다. 전유부분은 가구별 전기료, 수도료 등을 의미합니다. 집을 낙찰받고 매각 대금을 납부한 뒤 관리사무소에 공용 관리비를 계산해달라고 요청하면 되는데, 이때 연체료는 내지 않겠다고 거부할 수 있습니다. 공용부분 관리비의 연체료는 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 3년이 지난 미납 관리비도 마찬가지로 승계되지 않죠.” Q. 낙찰 후 잔금 납부는 어떤 식으로 진행되나요? “일반적으로 낙찰을 받을 날로부터 2주 뒤에 잔금 납부 기한이 통지됩니다. 통상 납부 기한 통지로부터 한 달 이내에 잔금을 내면 됩니다. 법원이 지정한 날까지 잔금을 납부하지 못했다면 법원에서 재경매 절차에 돌입합니다. 보통 잔금 납부 기한일로부터 한 달에서 두 달 내에 재입찰에 부쳐집니다. 낙찰자가 잔금 납부 기한까지 잔금을 내지 못해도 권리가 완전히 소멸되는 것은 아닙니다. 재경매 기일 3일 전까지 잔금과 지연 이자를 납부하면 다시 정상적으로 소유권을 취득할 수 있습니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요! 부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다. 정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2023-10-31
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국토부, 양평고속道 종점 자료 누락에 “실무자 지시”

국토교통부가 올해 7월 서울∼양평고속도로 관련 자료를 공개하는 과정에서 종점부 위치 변경을 타당성조사가 실시된 5월이 아닌 3월부터 검토했다는 사실을 확인할 수 있는 내용이 담긴 네 페이지를 고의로 삭제했다고 인정했다. 관련 의혹이 불거졌을 당시 “실수”라고 했지만 3개월 만에 말이 바뀐 것이다. 27일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 이용욱 국토부 도로국장은 용역업체가 작성한 서울∼양평고속도로 과업수행계획서 중 ‘종점부 위치 변경 검토’가 담긴 네 페이지를 누가 삭제하라고 지시했냐는 질문에 “(국토부) 담당 실무자들이 지시한 것”이라고 답했다. 국토부는 7월 23일 서울∼양평고속도로 관련 의혹을 해소하겠다며 총 55건의 자료를 홈페이지에 공개했다. 문제의 자료는 용역업체인 경동엔지니어링이 3월 작성한 것으로 타당성조사 추진 계획과 방향성을 담은 38쪽짜리 문건이다. 7월 당시 국토부는 해당 문건 23∼26쪽을 누락한 뒤 논란이 제기되자 “실무자 실수”라며 해당 부분을 추가해 다시 올렸다. 누락된 부분에는 “종점부 위치 변경을 검토하겠다”는 내용이 담겨 있다. 이에 더불어민주당은 국토부가 본 타당성조사에 착수한 지난해 5월 이전부터 종점부 변경을 고려하고 있었다는 것이 드러날까 봐 해당 부분을 삭제했다고 의혹을 제기해왔다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2023-10-28
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국토부, 양평道 자료 일부 내용 고의 삭제…“실무자 지시”

국토교통부가 올해 7월 서울~양평고속도로 관련 자료를 공개하는 과정에서 종점부 위치 변경을 타당성 조사가 실시된 5월이 아닌 3월부터 검토했다는 사실을 확인할 수 있는 내용이 담긴 4페이지를 고의로 삭제했다고 인정했다. 관련 의혹이 불거졌을 당시 “실수”라고 했지만 3개월 만에 말이 바뀐 것이다. 27일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 이용욱 국토부 도로국장은 용역업체가 작성한 서울~양평고속도로 과업수행계획서 중 ‘종점부 위치 변경 검토’가 담긴 4페이지를 누가 삭제하라고 지시했냐는 질문에 “(국토부) 담당 실무자들이 지시한 것”이라고 답했다. 국토부는 7월 23일 서울~양평고속도로 관련 의혹을 해소하겠다며 총 55건의 자료를 홈페이지에 공개했다. 문제의 자료는 용역업체인 경동엔지니어링이 3월 작성한 것으로 타당성조사 추진 계획과 방향성을 담은 38쪽 짜리 문건이다. 7월 당시 국토부는 해당 문건 23~26쪽을 누락한 뒤 논란이 제기되자 “실무자 실수”라며 해당 부분을 추가해 다시 올렸다. 누락된 부분에는 “종점부 위치 변경을 검토하겠다”는 내용이 담겨 있다. 이에 더불어민주당은 국토부가 본 타당성조사에 착수한 지난해 5월 이전부터 종점부 변경을 고려하고 있었다는 것이 드러날까봐 해당 부분을 삭제했다고 의혹을 제기해왔다. 정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2023-10-27
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“인재 모이는 서울 강남, 스타트업 오피스 후보지 1순위”

“스타트업 대표들의 최우선 목표는 사업의 성공이고, 이는 최고의 인재를 영입하는 데서 시작합니다. 그런 점에서 많은 인재가 모이는 서울 강남은 스타트업 오피스가 들어서기 위한 1순위 후보지라고 할 수 있죠.” 글로벌 공유 오피스업체인 ‘케임브리지 이노베이션 센터(CIC)’ 팀 로 대표(사진)는 이달 17일 서울 영등포구 여의도 파크원 타워2에서 만나 조만간 서울에 CIC 센터를 조성할 계획을 밝히며 이같이 말했다. CIC는 스타트업들의 세계 시장 진출을 돕는 혁신센터로 구글의 모바일 운영체제(OS)인 안드로이드를 개발한 안드로이드사가 이곳에서 사업을 시작한 것으로 유명하다. 1999년 설립된 CIC는 세계 8개 도시에 5000여 개 스타트업이 입주해 있다. 그는 “서울에 만들어질 CIC 센터는 비행기 좌석으로 치면 ‘비즈니스 클래스’와 같은 곳으로, 인재들이 선호하는 공간을 만드는 게 목표”라고 했다. CIC 임대료는 시세보다 두 배 정도 비싼 것으로 알려져 있다. 그 대신 생명공학, 로봇 등을 연구개발할 수 있는 시설을 갖추고, 해외 투자자들과의 미팅까지 주선한다. 로 대표는 “스타트업은 임대료 지불 능력이 떨어진다는 인식이 있지만 당장 강남만 봐도 사무실이 없어서 난리”라며 “임대료가 얼마나 높은가보다는 ‘얼마나 좋은 인재를 모을 수 있는지’ ‘지하철 역세권인지’ 등이 더 중요한 고려 사항”이라고 말했다. 경기 침체로 자금 조달 등에 어려움을 겪는 국내 스타트업 업계에 대해서는 글로벌 경쟁력과 이를 뒷받침할 인프라가 필요하다고 말했다. 그는 “미국 보스턴이나 일본 도쿄 등의 CIC 센터에서는 복도에서 기업 대표들이 투자자들과 끊임없이 비즈니스 대화를 나눈다”며 “스타트업에 직원이 5명 있다면 이들이 각각 다른 도시에서 근무할 수 있어야 하는데, CIC 센터에 입주하면 글로벌 인프라를 이용할 수 있다”고 했다. 최근 공유오피스 업계는 대표 주자인 ‘위워크’가 경영난을 겪는 등 어려움이 확산되고 있다. CIC는 스타트업 업황에 따라 부침이 큰 공유 오피스 한계를 극복하기 위해 기존의 장기 임대 방식과 달리 관리 계약 방식을 활용한다. 건물주가 CIC가 제시하는 청사진에 따라 건물을 리모델링하면 매년 관리 계약을 새로 맺으며 임대료를 지불하는 것. 로 대표는 “중간에 시장 임대료가 올라도 추가 이익을 볼 수 없고, 반대로 업체가 무너지면 빈 건물만 덩그러니 반납하는 장기 임대 형태와 달리 건물주 선호도가 높은 방식”이라고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2023-10-27
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서울 아파트값 상승폭 줄어… 강북구는 하락 전환

서울 아파트값 상승 폭이 줄면서 집값 오름세가 다소 주춤해졌다. 매도자와 매수자 사이의 희망 가격 차이가 커 힘겨루기가 이어지기 때문인 것으로 분석된다. 매매 수요는 전·월세 수요로 전환되며 전셋값은 여전히 강세를 보이고 있다. 한국부동산원이 26일 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면 10월 넷째 주(23일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.07% 올라 23주 연속 상승했다. 하지만 상승 폭은 전주(0.09%) 대비 소폭 줄었다. 특히 강북구는 서울 25개 구 중 전주 대비 매매가격이 유일하게 떨어졌다. 강북구는 지난주 0.03% 상승했지만 이번 주에는 0.01% 하락했다. 지난주 0.01%였던 노원구의 상승률도 보합(0%)으로 전환됐다. 고금리 장기화 전망 속에 시중은행의 주택담보대출 금리가 연 8%에 육박할 정도로 치솟으면서 매수 수요가 줄었고 거래 희망 가격 격차는 커지면서 시장 둔화에 영향을 준 것으로 해석된다. 서울 전셋값은 0.18% 상승하며 가파르게 올랐다. 성동구는 금호·행당동 주요 단지 위주로 전셋값이 뛰면서 0.29%였던 상승률이 0.44%로 치솟았다. 서대문구도 남가좌·북가좌동 대단지 위주로 강세를 보이면서 0.32%의 상승률을 나타냈다. 한국부동산원은 “매매시장의 불확실성 등으로 주택 실수요자들의 전세 선호가 이어지고 있다”고 설명했다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2023-10-27
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패닉바잉 매물 쏟아지는 경매장…‘이것’ 모르고 가면 덤터기[부동산 빨간펜]

최근 경매로 넘어오는 아파트 매물이 빠르게 늘고 있습니다. 지지옥션에 따르면 지난달 서울 지역에서 진행된 아파트 경매는 216건으로 전달(190건)과 비교하면 13.7% 증가했고, 2016년 6월(248건) 이후 7년 3개월만에 월별 최대치로 나타났습니다. 고금리 기조가 길어지면서 주택담보대출을 상환하지 못한 일명 ‘영끌족’들의 아파트가 경매로 넘어온 것으로 해석됩니다. 지난달 임의 경매를 통해 진행된 전국 아파트 경매 건수만 912건으로 전달 대비 11.9% 늘었습니다. 임의 경매는 채무자가 빚을 못 갚았을 경우 은행처럼 부동산을 담보로 둔 채권자가 담보권을 실행하면서 진행되는 경매를 뜻합니다. 쉽게 말해 금리가 너무 높아져 대출 이자를 버티지 못하는 사람들이 어쩔 수 없이 집을 경매로 넘기는 경우가 많아졌다는 겁니다. 이제 막 경매가 시작된 아파트는 대부분 올해 초에 집주인이 포기한 매물입니다. 통상 임의 경매는 경매 신청부터 최초 진행까지 6개월 이상 걸리는 탓입니다. 하락을 거듭하던 서울 아파트값이 상승으로 전환된 시점이 올해 5월입니다. 올해 초와 지금의 부동산 시장 분위기는 많이 달라졌다고 봐야겠죠. 그런 이유로 현 시점에 경매에 뛰어드는 것을 고민하는 사람들도 많아졌습니다. 실제 9월 전국 아파트 경매시장에서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 83.5%로 올해 들어 최고치를 보였고, 응찰자 수 역시 전 달보다 0.3명 늘어난 8.3명으로 집계됐습니다. 부동산 가격이 더 상승하기 전에 경매에서 저렴한 가격으로 아파트를 매입하려는 수요가 늘어난 셈이죠. 문제는 경매가 생각보다 쉽지 않다는 것입니다. 막상 시작해보려니 모르는 것이 너무 많다는 이들이 많습니다. 이번 주 부동산빨간펜에서는 투자자들이 경매에 뛰어들기 전 반드시 알아야 할 기본적인 정보들을 다뤄보도록 하겠습니다. Q. 경매로 내 집 마련에 나서면 어떤 장점이 있을까요?“경매의 가장 큰 장점은 가격입니다. 부동산 경매의 집행 법원은 감정인에게 부동산 가격 평가를 맡기고 이를 통해 산출된 ‘감정평가액(감정가)’을 최저 매각 가격으로 결정합니다. 경매가 처음 진행될 때의 최초 감정가는 시세 대비 10~20% 낮은 가격으로 정해지는 것이 일반적입니다. 법원마다 차이는 있지만 보통 한 번 유찰될 때마다 20% 가량 감액이 되죠. 그만큼 저렴하게 아파트를 매입할 기회가 될 수 있다는 의미입니다.”Q. 장점만 있을 것 같지 않은데요. 경매에 나서기 전 주의해야 할 것이 있나요?“경매에서 가장 중요하면서도 많은 이들이 어려워하는 일이 ‘권리관계 분석’입니다. 아파트가 경매로 넘어왔다는 것은 채권자들의 채권을 회수하는 절차에 돌입했다는 뜻과 같습니다. 여러 권리관계가 얽혀 있을 수밖에 없습니다. 대표적으로 아파트에 확정일자를 받은 선순위 임차인, 즉 세입자가 거주하는 경우가 있습니다. 쉽게 말해 다른 어떤 채권자보다도 먼저 보증금을 돌려받을 권리를 가진 겁니다. 낙찰자에게는 선순위 임차인에게 보증금 전액을 돌려줄 의무가 발생합니다. 만약 아파트 가격에 비해 보증금이 너무 비싸게 책정돼 있는 경우 아파트를 저렴하게 사서 얻는 이익보다 더 많은 돈을 지출하게 될 수도 있는 거죠.권리관계를 정확하게 파악하기 위해서는 ‘말소기준권리’를 확인해야 합니다. 말소기준권리란 등기된 여러 권리 중 기준이 되는 권리입니다. 이 권리보다 나중에 등기된 권리들은 말소됩니다. 낙찰자가 인수할 필요가 없다는 겁니다. 인수해야 하는 권리는 적을수록 좋습니다.”Q. 경매 입찰 전 꼭 확인해야 할 것은 있을까요?“입찰 시간은 미리 확인해야 합니다. 경매 법원마다 입찰 시간과 입찰 서류 제출 마감 시간이 모두 다릅니다. 경매가 진행되는 법원에 전화해보거나 사설 경매정보 사이트에서 사건 번호를 검색해 입찰 시간과 마감 시간을 확인하는 것도 가능합니다. 입찰 보증금도 미리 준비해야 합니다. 통상 최저 매각 가격의 10%가 입찰 보증금입니다. 가격을 적는 기일입찰표도 미리 법원 경매정보사이트에서 출력해 작성해 두는 것이 좋습니다. 특히 초보자의 경우 처음 입찰에 참여할 때 분위기에 휩쓸리거나 긴장해서 서류를 잘못 작성하는 경우가 있습니다. 입찰 가격을 잘못 작성해 입찰 보증금을 날리는 사례도 흔히 볼 수 있습니다. 입찰 가격으로 3억 원을 적어야 할 것을 30억 원으로 작성하는 식이죠. 잔금 납부가 불가능하기 때문에 최저 매각 가격의 10%를 내고 낙찰을 포기해야 합니다. 수천 만 원을 그 자리에서 날릴 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다.그밖에도 아파트의 경우 체납된 관리비가 있는지, 다세대 및 단독주택은 수도나 도시가스 요금을 연체했는지 등을 살펴야 합니다. 입찰하려는 사건 번호와 물건 번호는 물론이고 입찰 당일 오전 매각 부동산에 변경, 취하 등 진행 여부도 확인해야죠. 본인이 생각한 입찰 가격이 적정한 수준인지를 파악하는 것은 기본입니다.”주거시설 입찰 전 체크리스트입찰 당일 오전 매각 부동산 변경, 취하 등 진행 여부 확인입찰 위한 사건 번호와 물건 번호, 입찰 보증금 확인대리입찰 시 본인 인감 증명 및 인감 도장 등 첨부 서류 확인아파트의 경우 체납 관리비 확인다세대와 단독주택은 수도 및 도시가스 요금 연체 확인다세대와 단독주택은 건물 현 상태 및 주변 환경여건 확인인근 대중교통시설과 학교, 편의시설 등 입지조건 확인인근 중개업소 통해 거래가격 등 시세 파악국토부 실거래가공개시스템 통해 1년간 거래사례 확인Q. 아파트 관리비가 미납된 물건을 낙찰받으면 미납 관리비를 낙찰자가 납부해야 하나요?“경매 입찰 하는 아파트에 관리비가 미납됐다면, 그 규모를 반드시 확인해야 합니다. 통상 공용부분 관리비는 낙찰자에게 승계되고 전유부분 관리비는 책임질 필요가 없습니다. 공용부분 관리비에는 청소비나 승강기 유지비, 소독비, 공용부분 난방비 등이 있습니다. 전요부분은 각 세대별 전기료, 수도료 등을 의미하죠. 낙찰 후에는 매각 대금을 납부한 뒤 관리사무소에 공용 관리비를 계산해달라고 요청해야 합니다. 다만, 관리사무소에서 관리비 연체료까지 요구한다면 거부할 수 있습니다. 공용부분 관리비의 연체료는 낙찰자에게 승계되지 않기 때문입니다. 또 3년이 지난 관리비 역시 소멸시효로 낙찰자에게 승계되지 않습니다.”Q. 낙찰 후 잔금 납부는 어떤 식으로 진행되나요?“일반적으로 낙찰을 받을 날로부터 2주 뒤에 잔금 납부 기한이 통지됩니다. 통상 납부 기한 통지로부터 한 달 이내에 잔금을 내면 됩니다. 잔금을 빨리 내면 낼 수록 소유권 이전과 함께 명도 집행도 빨라질 수 있다는 뜻입니다. 다만, 법원이 지정한 날까지 잔금 납부를 하지 못했다면 법원에서 재경매 절차에 돌입합니다. 통상 잔금 납부기한일로부터 한 달에서 두 달 내에 재입찰에 붙여집니다. 낙찰자가 잔금 납부기한까지 잔금을 내지 못해도 권리가 완전 소멸되는 것은 아닙니다. 재경매 기일 3일 전까지 잔금과 지연 이자를 납부하면 다시 정상적으로 소유권을 취득할 수 있습니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 동아일보 부동산 담당 기자들이 다양한 부동산 정보를 ‘빨간펜’으로 밑줄 긋듯 알기 쉽게 풀어서 설명해드립니다. 언제든 e메일()로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2023-10-26
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노원 84㎡ 분담금 5억~6억… 재건축 공사비 뛰자 곳곳 파열음

재건축을 추진 중인 서울 노원구 상계동 상계주공5단지(전용 32㎡) 조합원들은 최근 난관에 빠졌다. 최근 공사비가 급등하면서 30평형대(전용 84㎡) 아파트를 받으려면 분담금 5억∼6억 원을 내야 할 것으로 추산되면서다. 이곳은 부동산 급등기였던 2년 전 매매가가 8억 원까지 치솟았다가 최근 5억 원 안팎으로 떨어졌다. 상계주공5단지의 조합원 김모 씨(34)는 “이곳 토박이 주민 중 추가 분담금을 부담할 수 있는 사람은 많지 않다”고 전했다. 최근 수도권 곳곳의 정비사업장에서 공사비 인상을 둘러싸고 재건축이나 재개발 사업에서 잡음이 커지고 있다. 원자재 가격과 금융비용 증가 등으로 조합원들이 내야 할 분담금이 급등해 정비사업 추진에 어려움을 겪는 단지가 늘어난 탓이다. 25일 정비업계에 따르면 경기 과천 3기 재건축 단지 중 사업 속도가 가장 빠른 ‘과천주공 4단지’는 2018년 GS건설과 3.3㎡당 공사비를 493만 원으로 계약했지만 올해 6월 GS건설 측에서 원자재 가격 급등을 이유로 3.3㎡당 공사비를 740만 원으로 올려 달라고 요구했다. 현재 협상을 거쳐 3.3㎡당 공사비를 680만 원까지 줄였지만 조합원들은 추가 분담금 급등에 반발하며 일부에서는 조합장 해임 움직임까지 나오고 있다. 경기 성남시에서 대표적 재개발 지역인 ‘산성구역’도 올해 초 시공사업단(대우건설, GS건설, SK에코플랜트)에서 공사비를 3.3㎡당 445만 원에서 661만2000원으로 올려 달라고 요청했다. 조합은 논의 끝에 시공사업단과의 계약을 해지했다가, 낮은 공사비에 아파트를 지을 건설사를 못 찾아 기존 시공사업단과의 협상을 재개했다. 정비업계는 감정가 1억5000만 원의 주택을 가진 주민이 전용 59㎡ 아파트를 받으려면 1억 원가량의 분담금을 추가로 납부해야 할 것으로 예상한다. 인근 공인중개업소 대표는 “공사비를 두고 양측의 의견 차가 여전히 크다”고 전했다. 반면 인기 지역은 건설사들이 ‘저가 공사비’나 ‘분담금 0원’ 공약을 내걸기도 한다. 서울 여의도 1호 재건축 프로젝트인 한양아파트 재건축정비사업 수주전에 참전한 포스코이앤씨는 경쟁사인 현대건설에 비해 ‘낮은 공사비’를 제시했고, 현대건설은 아예 ‘조합원 분담금 0원’을 내걸고 있다. 한 대형건설사의 정비사업 담당 관계자는 “원자재 값과 인건비 인상이 계속되고 있는 만큼 정비사업으로 조합원이 ‘돈 방석’에 앉는 과거와 같은 사례는 점점 찾아보기 힘들어질 것”이라며 “조합원 분담금이 급등하면 정비사업이 지연되는 곳이 늘어날 것”이라고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2023-10-26
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‘무량판’ 철근누락 LH 2곳 추가 확인… “민간선 부실 없어”

정부가 무량판 구조로 지은 민간 건설사 아파트 등 한국토지주택공사(LH)가 짓지 않은 아파트 총 427개 단지를 전수 조사한 결과 철근 누락 등 부실시공이 없는 것으로 조사됐다. 반면 LH의 철근 누락 단지는 이번에 2곳이 더 나와 주차장이 붕괴된 인천 검단아파트까지 합하면 총 23곳이 됐다. LH가 비용 절감에만 치중하고 관리·감독을 소홀히 하면서 철근 누락이 LH 아파트에 집중됐다는 목소리가 커지고 있다. LH는 23일 기존 무량판 부실시공 조사에서 빠진 단지 30곳에 대한 긴급안전 점검을 벌인 결과 의왕초평A3·화성비봉A3 등 2개 단지에서 철근 누락이 발생했다고 밝혔다. 이로써 LH가 조사한 무량판 아파트 121개 단지 중 철근 누락 단지는 총 22곳으로 늘었다. 주차장 붕괴사고가 일어난 검단아파트까지 합하면 23곳이다. 의왕초평A3 단지(준공)는 철근이 필요한 기둥 918개 중 46개 기둥의 철근이 시공 과정에서 누락된 것으로 파악됐다. 화성비봉A3 단지(2025년 6월 입주 예정)는 기둥 921개 중 28개 기둥의 설계과정에서 철근이 빠진 것으로 조사됐다. 이 단지들은 11월 말까지 보강공사를 하기로 했다. 이날 국토교통부에 따르면 올해 8월부터 지난달 말까지 실시한 전국 민간 427개 무량판 아파트 전수조사에서 철근 누락이나 콘크리트 강도 부족 등 부실시공이 발견되지 않았다. 이번 조사는 민간 아파트 378개, LH를 제외한 서울주택도시공사(SH) 등 지방 주택도시공사가 발주한 공공분양·임대주택 49개 단지를 대상으로 이뤄졌다. 민간 아파트에서는 철근 누락이 나타나지 않으면서 LH의 관리 감독 부실에 대한 비판은 불가피할 것으로 전망된다. LH에 따르면 공공주택을 연간 6만3000채 무량판 구조로 지을 경우 보와 철근, 거푸집량 감소로 한 해 751억 원을 절감할 수 있다. 다만 무량판 구조는 철근 배근 등이 복잡해 관리 감독을 철저히 해야 하지만, LH가 제 역할을 못한 데다 설계나 시공 오류를 잡을 감리회사도 LH 출신의 전관업체로 자체 선정하며 부실이 커졌다는 지적이 나온다. 검단아파트 사고조사위원장을 맡은 홍건호 호서대 건축토목공학부 교수는 “지방 중소 건설사는 여전히 LH의 재래식 공법으로 무량판 구조를 시공해 이를 관리·감독할 감리나 현장 직원의 전문성을 키워야 한다”고 말했다.최동수 기자 firefly@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2023-10-24
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강동구 천호동 97채 모집에 5751명 몰려

포스코이앤씨는 최근 진행된 ‘더샵 강동센트럴시티’(사진)의 1순위 청약 결과 97채 모집(특별공급 제외)에 총 5751개의 청약통장이 접수돼 평균 59.3 대 1의 경쟁률을 나타냈다고 23일 밝혔다. 가장 큰 인기를 끈 전용면적 59㎡A 타입의 경우 105.9 대 1의 경쟁률을 보이기도 했다. 단지는 서울 강동구 천호동 일원에 지하 6층∼지상 최고 38층, 전용 59·84㎡, 총 670채 규모로 조성된다. 특별공급까지 포함한 일반분양 물량은 168채다. 24일 당첨자 발표를 거쳐 다음 달 4일부터 6일까지 3일 동안 계약을 진행한다. 더샵갤러리 2.0은 포스코그룹의 특성을 살려 강건재를 적용해 조성했다. 외관의 경우 곡면 외장 패널이 시각에 따라 변하는 빛을 담아낼 뿐만 아니라 야간에는 유리 커튼월에 미디어 콘텐츠와 경관 조명이 함께 연출된다. 갤러리 내부에서는 프리미엄 건설 자재와 예술 작품 등도 감상할 수 있다. 또 행복, 여유 등 6가지 콘셉트의 힐링 체험도 할 수 있다. 분양 관계자는 “동종업계 최고 수준의 홍보관인 ‘더샵갤러리 2.0’에 본보기집을 열어 분양에 큰 도움이 됐다”며 “소비자들이 본보기집에서 포스코이앤씨의 주거 문화를 체험하며 브랜드 신뢰도가 크게 상승하는 등 효과가 컸다”고 설명했다. 정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2023-10-24
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주택연금 가입·지급액 역대최대… 문턱 낮추자 1주일새 2700억 신청

올해 들어 9월까지 주택연금 가입자 수와 연금 지급액이 역대 최대치로 조사됐다. 주택연금 가입 요건이 완화되면서 증가세는 더 커질 전망이다.23일 국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 서범수 의원이 한국주택금융공사(HF)로부터 제출받은 자료에 따르면 올해 들어 3분기(7~9월)까지 주택연금 신규 가입 건수는 총 1만723건으로 집계됐다. 지난해 동기(1만719건)의 가입 건수를 넘어섰고, 2021년 1~9월(7546건)과 비교하면 40% 이상 급등한 수치다.주택연금은 만 55세 이상의 주택 보유자가 주택을 담보로 제공하고, 계속 거주하면서 평생 연금 방식으로 매달 노후 생활자금을 지급 받는 제도다. 연금 수령액은 가입 당시 평가한 주택의 가격으로 결정된다. 최근 신규 가입자가 증가세를 보이는 것은 부동산 가격 상승 기대감이 주춤한 영향으로 해석된다. 주택연금 지급액 역시 증가세다. 3분기 말 기준 연금 지급액은 2021년 1조485억 원으로 1조 원을 돌파했고, 지난해 1조3822억 원, 올해 1조7448억 원 등으로 꾸준히 늘고 있다.이런 추세는 앞으로 더 두드러질 것으로 보인다. HF는 이달 12일 신규 신청자부터 주택연금에 가입할 수 있는 주택 공시가격 기준을 9억 원 이하에서 12억 원 이하로 상향했다. 12일부터 18일까지 7일 동안 공시가 9억 원 초과 12억 원 이하 주택의 주택연금 신청 건수는 87건, 보증 신청액은 약 2689억 원에 달했다. 정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2023-10-23
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수도권 역세권중 집값 가장 많이 오른 곳은 ‘8호선’…몽촌토성역 21%↑

올해 수도권 노선 중 역세권 아파트 값이 가장 많이 오른 노선은 8호선으로 나타났다. 지하철 역 중에서는 1호선 광명역 인근 아파트 값 상승률이 가장 높았다.23일 직방에 따르면 지난달 기준 지하철 8호선 인근 아파트의 매매가격지수는 지난해 말 대비 14.15% 상승해 수도권 지하철 노선 중 가장 높은 상승률을 보인 것으로 조사됐다. 아파트 경계부터 지하철 역까지의 직선거리가 500m 이내인 역세권 아파트를 대상으로 조사한 결과다. 8호선에서도 아파트 값이 가장 많이 뛴 곳은 몽촌토성역(21.15%)이었고, 송파역(16.51%)과 가락시장역(15.68%) 등이 뒤를 이었다. 8호선 다음으로 아파트 매매가격지수 상승률이 높은 노선은 2호선(12.32%)으로 집계됐다. 잠실새내역(19.48%) 인근의 아파트값 상승률이 가장 높았고, 잠실나루역(19.46%)과 양천구청역(18.40%)도 높은 상승률을 보였다.수도권 전체 지하철역 가운데 역세권 아파트의 매매가격지수 상승률이 가장 높은 곳은 광명역(27.19%)이었고, 3호선 대청역(23.81%)도 20%가 넘게 올랐다.직방 관계자는 “매매가격이 많이 뛴 곳들은 동부 지역 및 강남으로의 접근성이 우수하다는 공통점이 있다”며 “고가 아파트이면서 강남 접근성과 정주 여건이 좋은 지역을 중심으로 특히 가격 상승률이 높았는데, 대출 규제 등이 완화된 영향”이라고 설명했다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2023-10-23
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현대차, 사우디에 전기차 공장… 디지털-로봇 등 신산업 MOU

현대자동차가 중동 지역 중 처음으로 사우디아라비아에 전기차 생산공장을 세운다. HD한국조선해양은 사우디 국영 석유기업 아람코와 함께 사우디 최대 규모의 조선소와 선박엔진공장을 건설 중이다. 22일(현지 시간) 사우디 리야드에서 열린 한국-사우디 투자포럼에는 양국 공공기관과 기업들이 투자 업무협약(MOU) 40건, 계약 6건을 체결했다. 이날 포럼에는 윤석열 대통령과 이재용 삼성전자 회장, 정의선 현대자동차그룹 회장, 김동관 한화그룹 부회장, 허태수 GS그룹 회장, 정기선 HD현대 사장 등 주요 그룹 총수 등이 참석했다. 이날 투자포럼과 다음 날 열리는 ‘건설협력 50주년 행사’ 등을 합치면 윤 대통령의 사우디 방문 기간 중 약 156억 달러 규모의 수출과 수주에 대한 51건의 MOU와 계약이 체결된다. 최상목 대통령경제수석비서관은 이날 현지 브리핑에서 “이번 한-사우디 투자포럼의 중점 협력 분야는 첨단 제조업, 신산업, 청정수소 개발로, 이는 탈(脫)탄소 기반의 ‘중동 2.0’으로 전환하는 과정에서 양국 기업 간 협력의 출발점이 될 것”이라고 말했다.● 현대차, 중동에 첫 전기차 생산공장 우선 첨단 제조 분야에서는 현대차와 사우디 국부펀드가 약 4억 달러(약 5400억 원) 규모를 합작 투자해 킹압둘라 경제 단지에 자동차 조립공장을 건설하기 위한 계약을 체결했다. 한국 기업의 중동 내 첫 전기차 생산기지로, 2026년부터 연간 5만 대의 전기차와 내연기관 차량 양산이 목표다. HD한국조선해양과 아람코도 사우디 최대 규모 합작 조선소 및 선박엔진 공장을 건설하고 있다. 신산업 분야에서는 디지털, 의료, 로봇, 스마트팜, 관광 및 뷰티 등 다양한 분야에서 협력 MOU가 체결됐다. 주방 자동화 로봇을 개발하는 국내 한 스타트업은 사우디의 식음료 업체와 50억 원 규모의 주방 로봇 및 기술 공급 관련 MOU를 체결했다. 스마트팜 스타트업은 사우디의 농산물 재배·유통업체 등과 약 500만 달러 규모의 MOU 3건을 체결했다. 총사업비만 5000억 달러 규모인 네옴시티와 관련한 투자 협약도 추진된다. 삼성물산은 사우디 투자부(MISA)와 모듈러 관련 합작법인을 설립한다. 네옴시티 내 첨단 산업단지인 ‘옥사곤’ 주택을 모듈러 공법으로 짓겠다는 목표다. DL이앤씨는 사우디 담수청과 담수화 플랜트 협력 양해각서를 체결했다. 도화엔지니어링은 사우디 사브홀딩스와 자잘강 유역 공동 개발에 나선다. 지난달 사우디 네옴 정부 사절단 등이 도화엔지니어링 본사를 방문해 사우디 수처리 및 폐기물 사업 참여를 위한 협력 방안을 논의하기도 했다.● 5000억 달러 네옴시티 협력도 박차현대건설은 사우디 투자부와 부동산 및 인프라 분야 투자 협력을 진행한다. 앞서 2021년 현대엔지니어링과 함께 사우디 국영석유기업 아람코가 발주한 2조 원 규모의 자프라 가스처리시설 프로젝트를 수주했고, 최근에는 자프라 가스전 2단계 공사 수주에 나섰다. 경제사절단으로 기념식에 참여한 SPC그룹은 빵집 브랜드 파리바게뜨의 사우디 등 중동 진출을 위해 현지 유력 기업인 ‘갈라다리 브러더스 그룹’과 조인트벤처 MOU를 체결했다. 농심은 중동 내 K스마트팜 시범단지 구축을 위해 현지 대표 농산물 재배 및 유통 기업인 ‘사우디 그린하우스’와 컨소시엄 형태로 MOU를 체결했다. 이 밖에 양국 정상은 지난해 11월 맺은 290억 달러 규모의 MOU 26건에 대한 후속조치도 논의했다. 당시 양국은 9조3000억 원 규모의 에쓰오일 ‘샤힌 프로젝트’ 등의 MOU를 맺은 바 있다. 최 수석은 “지난해 11월 맺은 MOU 중 60%는 후속 조치가 진행되고 있다”라며 “한국은 제조 능력과 첨단기술, 단기간에 산업을 발전시킨 경험이 있어 사우디가 우리를 최적의 파트너로 생각하는 것”이라고 했다.김형민 기자 kalssam35@donga.com한재희 기자 hee@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2023-10-23
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중개사, 세입자에 집주인 세금체납 등 설명해야

앞으로 전월세 계약을 할 때 공인중개사가 세입자에게 집주인이 체납한 세금은 없는지, 해당 집이 이미 대출을 끼고 있지 않은지 등을 반드시 설명하게 된다. 전세사기 피해를 줄이기 위한 조치다. 22일 국토교통부에 따르면 이런 내용을 담은 ‘공인중개사법 시행규칙’ 개정안이 입법 예고됐다. 전세사기 피해를 줄이기 위해 주택 임대차 계약을 할 때 사용하는 ‘중개대상물 확인·설명서’ 서식을 개편하기로 한 것이다. 새로운 서식은 입법 예고 후 절차를 거쳐 올해 안에 도입될 전망이다. 기존에는 공인중개사가 전월세 계약을 중개할 때 해당 부동산의 등기사항증명서와 건축물대장 등을 세입자에게 제시하고 설명한 뒤 서류에 체크 표시를 해왔다. 개정되는 서식에는 △확정일자 부여 현황 △전입세대 확인서 △국세 체납증명서 △지방세 체납증명서가 포함됐다. 중개사가 해당 서류가 필요하다고 임대인에게 알려 제출받고, 또 세입자에게 확인시킬 의무가 생긴 셈이다. 이때 확정일자 부여 현황과 전입세대 확인서는 세입자보다 앞서 전입한 세입자가 없는지 확인하는 등 선순위 권리관계를 확인하기 위해 필요하다. 국세 및 지방세 체납 증명서로는 집주인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있다. 세입자가 거주하는 집이 경매나 공매에 넘어가면 체납세금을 매각대금에서 제한 뒤 보증금을 변제하는데, 세입자가 이 때문에 보증금을 날리는 일을 막기 위한 조치다. 공인중개사는 해당 지역에서 최우선 변제금을 받을 수 있는 기준이 무엇이며, 최우선 변제금은 얼마인지도 세입자에게 설명해야 한다. 최우선 변제금은 세입자가 거주하는 집이 경매나 공매 등 매각 절차에 들어갔을 때 다른 선순위 채권에 앞서 세입자가 배당받을 수 있는 금액을 말한다. 지역마다 기준이 되는 보증금 규모와 변제금 액수가 다르다. 계약을 맺는 주택 현장을 안내한 사람이 중개보조원인지, 개업 공인중개사인지, 소속 공인중개사인지를 확인하는 항목도 새로 추가된다. 만약 공인중개사가 이런 내용의 설명을 부실하게 하거나 누락할 경우 최대 500만 원의 과태료가 부과된다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2023-10-23
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[단독]HUG 떼인 전세금 1.5조… “세금으로 손실 메워야”

세입자의 전세보증금을 상습적으로 돌려주지 않는 악성 임대인 대신 주택도시보증공사(HUG)가 갚은 전세금(대위변제액)이 1조7143억 원에 이르는 것으로 나타났다. HUG는 이 중 1674억 원만 돌려받아 회수율이 9.7%에 그치며 1조5469억 원을 떼였다. 국민 세금을 재원으로 하는 전세보증이 악성 임대인의 ‘불법 재산 증식’에 악용되고, 이로 인한 HUG 손실을 다시 정부가 세금으로 막아주는 악순환이 반복되고 있다는 지적이 나온다. HUG가 18일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 홍기원 의원실에 제출한 ‘전세보증금 반환보증 실적 및 대위변제 현황’에 따르면 2013년 1월부터 올해 8월까지 악성 임대인에 대한 대위변제액은 1조7143억 원으로 나타났다. 전세사기가 이어지며 HUG 대위변제액도 급증하고 있지만 회수율은 바닥을 기면서 올해 HUG 순손실이 3조4000억 원에 이를 것이란 전망도 나온다. 정부는 내년까지 HUG에 1조 원이 넘는 공적자금을 투입해 HUG 보증 여력을 높일 계획이지만, 근본적인 대책이 필요하다는 목소리가 크다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “집주인이 갚아야 할 전세금을 공공이 사실상 책임지는 현행 전세보증 체계 전반을 손보는 게 시급하다”고 했다.보증금 1067억 떼먹은 집주인, HUG가 회수한 돈은 4700만원뿐 374명에 전세금 1.5조 떼인 HUG“보증 가입됐으니 안전” 세입자 유혹악성임대인, 3년새 4배이상 늘어공기업 보증이 전세사기 늘린 셈주택 800여 채를 보유한 ‘슈퍼 다주택자’ A 씨는 세입자의 전세보증금을 상습적으로 떼먹어 ‘악성 임대인’으로 지정됐다. 주택도시보증공사(HUG)는 A 씨 주택 571채의 세입자들에게 지금까지 보증금 1067억8000만 원을 대신 갚아줬지만, 그는 현재까지 4700만 원만 HUG에 갚았을 뿐이다. HUG는 세입자나 집주인이 전세보증보험 상품에 가입하면 전세보증(전세보증금 반환보증)을 발급해주고, 세입자가 전세금을 못 받으면 HUG가 먼저 세입자에게 갚아주고 이후 집주인에게서 회수한다. 회수율로 따지면 0.04%에 그친다. 악성 임대인 단 1명에게 1000억 원이 훌쩍 넘는 돈을 말 그대로 사기당한 셈이다. 전세사기 급증세가 이어지면서 A 씨와 같은 ‘다주택 악성 임대인’이 국민 세금을 재원으로 하는 공기업인 HUG의 재정을 갉아먹고 있는 것으로 나타났다. HUG가 다주택 악성 임대인 대신 세입자에게 갚아준 전세금(대위변제액)이 1조4860억 원에 이르지만 회수율은 7.9%에 그친 것으로 조사됐다. HUG의 대위변제액은 급증하고 있지만 회수율이 바닥을 기면서 HUG의 부실 우려까지 커지고 있다. 정부와 HUG가 전세보증을 확대하는 데만 치중해 부실을 자초했다는 지적이 나온다. ● 전세보증, 악성 임대인 재산 증식에 악용 18일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 홍기원 의원실이 HUG로부터 제출받은 ‘전세보증금반환보증 실적 및 대위변제 현황’ 자료에 따르면 올해 8월 누적액을 기준으로 HUG가 지금까지 주택 10채 이상을 보유한 다주택자 대신 세입자에 대위변제한 금액은 1조5120억 원이었다. 특히 악성 임대인 대신 돌려준 금액이 1조4860억 원으로 98.3%에 달했다. 통상 전세사기 사건에서 집주인들은 전세보증을 “보증에 가입됐으니 안전하다”며 세입자를 안심시키는 수단으로 삼는다. 악성 임대인이 수십 채의 주택을 사들이는 자금으로 세입자의 전세보증금을 활용했고, HUG의 전세보증은 그런 세입자들을 유치하는 수단으로 악용됐다는 의미다. HUG는 전세금을 3번 이상 대신 갚아준 집주인 중 연락이 끊기거나 최근 1년간 보증 채무를 한 푼도 갚지 않은 사람을 악성 임대인으로 분류해 관리한다. 더 큰 문제는 이렇게 떼인 돈을 악성 임대인으로부터 받아 내기가 쉽지 않다는 것. 일반 임대인 대상 대위변제액은 260억 원으로 이 중 20.4%(53억 원)를 회수했다. 하지만 다주택 악성 임대인 대위변제액의 회수율은 7.9%(1171억 원)로 일반 임대인의 절반에도 못 미친다. 악성 임대인 지정 후 2년을 훌쩍 넘길 때까지 회수율은 0%로, 한 푼도 못 받은 사례도 적지 않다. HUG는 지금까지 임대인 B 씨의 보증금을 총 75억9800만 원이나 대신 갚아줬다. 그가 악성 임대인으로 지정된 것은 3년 전인 2020년이지만, HUG는 대위변제액을 한 푼도 회수하지 못했다. 비슷한 시기 악성 임대인으로 지정된 C 씨 역시 HUG가 15억4600만 원의 보증금을 대위변제했지만, 회수율은 여전히 0%다. ● “HUG 눈덩이 손실 막는 근본 대책 시급” 설상가상으로 HUG의 전세보증금 대위변제액은 매년 급증하고 있다. 올해 들어 8월까지의 대위변제액은 2조48억 원으로 전세보증 상품이 처음 나온 2013년부터 지난해까지 10년 동안의 총 대위변제액(2조2177억 원)에 육박한다. 악성 임대인도 빠르게 늘고 있다. 악성 임대인을 처음 분류하기 시작한 2020년 83명에서 올해 8월 374명으로 4배 이상으로 늘었다. HUG 관계자는 “보증금 미반환 사고와 동시에 이뤄지는 대위변제와 달리 이를 회수하는 것은 2년 정도가 걸린다”며 “2020년부터 악성 임대인을 대상으로는 채무 상환 유예 없이 즉시 강제집행에 착수하고 있다”고 했다. 전문가들은 정부와 HUG가 전세보증을 방만하게 운영하면서 악성 임대인들에게 전세사기 판을 깔아준 것이라고 지적한다. 2013년 전세보증이 처음 생긴 뒤 2018년 집주인 동의 없이 가입이 가능하도록 하고, 2020년 다가구주택도 기존 보증료 그대로 가입할 수 있도록 하는 등 보증 대상 확대, 요율 인하 등에만 주력했다는 것이다. 우병탁 신한은행 압구정역 기업금융센터 부지점장은 “악성 임대인에 대한 구상권 청구의 실효성을 높이기 위해 ‘바지사장’을 앞세운 전세사기의 경우 은닉재산을 찾을 수 있도록 정부 차원의 지원이 절실하다”고 말했다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2023-10-19
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2.4억 집 있어도 청약때 ‘무주택’

앞으로 수도권에서 공시가격 1억6000만 원 이하 소형 주택(전용면적 60㎡ 이하)을 보유한 경우 청약 때 무주택으로 간주돼 공공 아파트 분양을 받을 수 있게 된다. 부동산 경기 악화 등으로 사업이 중단된 공공주택 용지는 한시적으로 전매가 가능해지면서 주택 공급을 이어갈 수 있게 된다. 16일 국토교통부는 ‘9·26 주택 공급 활성화 방안’의 후속 조치로 8개 법령·훈령을 17일부터 입법·행정예고 한다고 밝혔다. 우선 아파트 청약 때 무주택으로 간주하는 소형 주택 기준이 완화된다. 수도권은 1억3000만 원에서 1억6000만 원으로, 지방은 8000만 원에서 1억 원으로 오른다. 시세로 따지면 수도권은 약 2억4000만 원, 지방은 1억5000만 원 수준이다. 무주택 적용이 가능한 청약 유형도 기존 민영주택 일반공급에서 민영주택 특별공급과 공공주택 일반 및 특별공급으로 확대한다. 소형 주택 가격에 따라 청약 시 무주택으로 간주되는 제도는 그간 민영주택 일반공급에만 적용됐는데, 앞으로는 생애최초 특별공급 및 공공주택 청약에도 가능해진다. 공공주택 용지 전매제한 규제는 완화된다. 금리 인상과 원자재 가격 인상, 시장 침체 등으로 사업이 중단된 공동주택 용지가 급증했기 때문이다. 앞으로는 공동주택 용지를 분양받은 업체가 계약 후 2년이 지났다면 최초 공급가 이하로 다른 사업자에게 용지를 되팔 수 있다. 연내 전매제한 완화가 시행되면 1년간 1회 토지 전매가 가능하다. 다만 ‘벌떼 입찰’을 차단하기 위해 계열사 간 전매는 금지한다. 정비사업 속도를 높여 주택 공급을 활성화하기 위해 신탁사를 정비사업 시행자로 지정하기 위한 요건 역시 완화한다. 기존에는 신탁사가 시행자로 지정되려면 토지주 4분의 3 이상의 동의와 토지면적 3분의 1 이상의 신탁이 필요했다. 앞으로는 4분의 3 이상의 동의만 받으면 된다. 도시형생활주택의 주차장 기준도 완화된다. 역세권이면서 상업·준주거 지역에 짓는 소형 주택 주차 공간의 20%를 공유 차량 전용 주차장으로 만들면, 가구당 0.6대인 주차장 기준을 0.4대로 낮춘다. 또 개발제한구역을 해제해 공공주택지구를 조성하면 최고 220%인 평균 용적률을 최고 250%로 높인다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2023-10-17
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[단독]LH 준법감시관 도입 2년… 비리 단 1건도 적발 못해

한국토지주택공사(LH)가 2021년 3월 발생한 3기 신도시 임직원 투기 사건 재발을 막기 위해 준법감시관 제도를 도입하고 약 30억 원의 예산을 투입했지만, 2년간 비리 건수를 단 1건도 적발 못 한 것으로 나타났다. LH가 15일 국민의힘 서범수 의원에게 제출한 자료에 따르면 LH는 준법감시관을 통해 488개 지구 중 107개 지구를 조사했으나, 실제로 적발한 투기 건수는 한 건도 없었다. 2개 지구 내 임직원 3명에 대해서는 수사를 의뢰했으나 ‘혐의 없음’으로 종결됐다. 준법감시단은 29명으로 구성된 부서로 외부 전문가를 준법감시관으로 영입해 임직원 부동산 소유 여부 및 거래 행위 등을 확인하고 신규 취득 제한 및 이해충돌방지 여부를 점검하는 조직. 2021년 4월 한국토지주택공사법 개정으로 만들어졌지만, 올해 8월까지 인건비 등의 명목으로 총 29억7500만 원을 지급했으나 유의미한 실적은 내부 직원 대상 부패 방지 교육 정도였다. 대규모 조직으로 출범했지만 실적이 전무한 것은 조사 범위가 ‘임직원’으로 한정된 영향이 크다. 조사 대상에는 임직원의 배우자 또는 아들·딸·부모 등 직계 존·비속 또는 이해관계자의 거래 행위가 빠져 있는 것. LH 임직원이 내부 정보를 외부인에게 넘겨줄 경우 준법감시관이 이를 잡아낼 수 없다는 한계가 있다. 서 의원은 “최근 LH에서 철근 누락 사태 재발 방지안으로 설계검증단 등 부서 신설을 거론하고 있으나 2년 전 내부 통제 방안으로 도입된 준법감시관도 실적이 전무한 게 현실”이라며 “법 개정으로 준법감시관 조사 대상을 이해관계자까지 확대하는 것은 물론 퇴직 직원 전관예우 등 이권 카르텔 및 유착 비리에 대한 감시도 강화해야 한다”고 했다. 이에 대해 국토교통부 측은 “준법감시관 조사 대상을 임직원 외에 그 가족까지 확대하는 내용의 한국토지주택공사법 개정을 추진하겠다”고 했다.이축복 기자 bless@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2023-10-16
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지난겨울 아파트 2만7265채, 계량기 고장으로 ‘난방비 0원’

지난겨울 난방비 급등 부담이 컸던 가운데 계량기 고장으로 난방비를 내지 않은 집이 2만7000채가 넘는 것으로 조사됐다. 12일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 박상혁 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 지난해 11월부터 올해 2월까지 한 달 이상 난방비가 ‘0원’이었던 아파트는 전국에서 총 22만7710채로 집계됐다. 해당 가구가 속한 아파트 단지 총 236만4354채의 9.6%에 이른다. 지역별로 보면 경기 지역에서 난방비가 ‘0원’이었던 가구는 전체의 52.3%인 11만9133채로 가장 많았고, 서울이 17.5%로 뒤를 이었다. 난방비를 내지 않은 가구 중 68%(15만4779채)는 실제 난방을 사용하지 않았지만, 12%에 해당하는 2만7265채는 계량기 고장으로 비용이 청구되지 않았다. 난방비를 내지 않기 위해 고의로 계량기 등을 훼손한 사례(29건)도 있었다. 고의 훼손의 경우 경찰에 고발되거나 같은 아파트 동에서 가장 높은 난방비를 기준으로 추후 비용이 청구됐다. 박 의원은 “공동주택 입주민 간 불필요한 갈등을 방지하고 공동주택을 효율적으로 관리하기 위해 국토부와 지자체가 난방 계량기를 관리하고 시설을 개선해야 한다”고 지적했다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2023-10-13
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원희룡 “양평고속道 노선 부당 변경 확인땐 모든 책임질 것”

10일 국회 국토교통위원회 국토교통부 국정감사에서 여야는 김건희 여사 일가 땅 특혜 의혹이 있는 서울∼양평 고속도로 노선과 문재인 정부 시절의 집값 통계 조작 의혹을 두고 팽팽한 줄다리기를 이어갔다. 이날 더불어민주당 이소영 의원은 국토부가 발표한 서울∼양평 고속도로 비용 대비 편익(BC) 분석 결과를 두고 “4분 거리로 종점이 변경된다고 기존 종점일 때 고속도로를 안 타던 6000대의 차량이 이 고속도로를 탄다는 말이냐”고 했다. 민주당 최인호 의원은 “용역 과정을 합리화하기 위해 왜곡과 조작이 포함된 엉터리 조사”라고 했다. 이에 대해 원희룡 국토부 장관은 “(서울∼양평 고속도로) 노선을 부당하게 변경했거나, 부정하게 결탁한 팩트가 나온다면 모든 책임을 지겠다”고 했다. 이날 고속도로 종점 변경안을 처음 제시한 경동엔지니어링이 현장 조사만으로 변경안을 만든 것으로 드러났다. 국감 증인으로 참석한 박상훈 경동엔지니어링 이사는 “대안 노선을 경동이 처음 제시했고, 당시 교통량 수요 예측이나 경제성 분석 없이 현장 조사만으로 노선을 작성했다”고 했다. 이에 대해 여당인 국민의힘은 최근 감사원의 문재인 정부 통계 조작 감사 결과 발표를 놓고 맞불을 놨다. 국민의힘 정동만 의원은 “정책의 기초가 되는 통계가 조작됐으니 문재인 정부가 발표한 27번의 부동산 정책이 모두 헛발질한 게 아니냐”며 “통계 조작을 알았다면 중대범죄이고, 몰랐다면 직무 유기”라고 지적했다. 올해 4월 지하주차장 붕괴 사고가 발생한 인천 검단아파트에서 미인증 재활용 골재가 레미콘 원자재로 쓰인 것으로 나타났다. 민주당 허종식 의원은 한국토지주택공사(LH)에서 제출받은 보고서를 근거로 “검단아파트 주거동 17개 동 가운데 3개 동은 D등급으로 재건축이 필요한 수준”이라고 했다. 허 의원에 따르면 이들 3개 동에는 폐콘크리트로 만든 것으로 추정된 골재와 풍화암이 레미콘 원자재로 쓰였고, 이는 적법한 인증을 받지 않았다. 이 때문에 콘크리트 압축 강도가 떨어진 것으로 보인다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2023-10-11
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