기자

황재성

황재성 기자

동아일보 콘텐츠기획본부

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1993년 말 언론계에 입문해 주로 부동산을 중심으로 경제 뉴스를 취재했습니다. 인간 삶에 큰 영향을 미치는 부동산 문제를 늘 주목하고 있습니다.

jsonhng@donga.com

취재분야

2025-11-17~2025-12-17
교육45%
경제일반20%
인사일반13%
운수/교통7%
기업3%
금융3%
복지3%
부동산3%
기타3%

  • 서울, 은평·서대문구 제외한 나머지 모두 ‘만성혼잡지역’

    서울시내 25개구 가운데 은평구와 서대문구를 제외한 나머지 지역 모두가 출퇴근 시간대 이외에도 교통난에 시달리고 있는 것으로 드러났다. 출퇴근 시간대뿐만 아니라 최소 하루 6시간 이상 교통 혼잡이 발생한 이른바 ‘만성혼잡’ 지역이라는 것이다. 또 경기 북부와 전남 도서지역, 경북 일부 지역은 고속도로 IC 접근시간이 100분 이상 걸리는 것으로 타나났다. 이는 정부가 그동안 전국 어디에서 30분 이내 고속도로 IC 접근을 목표로 추진해온 도로 정책의 실효성이 떨어지고 있음을 보여준다. 이에 따라 국토균형발전의 실현을 위해서는 국민이 체감할 수 있는 정책 수립과 함께 평가체계를 마련해야 한다는 지적이 나왔다. 제대로 된 평가를 통해 문제점을 확인하고, 지역별 특성을 고려한 맞춤형 대책 마련이 필요하다는 뜻이다. 국토연구원은 이런 내용을 담은 논문 ‘국토균형발전을 위한 교통시설의 국민체감 효과분석연구’를 8일(오늘) 발행한 주간 보고서 ‘국토정책브리프’에 게재했다. ● 서울시내 대부분, 만성적인 교통혼잡 지역 연구논문은 국내 1위 내비게이션 서비스업체 ‘티맵’의 교통정보를 활용해 전국 250개 시군구 가운데 섬 지역을 제외한 247곳의 도로 혼잡시간을 분석한 결과이다. 논문에 따르면 조사 대상 가운데 하루 6시간 이상 교통혼잡을 겪는 만성혼잡지역은 모두 55곳이었다. 5곳 중 1곳은 출퇴근시간대가 아니더라도 교통혼잡이 심각한 수준이라는 뜻이다. 특히 서울시내 25개 기초 자치구 가운데 은평구와 서대문구를 제외한 나머지 23곳이 만성혼잡지역이었다. 경기도에서도 40곳 가운데 15곳이 만성혼잡지역으로 분류됐다. 이밖에 부산(16곳)은 5곳, 인천(10곳)은 4곳, 대구(8곳)은 3곳, 대전·울산(각 5곳)은 2곳, 광주(5곳)는 1곳이 만성혼잡지역인 것으로 나타났다. 이번 조사에선 도시의 인구 규모가 클수록 많은 혼잡이 발생하는 것으로 확인됐다. 하루 평균 통행속도(1시간당 기준)가 △10만 명 미만 도시는 57.5km에 달했지만 △10만 이상~50만 명 미만 지역은 45.6km △50만 이상~100만 명 이하 도시는 34.8km으로 떨어진 것이다. 특히 100만 명 이상 도시의 평균 통행속도는 28.3km로 10만 명 미만 도시의 절반 이하 수준에 불과했다. 인구수가 비슷하더라도 대도시에 속하는 지역일수록 혼잡도가 더 높았다. 예컨대 인구수가 30만 명 규모로 동일한 곳이라도 서울의 성동구 광진구 동대문구 강북구 등은 30% 수준의 혼잡율을 보였다. 반면 충남 아산시나 경남 진주시, 강원 원주시 등의 혼잡율은 7~16%로 뚝 떨어졌다. 연구원은 이와 관련해 “서울시와 6대 광역시, 그리고 수도권 주요지역에서 만성혼잡이 발생했고, 이는 대부분의 주요 도로망이 혼잡을 해소하기 어려운 상황임을 보여준다”며 “도로 신설보다는 교통수단을 바꾸도록 유도할 수 있는 정책방안 마련이 필요하다”고 지적했다.● 전국 어디서나 고속도로 30분 접근 정책 실효성 논란 한편 이번 연구를 통해 정부가 그동안 전국 어디서나 고속도로 IC 30분 이내 접근을 목표로 추진해온 도로건설계획이 제대로 된 성과를 내지 못하고 있다는 분석이 나왔다. 논문에 따르면 경기 북부와 전남 도서지역, 경북 일부 지역에서는 IC 접근시간이 정부 목표를 훨씬 뛰어넘는 100분 이상 걸리는 것으로 나타났다. 또 강원도와 충남, 전남 등 일부 지역에서도 통행량을 고려해 산정한 IC 접근시간이 30분을 넘는 것으로 조사됐다. 정부는 1998년 첫 국가간선도로계획인 ‘도로정비기본계획(1998~2011)을 시작으로 2005년 고시한 ’도로정비기본계획(1998~2011), 2011년에 제시한 ‘제2차 도로정비기본계획(2011~2020)’, 2016년의 ‘제1차 국가도로종합계획(2016~2020년)’에 이르기까지 꾸준하게 ‘고속도로 30분 이내 접근’을 정책 목표로 제시했다. 또 이런 노력의 결과 30분 이내 접근 면적이 전국토에서 차지하는 비중이 1970년 14.3%에서 2015년에 70.7%로 높아졌다고 자랑했다. 연구원은 이런 결과에 대해 “기존의 지역별 고속도로 접근성은 각 지역의 대표지점인 시군구청에서 물리적으로 가장 인접한 IC까지의 통행시간을 산정 평가한 결과였다”며 “주민들의 실제 이용도 등을 반영하면 큰 차이가 발생할 수밖에 없다”고 설명했다. 예컨대 세종시의 경우 기존방식대로 산정한 경우 11.5분이지만 IC 이용도를 반영한 접근시간은 31.7분으로 크게 늘어난다는 것이다. ● 평가 방식 바꾸고 맞춤형 대책 마련 필요 연구원은 따라서 국토균형바라전의 체계적인 실현을 위해서는 국민체감효과를 고려한 평가체계를 만들고, 이를 바탕으로 도시 규모에 따라 다르게 나타나는 교통서비스 문제점을 고려한 맞춤형 정책방안이 필요하다고 강조한다. 우선 교통 관련 국민이 이해하기 쉬운 체감지표를 만들고, 이를 활용해 국가계획을 수립목표를 정할 필요가 있다고 지적했다. 또 교통서비스 미흡지역 선정이나 지역균형발전 및 정책성 평가항목, 균형발전지표 등에도 반영해야 한다고 덧붙였다. 이와 함께 도시 규모에 따른 지역별 수단별 차등화된 교통 정책방안을 제시할 것을 제안했다. 대도시에는 광역교통시설을 통한 수요 전환 및 순환망 구축이, 중소도시에는 수요 응답형 교통서비스 등 이용중심의 대중교통서비스 제공 등과 같은 방안이 필요하다는 것이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-11-08
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  • 뜨거워진 오피스텔 청약 경쟁…금리인상 우려에 투자 신중해야

    최근 오피스텔 시장의 투자 열기가 뜨거워지고 있는 가운데 내년 이후까지 이런 분위기 이어질 수 있다는 전망이 잇따라 나와 눈길을 끈다. 내년에도 아파트 입주물량이 크게 줄어드는 데다 임대차 3법의 하나인 ‘계약갱신청구권’ 만료 물량이 쏟아지면서 임대시장이 불안해질 수 있다는 게 근거로 제시됐다. 하지만 한국은행이 기준금리를 올리고 있는 상황에서 수익성 부동산 상품인 오피스텔 투자에 신중해야 한다는 지적이 나온다. 시중 은행 대출금리가 ‘6% 시대’를 예고하고 있기 때문이다. ● 뜨거워진 오피스텔 시장…수백~수천 대 1 청약경쟁률 속출최근 달아오르고 있는 오피스텔 시장 상황을 잘 보여주는 대표적인 지표는 청약경쟁률이다. 한국부동산원에 따르면 현대건설이 경기 과천시 별양동에서 분양한 오피스텔 ‘힐스테이트 과천청사역’은 2일 청약에서 89실 모집에 무려 12만4427명이 몰려 1398대 1의 경쟁률을 기록했다. 이는 역대 최고 기록으로, 청약신청금(건당 1000만 원)만 1조2000여억 원이 몰렸다. 이 오피스텔은 분양가가 최저 15억4200만 원에서 최고 22억 원으로, 고분양가 논란에 시달리기도 했다. 대우건설이 3일 서울 영등포구 신길동에서 분양한 오피스텔 ‘신길 AK 푸르지오’도 96호실 분양에 12만5919명이 몰리면서 청약 접수 홈페이지가 한동안 마비됐다. 그 결과 오후 5시였던 청약 신청 마감은 자정까지 연장됐다. 이런 열기는 지방으로 확대되는 추세다. GS건설이 3,4일 이틀동안 대구시 서구 두류역 인근에 분양한 오피스텔 ‘두류역 자이’는 86실 모집에 5만8261명이 신청해 평균 677.5대 1의 경쟁률로 청약을 마감했다.● 아파트 대체제로서 오피스텔 장점 다시 주목이처럼 오피스텔로 청약 수요가 몰리고 있는 데 대해 수급불안으로 인해 아파트값이 고공행진을 거듭하면서 대체 주거상품인 오피스텔의 장점이 다시 주목을 받고 있다는 분석이 나온다. 무엇보다 아파트에 비해 규제가 덜하다는 점이 매력적이라는 것이다. 오피스텔은 100% 추첨제로 운영된다. 청약통장이나 주택 소유 여부, 거주지 제한규정 등을 따지지 않는다. 주택으로 분류되지 않아 취득세 중과 대상에서도 제외된다. 100실 미만이라면 전매제한에 걸리지 않으며 당첨 후 명의 이전이 가능하다는 점도 인기 요인으로 풀이된다. 여기에 내년부터 오피스텔 담보대출 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 시행되는 점도 영향을 미친 것으로 보인다. 규제를 피하기 위한 막차수요가 몰렸다는 것이다. 현재 오피스텔은 담보인정비율(LTV)을 최고 70%까지 적용 받을 수 있다. 하지만 내년 1월부터는 아파트 등과 마찬가지로 차주별 DSR 규제가 적용되고, 총 대출액이 2억 원을 넘으면 DSR 40%를 적용받는다. 이런 장점들에 오피스텔을 찾는 수요자들이 늘면서 최근 오피스텔 가격도 상승세다. 부동산원에 따르면 9월 서울·수도권 오피스텔 매매가격 상승률은 0.51%로 8월(0.40%)보다 0.11%포인트(p) 올랐다.● 오피스텔 인기, 내년에도 지속될 듯이런 오피스텔 인기는 내년에도 이어질 가능성이 높다는 분석이 잇따르고 있어 눈길을 끈다. 한국건설산업연구원은 4일 발표한 ‘2022년 건설부동산경기 전망’에서 “올해 오피스텔 수주가 중가한 것은 주택 인허가 감소로 인한 대체 수요 증가에 있다”고 지적한 뒤 “앞으로 금리가 상승해 (오피스텔의) 수익은 낮아지겠지만, 내년 아파트 입주물량이 적어 (오피스텔에 대한) 여전히 높은 수요가 예상된다”고 전망했다. 내년 입주물량이 최근 6년 새 최저 수준인 28만6000채로 추정됐기 때문이라는 것이다. 수도권은 16만4000채로 최근 5년, 지방은 12만2000채로 최근 9년 기준으로 각각 최저 물량이다. 입주물량이 쪼그라든다는 것은 임대시장의 불안으로 이어질 가능성이 크다는 뜻이며, 당장 입주 가능한 대체 주거상품 수요로 이어질 수밖에 없다. 여기에 내년 8월 이후 2019년 도입된 계약갱신청구권이 만료되는 물건들이 쏟아지면서 전월세금 상승폭을 키울 가능성도 배제할 수 없는 상황이다. 건산연은 이를 근거로 내년 전세금 상승률이 매매가(2.0%)를 크게 뛰어넘는 6.5%에 달할 것이라는 전망마저 내놨다.● 금리 인상 가능성 커 투자에 신중해야하지만 오피스텔 투자는 상품 입지별 옥석가리기를 포함해 신중한 자세가 요구된다고 전문가들은 입을 모았다. 우선 부동산상품의 수익성에 큰 영향을 미칠 수 있는 금리가 오름세를 보이고 있다. 특히 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 3일(현지시간) 마침내 테이퍼링(자산매입 축소) 시작을 선언한 것은 수익형 부동산상품인 오피스텔에는 큰 악재다. 한은 금융통화위원회는 이미 8월에 ‘연준보다 먼저 올리지 않을 것’이라는 시장의 예상을 깨고 선제적으로 기준금리를 0.5%에서 0.75%로 0.25%포인트(p) 인상했다. 이어 이달 25일 회의에서 0.25%포인트, 내년 1월께 0.25%포인트씩 추가 인상할 가능성이 크다. 기준금리가 1.25%까지 올라갈 수 있다는 뜻이다. 이를 반영하듯 시중 금융기관의 대출금리는 이미 5%대에서 6%대까지 치솟을 수 있다는 전망까지 나온다. 이미 시중은행의 주택담보대출 최고 금리는 5%를 넘어선 곳이 속출하고 있다. 국민·신한·하나·우리 등 4대 은행의 혼합형 주담대 금리는 3일 기준 연 3.89~5.256%로 집계됐다. 지난해 말(연 2.69~4.20%)과 비교하면 하단은 1.2%포인트, 상단은 1.056%포인트 오른 수치다. 한국은행이 기준금리를 인상한 직후인 8월말(연 2.92~4.42%)과 비교해서도 2개월여 만에 금리 상단과 하단이 각각 1%포인트 안팎으로 급등했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-11-05
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  • AI가 고령자 24시간 돌보는 임대주택 선보인다

    영구임대주택에서 경증치매를 앓는 부인과 함께 사는 80대 노인 B씨. 그는 요즘 친구나 지인들을 만나러 혼자서 외출하는 일이 잦다. 부인을 돌보느라 문밖출입이 쉽지 않았던 그에게 무슨 일이 생긴 것일까. 비결은 ‘24시간 스마트 돌봄 서비스’에 있었다. 이는 인공지능(AI)이나 사물인터넷 등 첨단기술을 활용해 고령자나 장애인들이 있는 가정을 대상으로 24시간 △SOS(응급상황) 대기 △응급벨 대응 △외출시 위치 확인 △쌍방향 의사소통 △개인맞춤형 건강관리 △일상생활 패턴 모니터링 등과 같은 서비스를 제공하는 것이다. B씨는 집을 비운 사이 부인에게 무슨 일이 생긴다면 SOS 서비스를 통해 위기상황 알림을 받을 수 있다. 만약 부인이 홀로 집을 나섰다면 동선을 파악하는 것은 물론 부인에게 위급상황이 발생했을 경우 신속한 대처도 가능해졌다. 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)가 광주 쌍촌 영구임대주택에서 이런 내용의 ‘고령자 맞춤형 스마트 돌봄 시범사업’을 착수한다고 4일(오늘) 발표했다. 이번 사업은 초고령화 진입을 눈앞에 둔 한국에서 고령자 맞춤형 주거서비스가 필요하다는 판단에 따라 추진되는 것이다. 국토부 김홍목 주거정책복지관은 “시범사업 결과를 바탕으로 고령자주거 돌봄 서비스모델을 만들어 앞으로 공급할 고령자복지주택과 취약계층이 거주하는 기존 임대주택 등에 확대 적용해 나갈 계획”이라고 말했다. ● 발등의 불이 된 초고령화 사회 진입한국에서 고령화 문제는 이미 ‘발등의 불’이다. 통계청이 7월에 발표한 ‘2020년 인구주택총조사’에 따르면 2020년 11월 1일 기준 65세 이상 인구가 전체 인구에서 차지하는 비중이 16.4%로 집계됐다. 100명 중 16명이 노인이라는 뜻이다. 1년 전(15.5%)보다는 0.9%포인트(p) 늘어난 수치이다. 유엔(UN)은 65세 이상 인구비중이 7% 이상이면 고령화 사회, 14% 이상이면 고령사회, 20%를 넘으면 초고령사회로 구분한다. 현재 추세대로라면 2026년쯤엔 국내 노인인구 비율은 20%를 넘어설 것으로 예상된다. 한국이 고령사회를 넘어 초고령사회로 빠르게 나아가고 있음을 보여주는 셈이다. 이런 급속한 변화에 대응한 고령자 맞춤형 주거복지 정책은 시급한 국책 과제 가운데 하나다. 이에 국토부와 LH는 지자체, 민간단체 등과 협업을 통해 임대주택을 활용해 고령자에게 필요한 돌봄 서비스를 제공하는 ‘고령자복지주택’ 제도를 2019년 도입했다. 이어 지난해 4월 발표한 ‘주거복지로드맵 2.0’을 통해 2025년까지 고령자 대상 공공임대주택 8만 채를 공급하고, 이 가운데 1만 채는 ‘고령자복지주택’으로 짓기로 했다. 고령자복지주택은 65세 이상 저소득층이 입주할 수 있는 주택으로서 손잡이, 높이조절 세면대 등의 무장애 특화시설을 갖췄다. 또 건설비의 80%를 국가가 지원한다. ● 인공지능과 사물인터넷으로 24시간 돌봄 서비스여기에서 한 발 더 나아간 것이 이번에 선보이는 ‘24시간 스마트 돌봄 서비스’다. AI나 사물인터넷 등을 설치해 거동이 불편하고, 자칫 위급상황에 처하기 쉬운 고령자들을 24시간 밀착 관리하는 게 핵심이다. 예컨대 매일 아침 일어나 체조를 한 뒤 아침식사를 즐기던 노인이 허리통증으로 오후가 다되도록 움직임이 없는 경우 생활패턴 모니터링으로 이를 감지하고 돌봄관리사 등 필요한 정보를 제공하는 식이다. 돌봄관리사는 가정을 방문해 문제를 확인한 뒤 보호자에게 연락을 취하고, 병원으로 노인을 이송할 수 있다. 또 입주민의 기저질환을 기준으로 복약시간이나 돌봄 방문일정 등을 개인 맞춤형 음성안내도 해준다. 치매환자 등이 외출할 때에는 돌봄대상자의 동선과 위치를 파악한 뒤 위급상황이 발생하면 관계기관이나 보호자에게 알려준다. ‘24시간 스마트 돌봄 서비스’는 새로 지어지는 고령자복지주택뿐만 아니라 노후화된 영구임대주택 등에도 적용된다. 이번 시범사업이 실시되는 광주 쌍촌 영구임대주택도 지은 지 30년이 된 아파트이다. 시범사업은 국토부가 총괄적인 지원을 맡고, LH와 민간단체인 복지마을이 스마트기기 설치비, 광주서구청은 돌범서비스 운영을 책임지는 방식으로 진행된다. 시범사업은 이르면 올해 말, 늦어도 내년 초까지 진행될 예정이다. 국토부는 이 결과를 토대로 스마트 돌범서비스 모델을 만든 뒤 앞으로 공급할 고령자복지주택은 물론 기존에 노인이나 장애인 등이 거주하는 영구임대주택 등에도 적용해나갈 계획이다. ● 고령자복지주택, 지역 내 노인주거복지의 중심지로 한편, 국토부는 공공실버주택으로 지어졌던 주택들을 고령자복지주택으로 바꾸고 지역 내 고령자주거복지의 거점시설로 활용하는 사업도 적잖은 성과를 내고 있다고 밝혔다. 대표적인 사례가 2019년부터 운영 중인 전남 장성군 장성읍에 위치한 ‘영천 고령자복지주택’이다. 영구임대주택 150채가 들어선 이곳에서는 1080㎡ 규모의 복지시설을 활용해 입주자뿐만 아니라 지역 노인 전체를 대상으로 다양한 주거·복지·보건 서비스를 제공하고 있다. 경기 시흥 은행동에 있는 ‘은계 고령자복지주택’은 단지 내 건강한 노인이 거동이 불편하거나 경증 치매를 앓고 있는 노인 가정을 방문해 말벗을 해주거나 취미생활을 같이 하는 ‘노노케어(老老CARE)’ 사업을 진행 중이다. 반응과 효과는 모두 좋은 편이다. 가족들의 돌봄 부담을 줄이고, 건강한 노인들의 사회참여 기회를 높이고 있어서다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-11-04
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  • 용적률-층고제한 완화…특별건축구역 창의적 건물 활성화

    조화롭고 창의적인 도심 건축물의 건축을 유도하기 위해 지정하는 ‘특별건축구역’에 대한 세부 가이드라인이 만들어졌다. 올해 초 관련법인 건축법이 개정되면서 허가 기준이 대폭 완화된 데 따른 후속조치다. 특별건축구역으로 지정되면 용적률이 최대 20%까지 늘어나고, 건축물 높이 제한 규제가 완화되는 등 각종 혜택이 부여된다. 그만큼 개발사업의 수익성이 좋아질 수 있다는 뜻이다. 이번 조치로 정부가 ‘2·4대책’의 일환으로 추진하는 도심 공공주택 복합사업 등이 탄력을 받게 될 것으로 보인다. 또 최근 논란이 되고 있는 왕릉 등 문화재 주변에 아파트 단지 등을 조성하면서 발생하는 경관 훼손 문제도 예방할 수 있을 것으로 기대된다. 국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘특별건축구역 운영 가이드라인(이하 가이드라인)’을 제정하고 3일(오늘)부터 발령, 시행한다고 발표했다. ● 특별건축구역 지정 기준 완화이번 조치는 특별건축구역 제도의 활성화를 위해 마련됐다. 2008년 관련법이 도입됐지만 올해 8월 말까지 69곳에 불과할 정도로 실적이 부진했기 때문이다. 정부는 그동안 지정 권한 범위를 국토부 장관에서 시도지사로 확대하는 등 관련 규제를 완화하며 참여를 유도하는 노력을 기울여왔다. 하지만 정부 주도의 임대주택단지나 택지개발사업 등 공공사업과 한옥 주택지가 대부분을 차지할 뿐 민간의 참여는 지지부진했다. 높은 지정 기준과 까다로운 지정 심의 및 지구단위계획 수립 절차 등으로 사업이 장기화하는 게 원인으로 지적됐다. 이에 정부는 올해 1월 건축법을 개정하면서 특별건축구역 지정 기준과 절차를 또다시 손질했다. 개정 건축법에 따르면 특별건축구역 허가기준은 공동주택이 300채 이상에서 100채 이상으로, 한옥은 50동 이상에서 10동 이하로 낮춰졌다. 그동안 대상에서 제외됐던 단독주택도 30동 이상이면 특별건축구역으로 지정될 수 있다. 이와 함께 중앙행정기관의 장이나 시도지사, 시장·군수·구청장만 가능했던 특별구역지정 신청도 민간이 할 수 있게 됐다. 다만 민간이 특별건축구역을 제안할 때에는 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 소유자의 서면동의를 받아야 한다. 또 특별건축구역 지정 이후에도 건축물에 대한 특례를 부여할 때에는 가이드라인에 명시된 기준별 고려사항에 대해 건축위원회의 심의를 거쳐야 한다. ● 문화재 경관 보호 위한 아파트 건축방안 제시국토부가 3일 공개한 가이드라인은 특별건축구역을 실제 적용한 다양한 사례들을 소개하고 있다. 이 가운데에는 ‘2·4대책’을 통해 추진 중인 도심 공공주택 복합사업(‘도심복합사업’)에 적용될 만한 예시부터 최근 논란이 되고 있는 문화재 주변 아파트 건설에 따른 경관 훼손 논란 극복 방법 등이 제시돼 있어 눈길을 끈다. 가이드라인에 따르면 맨 먼저 도심복합사업의 하나인 ‘저층주거지 밀집지역에 들어설 아파트’에 대한 특별건축구역 적용 사례가 나온다. 2종 일반주거지역에 위치한 곳을 특별건축구역으로 지정하면 용적률을 200%에서 230%로 높이고, 층고도 최고 12층에서 14층으로 높일 수 있었다. 이에 따라 전체 아파트수는 134~156채에서 155~180채로 늘어났다. 또 2시간 이상 일조권을 확보할 수 있는 주택과 남향 주택수도 10%포인트 가량 높아졌다. 서울 종로구 평동 일대에 위치한 ‘돈의문1도시환경정비구역’을 특별건축구역으로 지정한 사례는 최근 논란이 되고 있는 문화재 주변 건축물로 인한 환경 훼손 방지책으로서 참고할 만하다. 최고 층수 규제를 완화해 문화재에 가까운 아파트의 높이(10~13층→8층)는 낮추고, 멀리 떨어져 있는 아파트(16층→20층)는 대폭 올린 것이다. 이밖에도 국토부는 가이드라인을 통해 한옥을 보존하거나 전통한옥양식을 구현한 사례 등 모두 7가지 예시를 통해 특별건축구역의 활용 방안을 제시했다.● 사후 모니터링 시스템 도입 등 필요전문가들은 이런 가이드라인 도입에도 특별건축구역을 규제 완화에 따른 수익성 제고 수단으로 인식할 가능성이 큰 만큼 보완책 마련이 필요하다고 지적한다. 우선 설계부터 시공에 이르기까지 전 과정에 대한 모니터링 시스템 구축이다. 또 지역 특성을 반영했는지를 감시할 지역관리시스템도 마련할 필요도 있다. 특별건축구역의 지정 목적 달성을 위한 건축 혁신성 및 기술성 유도지표를 개발하고, 공공성 확보를 검증할 기준도 마련돼야 한다. 이와 함께 특별건축구역 내 건축물의 심의를 통합해 특별건축구역 내 설계에 대해선 도시계획심의 등을 별도로 거치지 않게 하는 등 불필요한 행정절차를 간소화할 필요가 있다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-11-03
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  • 매물 보고 갔더니 딴집 소개…부동산 허위광고 속지 않으려면

    정부의 노력에도 온라인에서 부동산광고 표시규정을 제대로 지키지 않는 사례가 줄지 않고 있는 것으로 나타났다. 특히 규정위반 광고의 대부분이 중개대상 부동산의 소재지나 가격, 주차장 등에 대한 정보를 제대로 알려주지 않는 명시의무를 위반한 것으로 드러났다. 이로 인한 피해를 막기 위해서는 업계의 자율시정 노력과 함께 위반 의심 광고에 대해 적극적으로 신고하는 등 소비자들의 자구노력이 필요하다는 지적이 나온다. 국토교통부는 올해 2분기(4~6월)에 부동산 광고시장감시센터로 신고 접수된 온라인광고 1899건에 대한 정기점검 결과와 대학가 및 학원가 인근 부동산 광고를 대상으로 진행한 수시점검 결과를 2일(오늘) 발표했다. ● 규정위반 10건 중 9건은 명시의무 위반 국토부에 따르면 분기마다 진행되는 정기점검에서 신고 접수된 1899건 가운데 실제 위반이 의심되는 광고는 모두 1029건이었다. 올해 1분기(1~3월)와 비교하면 신고 접수 건수(2739건)는 30% 줄었지만 규정위반 의심 건수(779건)는 오히려 32% 증가했다. 규정위반 의심 광고들의 위반사항은 모두 4906개였다. 이 가운데 명시의무 위반이 4313개로 무려 88%에 달했다. 이어 부당한 표시나 광고가 503개(10%)였고, 광고주체 위반이 90개(2%)로 뒤를 이었다. 올해 7,8월 중 서울 신촌 대학로 노량진 등 대학가와 학원가 일대에서 진행된 수시점검에서는 대상물건 903건 가운데 143건이 규정위반 의심 광고였다. 143건에서 모두 152개의 위반사항이 적발됐는데, 명시의무 위반이 139개(91%)로 압도적으로 많았다. ● 광고 대상 아파트 가격 콕 집어 표시해야 이처럼 인터넷 부동산 광고규정 위반의 대부분을 차지한 명시의무 위반은 중개사에 대한 정보나 중개대상 부동산의 면적·가격·층수 등과 관련한 정보를 규정대로 표시하지 않거나 누락한 경우이다. 국토부가 올해 7월 누리집에 게재한 ‘(가이드라인) 인터넷광고 시 명시해야 할 사항 안내’에 따르면 개업공인중개사가 반드시 알려줘야 할 정보는 꽤 다양하다. 우선 공동사항으로 중개사무소 및 개업공인중개사에 대한 5가지 정보가 소개돼야 한다. 상호와 소재지, 전화번호, 등록번호, 개업공인중개사의 이름 등이다. 중개대상물 정보는 중개대상물 유형에 따라 조금씩 차이가 있다. 토지라면 소재지, 면적, 가격, 중개대상물 종류, 거래형태 등 5가지다. 입목(立木·토지에 자라고 있는 수목)도 소재지, 면적, 가격, 수종/수량/수령, 거래형태 등 5가지가 공개돼야 한다. 공장재단/광업재단은 소재지, 가격, 거래형태 등 3가지로 비교적 단출하다. 반면 거래량이 가장 많은 아파트 등 건축물이면 명시대상 정보는 12가지로 늘어난다. 소재지, 면적, 가격, 중개대상물 종류, 거래형태 등과 같은 기본적인 요소에다 총 층수, 입주가능일, 방 수 및 욕실 수, 행정기관 승인일자, 주차대수, 관리비, 방향 등이 추가된다. 특히 가격은 범위가 아니라 거래예정금액을 단일가격으로 표시해야 한다. 즉, 전세 2억2000만~2억5000만 원이 아니라 2억2000만 원으로 콕 집어 써줘야만 한다. 관리비도 총액만 쓰는 것이 아니라 관리비와 수도·전기·가스 등의 사용료를 구분해 표시해야 한다. 국토부는 이번 정기점검과 수시점검을 통해 적발된 1172건에 대해서 관할 지방자치단체를 통해 최종 검증을 거쳐 위반이 확인되면 과태료를 부과하는 등 처벌할 예정이다. ● 적극적인 규정위반 광고 신고 필요 한편 이번 점검에서 유튜브 등 소셜네트워크서비스(SNS)를 통한 광고 가운데 규정위반 사례 비중이 점차 증가하고 있는 것으로 나타났다. 유튜브의 경우 전체 위반건수에서 차지하는 비중이 지난해 4분기(10~12월) 1.6%에서 올해 1분기에 9.5%로 늘었고, 2분기에는 14.6%로 다시 껑충 뛰었다. 국토부는 이에 대해 “SNS의 이용 증가와 상대적으로 관리가 취약한 SNS의 특성에서 비롯된 문제로 보인다”고 설명했다. 이어 “허위·거짓 광고는 반드시 처벌할 방침”이라며 “건전한 부동산 광고시장 조성을 위해 업계의 자율적인 시정노력도 필요하지만 소비자들이 적극적으로 규정위반 의심 광고를 신고해주길 바란다”고 당부했다. 인터넷 표시광고 위반사항에 대해서는 ‘한국인터넷 광고재단 부동산광고시장감시센터’ 누리집을 통해 신고할 수 있다. 또 중개대상물이 표시·광고된 해당 부동산중개플랫폼의 신고기능(‘허위매물 신고’ 버튼)을 활용해 신고하면 된다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-11-02
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  • 아파트 동간거리 줄이고 1층 필로티 활용 다양해진다

    앞으로 아파트 빌라 등 공동주택 단지에서 낮은 건물이 앞에 있다면 뒤에 위치하는 높은 건물의 이격거리가 현재의 절반 이하로 줄어든다. 일조권 규제가 그만큼 완화되는 셈이어서 도심 공동주택 건설에 숨통이 트일 것으로 전망된다. 또 건물 1층을 기둥만 설치하고 주차장 등으로 터진 공간으로 주로 활용하는 ‘필로티’에 아이돌봄센터나 가정어린이집 등을 세운 경우 층수에서 제외된다. 기존 주유소나 천연액화가스(LPG) 충전소 등에 수소충전소를 추가해 짓는다면 건폐율 한도가 일부 완화된다. 호텔과 같은 숙박시설인데도 아파트인 것처럼 분양돼온 생활용숙박시설에 대한 규제는 대폭 강화된다. 국토교통부는 1일(오늘) 이런 내용들을 담아 ‘건축법시행령’과 ‘건축물분양법 시행령’이 개정돼 2일(내일)부터 시행된다고 밝혔다.● 도심 아파트 일조권 규제 완화개정된 건축법 시행령에 따라 공동주택 단지에서 낮은 건물이 동-서-남쪽 3개 방향으로 앞쪽에 위치할 때 뒤쪽에 짓는 높은 건물의 이격거리가 현재보다 절반 이하로 줄어든다. 예컨대 앞쪽에 위치한 건물의 높이가 30m이고, 뒤편 건물의 높이가 80m일 때 두 건물의 사이를 현재는 32m 이상 띄워야 한다. 현재 적용되는 규정이 앞쪽 건물 높이의 0.5배 이상 또는 뒤편 건물 높이의 0.4배 이상 가운데 큰 거리를 띄우도록 돼 있기 때문이다. 하지만 앞으로는 낮은 건물의 0.5배 이상 거리만 띄우는 것으로 완화된다. 이에 따라 두 건물의 이격거리는 15m로 기존의 47% 수준으로 감축된다. 다만 앞쪽 건물 높이가 20m를 넘지 않더라도 사생활 보호와 화재 확산 방지 등을 위해 뒤쪽 건물은 최소 10m 이상 떨어뜨려서 지어야 한다. 이와 함께 개정 건축법 시행령에 따라 1층 필로티에 위치한 아이돌봄센터나 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 작은도서관 등과 같은 지원시설은 주택층수에서 제외된다. 국토부는 이번 조치로 다양한 도시 경관 창출이 가능할 것으로 기대한다고 밝혔다. 즉 토지이용의 효율성을 높일 수 있는 다양한 건축물 설계를 기대한다는 의미이다. 여기에 이번 조치가 ‘2·4대책’으로 추진되는 도심 공공주택 복합사업(‘도심복합사업’)에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 도심복합사업으로 허용용적률이 200%포인트 이상 높여지더라도 기존 규정에 따를 경우 지을 수 있는 아파트에 제약이 있었기 때문이다.또 도심에 지어지는 연립주택이나 다세대주택 등과 같은 소규모 공동주택의 경우 주차장 이외 용도로 사용할 수 없어 공간 활용도가 낮았다. 하지만 돌봄센터나 작은도서관 등을 지을 수 있게 돼 그만큼 다양한 주거지원시설을 설치 운영할 수 있게 됐다.● 도심 주유소에 수소 충전소 추가로 지을 수 있다국토부는 범정부적으로 추진되는 수소경제 활성화를 위해 기존 주유소나 LPG충전소에다 수소충전소를 추가할 경우 지붕 끝에서 2m까지 추가로 건축물을 짓는 것을 허용하기로 했다. 현재는 1m 범위에서만 추가 건물을 짓는 일이 가능하다. 이번 조치로 지붕의 허용 길이가 4m에서 최대 6m로 50%가 늘어나게 된다. 국토부는 이번 조치로 건폐율 한도에 걸려 수소충전소를 추가하지 못하는 도심 내 주유소나 LPG 충전소에서 수소충전소를 짓기가 수월해질 것으로 기대했다. 환경부에 따르면 올 6월 말 기준으로 전국 수소충전소는 모두 97곳이다. 경기도가 21곳으로 가장 많았고, 울산이 17곳으로 2위를 차지했다. 이어 경남(10곳) 충북(9곳) 충남(8곳) 전북(6곳) 광주(5곳)의 순으로 뒤를 이었다. 서울(4곳) 인천·대전·강원(3곳) 부산·대구·전남(2곳) 세종·경북(1곳) 등은 5개 미만이었고, 제주는 한 곳도 없었다. ● 생활숙박시설, 아파트처럼 분양하는 일 금지된다 외국인 등이 장기투숙할 수 있도록 만든 숙박시설인 ‘서비스드 레지던스’로 잘 알려진 생활숙박시설에 대한 규제는 강화된다. 개정 건축법 시행령과 개정 건축물 분양법 시행령에 따라 앞으로 생활숙박시설은 분양단계에서부터 주거용으로 사용할 수 없다는 내용이 고지돼야 하고, 이에 대한 확인서를 작성 제출하는 일이 의무화되는 것이다. 또 건축 허가를 받을 때 ‘공중위생관리법’ 관련 기준 등 숙박시설 형태를 갖추도록 한 ‘생활숙박시설 건축기준’도 마련된다. 이번 조치는 최근 생활숙박시설을 아파트인 것처럼 꾸며 분양하는 일이 늘어나면서 청약경쟁이 과열되는 등 부작용이 커지고 있기 때문에 취해졌다. 2012년 제도가 도입되면서 행정안전부는 생활숙박시설이 호텔과 달리 취사가 가능하고 거주기간도 긴만큼 전입신고를 허용했다. 사실상 주거형태로 본 셈이다. 반면 국토부는 생활숙박시설을 숙박시설로만 분류해 아파트에 적용하는 대출규제나 전매제한 등의 대상으로 보지 않았다. 건설업체들은 이를 이용해 숙박시설을 아파트 관련 규제를 피하면서도 전입이 가능한 주거시설로 판매했다. 그 결과, 아파트처럼 사용하면서 양도소득세나 종합부동산세 대상에서는 제외되고, 부가가치세를 환급받는 등 온갖 혜택을 받는 사례가 나타나기 시작했다. 이를 기대한 투자가 몰리면서 생활숙박시설의 청약경쟁률은 수백 대 1로 치솟는 곳이 속출했다. 올해 3월 부산 동구에 분양한 롯데캐슬 드메르는 1221실 모집에 43만여 명이 청약해 평균 356대 1의 경쟁률을 기록했다. 서울 여의도에서 분양한 라포르테 블랑 여의도 역시 최고 경쟁률 140대 1로 청약을 마감했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-11-01
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  • 도심복합사업 속도전… 오징어게임 촬영지 인근도 개발된다

    정부가 대도시 주택 공급 확대를 위해 추진하고 있는 ‘도심 공공주택 복합사업(이하 ’도심복합사업‘)’이 본격화되고 있다. 정부가 6차례에 걸쳐 56곳을 선정한 데 이어 28일(어제) 경기 인천 부산 대구 등에서 민간제안으로 9곳을 추가로 확보한 것이다. 또 28일 서울 은평구 증산4구역을 사업예정지구로 지정한 데 이어 29일(오늘)에도 은평구 연신내역, 도봉구 방학역과 쌍문역 동쪽 등 3곳을 예정지구로 추가 지정했다. 정부는 4곳을 포함해 올해 말까지 주민 동의율이 3분의 2가 넘는 지역들(19곳)을 모두 예정지구로 지정하고, 이 가운데 8곳은 본 지구 지정 절차까지 완료하기로 했다. 이 가운데에는 최근 전 세계적으로 화제가 되고 있는 드라마 ‘오징어게임’의 촬영장소와 길 하나를 사이에 두고 위치한 곳도 포함돼 있어 눈길을 끈다.● 도심복합사업 후보지 9곳 추가 국토교통부는 28일(어제) ‘2·4대책’에 필요한 택지 확보를 위해 진행한 민간제안 통합공모 결과 70곳이 신청했고, 이 가운데 15곳을 후보지로 선정했다고 밝혔다. 민간제안 통합공모는 서울을 제외한 나머지 지역에서 민간의 요청을 받아 적정성을 검토한 뒤 후보지를 정하는 것이다. 경기도가 10곳으로 가장 많고, 부산이 2곳이며 인천 대구 대전이 각 1곳이다. 모두 1만7000채 물량이다. 국토부는 또 민간 공모를 받지 않고 구청의 제안을 받아 후보지를 정하는 서울의 경우 강서구와 구로구에서 각 1곳씩을 추가했다고 덧붙였다. 추가된 2곳은 공공정비와 소규모 정비사업 추진 대상지이다. 이에 따라 이번에 추가된 후보지는 모두 17곳이다. 이 가운데 도심복합사업 물량은 9곳이다. 경기도 5곳(계획주택물량·6447채) 부산 2곳(3497채) 인천 1곳(3240채) 대구 1곳(657채)이다. 특히 경기도 광명시에 위치한 광명8구역(1396채)은 지하철 7호선 광명사거리역에 인접해 있어 직주근접이 가능한 주거지로 개발될 예정이다. 인천에서 추가된 후보지 도화역 역세권(3240채)도 입지가 좋은 데다 3000채가 넘는 대규모 주택 공급이 가능해 관심을 모은다. 이밖에 대구 1곳(캠프조지·2605채)와 부산 2곳(장전역·2055채, 부암 3동·1442채)들도 모두 1000채가 넘는 주택을 지을 수 있어 지역 주택공급 문제 해결에 기여할 것으로 예상된다. ● 연내 19곳 예정지구 지정, 8곳은 본 지구 지정 목표 한편, 노형욱 국토부 장관은 29일(오늘) 도심복합사업 후보지 가운데 하나인 서울 은평구 불광동에 위치한 연신내역 역세권 사업지를 찾았다. 이곳은 이날 예정지구로 지정되는 3곳 가운데 1곳이다. 연신내역을 중심으로 반경 150m 이내에 위치한 초역세권 지역이지만 20년 이상 노후 건축물이 지역 내 전체 건축물의 77.5%를 차지할 정도로 개발이 더딘 곳이기도 하다. 이런 이유로 관련법이 개정된 9월21일 이후 주민동의서를 다시 받았는데 한 달여 만에 전체 주민의 78%가 다시 동의서를 써낼 정도로 개발에 대한 의지가 확고한 지역이다. 노 장관은 현장 점검 뒤 진행된 지역주민 간담회에서 “연신내역 등 선도구역 후보지 사업들을 조기에 성공시켜, 도심복합사업이 기존 민간위주의 주택공급 패러다임을 바꾸는 새로운 공급모델이 될 수 있도록 노력하겠다”고 말했다. 국토부는 이와 관련해 이날 배포한 보도참고자료를 통해 “2·4대책 발표 이후 모두 65곳 8만9600채 규모의 도심복합사업 후보지를 선정했다”며 “이 가운데 주민동의를 3분의 2 이상 확보한 19곳은 연내 예정지구로 지정하고, 이 가운데 8곳은 본 지구 지정까지 마칠 계획”이라고 밝혔다. 예정지구로 지정되면 구역 내 개발행위 등이 제한되고, 중앙 부처 및 서울시 등 관계기관과 개발에 필요한 협의가 본격적으로 진행된다. 또 개발사업을 이끌어나갈 주민협의체도 구성된다. 이후 중앙도시계획심의위원회의 심의를 거쳐 사업계획이 확정되면 본지구로 지정된다. 본 지구 지정 이후에는 설계공모를 거쳐 시공사를 선정하고, 복합사업계획을 수립한 뒤 구체적인 사업계획을 최종 확정하게 된다.● 오징어게임 촬영장 부근도 개발된다 국토부가 연내 예정지구로 지정하겠다고 밝힌 19곳 가운데에는 넷플릭스가 최근 공개해 세계적인 주목을 받고 있는 작품 ‘오징어게임’의 주요 촬영장소와 길 하나 사이를 두고 위치한 지역이 포함돼 있다. 바로 서울 도봉구 쌍문1구역이다. 덕성여대와 효문고등학교 주차장 앞에 자리한 곳이다. 여기에서 오징어게임의 주인공 조상우(박해수 분)의 어머니자 운영하는 생선가게가 있는 백운시장은 불과 200여m 거리이다. 길(우이천로)을 따라 2,3분 정도 걸으면 닿는다. 이곳에서 덕성여대 후문 쪽으로 10분 정도 남쪽으로 내려가면 또다른 주인공 성기훈(이정재 분)과 극의 반전을 이끄는 주요 인물인 오일남(오영수 분)이 소주를 마시던 편의점(CU쌍문우이천점)도 나온다. 쌍문1구역은 전체 부지면적 3만9200㎡에 20년 이상 노후된 건물이 76%에 달하는 저층 주거밀집지역이다. 국토부가 ‘2·4대책’에 필요한 1차 후보지로 발표한 21곳에 포함됐을 정도로 일찌감치 사업 참가를 결정했던 곳이다. 국토부는 이곳에 주택 1008채를 짓는다는 방침을 세운 상태다. 국토부는 후보지로 발표할 당시 용도지역을 1~2단계 높이는 등 인센티브를 제공해 용적률을 평균 200%포인트 이상 높여주겠다는 방침을 밝힌 상태다. 오징어게임의 두 주인공 성기훈과 조상우가 어릴 적 오징어게임을 즐기며 뛰어놀던 동네가 추억 속으로 사라지게 된 셈이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-10-29
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  • 고삐 풀린 오피스텔… 가격 오르고, 매매도 활기

    한동안 공급과잉과 경기 침체에 따른 수요 부족으로 침체됐던 오피스텔 시장이 최근 달아오르고 있다. 가격이 오르고 매매가 활발해지고 있는 가운데 분양가도 눈에 띄게 상승하고 있다. 아파트값 고공행진이 계속되면서 대체 주거 상품으로서의 장점이 다시 주목받기 시작했다는 분석이 나온다. 여기에 진화된 기술을 통한 특화 설계, 다양한 커뮤니티 시설 등을 장착하고 기존 오피스텔의 단점을 보완한 상품이 잇따라 선보이면서 분위기 반전을 이끌었다. 정부가 도심 주택 공급 확대를 위해 오피스텔 관련 규제를 완화할 방침이어서 이런 분위기는 당분간 지속될 가능성이 크다. 다만 오피스텔은 편의성을 강조한 장점들이 고스란히 단점으로 바뀔 수 있는데다 필요할 때 팔 수 있는 환금성이 상대적으로 떨어지는 상품이다. 시세차익을 기대할 수 있는 아파트와 달리 임대수입에 전적으로 의존한다는 점도 맹점이다. 투자에 신중해야 한다는 목소리가 나오는 이유다. ● 거래 늘고, 매매가·분양가 모두 오름세최근 수도권 오피스텔 가격이 심상찮다. KB국민은행 리브부동산에 따르면 10월 서울 오피스텔 매매 거래가는 2억9076만 원으로 집계됐다. 지난해 같은 기간보다는 9.72%(2578만 원) 오른 것이고, 관련 통계가 공개된 2010년 이후 가장 높은 수준이다. 경기도와 인천 오피스텔 상승세는 더 두드러진다. 경기도의 경우 2억7623만 원으로 작년 동기보다 20.8%(4766만 원), 인천은 1억6480만 원으로 21.2%(2887만원)가 뛰었다. 거래도 늘어나는 추세다. 부동산 플랫폼 ‘다방’에 따르면 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 들어 9월 24일까지 서울 오피스텔 매매는 1만3918건, 경기는 1만4355건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간보다 각각 34.2%, 64.4% 증가한 수치다. 같은 기간 서울 아파트 매매가 3만7046건, 경기는 12만8762건으로 지난해보다 각각 40.5%, 29% 감소한 것과 대조적이다. 이런 분위기에 편승하듯 분양가도 오름세다. 한국부동산원에 따르면 이달 분양 예정인 ‘힐스테이트 과천청사역’ 84㎡(전용면적 기준)의 분양가는 15억5500만~16억1800만 원이다. 84㎡ 테라스는 17억6600만 원, 84㎡ 펜트하우스는 무려 21억8000만~22억 원에 달한다. 올해 8월 분양된 과천 지식정보타운 아파트 ‘과천 린파밀리에’ 84㎡가 8억 원대에 분양했던 것과 비교하면 배 이상 높은 가격이다. 청약경쟁도 치열하다. 최근 서울 서대문구에서 분양한 ‘연희공원 푸르지오 라끌레르’ 오피스텔 82㎡ 펜트하우스의 경우 8실 공급에 947명이 몰려 118.75대 1의 경쟁률을 기록했다. 경기 고양시에서 이달 12일 분양했던 루미니 역시 242실 공급에 7390명이 몰려 평균 30대 1의 치열한 청약전쟁이 펼쳐졌다. 또 청약 열기는 계약까지 이어지며, 모든 호실이 3일 만에 완판됐다.● 아파트 대체 상품이라는 장점 주목이처럼 오피스텔의 인기가 뜨거운 것은 고공행진을 거듭하는 아파트값이 큰 영향을 미쳤다. 또 아파트 청약경쟁이 치열해진 것도 오피스텔에 대한 관심을 높이는 요인이다. 금융결제원에 따르면 9월말 기준으로 청약통장 가입자는 2825만1325명. 국내 인구가 약 5200만 여 명인 점을 감안하면 절반이상이 청약통장을 갖고 있는 셈이다. 또 1순위 가입자만 1577만9724명이다. 인기 아파트 1순위 청약에 수십만 명이 몰려들 수밖에 없는 구조다.여기에 아파트와 달리 각종 부동산 규제에서 자유롭다는 점도 오피스텔의 인기에 한몫했다. 오피스텔은 아파트와 달리 청약통장 및 가점 등과 무관하며 당첨되더라도 재당첨 제한 등을 받지 않는다. 청약 당첨 시 주택 보유수에 포함되지 않아 무주택자 자격을 유지할 수도 있다. 대출시 담보인정비율(LTV)을 최고 70%까지 적용 받을 수 있어 초기 자금 부담도 상대적으로 적다. 좁은 주거 면적과 환기 및 통풍 한계 등과 같은 기존 오피스텔의 단점을 보완한 점도 빼놓을 수 없는 인기 요인이다. 다양한 수납공간을 배치하거나 실내 생활공간을 극대화할 수 있는 특화설계를 적용하고, 다양한 커뮤니티 시설 등을 갖추는 등 아파트를 방불케 하는 시설을 갖춘 곳들도 나온다. 대부분 도심에 위치하는 오피스텔의 입지적인 장점도 워라밸을 중시하는 2030세대에 매력적이다. 정부가 도심 주택 공급 확대를 위해 오피스텔 관련 규제를 완화하겠다는 방침을 밝힌 것도 인기를 부채질하는 요인이다. 정부는 9월에 열린 ‘30차 부동산시장 점검 관계장관회의’에서 오피스텔의 바닥난방 설치 허용면적 기준을 85㎡(전용면적 기준)에서 120㎡로 확대하기로 했다. 이렇게 되면 선호도가 가장 높은 85㎡ 아파트와 유사한 넓이까지 바닥난방이 가능해진다. 또 건설자금 지원도 1실 당 최대 6000만 원까지 지원하고, 대출금리는 연 4.5%에서 3.5%로 1%포인트 낮춰주기로 했다. 과밀억제권역에서 오피스텔을 지을 때 부과되는 ‘취득세 중과’도 내년까지 LH 등과 매입약정을 맺고, 공공임대로 제공하는 경우에는 면제해주기로 했다.● 환금성 떨어지는 등 단점도 적잖아이런 상황에서도 오피스텔 투자는 신중해야 한다는 목소리가 적잖다. 무엇보다 아파트보다 환금성이 떨어진다. 시세차익을 기대하기가 쉽지 않기 때문이다. 실거주 목적보다는 임대사업용 투자 상품으로 보는 이유도 여기에 있다. 도심 상업지구에 위치해 편리하지만 주거 쾌적성이 떨어진다는 점도 문제다. 저녁마다 소음에 시달릴 수 있다. 방음도 대체로 취약해 이웃집에서 떠드는 소리가 고스란히 들리는 일도 있다. 아파트에 비해 전용면적 비율이 낮고, 관리비가 비싸다. 아파트의 전용률은 80~90%인데 반해 오피스텔은 60%를 넘는 경우가 드물다. 관리비는 같은 크기의 일반 아파트보다 8만~10만 원 정도 더 비싸다. 이는 아파트보다 규모가 작아 입주자 수가 상대적으로 적은 데서 비롯된 문제다. 경기 변동에 지나치게 민감하다는 점도 부담스럽다. 아파트도 주택 경기 흐름에 영향을 받지만 가격이 떨어지는 경우는 드물다. 반면 오피스텔은 경기 하락에 따라 수요가 급감하면 큰 폭으로 하락하는 일이 적잖다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-10-28
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  • 집값 변곡점에 있다는 정부…공급 속도 내고 투기대책 강도 높인다

    “지금이 부동산시장 안정의 중요한 기로이다.” 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 27일(오늘) 열린 ‘제 32차 부동산시장 점검 관계장관회의’에서 “상승 추세가 이어졌던 주택시장이 최근 주춤하고, 시장심리 변화 조짐이 점차 뚜렷해지고 있다”며 이같이 말했다. 8월 말 이후 추진해온 주택공급 조치 가시화, 금리인상, 가계대출 관리 등 일련의 조치가 효과를 발휘했다는 것이다. 홍 부총리는 이어 “가격안정 모멘텀이 본격 확산될 수 있도록 △주택공급 속도 제고 △부동산 관련 유동성 관리 강화 △시장교란행위 근절 등 (부동산 가격 상승에 대한) 기대심리 안정을 위한 모든 수단을 총동원해 나가겠다”고 밝혔다. 하지만 전문가들은 이에 대해 “주택시장이 하락국면으로 진입한 것으로 단정 짓기 어렵고, 급등 이후 소강 혹은 숨고르기 국면으로 봐야 한다”며 속단할 수 없다는 입장을 내놨다.● 주택시장 변곡점에 있다 vs 숨고르기홍 부총리가 주택시장이 변곡점에 도달했다며 제시한 근거는 4가지다. 우선 9월 이후 수도권 및 서울의 가격 상승세가 둔화되고 있다. 서울 아파트값 상승률이 9월 1주차까지만 해도 0.21%였다. 하지만 9월 4주차에 0.19%로 내려앉았고, 10월 2주차 이후 다시 0.17%로 더 떨어졌다는 것이다. 9월 이후 실거래 신고 물량 가운데 가격이 직전 거래물량보다 떨어지거나 같은 경우가 크게 늘어난 점도 근거로 제시됐다. 올해 8월까지 가격이 보합 또는 하락한 물건의 비율이 25.8% 수준에 머물렀다. 그런데 9월에 28.8%로 높아졌고, 10월 3주차에는 38.4%로 껑충 뛰었다. 아파트를 사려는 사람보다 팔려는 사람이 늘어나고 있다는 점도 판단의 근거다. KB국민은행에 따르면 매매수급지수가 9월 1주차 105.0에서 10월 3주차 86.1로 확 떨어졌다. 이 지수가 100보다 낮으면 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 뜻이다. 향후 집값 전망을 보여주는 심리지표도 9월 이후 하락세로 반전했다. 특히 27일(오늘) 발표된 한국은행의 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)가 8월 129에서 10월에 125로 낮아졌다. 앞으로 집값이 오를 것으로 본 사람이 내릴 것이라고 본 사람보다 여전히 많지만, 그 수는 다소 줄었다는 뜻이다. 하지만 전문가들은 정부 분석대로 부동산시장의 상승세 흐름이 꺾였다고 판단하기에는 아직은 섣부르다는 분석을 내놓고 잇다. 일부 지역에서는 신고점을 경신하는 곳이 속출하고 있고, 가격지표 같은 통계에서는 여전히 오름세를 보이고 있기 때문이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “수도권과 서울의 상승폭이 약간 줄었지만, 여전히 주간 단위로 0.2~0.3%에 달할 정도로 높다. 이는 연간 상승률로 환산하면 10~15%에 달하는 것이다”며 “급등세가 다소 진정되고 있을 뿐 집값이 (정부 기대대로) 완전히 잡혔다고 보긴 힘든 국면”이라고 말했다.● 공급 속도전…증산4구역 등 4곳 예비지구 첫 지정 한편, 정부는 집값 안정 분위기 확산을 위해 2·4대책을 통해 추진하는 도심 공공주택 복합사업(‘도심복합사업’)의 추진속도를 높이기로 했다. 우선 28일(내일) 서울 은평구 증산동에 위치한 ‘증산4구역’을 도심복합사업 예정지구로 지정한다. 또 29일에는 △은평구 불광동 연신내역 주변 △도봉구 창동 쌍문역 동쪽 일대 △도봉구 도봉동 방학역 주변 등 3곳도 예정지구로 지정 고시한다. 국토교통부는 4곳에 대해 앞으로 2주간의 주민 의견청취와 중앙도시계획위원회의 심의 등을 거쳐 늦어도 올해 말까지는 본지구로 지정할 예정이다. 계획대로 되면 올해 3월말에 후보지로 선정된 뒤 9개월 말에 개발에 필요한 사전절차가 마무리되는 것이다. 기존 방식대로 재개발을 한다면 평균 5년 정도 걸린다는 점을 감안하면 전례를 찾기 어려울 만큼 빠른 속도다. 게다가 도심복합사업은 사전청약을 통해 조기 분양이 이뤄진다. 실제 국민이 체감하는 주택공급까지의 시차는 기존 재개발보다 10년 이상 단축되는 셈이라는 게 국토부의 설명이다. 예정지구 4곳에서는 모두 주택 5594채가 공급되며, 이 가운데 절반을 조금 넘는 2996채(53.6%)가 일반 분양물량이다. 분양가(3.3㎡ 기준)는 분양가상한제를 적용해 인근 시세의 60% 수준인 1931만~2257만 원 정도에서 결정될 것으로 예상된다. 국토부는 또 이번에 예정지구로 지정된 4곳을 포함해 주민동의률이 3분의 2를 넘어선 구역이 모두 19곳, 2만5800채에 달한다고 밝혔다. 판교 신도시(2만9300채)에 맞먹는 규모다. 국토부는 이들 대부분이 역세권 등 입지여건이 우수한 곳에 자리하고 있는데다, 70% 이상을 분양주택으로 공급하는 만큼 주택시장 안정에 크게 기여할 것으로 기대하고 있다. 국토부는 또 추가 후보지 발굴을 위해 추진하고 있는 민간제안 통합공모 후보지를 금명간 확정 공개하기로 했다. 이와 함께 다음달 중에 민간분양분에 대한 2021년도 사전청약 시행계획을 최종 확정하기로 했다.● 공직자 부동산 투기 단속 강화 시민단체의 3기 신도시 후보지에 대한 LH 직원 땅투기 의혹 제기 이후 본격화된 공직자 부동산 투기 근절 및 재발방지대책도 가속화된다. 우선 올해 말까지 국토부 본부 전 부서와 지방국토관리청과 지방항공청의 관련 부서 직원들에 대한 재산등록이 추진된다. 또 생활목적 외 부동산 취득을 원칙적으로 제한하고, 이를 어길 시 처벌하는 방안도 11월 중 최종 확정된다. 공직자 부동산 투기 단속의 원인을 제공한 LH에 대해선 기능조정과 인력감축을 포함한 강력한 혁신방안이 지속적으로 진행된다. 특히 프로젝트 파이낸싱 등 LH 설립 목적과 무관하거나 다른 기관과 기능이 중복되는 24개 사업은 폐지되거나 관련 기관 등에 이관되거나 축소된다. 또 LH 전체 직원을 대상으로 부동산 거래 조사도 추진된다. 경찰청, 국세청, 국토부, 국민권익위 등을 통한 합동 부동산 불법행위 조사와 단속작업도 지속적으로 펼쳐진다. 경찰청은 이미 부동산 투기사범 및 기획부동산에 대한 수사를 통해 25일 현재 1376건, 5271명을 단속하는 성과를 올렸다. 국세청도 부동산 탈세 특별조사단을 구성하고 3차례 세무조사를 벌여 828명을 적발하고, 1973억 원의 탈루세액을 추징했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-10-27
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  • 전월세 가격 상승세 가팔라…수도권 주택난 2023년까지 계속될듯

    집값 고공행진에 이어 전월세 가격 상승세도 가파르게 진행되고 있는 것으로 나타났다. 입주물량이 크게 줄어든 데다 지난해부터 시행되고 있는 계약갱신청구권 등의 영향이다. 문제는 수도권 지역 입주물량 부족 현상이 2023년까지 이어질 가능성이 크다는 것이다. 이에 따라 3기 신도시가 본격 공급될 2024년 이전에 공급 부족 문제를 완화할 수 있는 대책 마련이 시급하다는 연구 결과가 나왔다. 한국건설산업연구원은 이런 내용이 담긴 보고서 ‘수도권 아파트, 2023년까지 입주 감소할 듯’을 25일 발간한 주간지 건설동향브리핑에 게재했다. 8월까지 전월세 상승률, 지난해 연간기록 추월보고서에 따르면 전국 주택 전세금은 8월에 0.63% 상승했고, 3개월 연속 상승폭을 확대했다. 또 8월 전세가격 상승률로는 2011년 이후 최대치이다. 전세금은 올해 들어 8월까지 누계로 4.50% 오르면서 지난해 연간 상승률(4.61%)에 거의 근접했다. 9월 상승분까지 합치면 전세금은 이미 작년 연간 기록을 넘어섰을 가능성이 높다. 지역별로 보면 수도권(5.18%)과 5대 광역시(5.34%) 모두 전세금이 5% 이상 올랐다. 특히 수도권에서는 인천(7.96%), 광역시에는 대전(8.03%)과 울산(7.71%)이 전국 평균을 크게 웃돌았다. 월세 시장도 상황은 비슷하다. 8월 전국 월세가격은 0.26% 상승했고, 누계로는 1.49%를 기록했다. 이는 지난해 연간 상승률(1.09%)를 이미 넘어선 수치다. 또 2015년 7월 한국부동산원이 전국 월세가격 통계를 작성한 이래 지난해 12월(0.32%) 다음으로 높은 월간 상승률이다. 수도권 공급 부족 2023년까지 지속 가능성건설산업연구원은 이처럼 전월세 가격의 상승세가 가팔라진 원인으로, 입주물량 감소와 지난해 7월부터 시행되고 있는 계약갱신청구권과 임대료상한제 등 ‘임대차 2법’을 꼽았다. 올해 전국 아파트 입주물량은 28만6000채로 지난해 대비 20.8% 감소했다. 아파트 입주물량은 2018년 이후 3년 연속 줄어드는 모양새다. 지역별로 보면 수도권이 전년 대비 13.7% 줄었고, 5대 광역시는 28.9%, 기타 지방은 32.2%가 각각 감소했다. 규모별로는 소형(전용면적 기준·60㎡ 이하)이 19.9%, 중형(60㎡ 초과~85㎡ 이하)이 24.3%, 대형(85㎡ 초과)이 3.9%가 쪼그라들었다. 문제는 지역별로 입주물량 감소가 당분간 계속될 것으로 추정된다는 점이다. 전국적으로는 내년 입주물량은 30만2000채로 올해보다 5.4% 늘어난다. 또 2023년에도 30만1000채로 올해보다는 소폭 늘어난다. 하지만 전국 집값을 선도하는 수도권은 내년에 16만1000채로 올해(16만4000채)보다 오히려 2.1% 줄어든다. 또 2023년에는 15만 채로 감소 폭이 더 커진다. 지난해 7월부터 시행되고 있는 계약갱신청구권과 임대료 상한제 등 임대차 2법과 전반위적으로 강화된 실거주 요건 강화 정책도 전월세 시장 불안을 부채질하고 있다. 대표적인 사례가 인천과 세종시이다. 두 지역은 지난해보다 아파트 입주 물량이 증가했는데도 8월까지 아파트 전세가격이 각각 12.31%, 10.49%로 껑충 뛰었다. 건설산업연구원은 이에 대해 “신규 공급이 늘었지만 제도 변화로 기존 주택의 전세 매물이 감소하면서 나타난 현상이다”며 “수도권은 2023년까지 아파트 입주물량 감소세가 지속되는 만큼 임대료 불안 문제가 장기화할 가능성이 있다”고 지적했다. 계약갱신청구권과 임대료 상한제 한시적 유예 필요 전월세금의 상승은 무주택 서민들의 생활고와 직결된다. 당장 길거리에 나앉는 등 심각한 사회문제로 비화할 가능성도 배제할 수 없다. 집값 고공행진으로 인한 고통과는 차원이 다른 문제다. 대책 마련이 시급하다는 지적이 나오는 이유다. 건설산업연구원은 해법으로 공급난 해소를 위해 우선 3기 신도시에서 본격적인 입주물량이 선보이는 2024년까지 대안 주거 상품 공급 활성화 방안을 마련해야 한다고 지적했다. 아파트를 대체할 수 있으면서 빠르게 공급이 가능한 오피스텔이나 도시형생활주택의 적극적인 공급이 이뤄질 수 있도록 정책적인 지원이 필요하다는 것이다. 이와 관련, 국토부도 최근 관련 법규 개정 등과 같은 지원 방침을 밝힌 바 있다. 건설산업연구원은 계약갱신청구권과 임대료 상한제의 한시적 유예 방안도 제안했다. 임대차 3법의 효과적인 시행을 위해 향후 4,5년간 계약갱신청구권과 임대료 상한제의 시행도 유예할 필요가 있다는 것이다. 또 새로 입주하는 아파트 등이 임대주택 공급으로 나올 수 있도록 유도하기 위해 중복규제이거나 부작용이 발생되는 실거주 요건 강화 정책은 완화할 필요가 있다고 강조했다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-10-26
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  • 심상찮은 땅값, 3분기에도 1.07% 상승…세종 1.48% 올라 최고치

    고공행진을 거듭하고 있는 집값의 여파로 땅값 상승세가 계속되고 있다. 올 들어 3분기(7~9월)까지 전국 지가가 3% 이상 오른 것이다. 이런 추세대로라면 연말까지 4%대 진입이 확실시된다. 최근 30년 새 전국 지가가 연간 4% 이상 오른 것은 단 3차례에 불과하다. 이에 따라 두 달 뒤에 공개될 표준지 공시지가가 또다시 10% 이상 오를 가능성이 커졌다. 표준지 공시지가는 내년에 부과될 양도소득세 등 각종 토지 관련 세금의 기준이 되는 개별공시지가의 산정기준이다. 현 정부 출범 이후 올해 집값 상승폭이 최고치를 기록할 것으로 예상되는 가운데 땅값마저 크게 오르면서 올해 초 보궐선거 정국을 뒤흔들었던 ‘공시가격 논란’이 또다시 불거질 것으로 전망된다. 전국 땅값, 올 들어 3분기까지 3% 넘게 올랐다 국토교통부와 한국감정원은 올해 3분기 전국 지가가 1.07% 상승하면서 올 2분기(4~6월)보다 0.02%포인트(p), 작년 동기 대비로는 0.12%p 증가했다고 25일(오늘) 밝혔다. 3분기까지 누계로는 3.12% 상승해 작년 같은 기간(2.69%)은 물론 2019년(2.88%)보다 높은 수준이다. 시도별로는 전 분기 대비 수도권(1.19%→1.23%)과 지방(0.80%→0.82%) 모두 증가폭이 소폭 확대됐다. 수도권에서는 서울(1.32%) 경기(1.13%) 인천(1.12%) 모두 1%가 넘는 증가율을 보이며 전국 평균(1.07%)을 웃돌았다.지방에서는 세종(1.48%)과 대전(1.13%) 대구(1.12%) 부산(1.09%) 등 4개시가 전국 평균보다 높은 수준을 보이며 전국 땅값 상승을 이끌었다. 용도지역별로는 집값이 고공행진의 여파로 주거지역이 1.18% 올랐으며, 상업지역(1.16%) 녹지(0.95%) 공업(0.92%) 계획관리(옛 준농림지·0.88%) 농림(0.71%)의 순으로 뒤를 이었다. 반면 토지거래량은 눈에 띄게 감소해 눈길을 끈다. 올해 3월 시민단체의 폭로로 밝혀진 LH 직원들의 3기 신도시 땅투기 사건 이후 사정기관의 대대적인 공직자 땅투기 단속에 영향을 받은 것으로 풀이된다. 3분기 토지거래량은 약 78만7000필지로 집계됐다. 전 분기(89만8000필지) 대비 12.3%, 작년 동기(87만9000필지) 대비 10.5%가 각각 줄었다. 특히 건축물 부속 토지를 뺀 순수토지거래량은 약 27만3000필지로 전 분기 대비 19.4% 감소했다. 순수토지거래량은 올해 4월 이후 농지를 중심으로 꾸준한 감소세를 보였다. 시도별로도 2분기 대비 전국 토지거래량은 17개 시도에서 모두 줄어들었다. 특히 대전(27.7%) 대구(27.0%) 부산(21.5%) 제주(20.7%) 등에서 20% 이상 급감했다.최근 30년간 연간상승률 4% 단 3차례한편 현재와 같은 땅값 상승세가 이어지면 연말까지 땅값 상승률이 4%대에 진입할 가능성이 매우 높다. 현 정부 출범 이후 땅값은 상반기보다 하반기에 더 많이 오르는 ‘상저하고(上低下高)’의 양상으로 보였다. 올해도 1분기(1~3월·0.96%)보다 2분기(1.0.5%) 3분기(1.07%)로 갈수록 오름폭이 커지고 있다. 집값 상승세가 꺾이질 않고 있는 점도 빼놓을 수 없다. 집값과 달리 땅값이 4% 이상 오르는 일은 매우 드물다. 경제개발이 한창 진행되며 각종 개발사업이 넘쳐나던 1970~1980년대 땅값은 한해 50%가까이 오르는 일(1978년·48.98%)도 있었다. 또 두 자릿수 상승률을 보이는 해도 적잖았다. 하지만 1990년대 이후 상황은 급반전했다. 1991년(11.15%) 이후 지난해까지 땅값이 4% 이상 오른 적은 2005년(4.99%)과 2006년(5.62%), 2018년(4.58%) 등 모두 3차례에 불과하다. 심지어 △1기 신도시 완성 직후인 1992년(-1.27%)과 1993년(-7.38%), 1994년(-0.57%) △외환위기를 겪은 1998년(-13.4%) △금융위기가 한창이었던 2008년(-0.32%)에는 땅값이 떨어졌었다. 두 달 뒤 표준지공시지가 10% 상승 불가피올해 땅값 상승이 계속되면서 12월 중 발표될 ‘내년(2022년) 표준지 공시지가’의 두 자릿수 상승이 불가피해졌다. 지난해의 경우 땅값 연간 상승률은 3.68%에 머물렀지만 공시지가 현실화율 제고분이 반영되면서 올해 표준지 공시지가가 10.37% 상승했다. 2007년(12.4%) 이후 가장 높은 수치였다.국토부가 지난해 11월 발표한 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’에 따르면 토지에 적용될 표준지 공시지가는 2028년까지 시세의 90%까지 높이는 것을 목표로 매년 3%포인트씩 높여진다. 특히 초기 4년간(2021~2024년)은 연간 4.1~4.7% 높여 적용된다. 표준지 공시지가는 이듬해 개별공시지가의 산정기준이 된다. 개별공시지가는 양도세·증여세·상속세 등 국세와 재산세·취득세 등 지방세, 개발부담금과 농지전용부담금 등 각종 부담금을 결정하는 기초 자료로 활용된다. 표준지 공시지가는 매년 12월 발표되고, 이를 기초로 전국 226개 기초지방자치단체가 개별공시지가를 산정한 뒤 이듬해 4월 공개한다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-10-25
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  • 서울역 앞 쪽방촌 2곳 첨단 주거업무시설로 재정비 확정

    서울역 건너편에 자리한 쪽방촌이 모두 사라지게 됐다. 정부가 올해 초 용산구 동자동 일대 쪽방촌 일대를 공영개발 방식으로 정비하기로 한 데 이어 서울시가 중구 남대문 일대 쪽방촌도 주거업무복합시설 단지로 재정비하는 방안을 확정했기 때문이다. 서울시는 21일(어제) 제13차 도시계획위원회 수권소위원회를 열고 ‘양동구역 제11·12지구 도시정비형 재개발 정비계획 변경 결정안’을 수정 가결했다고 22일(오늘) 발표했다.● 남대문 쪽방촌, 첨단주거업무 복합단지로 바뀐다결정안에 따르면 양동구역 쪽방촌 재정비는 중구 남대문로5가 580번지 쪽방촌 일대(3565.9㎡)에 △공공임대주택 182채 △사회복지시설 △지상 22층 규모 업무시설을 조성하는 사업이다. 민간 재개발사업으로 추진돼 LH와 SH가 사업자로 나서는 동자동 쪽방촌 정비사업과 차이를 보일 전망이다. 다만 쪽방 주민들이 재개발로 길거리에 나앉는 일을 막기 위해 ‘선(先)이주 선(善)순환’ 방식의 이주대책이 된다는 점에서는 동자동 쪽방촌 정비사업과 유사하다. 2024년까지 쪽방촌 인근에 원주민을 위한 임대주택과 복지시설을 먼저 건설해 주민들이 이주하고 나면 쪽방촌을 철거한다. 이후 2025년부터 그 자리에 업무시설을 짓는 일정이다. 이곳에 들어설 공공임대주택은 사업 대상지 내 쪽방주민에게 우선 공급되며, 독립생활이 어렵거나 입주 자격이 없는 주민은 사회복지시설 내 일시보호시설에서 임시 거주하며 이주를 준비하게 된다. 서성만 서울시 균형발전본부장은 “민간사업을 통해 낙후되고 소외된 쪽방 주민의 이주대책을 마련하는 첫 사례로서 큰 의미를 가진다”면서 “향후 이곳과 유사한 지역의 개발사업에 파급효과가 클 것으로 기대한다”고 말했다.● 동자동 쪽방촌, 40층 주상복합 타운으로 변신 예고서울시의 이번 결정으로 서울역 앞에 조성된 쪽방촌 두 곳이 모두 첨단 주거업무시설로 변신하게 됐다. 양동구역 쪽방촌과 길하나를 사이에 두고 위치한 동자동 쪽방촌은 올해 2월 정부가 LH와 SH가 주도하는 재정비 계획을 확정했기 때문이다. 국토부가 서울시 용산구 등과 공동으로 발표한 ‘서울역 쪽방촌 주거환경 개선을 위한 공동주택 및 도시재생사업 추진 계획’이다. 이 계획에 따르면 LH와 SH는 공동으로 동자동 일대 쪽방촌(4만7000㎡)에 주택 2410채와 첨단 시설을 갖춘 최고 40층 높이의 업무시설 등을 짓기로 했다. 주택은 쪽방 주민 등 기존 거주자의 재정착을 위한 공공주택 1450채(임대주택 1250채, 분양주택 200채)와 민간분양주택 960채이다. 국토부는 원활한 사업추진을 위해 서울시 등 4개 기관과 주민지원시설이 참여하는 전담조직(TF)을 운영하기로 했다. 또 올해 안에 주민의견 수렴 등 절차를 거쳐 지구지정을 마치고, 2022년까지 지구계획 수립 및 토지보상, 2023년까지 임시 이주 및 공공주택 단지 공사에 착수할 방침이다. 이어 2026년 주택 입주, 2030년 개발 완료를 목표로 사업을 추진하기로 했다. 계획대로 되면 전국 최대의 쪽방촌 밀집지역이 분양주택과 상업시설, 복지시설 등을 고루 갖춘 7층에서 40층에 이르는 다양한 높이의 주상복합건물 타운으로 바뀌게 된다.● 대표 달동네에서 첨단 주거업무복합시설 지역으로서울역 앞에 위치한 두 곳의 쪽방촌은 모두 한국전쟁을 겪으며 판자촌이 형성된 지역들이다. 1960년대 이후 서울역 전면으로 집창촌과 여관, 여인숙 등이 자리를 잡았고, 현재는 평균 50년이 훌쩍 넘은 노후 건물이 밀집된 대표적인 도심 낙후지역이다. 서울에는 비슷한 시기에 형성된 쪽방촌이 5곳이다. 이른바 ‘서울 5대 쪽방촌’으로 불리던 곳들로 이번에 정비계획이 확정된 △양동구역 쪽방촌과 △동자동 쪽방촌 △종로구 창신동 쪽방촌 △종로구 돈의동 쪽방촌 △영등포구 영등포역 쪽방촌 등이다. 길 하나 사이에 두고 있는 양동구역 쪽방촌과 동자동 쪽방촌은 지리적으로 가깝다는 이유로 묶여서 ‘서울역 쪽방촌’으로 통했다. 특히 양동구역 쪽방촌은 소설가이자 국회의원까지 지낸 이철용이 쓰고, 나중에 영화로 만들어진 소설 ‘어둠의 자식들’의 배경지로도 알려져 있다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-10-22
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  • 교묘해지는 허위거래…인공지능으로 ‘집값 띄우기’ 잡는다

    정부가 인공지능(AI)을 활용해 시세 띄우기나 편법증여를 위한 이상거래 등을 단속하는 방안을 추진하고 있어 결과에 관심이 모아진다. 국토교통부는 최근 조달청 나라장터를 통해 ‘등기부 권리분석을 통한 부동산 거래 모니터링 방안 연구’에 대한 용역입찰을 발주했다. 연구의 핵심은 AI를 이용한 등기부 분석을 통해 부동산 계약부터 거래신고, 등기에 이르는 전 과정을 추적 분석하는 시스템 구축이다. 정부는 그동안 고공행진을 거듭하는 집값의 원인 가운데 하나로 시세 띄우기용 허위거래를 꼽고, 이를 단속하는 데 공을 들여왔다. 하지만 최근 1년 7개월 새 부동산 실거래로 신고한 뒤 취소한 건수가 19만 건에 달하고, 이 가운데 일부는 허위거래일 가능성이 높아지면서 정부 대책의 실효성에 의문이 제기된 상태다. 게다가 가족은 물론 친인척이나 지인, 직원 등을 내세워 자전거래나 허위신고를 하는 등 갈수록 교묘해지는 허위거래 방법을 기존 방식으로 단속하기에는 한계가 있다는 점도 영향을 미친 것으로 풀이된다.● 인공지능으로 집값 띄우기 잡겠다국토부가 연구용역을 발주하면서 제시한 과제는 크게 4가지이다. 우선 AI를 통한 등기부 권리분석을 통해 부동산시장 동향 모니터링(①), 이상거래 분석 및 등기부상 특징 정의(②), 기타 특이 사항 모니터링 및 분석 등을 위한 방법 제시(③) 등 3가지이다. 여기에 부동산 거래신고 정보와 등기부 정보를 연계해 실거래 조사에 활용하는 방안(④)도 요구하고 있다. 부동산시장 동향 모니터링은 거래량 및 가격 급등, 외지인 유입 및 신고가(新高價) 거래 증가 등 특이 동향 발생지역에 대한 등기부 모니터링 분석 방안 마련이 주를 이룬다. 또 실거래조사 대상지역에 대한 동향 모니터링과 분석 방안도 과제로 포함돼 있다. 이상거래 분석 및 등기부상 특징 정의는 근저당권·가등기·가처분 등을 활용한 명의신탁이나 다운계약 등 이상거래에 대한 모니터링 분석이 주요 과제이다. 또 거래신고만 있고 등기 신청이 없는 이상거래나 비거주·비경작이 의심되는 사례에 대한 모니터링 방안 마련도 요구됐다. 특이 사항 모니터링 및 분석은 피담보채무 및 임대차보증금이 거래가액의 대부분을 차지하는 매매 사례에 대한 모니터링과 분석 방안 제시가 과제이다.이번 과제는 입찰을 통해 사업자가 선정되면 계약체결 후 6개월간 진행된다. 따라서 내년 상반기에 결과가 나오고, 이를 토대로 늦어도 내년 하반기에는 정부 대책이 만들어질 가능성이 크다. ● 최근 1년 반 새 거래취소 건수 19만 건 정부가 이처럼 AI까지 동원한 새로운 시장 분석기법을 마련하려는 이유는 허위거래가 포함돼 있을 가능성이 높은 거래취소가 건수가 적잖기 때문으로 풀이된다. 한국부동산원이 민주당 진성준 의원에 제출한 자료에 따르면 지난해 2월부터 올해 9월말까지 실거래가 신고로 접수된 전체 주택매매 334만4228건 가운데 18만9397건이 취소됐다. 5.7%에 해당하는 수치로, 무시할 수 없는 규모다. 이 가운데 시세를 띄우기 위해 허위로 신고한 뒤 취소했거나 자전거래인 경우가 상당수 포함돼 있을 가능성이 크다. 실제로 민주당 천준호 의원이 지난해 국토교통부 실거래가시스템에 등재된 85만5247건의 아파트 매매를 분석한 결과 3만7965건(4.4%)이 등록 취소됐는데, 취소건수의 32%가량인 1만1932건이 당시 최고가로 등록된 것이었다. 이런 과정을 통해 시세가 오른 사실만 공지되고 취소된 사실은 알려지지 않으면서 시세를 끌어올리는 경우도 적잖았다. 국토부가 올해 7월22일 실시한 ‘15차 주택공급 위클리 브리핑’에서 공개한 사례에서 이를 확인할 수 있다. 국토부에 따르면 경기 남양주의 한 아파트는 자전거래 이후 시세가 17%가량 높아진 상태에서 28건의 거래가 이뤄졌다. 충북 청주에서도 자전거래로 시세가 54% 높아진 상황에서 5건의 거래가 진행된 아파트 단지가 나왔다. 경남 창원의 한 아파트에서도 자전거래로 시세가 29% 상승한 이후 15건의 거래가 진행됐다.● 교묘해지는 시세 띄우기용 허위거래국토부 공개 사례에서 다양한 방식으로 자전거래와 허위신고가 이뤄지고 있는 사실도 드러났다. 공인중개사 A는 지난해 6월 2억4000만 원인 처제 아파트를 딸을 앞세워 3억1500만 원에 사들인 것처럼 신고한 뒤 3개월 뒤 해제했다. 이어 2개월 뒤인 지난해 11월 다시 아들 명의로 해당 아파트를 3억5000만 원에 매수한 것처럼 신고했다. 딸과 아들의 거래는 계약서도 없고, 계약금을 주고받은 적이 없는 허위거래였다. 그는 이후 지난해 12월 제 3자에게 이 아파트를 3억5000만 원에 매매 중개했다. 결국 처제는 1억1000만 원의 이득을 얻은 셈이다. 분양대행회사 B는 보유한 아파트 2채(시세 2억2800만 원)를 지난해 7월 대표에게는 3억400만 원에, 사내이사에게는 2억93000만 원에 매도 신고했다. 모두 계약서도 없고, 계약금이 오가지 않은 허위거래였다. 이어 같은 시기에 해당 아파트 2채를 제3자 3명에게 각각 2억9300만 원에 팔아치웠다. 한 채당 6500만 원씩 차액을 거둔 것이다. 중개보조원 C는 지난해 9월 당시 시세가 5000만 원인 매도 의뢰인의 아파트를 7950만 원에 자신이 사들인 것처럼 꾸민 뒤 제3자에게 다시 7950만 원에 팔았다. 2950만 원의 차익을 올린 것이다. 그는 허위거래와 자전거래 의심을 받고 있다. 이같은 자전거래나 허위신고는 모두 불법이다. 자전거래는 경찰청의 수사를 받으며 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하 벌금을 처벌받는다. 허위신고는 관할 지자체를 통해 혐의가 인정되면 3000만 원 이하의 과태료가 부과된다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-10-21
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  • ‘불법주차 민원’ 10년새 153배 폭증…권익위 “연내 해법 제시”

    2018년 8월 인천 송도신도시의 한 아파트 지하주차장 입구에 승용차 한 대가 서 있었다. 아파트 입주민인 자신의 차량에 주차위반 딱지를 붙인 것에 대한 화풀이였다. 이로 인해 피해를 보게 된 다른 입주민들이 크게 반발했고, 이는 당시 언론 등을 통해 보도되며 사회문제로 비화했다. 이같은 아파트나 다세대다가구 밀집지역 등에서 발생하는 주차갈등이 갈수록 급증하고 있는 것으로 나타났다. 하지만 정부는 사유지에서 발생하는 문제여서 개입하기 어렵다는 입장을 내세우면서 그동안 사실상 방치해오고 있다. 국민권익위원회가 이에 대한 해법을 연내 마련하겠다며 대국민 설문조사에 착수하고 나서 그 결과에 관심이 모아진다.최근 10년 새 사유지 주차 민원 153배 증가국민권익위가 이 문제에 팔을 걷어붙일 정도로 불법주차에 따른 갈등과 민원은 폭발적으로 늘고 있다. 국민신문고에 접수된 사유지 불법주차와 관련한 민원신청은 2010년 162건에서 지난해에는 2만4817건으로 153.2배 증가했다. 도로교통법의 관리를 받는 도로를 포함하면 불법주차 관련 민원건수의 증가추세는 폭발적이다. 2010년 8450건에서 2020년에는 무려 314만여 건으로 무려 371.6배가 늘었다. 눈에 띄는 점은 시간이 지날수록 민원건수가 늘고 있다는 것이다. 2010년 162건에서 이듬해인 2011년에는 191건으로 불과 29건 증가에 그쳤다. 하지만 2012년에는 294건으로 100건 이상 증가하기 시작해, 2013년 397건, 2014년 520건으로 각각 늘었다. 그런데 이듬해인 2015년부터 증가세가 빨라지기 시작했다. 2538건으로 무려 2000건 이상 급증한 것이다. 이후 2016년 4536건, 2017년 6205건, 2018년 8038건으로 매년 2000건 가까이 늘어났다. 그리고, 2019년에 다시 한 번 비약적으로 늘어난다. 무려 1만7900건으로 9000건 넘게 폭증한 것이다. 2020년에도 증가세는 계속돼 무려 6917건이 늘었다. 윤효석 국민권익위 제도개선총괄과 전문위원은 “최근 들어선 불법주차 관련 민원이 매년 국민신문고에 접수되는 민원 가운데 1위를 지키고 있을 정도”라고 말했다. 증가하는 자동차, 부족한 주차장이 원인이처럼 불법주차 민원이 폭주하는 것은 등록차량이 급증하고 있지만 주차장 확보가 이를 따라주지 못하고 있기 때문이다. 경찰청 통계연보에 따르면 차량등록대수는 2010년 1468만대에서 2020년 2064만대로 40% 이상 늘어났다. 1가구 2차량인 가구도 적잖은 상태다. 하지만 현행 건축법에 따르면 주차공간은 부족할 수밖에 없다. 도심 주택가 주차난의 원흉으로 지목되는 다가구나 도시형생활주택, 오피스텔 등이 특히 문제다. 이들은 전용면적 30㎡ 1채(실) 당 0.5대, 60㎡ 이하는 0.8대의 주차면적만 확보하면 되기 때문이다. 아파트도 부족하다. 국토교통부에 따르면 2019년 말 기준으로 아파트는 총 1042만6000여 채에 달하지만 주차면수는 983만8000여 면에 불과하다. 1채 당 0.94대에 불과한 셈이다. 지역별로 보면 가구당 1대가 넘은 지역은 전국 17개 시·도 가운데 경기(1.10대), 세종(1.31대), 울산(1.12대) 대전(1.00대) 등 4곳뿐이다. 나머지 서울(0.89대)을 비롯해 부산(0.80대) 인천·광주(0.92대) 등 모두 1대를 밑돌았다. 특히 전남(0.75대)와 강원(0.78대)은 전국 평균에 크게 못미쳤다. 사유지 불법주차는 현행 법령으로 처벌 한계상황이 이러다보니 아파트 공원 내 잔디밭 위나 인도 위까지 서슴지 않고 차량을 주차하는 일이 심심찮게 벌어지기 일쑤다. 또 관리사무소가 위반 스티커라도 붙여놓으면 찾아가 욕설하고 협박하는 입주민들도 나온다. 문제는 현행 법규에서 이를 관리하고 중재하기가 쉽지 않다는 점이다. 이는 국회입법조사처가 올해 2월 내놓은 보고서 ‘공동주택 내 주차갈등을 통해 살펴본 주차 관련 법령의 현황과 개선방안’에서 확인할 수 있다. 보고서에 따르면 불법주차와 관련한 현행 법령은 ‘도로교통법’ ‘주차장법’ ‘자동차관리법’ ‘형법’ 등 모두 4개 정도다. 하지만 이들은 모두 아파트 등 사유지 공간에 대한 행위 제한 규정이 없거나 처벌 규정을 적용하는 데 한계가 있는 것으로 분석됐다. 입법조사처도 “사유지 내 주차문제는 기본적으로 사적 영역의 문제이고, 주차장 공급이 현저히 부족해서 발생한 수밖에 없는 일들로 봐야 한다”며 “엄격한 처벌이나 행정력을 통한 처리보다는 주민 간의 협의나 자체적 노력으로 해결할 수 있도록 하는 방안이 우선 고려돼야 한다”고 결론지었다. 입법조사처는 다만 “단순한 주차질서의 문제가 아닌 타인의 주차를 의도적으로 방해하는 행위에 대해서는 보다 적극적인 행정 조치가 이뤄질 수 있는 방안을 마련해야 한다”고 덧붙였다. “올해 안에 해법 제시하겠다”국민권익위는 사유지내 불법주차 등으로 인한 갈등을 더 이상 방치할 수 없다는 입장이다. 이에 따라 올해 안에 해결 방안을 제시한다는 방침을 세우고 준비작업에 착수했다. 우선 이달 29일까지 이와 관련한 국민의견을 접수하기로 했다. 참여하려면 인터넷 포털사이트 검색창에서 ‘국민생각함’을 입력한 뒤 ‘주차갈등’을 검색하면 된다. 모바일의 경우 국민신문고 앱을 설치한 뒤, 우측 상단에 위치한 3단 버튼을 접속하고, 국민생각함으로 들어가 주차갈등을 검색어로 입력하면 된다. 이어 11월 중에는 경찰청 국토부 등 관계기관 등의 의견을 수렴한 기초 논의자료를 만들고 전문가와 관계자들이 참여하는 온라인 토론회를 가질 예정이다. 이후 최종적인 제도개선안이나 정책제안을 만든 뒤 관계 기관에 전달할 방침이다. 전현희 국민권익위 위원장은 “불법주차에 대한 개선요구가 급증하고 있으나 개선 노력이 부족해 국민 불편이 지속적으로 발생하고 있다”며 “국민, 전문가 등의 의견을 모아 정책이나 제도개선에 반영될 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-10-20
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  • 경비원에 주차-택배배달 시키면 과태료 1000만원

    21일부터 아파트 경비원에게 허드렛일을 시키는 일이 금지되는 ‘아파트 경비원 대상 갑질 근절법’이 시행된다. 이에 따라 아파트 입주민이 경비원에게 주차대행이나 택배물품의 자택배달을 요구할 수 없다. 또 아파트 입주자대표회의나 관리사무소에서 경비원에게 각종 동의서를 돌리게 하거나 건물 도색작업 등을 맡기는 일도 금지된다. 이를 위반하면 최대 1000만 원의 과태료를 해당 경비업체는 경비업 허가가 취소되는 등 불이익을 받게 된다. 국토교통부는 이런 내용으로 ‘공동주택관리법 시행령’을 개정해 19일(오늘) 공포하고, 21일부터 시행한다고 밝혔다. 개정 시행령은 입주민의 갑질 등으로 고통 받는 아파트 경비원 사례가 잇따르자, 재발을 막기 위해 마련됐다. 아파트 경비원이 수행할 업무를 구체화하고, 이를 어길 경우 불이익을 부과하는 게 핵심이자, ‘아파트 경비원 대상 갑질 근절법’으로 불리는 이유이다. 김경헌 국토부 주택건설공급과장은 “공동주택관리법 개정 시행령이 아파트 경비원의 처우개선은 물론 입주민과의 상생문화가 자리 잡는 계기가 될 것으로 기대한다”고 말했다. 한편 14일부터 고용노동부의 산업안전보건법 시행령이 개정됨에 따라 입주민의 폭언 등으로 인해 아파트 경비원의 건강에 문제가 생겼다면 치료 및 상담 지원을 받을 수 있는 길도 열렸다. 공동주택관리법과 산업안전보건법의 개정 시행령 관련 주요내용을 문답으로 정리해본다. ● 입주민 갑질 시 1000만 원 이하 과태료Q. 공동주택관리법 개정 시행령의 적용을 받는 경비원의 범위는?A. 주택관리나 경비전문 업체 등에 소속된 경비원들이다. 하지만 입주자대표회의가 직접 고용한 경비원은 대상에서 제외된다.Q. 그렇다면 개정 시행령의 적용을 받지 않는 경비원의 업무범위는 어떻게 정하나?A. 공동주택의 규모와 여건 등과 근로기준법 등 관련 법령에 따른 임금, 근로시간 등을 고려하여 업무범위를 정한 뒤 근로계약을 체결할 때 정하면 된다.Q. 경비원은 시행령에서 허용된 업무를 모두 수행해야 하는 것인지?A. 아니다. 허용업무 중 단지별 여건을 고려하여 경비업 도급계약서와 근로계약서 등에서 정한 업무만 하면 된다.Q. 개정 시행령에서 허용된 업무 이외의 업무를 근로계약서에 포함할 것을 요구하는 경우 어떻게 해야 하나?A. 계약서에 공동주택 경비원에게 허용되는 업무 외의 업무를 추가해 작성했더라도 시행령에서 허용한 업무만 수행하면 된다.Q. 공동주택 경비원에게 별도 수당을 지급하면 허용되지 않는 업무를 수행하도록 할 수 있나?A. 안된다. 별도 수당을 지급하더라도 허용되지 않는 업무를 경비원에게 맡길 수 없다. Q. 위반할 경우 받게 되는 처벌은?A. 공동주택 경비업자가 경비원에게 허용 업무 이외의 업무를 하게 했다면 경비업 허가가 취소될 수 있다. 입주자나 입주자대표회의, 관리주체 등이 위반했다면 해당지역 지자체장이 위반사실에 대한 사실조사와 시정명령을 내릴 수 있다. 또 이를 이행하지 않으면 1000만 원 이하의 과태료를 부과할 수 있다.● 차량 주차 요구나 택배 가정 배송 요구 안된다Q. 공동주택관리법 개정 시행령에서 경비원이 가능한 주차관리 업무가 구체화됐다는데….A. 그렇다. 경비원이 할 수 있는 주차관리 업무로 △ 불법주차 감시 △ 장애인 주차구역 주차 감시 △ 단지 내 외부차량 출입 통제(주차 스티커 확인 포함) △ 정·후문 차량 통제 △ 차량의 안전한 통행 유도 △ 위험발생을 방지하기 위한 목적의 차량 이동조치 등으로 정리됐다. 반면 개인차량 주차대행(발렛주차) 등과 같이 개별세대 차량을 직접 관리하는 일은 금지됐다. Q. 택배물품 보관은 어떻게 정리됐나?A. 부득이하게 택배물품·우편물 등을 즉시 수령하기 어려운 입주민을 위해 택배물품 등을 일시 보관하고 관리하는 것만 허용된다. 택배물품 등을 개별세대에 직접 배달하는 것은 제한된다. 택배물품 보관장소는 해당 아파트 입주자대표회의가 별도로 마련해야 한다. 경비원이 분실 등에 대한 책임부담을 지지 않도록 하기 위해서다. 또 보관기간 등 필요한 사항을 사전에 정해야 한다. ● 폐가전 운반이나 우편물 개별세대 배송 요구 안된다Q. 재활용 관련 업무는 어떤 것들이 있는가?A. 현재와 같다. 재활용품 분리배출 감시 및 정리, 재활용품 상차작업 보조, 재활용품 반출 후 주변정리, 대형폐기물 스티커 관리 등이다.Q. 폐가전·폐가구를 단지 내 보관 장소로 옮기는 일을 경비원에게 맡겨도 되나?A. 안 된다. 개별세대의 대형 폐가전·폐가구 등을 수거하거나 단지 내 보관장소로 이동시키는 것은 경비원이 수행해야 할 ‘재활용 분리배출’ 업무에 해당하지 않는다.Q. ‘재활용 분리배출’로 발생하는 수입의 일부를 경비원에게 지급할 수 있는지?A. 가능하다. 해당 업무의 특성을 반영하여 별도 수당을 지급할 수 있다.Q. 안내문을 게시하거나 우편수취함에 투입하는 일은?A. 가능하다. 다만 동별게시판 등 정해진 장소에 게시하거나 비치하고, 공용공간인 우편수취함에 투입하는 것까지만 가능하다. 안내문을 개별 세대까지 전달하는 일은 제한된다. 이밖에 △ 개별 세대에 대한 고지서·안내서 배부 △각종 동의서 징구 △공용공간 수리 △ 전기·가스·수도 검침 △ 선거관리위원회 운영 지원 등도 맡겨선 안 된다.● 청소 미화작업 등도 보조적인 업무만 가능하다Q. 공동주택관리법 개정 시행령에서 경비원 업무로 정한 ‘청소와 이에 준하는 미화의 보조’는 무엇인가?A. 공동주택 단지 내 쓰레기 수거, 잡초제거, 낙엽청소, 제설작업 등 단지 내에서 안전하고 쾌적한 환경관리를 위해 필요한 일상적인 청소업무 및 현상유지를 위한 일들을 말한다.Q. 연 1, 2회 진행하는 도색이나 제초작업을 경비원에게 맡길 수 있나?A. 일반적인 업무 범위를 벗어난 것이어서 안 된다. 하루의 대부분 또는 그 이상을 소요하거나 전문적인 기술·장비를 필요로 하는 경우 주된 업무인 경비업무 수행에 지장을 초래할 수 있다고 보기 때문이다.Q. 공동주택 화단 내 수목관리 업무는?A. 부분적인 가지치기나 수목에 물주기 등은 경비업무 수행에 지장을 초래하지 않는 범위 내에서만 허용된다. 다만 수목 식재나 소독, 정원 조성 등 전문 기술·장비가 필요하거나, 전문 업체에서 수행해야 하는 작업은 금지된다.● 입주민 폭언 등에 따른 피해 구제 지원 받는다Q. 산업안전보건법 개정 시행령으로 입주민 등의 폭언으로 인한 경비원 피해도 구제받을 수 있다고 하던데….A. 그렇다. 사업주의 건강장해 보호조치 대상이 종전 ‘고객의 폭언 등’으로 인한 ‘고객응대근로자’에서 ‘고객 등 제3자의 폭언 등’으로 인한 ‘모든 근로자’로 확대됐기 때문이다. 경비원은 고객응대근로자가 아니었지만 이번 조치로 지원을 받을 수 있게 됐다.Q. 피해 구제는 어떤 것들인가?A. 산업안전보건법 시행령 41조에 따르면 업무의 일시적 중단 또는 전환 등 대통령령으로 정하는 필요한 조치들이다. 여기에는 △휴게시간 연장 △폭언 등으로 인한 건강장해 관련 치료 및 상담 지원 △폭언과 관련한 고소, 고발 또는 손해배상 청구 시 필요한 지원 등이 포함된다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-10-19
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  • 전국 관광지 10곳 중 7곳 노후화 우려…재생정책 마련해야

    신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 등으로 국내 관광 수요가 늘고 있지만 국내 관광지 10곳 가운데 7곳은 지정된 지 20년이 넘어 노후화가 우려되고 있는 것으로 나타났다. 특히 경기 소요산관광지, 강원의 망상해수욕장관광지 등 17곳은 관광지로서의 기능 쇠퇴가 상당 수준 진행된 것으로 드러났다. 이에 따라 제조업 등 기존 산업 부진으로 지역의 성잠 잠재력이 떨어지고 있는 상황에서, 상대적으로 고용창출 효과가 높은 관광업 육성을 위해 도시재생과 같은 관광지 재생정책이 마련돼야 한다는 지적이 나왔다. 국토연구원은 최근 발행한 논문집 ‘국토연구-제10권’에 이런 내용의 논문 ‘전국 관광지 쇠퇴진단지표 설정과 적용연구’를 수록했다.● 국내 관광지 70%가 쇠퇴 우려논문에 따르면 2020년 기준으로 전국에 관광지로 지정된 곳은 모두 228개소였다. 이 가운데 69.8%가 지정된 지 20년이 경과된 곳들로, 물리적이고 기능적인 노후화가 우려됐다. 이런 관광지는 방문객수가 점차 줄어들고 있고, 관광지 주변지역 상권도 동반 침체하고 있었다. 특히 기반조성공사 등이 완료돼 가동 중이면서 방문객수 등을 파악할 수 있는 관광지 171개소 가운데 절반에 해당하는 85곳은 최근 5년 간 관광객이 최대 60% 이상 줄어들며 쇠퇴징후가 뚜렷했다. 관광객 감소율을 토대로 쇠퇴수준을 분석한 결과, 감소율이 -10%를 넘어서면서 쇠퇴가 심각한 수준에 이른 ‘심화단계’ 관광지가 39개소(45.9%)로 가장 많았다. 이어 ‘초기 단계’(감소율·-5% 이하~0%)가 27곳, ‘진행단계’(-10% 이상~-5% 미만)가 19개소였다. 쇠퇴 심화단계인 39곳이 위치한 지자체 가운데 관광여건과 지역여건이 모두 악화되고 있는 시군구에 위치한 관광지는 모두 17곳이었다. △경기의 소요산관광지 △강원의 화암관광지, 망상해수욕장관광지, 무릉계곡관광지 △충북의 천동관광지 △전북의 응포관광지, 금마관광지, 왕국보석관광지 △전남의 사포관광지, 마한문화관광지, 성기동관광지, 우수영관광지, 땅끝관광지, 한국차소리문화공원관광지 △경북의 장사해수욕장관광지 △경남의 벽계관광지, 부곡온천관광지 등이다. ● 관광지 재생정책 마련 필요이런 관광지 쇠퇴는 해당 지차제의 재정부담을 가중시키고, 관리 부실로 생태계 파괴와 환경오염까지 초래하는 등 적잖은 부작용을 낳고 있다. 또 주52시간 근무제 도입 확산과 코로나19 등으로 크게 늘고 있는 국내 관광 수요에 대응할 역량 부족으로 이어지고 있다. 인구감소와 경기침체 등으로 지역의 어려움이 갈수록 심각해지는 상황에서 관광이 지역 활성화의 핵심수단이 돼 왔다는 점도 관광지 쇠퇴를 무시하기 어려운 이유다. 그럼에도 불구하고 그동안 관광지 재생사업은 법적 근거 없이 간헐적인 정책사업의 형태로 추진되고 있다. 또 시설개선이나 기능회복의 관점에서 사업을 기획해 왔지만, 대부분 임시적인데다 다른 사업의 세부사업 형태로 진행돼 근본적인 해결책으로 보기 어렵다는 평가를 받고 있다. 따라서 관광 트렌드 변화와 코로나19로 인한 국내 관광 수요 증가 등에 대응하기 위해 전국에 분포해 있는 관광지의 매력회복과 주변지역 활성화에 초점을 맞춘 관광지 재생정책이 필요하다는 지적이 나온다. 국토연구원은 “관광지를 매력적인 장소로 회생시킴으로써 사람들을 유인하고, 이것이 지역 활력으로 이어지도록 만드는 정책적인 관심이 요구된다”며 “도시재생이나 산업단지 재생에 못지않게 관광지 쇠퇴에 관한 이해와 이를 토대로 하는 재생정책을 마련할 때”라고 강조했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-10-18
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  • 19일부터 부동산중개료 대폭 낮춰진다…9억 매매시 810만원→450만원

    새 부동산 중개보수 개편안이 확정돼 19일부터 시행된다. 이에 따라 일부 금액대 구간에서는 수수료가 절반 수준으로 낮춰질 것으로 기대된다. 국토교통부는 중개보수 요율인하를 주요 내용으로 하는 ‘공인중개사법 시행규칙’ 개정안이 규제 심사와 법제처 심사 등을 통과해 이달 19일 공포·시행된다고 15일(오늘) 발표했다. 개정안은 6억 원 이상 매매와 3억 원 이상 임대차 계약의 중개보수 최고요율을 인하하는 데 초점이 맞춰져 있다. 이를 위해 매매는 6억 원 이상 구간의 수수료율이 0.1~0.4%포인트 낮춰지고, 9억 원 이상 구간의 요율을 3단계로 세분화했다. 임대차는 3억 원 이상 구간의 수수료율이 0.1~0.4%포인트 줄어들고, 6억 원 이상 구간의 요율이 3단계로 나눠졌다. 이에 따라 9억 원짜리 주택 매매 시 중개 수수료는 810만 원에서 450만 원으로, 6억 원짜리 전세 주택은 480만 원에서 240만 원으로 각각 절반 수준으로 줄어든다. 다만 이는 공인중개사가 받을 수 있는 최대한의 요율이고, 실제 내야할 수수료는 달라질 수 있다. 정부는 중개의뢰인과 중개사가 협의해서 수수료를 결정하는 방안을 추진 중이다. 협상능력을 발휘하면 수수료를 더 낮출 수도 있다는 뜻이다. 19일부터 시행되는 공인중개사법 시행규칙의 주요 내용을 매매와 임대차로 나눠 문답으로 정리해본다.매매…9억 이상~15억 미만 구간에서 체감효과 클 듯 Q.16일 잔금을 치르면서, 중개수수료를 주기로 했다. 개정 수수료율을 적용받을 수 있나?A. 안된다. 19일 이후 계약을 체결하는 경우부터 적용하기로 했기 때문이다.Q. 구간별로 어느 정도 줄어드나?A. 6억 원 미만은 현재와 동일하고 6억 원 이상부터 요율이 낮아진다. 우선 6억 원 이상~9억 원 미만 요율은 현행 0.5%에서 0.4%로 0.1%포인트 낮아진다. 현재 9억 원 이상이면 0.9%의 요율이 적용됐지만 앞으로는 세분화된다. 9억 원 이상~12억 원 미만은 0.5%, 12억 원 이상~15억 원 미만은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%가 적용된다. Q. 수수료 인하에 대한 체감도가 다를 것으로 보이는데….A. 그렇다. 요율 인하폭이 상대적으로 큰 9억 원 이상~15억 원 미만 주택을 매매할 때 체감효과가 클 것으로 예상된다. 예컨대 8억 원짜리 주택의 수수료는 현재 최대 400만 원에서 320만 원으로 20.0%(80만 원) 정도 낮아진다. 반면 9억 원짜리는 810만 원에서 450만 원으로 44.4%(360만 원) 줄어든다. 또 10억 원 900만 원→500만 원(400만 원·44.4%), 11억 원 990만 원→550만 원(440만 원·44.4%) 등도 크게 감소한다. 12억 원(1080만 원→720만 원) 13억 원(1170만 원→780만 원) 14억 원(1260만 원→840만 원)짜리 주택들도 33.3% 가량 줄어들어 체감 수준이 클 것으로 보인다. 하지만 15억 원 이상부터는 감소폭이 다시 22.2%로 쪼그라든다. Q. 이번에 정해진 수수료율은 무조건 따라야 하나?A. 아니다. 이번에 제시된 수수료율은 최대한도이다. 실제 수수료는 의뢰인과 공인중개사가 협의해서 결정하게 될 것으로 보인다. 정부가 중개사가 중개보수 요율을 협상할 수 있다는 내용을 사무소에 게시하고, 의뢰인에게 고지하도록 의무화하는 방안을 추진 중이기 때문이다. 공인중개사가 의뢰인에게 최고 요율만 요구하는 일을 막기 위해서다. 다만 이는 11월 중에 시행될 예정이어서 약간의 시차가 있다는 점을 염두에 둬야 한다.임대…6억 이상~12억 미만에서 50% 감소Q. 임대차 계약은 어떻게 달라지나? A. 기본 구조는 매매계약과 같다. 다만 금액 구간이 매매보다 낮게 책정돼 있다. 3억 원 미만은 현재와 동일하다. 다만 3억 원 이상~6억 원 미만은 수수료율이 0.4%→0.3%, 6억 원 이상~12억 원 미만은 0.8%→0.4%, 12억 원 이상~15억 원 미만은 0.8%→0.5%, 15억 원 이상은 0.8%→0.6%로 각각 낮춰진다.Q. 금액대별 체감은 다를 것으로 보이는데….A. 역시 매매계약과 마찬가지 구조다. 금액 구간은 수수료율이 가장 많이 떨어진 6억 원 이상~12억 원 미만일 때 체감 효과가 가장 클 것으로 예상된다. 수수료도 무려 50% 줄어드는 것으로 분석됐다. 예컨대 6억 원짜리 임대차 계약시 수수료한도가 현재 480만 원에서 240만 원으로 줄어드는 식이다. Q. 중개사무소에서 부가세 명목으로 수수료의 10%를 별도로 요구하는데…. A. 무조건 줄 필요가 없다. 중개사무소가 간이과세자인지 여부를 확인한 뒤 지불하는 게 좋다. 정부도 중개사무소가 간이과세자이면서도 부가세 10%를 요구하는 것을 막기 위해 사업자가 일반과세자인지, 간이과세자인지 확인할 수 있도록 사업자등록증을 게시하도록 의무화하는 방안을 추진 중이다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-10-15
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  • 빈집 방치하면 최대 집값 40% 이행강제금 폭탄

    앞으로 도시지역에서 유해한 형태로 방치되고 있는 빈집의 소유자가 적절한 조치를 취하라는 행정명령을 받았는데도 따르지 않으면 집값의 최대 40%에 달하는 이행강제금을 물게 된다. 국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)’의 시행령 일부를 개정해 14일(오늘)부터 시행한다고 밝혔다. 이번 조치는 전국 대부분의 지역에서 빈집이 크게 늘어나고 있어 실효성 있는 관리체계 마련이 시급하다는 지적에 따른 것이다. 실제로 아파트를 제외한 전국의 주택 10채 가운데 1채가 ‘빈집’이라는 연구 결과가 나왔을 정도로 빈집 상황은 심각한 수준이다. 이런 빈집은 주택 및 공간자원의 낭비인데다 주변 지가 하락과 인근 주민의 안전 및 건강, 위생 등에도 문제를 일으킬 수 있다.● 빈집 방치하면 이행강제금 폭탄 맞는다 국토부에 따르면 앞으로 지자체장은 관할지역의 빈집에 대한 실태조사를 통해 기둥, 외벽 등의 노후 불량 상태와 주변의 경관, 위생 등에 미치는 영향 등을 조사해야 한다. 또 조사 결과를 토대로 빈집을 1~4등급으로 분류해 관리해야 한다.이런 등급은 빈집 정비계획을 수립하고, 정비사업을 진행할 때 참고자료로 활용된다. 예컨대 1,2등급으로 분류되면 양호한 상태로서 정비를 실시하거나 간단한 보수 등을 거친 뒤 문화시설 등으로 이용하도록 유도한다는 것이다. 빈집 소유자에 대한 관리 책임도 강화된다. 지자체장 등이 안전조치 이행명령을 내렸는데도 따르지 않으면 건축물 시가표준액의 20%, 철거조치 명령 거부 시에는 건축물 시가표준액의 40%가 각각 부과된다. 또 이행강제금은 60일 이내 조치명령을 이행하지 않은 소유자에게 1년에 2회까지, 조치명령이 이행될 때까지 반복 부과된다. 국토부는 또 국민 누구나 주변에서 유해한 형태로 방치되고 있는 빈집이 있다면 신고할 수 있는 공익신고제도 도입하기로 했다. 정부는 신고를 접수한 날로부터 30일 이내에 현장을 방문해 소유자, 관리인 등과의 면담을 갖고, 필요한 행정지도를 진행할 예정이다. 국토부는 “이번 조치로 도시에 방치된 빈집을 효과적으로 정비할 수 있는 계기가 마련된 셈”이라며 “빈집 방치로 우려됐던 지역슬럼화나 안전사고 등을 방지할 수 있을 것”으로 기대했다.● 빈집 활용 아이디어 공모전도 진행국토부와 한국부동산원은 이와는 별도로 다음달 12일까지 전국민을 대상으로 ‘빈집 활용 아이디어 공모전’도 진행 중이다. 올해 처음 열리는 이번 행사는 그동안 방치돼 있던 빈집을 새로운 자산으로 활용하기 위한 아이디어나 설계, 실제 운영사례 등을 모집하기 위해 마련됐다. 아이디어형은 빈집을 리모델링 또는 철거한 뒤 활용할 방안을 찾는 것이다. 설계형은 자율주택정비사업 등 다양한 사업과 연계한 빈집 활용모델을 제안하면 된다. 활용사례형은 빈집을 다양한 방식으로 활용 중인 실제 사례와 관련한 설계도나 영상 등을 제출하면 된다. 작품 접수마감은 다음달 12일 오후 6시까지이며, 접수창구는 한국부동산원이다. 서면평가와 현장실사 등을 통해 아이디어의 실현가능성과 창의성, 지속가능성, 확장성 등을 평가받게 되며, 우수 작품으로 선정되면 100만~200만 원의 상금과 상장을 받는다. 수상작은 국토부와 한국부동산원, LX한국국토정보공사 등의 누리집(홈페이지) 등을 통해 홍보된다. 또 해당 지자체에서 빈집 정비계획 등을 수립할 때 적극 반영된다. ● 전국 주택 10채 가운데 1채는 빈집 정부가 이처럼 빈집 관리에 적극적으로 나선 것은 그만큼 전국 도시지역의 빈집 상황이 심각하기 때문이다. 이를 잘 보여주는 게 국토연구원이 최근 펴낸 보고서 ‘방치된 주거자원, 빈집 문제 해결을 위한 정책 개선방안’이다. 보고서에 따르면 전국의 빈집은 2018년 말 기준 141만9617채. 이는 1995년(35만6455채)과 비교할 때 4배 가까이 늘어난 규모다. 아파트를 제외한 빈집은 같은 기간 20만1110채에서 64만7335채로 3.2배 증가했다. 전체 주택에서 빈집이 차지하는 비율은 1995년 3.87%에서 2018년에는 8.05%로 약 4%포인트 증가했다. 빈집 비율은 아파트를 제외할 경우 좀 더 높아져 3.50%에서 9.51%로 6%가까이 늘어났다. 이런 주택들 10채 가운데 1채는 빈집으로 방치되고 있다는 뜻이다. 아파트보다는 단독·다가구나 다세대·연립주택 등에서 빈집이 크게 늘었다. 빈집의 지역적 분포를 보면 빈집이 전국 차원의 문제로 확대되고 있음을 보여준다. 2015년 기준 빈집수가 1620채 이상인 읍면동 지역은 전국에서 불과 4곳에 불과했다. 하지만 2018년에는 무려 95곳으로 24배 증가했다. 이 가운데에는 서울을 포함한 수도권 지역도 다수 포함돼 있다. 빈집이 늘어나는 이유는 다양했다. 농어촌이나 지방 중소도시에서는 지역 산업의 쇠퇴로 인한 일자리 감소, 주택 소유자의 고령화, 주택 상속 등이 주된 원인이었다. 대도시지역에서는 주택의 물리적 상태가 양호하고, 주택에 대한 임대수요가 있는데도 소유자가 재건축·재개발 등을 기대하고 빈집으로 방치하는 경우도 적잖았다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-10-14
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  • 레고블록 쌓듯…13층 아파트 조립식으로 짓는다

    레고 블록을 쌓듯 간편하게 아파트를 지을 수 있다면 아파트 수급 불안을 해소하는 데 기여할 수 있지 않을까? 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있는 집값을 보면서 한번쯤 드는 상상이다. 이런 상상을 현실화하는 방안이 진행되고 있어 눈길을 끈다. 정부가 국가 R&D 사업으로 추진하고 있는 ‘중고층 모듈러주택 실증사업’이다. 모듈러 주택은 기본 골조와 전기배선, 현관문, 욕실 등 집의 70~80%를 공장에서 미리 만든 뒤 아파트 단지 현장에서 조립하는 방식으로 짓는 주택이다. 내년에 13층 조립식 아파트 선보인다GH경기도시개발공사는 모듈러 공법으로 짓기로 한 ‘용인영덕 경기행복주택’의 사업계획 승인을 완료했다고 12일(어제) 발표했다. 경기 용인시 기흥구 영덕동에 지어지는 이 주택은 13층 높이의 아파트이다. 국토교통부가 추진하는 ‘중고층 모듈러주택 실증사업’의 일환으로 추진되는 것이다. 전체 아파트는 106채이며, 18㎡ 크기의 원룸(거실·방+화장실+주방)과 32㎡ 크기의 신혼부부용 주택(거실+방2+화장실+주방) 등으로 구성된다. 다음달에 착공에 들어가 내년 말이면 준공될 예정이다. 시공을 맡은 현대엔지니어링에 따르면 13층 높이 가운데 스포츠시설 등 주민공동시설과 편의시설이 들어서는 지하와 지상 2층, 계단실과 엘리베이터실 등은 일반 아파트처럼 철근콘크리트를 이용해 짓는다. 건물 전체 하중을 떠안는 부분으로 안전을 고려한 조치다. 나머지 지상 3~13층에는 전문 업체가 모듈러 공법으로 제작한 아파트들을 가져다가 레고 블록을 쌓듯 조립해 붙여나간다. 현대엔지니어링은 “이런 방식을 통해 공사기간을 30% 정도 줄일 수 있을 것”으로 예상했다. 전문가들은 모듈러 공법이 일정 수준에 오르면 일반 아파트를 지을 때 6개월 이상 걸리는 공사기간이 평균 30~40일 정도로 줄어들 것으로 예상했다. 또 철거와 재설치도 훨씬 빠르게 쉽게 진행될 수 있다.싸고 빠르고 깨끗하다는 게 최대 장점 모듈러 공법의 장점은 단순히 건설 공사기간을 줄이는 데에만 그치지 않는다. 비용도 크게 줄일 수 있다. 주택 구성 부품의 70% 이상을 공장에서 생산하고, 공사기간이 짧아지는 만큼 인건비를 포함한 공사비가 크게 감소하기 때문이다. 유지 관리비 절감 효과도 크다. 열이 바깥으로 새어나가지 않게 시공할 경우 난방비를 최대 80%까지 줄일 수 있다. 여기에 친환경적이라는 점도 빼놓을 수 없는 매력이다. 주요 자재의 80~90% 정도를 재활용할 수 있기 때문이다.또 건설과정에서 발생하는 오폐수나 쓰레기 등도 최소화할 수 있다. 일반적인 우려와 달리 자연재해에도 강하다. 외부 충격을 각각의 모듈이 분산해 감당하기 때문이다. 또 내진설계와 방염처리가 필수적으로 이뤄져 지진이나 화재에도 잘 견딜 수 있다. 이런 이유로 미국 영국 일본 싱가포르 등 주요 선진국들은 오래 전부터 모듈러 공법 도입에 적극 나서고 있다. 특히 깨끗한 환경 유지에 큰 관심을 보이고 있는 싱가포르는 40층 높이의 아파트를 2년 전 준공했고, 최근에는 56층 높이의 아파트 건설에도 나서고 있을 정도다. 국내 대형건설사들도 잇따라 참여 나서국내에서도 모듈러 공법 활용에 대한 관심이 높아지고 있다. 친환경적인 건설공사에 대한 수요가 갈수록 커지고 있는 것도 이런 추세를 부추기고 있다. 건설업체들도 적극 나서고 있다. 이번 ‘용인영덕 경기행복주택’의 시공을 책임진 현대엔지니어링은 전담팀을 구성해 가동 중이며, 이르면 올해 말 서울 구로구 가리봉동에서 12층 높이에 246채가 들어가는 아파트도 모듈러주택으로 지을 계획이다. 포항제철 자회사인 포스코건설은 철골구조물인 모듈러주택시장이 새로운 수요처가 될 것으로 보고, 광양제철소 기숙사 등을 모듈러주택으로 짓는 등 다양한 참여 방안을 추진 중에 있다. GS건설은 아예 영국과 폴란드의 모듈러 주택전문업체를 인수하면서 시장 참여를 선언한 상태이다. 이밖에 삼성물산과 코오롱건설 등도 모듈러주택 사업 참여를 공식화했다. 내구성과 부실시공 우려가 대중화에 걸림돌한편 이번에 13층 높이의 아파트를 짓게 되면 40층 높이의 고층 아파트도 모듈러 공법으로 지을 수 있는 길이 열리게 된다. 13층 이상 높이부터 49층까지는 건축물에 요구되는 내화성능 기준이 같다. 즉 13층부터 49층까지는 불에 나더라도 자재 등이 3시간 이상 견뎌내야 한다는 동일한 기준이 적용된다는 것이다. 다만 모듈러 주택의 대중화를 위해선 넘어서야 걸림돌이 있다. 국내에서는 1980~1990년대에 모듈러공법과 비슷한 PC공법(Precast concrete)을 활용한 조립식 주택이 유행했다. PC공법은 기둥이나 벽 등과 같은 구조물을 콘크리트를 주재료로 사용해 사전에 제작한 뒤 현장에서 조립해 짓는다. 반면 모듈러공법은 철골구조물을 주재료로 사용하며 구조물 이외에 아파트 한 채에 들어가는 화장실, 가구 등을 사전에 모두 제작한다는 점에서 차이가 있다. 1988년 PC공법으로 지어진 대표적인 아파트가 올림픽선수기자촌이다. 그런데 당시 PC공법으로 지어진 아파트 가운데 구조와 구조를 연결하는 연결부위에서 물이 새거나 단열 부실 문제 등이 잇따라 발생했다. 심지어 발코니 등 일부 시설물이 떨어져나가는 일이 터지면서 사회문제가 됐다. 이로 인해 조립식주택에 대한 부정적인 여론이 빗발쳤고, 1990년대 중반 이후로는 아파트 건설현장에서 PC공법은 거의 사용되지 않고 있다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-10-13
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  • 상업용 부동산 공급 과잉 경고 잇따라…공실 급증 부작용 현실화

    서울 등 대도시 도심지역의 상업용 부동산의 수요가 줄어들고 있는데도 공급은 늘어나고 있어 대책 마련이 필요하다는 국책연구기관들의 지적이 잇따라 나왔다. 4차 산업혁명 시대를 맞아 상업용 부동산의 오프라인 공간에 대한 수요는 갈수록 감소하고 있지만, 건물 신축 등을 통해 상업용 시설 공급이 꾸준히 늘어나고 있기 때문이다. 이로 인해 지방지역을 중심으로 상가 거래량이 큰 폭으로 감소하는 등 적잖은 부작용이 발생할 것으로 추정됐다. 또 서울 명동 광화문 등 도심지역의 상가 공실률이 최근 급등하면서 이런 우려가 이미 현실화하고 있다는 분석도 나온다. ● 잇따라 울린 상업용 부동산 공급 과잉 경고국토교통부의 ‘싱크탱크’ 역할을 맡고 있는 국토연구원은 12일(오늘) 발행한 국토정책 브리프에 이런 내용이 담긴 보고서 ‘4차 산업혁명 시대의 상업용 부동산 수요·이용 행태 변화’를 게재했다. 서울시의 싱크탱크인 서울연구원도 최근 펴낸 보고서 ‘서울시 상업공간 수급현황과 입지행태 변화’를 통해 비슷한 내용을 담았다. 두 기관의 논문들은 ‘상업용 부동산의 공급은 늘어나고 있지만, 그 수요가 줄어들고 있는 만큼 근본적인 관리방안이 필요하다’로 요약될 수 있다. 차이점은 국토연구원은 서울 이외 지역에서 공급 과잉에 따른 문제가 심각하게 발생할 수 있다고 추정한 반면 서울연구원은 서울도 예외일 수 없다고 봤다는 점이다.국토연구원의 연구는 2006~2019년까지 전국 상업용 부동산 관련 데이터와 인구, 인터넷이용률 등의 자료를 분석한 결과이다. 이에 따르면 2020년 이후 상가의 경우 강원·충북·제주지역에서는 14% 이하, 경남·전남·충남지역에서는 35%, 경북·전북에서는 50%, 경기지역에서는 65% 수준까지 거래량이 줄어들 것으로 전망됐다. 사무실의 경우에도 2020년 이후 서울·대전·세종·울산은 거래량을 유지하지만, 강원·경기·충청·전남지역은 14% 이하, 경상·제주지역은 35%, 전북지역은 50% 수준까지 거래량이 축소될 것으로 예상됐다. 서울연구원은 오프라인 점포의 소매매출액을 토대로 환산한 결과, 상업공간 수요면적이 2014~2016년 사이에 매년 각각 8.8%, 15.1%, 14.8% 감소했다고 추정했다. 이어 2045년까지 필요한 상업시설 면적은 2020년(218만㎡)의 절반 이하로 줄어들 것으로 분석했다. 반면 서울시내 상업공간의 공급은 오히려 크게 늘고 있었다. 2000년에 5000만㎡였던 서울시내 상업시설 재고량이 2019년에는 8000만㎡로 3000만㎡로 무려 60%가 증가했다. ● 도심 상업용시설 공실 급증 부작용 현실화이런 원인으로 두 기관은 인구 감소와 함께 4차 산업혁명 시대를 맞아 나타나고 있는 상업용 부동산에 대한 근본적인 수요 변화를 꼽았다. 특히 정보통신기술(ICT)의 발달에 따른 급속한 온라인 시장의 성장과 공유오피스를 포함하는 공유경제의 등장 등이 큰 영향을 미칠 것으로 분석했다.문제는 이로 인해 상업용 부동산시장에서는 임대료 및 투자수익률 하락과 공실률 증가 등과 같은 부작용으로 이어질 수 있다는 점이다. 국토연구원은 “상업시설의 투자수익률은 2020년에 들어서 하락하고, 공실률도 증가하는 추이”라며 “특히 세종시는 소규모 상가에서 낮은 투자수익률과 높은 공실률을 기록하고 있다”고 밝혔다. 시장에서는 이런 우려가 현실화하고 있다는 분석결과도 잇따르고 있다. 국민의힘 송석준 의원실이 최근 국토교통부 자료를 분석해 공개한 자료가 대표적이다. 이에 따르면 2017년 2분기 6.9%였던 서울 중·대형 상가 공실률은 올 2분기 9.5%로 2.6%포인트 높아졌다. 골목상권 자영업자들이 주로 장사를 하는 소규모 상가 공실률 역시 같은 기간 2.4%에서 6.5%로 평균 2.7배 늘었다. 지역별로는 서울 도심지역 중대형 상가 평균 공실률이 이 기간 4.4%→15.2%로 3.5배나 늘었고, 광화문 12.8배(1.8%→23%) 명동 9.3배(4%→37.3%) 남대문 5배(2.5%→12.6%) 등으로 폭등했다. ● 상가의 복합용도 활용 방안 등 대책 필요이는 지극히 제한된 자원인 대도시 도심 토지가 효율적으로 이용되지 않고 있음을 의미한다. 문제는 토지 효율성을 높이기 위한 방안 마련이 시급하지만 상업공간은 다른 용도로 변경하기가 쉽지 않다는 점에 있다. 이를 해결하기 위해 두 기관은 모두 새로운 관리 방안 마련이 필요하다고 지적한다. 국토연구원은 “기존 상업용 부동산 현황을 정확히 파악하고, 수요가 따라올 수 있을 정도의 적절한 양을 신규로 공급하는 내용의 관리방안을 마련할 것”을 제안했다. 또 “상업용 부동산 시장을 주기적으로 점검할 수 있게 민간과 공공자료를 통합해 ‘상업용 부동산 정보 플랫폼’을 구축하라”고 촉구했다. 이와 함께 “기존 상업지역에 복합용도지구를 설정해 공실을 줄이고, 동시에 또 다른 가치를 창출할 수 있는 공간계획을 수립할 수 있도록 도시기본계획에 추가지침을 마련해야 한다”고 강조했다. 서울연구원도 “토지의 가장 유효한 이용을 위해서 시장이 자율적으로 용도를 변경할 수 있어야 한다”며 “안정적인 도시환경을 확보하고 특화상업지를 유지관리 할 수 있는 정책적, 제도적 관리방안을 마련해야 한다”고 주장했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-10-12
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