황재성 기자

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동아일보 콘텐츠기획본부

취재분야

2025-11-16~2025-12-16

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아파트 공시가 17% 올랐는데…이의신청 81% 급감, 왜?

정부가 올해 적용할 아파트 등 공동주택 공시가를 지난해보다 17.20% 높이기로 최종 확정했다. 지난달 발표했던 잠정안보다 0.02%포인트 줄어든 수치이지만 역대 3번째로 높은 수준이다. 시장의 뜨거운 반발이 예상됐지만 실제 반응은 차분했다. 공시가를 조정해달라는 의견이 지난해의 5분 1 이하 수준으로 줄어들면서 2019년 이후 최저 수준에 머문 것이다. 정부는 이에 대해 재산세와 종합부동산세 등 세 부담 완화방안에 주택보유자들이 영향을 받은 결과라는 분석을 내놨다. 반면 전문가들은 새 정부가 공시가 산정 시스템 전반에 대한 손질을 예고하면서 심리적 저항이 줄어든 결과로 풀이했다. 국토교통부는 28일(오늘) 이런 내용으로 ‘2022년 공동주택 가격 결정공시’를 발표했다. 지난달 발표했던 잠정안에 대한 소유자와 지방자치단체 등의 의견 수렴과 중앙부동산가격공시위원회의 심의와 의결 등을 거쳐서 확정된 내용이다. 자세한 내용은 29일(내일)부터 ‘부동산공시가격 알리미’ 사이트(www.realtyprice.kr)와 해당 공동주택이 위치한 시군구청 민원실에서 확인할 수 있다. 만약 이번 결정에 대해서 이의가 있다면 5월 30일까지 이의신청서를 ‘부동산공시가격 알리미’에서 온라인으로 제출하거나, 국토부나 시군구청의 민원실, 한국부동산원 등에 제출하면 된다. ● 아파트 공시가 상승률 역대 3번째 고공행진국토부에 따르면 올해 적용될 공시가격 변동률이 지난달 발표한 잠정안(17.22%)보다 0.02%포인트 줄어든 17.20%로 확정됐다. 노무현 정부 시절(2003~2008년)인 2007년(22.70%)과 지난해(19.05%)에 이어 3번째로 높은 수준이다. 지역별로 보면 8개 특별시 및 광역시 가운데 부산이 18.31%에서 18.19%로 0.12%포인트 줄어든 것을 비롯해 인천(29.33%→29.32%) 대전(16.35%→16.33%) 울산(10.87%→10.86%) 등 4곳에서 잠정안보다 소폭 감소했다. 또 9개 도 지역 가운데에선 경기(23.20%→23.17%) 충남(15.34%→15.30%) 경북(12.22%→12.21%) 경남(13.14%→13.13%) 제주(14.57%→14.56%) 등 5곳이 줄었다. 나머지 지역은 잠정안 그대로다. 즉 특별시 및 광역시에서 서울(14.22%) 대구(10.17%) 광주(12.38%) 등은 모두 두 자릿수 상승폭을 유지했다. 유일하게 지난해보다 공시가격이 떨어진 세종시(-4.57%)도 마찬가지다. 도 지역에선 강원(17.20%) 충북(19.50%) 전북(10.58%) 전남(5.29%) 등 4곳이 해당한다.● 예상 밖으로 잠잠했던 시장 반응정부가 지난달에 공동주택 공시가격 잠정안을 공개했을 때만 해도 지난해에 이어 올해까지 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록하면서 이의신청이 쏟아질 가능성이 높다는 분석이 많았다. 지난해의 경우 제주도와 서울 서초구 등을 중심으로 공시가격에 대한 이의신청이 쏟아지면서 14년 만의 최대 규모인 4만9601건이 접수됐었다.하지만 실제 결과는 달랐다. 올해 공시가에 대한 이의신청이 불과 9337건으로 지난해의 18.8% 수준에 머문 것이다. 이는 2019년 이후 최저 수준이다. 이의 신청은 공시가격을 낮춰달라는 요구가 8668건(92.8%)으로 대부분을 차지했다. 국토부는 이에 대해 1248건을 반영해 가격을 조정해줬다고 밝혔다. 이의신청을 받아들인 건수(2485건)는 지난해보다 줄었지만 이의신청 반영률은 13.4%로 지난해(5.0%)보다 배 이상 높아졌다. ● 세 부담 완화 vs 공시가 제도 수정에 대한 기대감 이런 결과에 대해 정부는 재산세 종부세 등 세 부담 완화 방안이 영향을 미친 것으로 설명하고 있다. 정부는 지난달 공시가 잠정안을 발표하면서 1주택 실수요자 등의 부담 완화를 위한 여러 가지 방안을 내놨다. 우선 1주택자에 대해선 정부가 재산세나 종부세 과세표준을 산정할 때 2021년 공시가를 적용하기로 했다. 6억 원 초과~9억 원 이하 1주택자도 가격 구간별로 세율을 0.05%포인트 감면해주기로 했다. 또 60세 이상 고령자에 대해선 종부세를 양도·증여·상속이 이뤄지는 시점에 내게 하는 ‘종부세 납부 유예제도’를 도입하기로 했다. 이와 함께 건강보험료 산정시 공제액 규모를 현행 500만~1350만 원에서 5000만 원으로 대폭 높이고, 무주택자나 1주택자에 대해선 실거주를 목적으로 하는 전세대출이나 주택담보대출의 일부에 대해서도 공제해주기로 했다. 결국 이런 조치들로 세 부담에 대한 우려가 줄어들자 이의신청이 감소했다는 것이 정부의 분석이다. 반면 전문가들은 새 정부가 대선공약으로 “부동산 정상화를 목표로 공시가격을 환원하고 부동산 세제를 정상화시키겠다”고 밝힌 것에 주목한다. 공약집에 따르면 공정시장가액비율 조정을 통해 부동산공시가격을 2020년 수준으로 환원하기로 했다. 또 공시가격 현실화 추진계획을 재수립하기로 했다. 결국 새 정부의 계획대로라면 2022년 공시가격이 실제 세금 부과 기준으로 사용될 가능성은 크지 않은 셈이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-04-28
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국내 건설현장 사망사고, 영국의 10배… 정부, 추가 대책 만든다

중대재해법이 시행된 지 3개월을 넘어서고 있지만 건설현장의 안전사고는 좀처럼 줄어들 기미를 보이지 않고 있다. 이에 정부가 개선방안 마련을 위해 팔을 걷어붙였다. 1억 원을 내걸고 건설사고 감축을 위한 정책 개선방안 연구용역을 준비하고 있다.연구는 국내 건설현장의 사고원인과 해외의 안전정책 시스템과 효과 등을 분석하고,국내 관련 법령 및 제도의 개선방안 등을 제시하는 내용이 담길 예정이다.또 안전정책의 실행력과 체감도를 높이기 위해 정부와 민간업체들 간 네트워크를 구성하는 방안도 포함돼야 한다.국토교통부는 이런 내용으로 연구용역 입찰을 진행하기 위해 26일부터 누리집을 통해 사전규격공개를 진행 중이다. 사업자 선정을 위한 입찰은 5월 중 진행되고, 최종 결과물은 내년 3월까지 완성돼야 한다.국내 건설현장 사망사고, 영국의 10배국토부가 이처럼 추가 대책 마련을 서두르는 이유는 정부가 2017년부터 12차례에 걸쳐 다양한 대책을 마련해 시행하고 있지만 국내 건설현장에서 발생하는 사망사고가 좀처럼 줄어들지 않고 있어서다. 특히 2018년부터는 산업재해 사고사망자를 절반으로 줄이겠다는 목표를 내세우고 대책을 추진했지만 뚜렷한 성과를 내지 못하고 있다.여기에 산재 사망사고의 업종별 비중에서 건설업의 사고사망자 수가 전체 산재사고 사망자 수의 절반 이상을 차지하고, 사고사망만인율은 4배 이상 높은 수준을 유지하고 있다. 또 사망자수 비율은 2018년49.9%에서 지난해 50.4%로 오히려 늘어났고, 사고사망만인율도 1.66(전체산업 평균=0.52)에서1.75(0.43명)로 높아졌다.영국 싱가포르 일본 등 주요 건설안전 선진국과 비교하면 상황은 더욱 심각하다. 2020년 기준 사고사망만인율을 보면 한국이 2.00일 때 영국은 0.18로 10분의1수준이다. 또 싱가포르(0.22)와 일본(0.64)과도 큰 차이를 보이고 있다.국내 건설현장 사고의 71.5%(2021년 기준)가 공사금액 50억 원 미만의 소규모 현장에서 일어나고, 사고유형도 추락(59.5%)과 부딪힘(8.9%)등 후진국형 사고가 다수를 차지하고 있다는 점도 문제다.국토부는 이에 대해 “그동안 정부가 추진해온 각종 대책에 한계가 있었다”며 “해외 선진 안전정책 및 조직 등을 조사하고 그 이행구조 및 효과성 등을 분석하여 시사점을 도출할 필요가 있다”고 밝혔다.내년 3월까지 개선 방안 만든다추가 대책 마련을 위한 연구용역은 크게 3가지 방향으로 추진될 예정이다.우선 해외와 비교 분석을 위한 국내 건설안전 현황에 대한 파악이다. 국내 건설안전 정책과 관련 법 및 제도 현황에 대한 분석이 주를 이룬다. 여기에 건설안전 관련 정부 조직 및 산하 지원조직의 안전관리 체계 등도 분석 대상에 포함된다.이어 해외 건설안전 정책과 조직, 현장이행 시스템 등에 대한 조사 및 분석을 통해 시사점을 도출해야 한다. 영국 싱가포르 일본 등 주요 선진국의 건설안전 관련 제도의 배경과 핵심개념,특징,안전전문가의 명칭 및 적용대상, 위반시 벌칙수준, 인센티브 제도 등이 검토 대상이다.세 번째 과제는 건설안전 정책 개선방안을 제시하는 것이다. 국내외 현장 점검과 시스템 등에 분석을 통해 국내 법령과 관련 제도를 수정 보완하겠다는 취지다. 여기에는 안전정책의 실행력을 높이고, 효과성 등을 체감할 수 있도록 정부와 업계의 네트워크를 구성하는 방안도 포함된다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-04-27
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구글 유치? 고가 주거시설?…철거되는 성수동 삼표레미콘 공장 어떻게 될까

서울시가 최근 세운상가를 철거하고 대규모 녹지공간을 조성하기로 결정하면서 성동구 성수동 삼표레미콘 공장 부지에 관심이 모아지고 있다. 서울시가 올해 3월 공장 철거를 시작하면서 부지 활용방안에 대해선 ‘공란’으로 남겨뒀기 때문이다. 관련 업계에서는 서울시가 철거부지의 용도를 어떤 식으로 정하느냐에 따라 4000억 원대로 추정되는 땅값이 1조 원을 훌쩍 뛰어넘을 수 있을 것으로 보고 있다. 시멘트 가루로 뒤덮였던 땅이 ‘황금알을 낳는 거위’로 변신할 수 있다는 뜻이다. 금싸라기 부지라는 평가에 맞게 공장부지 활용방안에 대한 아이디어도 쏟아지고 있다. 청년 일자리 창출을 위해 구글 등 다국적 기업 본사를 유치하자는 방안부터 서울 강남북을 잇는 교통요지에 뛰어난 풍광을 갖춘 입지적인 특성을 감안해 고가 주택용지로 활용하자는 방안도 제시됐다.● 44년 만에 철거되는 레미콘 공장서울시는 올해 3월 28일 성수동1가 683번지 일대 삼표레미콘 공장 부지에서 공장 해체공사 착수식을 가졌다. 해체공사는 제 2공장→제 1공장의 순서대로 진행되며, 올해 6월 말 완료될 예정이다. 지난 1978년 건립돼 산업화 시대 서울을 비롯한 수도권 건설 현장에 레미콘을 공급해 온 지 44년여 만이다. 공사가 끝나면 일대에는 2만7828㎡ 규모의 나대지가 확보된다. 삼표 레미콘공장이 위치한 곳은 한강과 중랑천이 만나 모래 퇴적층이 쌓인 지대이다. 매년 홍수 피해가 발생했던 곳으로, 1969년 박정희 대통령이 매립을 지시했다. 이에 골재사업을 하던 강원산업그룹(현 삼표산업)이 사업권을 따냈고, 1972년 매립공사, 1977년 공장건설 등을 거쳐 1978년부터 공장을 가동하기 시작했다. 이후 이곳은 단일 공장으론 아시아 최대 규모 레미콘 생산능력을 갖추면서 수도권 지역에 들어서는 아파트 사무용빌딩 등 각종 건축물과 공사현장에 필요한 레미콘의 핵심공급 기지 역할을 톡톡히 했다. 하루 1200여 대의 레미콘 믹서트럭이 레미콘을 받아갔고, 연간 최대 생산량이 롯데월드타워 8개를 지을 수 있는 물량(175만㎥)에 달했을 정도다. 하지만 서울 도심의 용지난이 심각해지고, 레미콘공장이 혐오시설로 인식되면서 공장 이전 요구가 거세지기 시작했다. 이명박 정부가 주변 일대에 서울숲 조성을 추진한 것도 악재가 됐다. 여기에 2015년 10월 삼표산업의 공장폐수 무단 방출이 적발된 게 직격탄이 됐다. 지역 주민들의 공장 퇴출 운동이 본격화된 것이다. 이에 2017년 10월 서울시와 관할 지방자치단체인 성동구, 공장 운영을 맡고 있는 삼표산업, 공장 부지 소유주인 현대제철이 공동으로 “서울숲 완성 등을 위한 삼표산업 성수공장 이전 및 철거와 공원 조성에 합의한다”는 이전협약을 체결하면서 공장 철거가 사실상 확정됐다. ● 구글 유치 등 다양한 활용 아이디어 쏟아져 철거 후 남게 될 부지의 활용방안에 대해서도 관심이 모아지고 있다. 이곳은 중랑천과 한강이 합류하면서 펼쳐지는 풍광이 뛰어나다. 또 서울 강북과 강남을 잇는 교통 요지이다. 게다가 주변 일대는 이미 48만㎡ 규모의 서울숲으로 조성돼 있다. 공장이 철거된다면 다양한 용도로 개발이 가능해진다는 뜻이다. 서울시는 이에 대해 “미래 서울의 성장동력 확보를 위한 전략적 부지로서, 서울시민은 물론 전 세계 관광객이 찾아오는 대표 명소로 재탄생할 수 있도록 지원한다”는 방침만 정해놓았다. 다만 “해당 부지가 ‘서울숲’에 인접해 있고, 중랑천과 한강 합류부에 위치하고 있는 만큼, 수변 중심의 복합거점으로 활용하는 것이 도시경쟁력 강화 측면에서 바람직하다고 보고 있다”고 밝혔다. 단순한 개방 공간으로 놔두기보다는 다목적 개발 가능성을 열어둔 셈이다. 현재 이곳은 1종 일반주거지역으로 지정돼 있다. 건폐율 60%에 최대 용적률 200% 정도로 건축물 등을 지을 수 있다. 5층 이하 높이의 연립주택이나 4층 이하의 다가구주택 및 단독주택 등이 가능하다. 이런 이유로 토지소유주인 현대제철은 지난해 12월 공장과 대지에 대한 자산재평가를 실시한 뒤 토지가격을 3965억9800만 원이라고 공개했다. 하지만 이곳을 준주거지역(허용 최대 용적률·500%)이나 일반상업지역(1300%)로 용도를 바꾸면 땅값은 1조 원 이상으로 수직상승할 것으로 업계 관계자들은 보고 있다. 이용방안에 대한 전문가들의 아이디어도 다양한 형태로 나타나고 있다. 강맹훈 전 서울시 도시재생본부장은 구글 등과 같은 다국적 기업에 제공하자는 방안을 제시했다. “일자리를 늘릴 수 있는 업무시설을 유치하면 인근에 위치한 ‘한양대’ 등과 연계한 복합개발이 가능해지고, 청년과 지역, 미래산업 모두를 위한 윈윈 해법이 될 수 있다”는 것이다. 부동산개발업계에서는 고가의 초고층 랜드마크 주거시설이 들어설 가능성도 제기한다. 성수대교와 강변북로와 인접해 교통이 편리하고 앞쪽으로는 서울숲이 있어 조망권도 확보돼 고급 주택부지로 안성맞춤이기 때문이다. 주변 일대에 ‘갤러리아 포레’ ‘서울숲더샾’ ‘성수동 트리마제’ ‘아크로 서울포레스트’ 등과 같은 고가의 주상복합아파트도 밀집돼 있다는 점도 이같은 개발 가능성에 힘을 실어주고 있다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-04-26
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“1000조원 규모 국·공유지 개발, 일본에서 배워라”…국토연구원 보고서

“1000조 원 규모의 국·공유지의 가치를 높이려면 일본에서 배워라.” 국토교통부의 싱크탱크인 국토연구원이 국내 국·공유지가 효율적으로 활용되지 않고 있다며 이런 주장을 담은 보고서(‘국토이슈리포트 61호-국·공유지 개발의 유연성 확보방안: 일본 국·공유지 활용사례를 중심으로’)를 내놔 눈길을 끈다. 일본의 경우 국가와 지방정부가 일본 국토면적의 30%가 넘는 부동산을 보유하고 있는데, 국가적인 차원에서 개발 방향을 정하고 다양한 방식으로 국공유지를 활용함으로써 경제 활성화와 재정건전화라는 공익적인 목적을 달성하는 데 크게 기여하고 있다는 것이다. 반면 비슷한 규모의 국·공유지를 보유한 한국의 경우 민간참여개발 사례가 한 건도 없는 등 지극히 제한적인 국·공유지 개발방식을 고수하고 있는 것으로 나타났다. 이에 따라 지역의 당면과제 해결을 위해 국·공유지의 통합개발 추진과 개발사업에 참여할 수 있는 기관을 확대하는 등 유연성을 확보해나갈 필요가 있다는 지적이 나왔다.● 일본, 매각 재개발 등 다양한 방식으로 국·공유지 활용 25일 보고서에 따르면 2020년 기준으로 일본의 공적 부동산은 전체 국토의 31.5%를 차지하며, 이 가운데 70%는 지방자치단체가, 나머지는 국가가 각각 소유하고 있다. 자산가치로 보면 일본 부동산 전체 자산가치는 2경3500조 원이고, 공적 부동산은 24%에 해당하는 5600조 원 규모이다. 일본 정부는 이같은 공적 부동산을 효율적으로 관리 운용하기 위해 2008년부터 대책(‘PRE 전략’)을 마련한 뒤 공공이 주도하기보다 민간사업자와 적극 협력하는 방식으로 개발사업을 추진하고 있다. 일본의 공적 부동산 활용방안은 지역활성화와 방재기능 강화, 주거환경 개선, 저출산·고령화 대응 등을 목적으로 크게 ① 매각 ②재개발 ③집약개발 ④이전·교환 ⑤민간에 임대 ⑥용도전환 등 6가지로 나뉘어 추진된다. 매각은 민간사업자가 지자체 등의 개발조건에 따라 개발하는 조건으로 공적 부동산을 민간사업자에 매각하는 것이다. 예컨대 초등학교 부지를 매각하면서 인근 주민의 의견을 반영해 지구계획을 수립하고, 개발여건을 상세하게 규정해 지역사회 요구를 맞추는 방식이다. 재개발은 공적 부동산과 주변의 사유지를 포함해 재개발하면서, 개발은 민간이 주도하되 지자체는 제공한 토지 비율에 따라 공익시설을 확보하는 방식이다. 집약개발은 토지구획정리사업을 통해 분산된 시설과 부지를 교환한 뒤 공적 부동산을 한 데 모아 개발하는 것이다. 이전·교환은 공공시설을 재개발하기 위해 공적 부동산을 이전 또는 교환하거나, 노후화된 시설을 연속적으로 재개발해 공적 부동산의 활용도를 높이는 방식이다. 민간에 임대는 공적 부동산을 민간사업자 등에 빌려주어 부지의 활용도를 높이는 것으로, 부지 임대 후 개발로 새로운 도시기능을 도입하는 방법이다. 여기에는 행정재산의 일부를 민간에 개방하고 이용하지 않는 청사 공간을 민간에 임대하는 방식도 포함된다. 마지막으로 용도전환은 사회구조 변화로 인해 불필요해진 건물을 필요한 용도로 바꾸어 부동산의 활용도를 높이는 것이다. ● 한국, 국유지와 공유지 분리 운영에 활용방식도 제한적한국은 일본보다 조금 더 많은 국공유지를 보유하고 있다. 2020년 기준으로 전체 국토면적(10만432㎢)의 34%가량인데, 국유지가 25%(2만5239㎢), 공유지가 9%(8896㎢)이다. 금액으로는 국유지가 519조6070억 원, 공유지가 450조7680억 원으로 1000조 원에 육박한다. 문제는 이처럼 막대한 규모의 국·공유지의 활용방안이 일본보다 가짓수도 적고, 운용도 제한적으로 이뤄지고 있다는 점이다. 보고서에 따르면 한국의 국·공유지 개발은 국유지와 공유지로 나뉘어 진행된다. 국유지는 개발방식으로 ①기금 ②신탁 ③위탁 ④민간참여개발 등 4가지가 허용된다. 이 가운데 기금개발과 위탁개발이 가장 활발하며, 민간참여개발은 실적이 전무하다. 공유지는 신탁개발과 위탁개발만 허용된다. 또 한국의 국유지와 공유지를 대상으로 한 개발사업은 각 재산을 대상으로 진행되며 국유재산과 공유재산을 개발사업 단위 내에서 토지를 교환하거나, 건물을 함께 개발하는 사례도 없었다. 즉 중앙정부와 지방정부의 협력이 전혀 이뤄지지 않고 있다는 뜻이다. 연구원은 따라서 “일본의 사례처럼 한국도 국유지 활용을 통해 지역의 당면과제를 해결하기 위해서는 국유지와 공유지의 통합개발을 추진하고, 개발사업에 참여할 수 있는 기관을 확대하는 등 국가와 지자체 간의 협업이 필요하다”고 지적했다. 국유지 개발사업을 진행하는 과정에서 지자체와 사전협의체를 구성하고, 이를 통해 지역 관계자 및 주민의 의견을 수렴해야 한다는 것이다. 또 “국유지와 공유지 통합개발을 위해 국유지의 장기임대제도를 확대하고, 국유지 장기임대 대상을 지방공사로 확대하여 지방공사가 통합개발사업에 참여할 수 있는 제도를 마련해야 한다”고 강조했다. 이와 함께 “개발대상을 일반재산으로 제한하고 있는 국·공유지의 이용 규제도 풀어서 국·공유지의 토지가치 극대화를 꾀해야 한다”고 덧붙였다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-04-25
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새정부 250만 채 공급 약속… “공공주도 탈피하고 민간협력 끌어내야”

“공급에만 초점을 맞추지 말고 관련 산업의 선진화와 사회적 갈등 조율에도 신경을 써야 한다. 또 민간의 협력을 이끌어낼 다양한 방안을 모색해야 한다.” 새 정부의 핵심 부동산정책 가운데 하나인 주택 250만 채 공급방안에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데 전문가들이 주택 공급 확대를 공공 주도로 진행하려던 현 정부의 방식에서 탈피할 것을 주문하고 나서 눈길을 모은다. 한국주거복지포럼과 LH토지주택연구원(‘토지주택연구원’), 한국건설산업연구원(‘건산연’)은 22일(오늘) 서울 강남구 논현동 건설회관에서 ‘새 정부의 주택공급 확대를 위한 민간·공공 협력과제’를 주제로 토론회를 개최했다. 토론회는 분야별 전문가들의 주제발표 및 토론으로 진행됐다. 참석자들은 국내뿐만 아니라 영국 독일과 같은 주요 선진국들도 급등한 주택가격으로 고민 중이며, 해법으로 공급확대를 적극 추진 중이라고 지적했다. 이어 현 정부처럼 공공주도 방식보다는 민간의 협력을 적극 이끌어낼 것을 주문했다. “갈등 조율과 주택산업 선진화에 관심 가져야”허윤경 건산연 연구실장은 ‘새 정부의 주택공급 확대정책과 유럽의 시사점’이란 주제발표를 통해 “영국과 독일도 주택가격 급등에 따른 사회문제로 인해 최근에는 공급확대 정책으로 정책방향을 선회했다”고 소개했다. 이어 “두 국가 모두 공급물량 목표치 발표, 주택 공급기간 단축, 공급주체 다양화, 건축비 절감을 위한 산업 선진화 등 주택시장을 안정시키기 위한 다각적 노력을 기울이고 있어 국내 주택정책에 많은 시사점을 준다”고 덧붙였다. 독일의 경우 2011년부터 주택가격이 가파르게 오르자 2013년 당시 집권여당인 ‘CDU’가 “주택공급은 임차인을 위한 최고의 보호정책이며 임대료 급증에 대한 최선의 조치”라며 2015년부터 임대료 규제부터 금융 규제 강화, 주택 공급 확대에 이르는 다양한 대응책을 쏟아냈다. 특히 2018년에는 주택 150만 채 공급을 포함한 종합대책을 내놨다. 이같은 노력에 대해 독일 연방정부는 소기의 성과를 거뒀다고 자평하고 있다. 하지만 2022년 1분까지 주택시장 불안은 지속되고 있고, 공급 속도는 더뎌 추가지원 요구가 이어지고 있는 상황이다. 영국도 상황은 비슷하다. 2012년 이후 집값이 급등하면서 집권당인 보수당은 2015년~2020년까지 주택 100만 채 공급을 선언했고, 2017년에 다시 50만 채 추가 공급계획을 내놨다. 하지만 2020/2021년에도 전년 대비 공급이 11% 감소하면서 현재의 시스템으로는 공급 확대에 한계가 있다는 분석이 나왔다. 영국의회위원회는 올해 1월 보고서를 통해 “목표 달성이 어렵다”며 “기술 및 토지 부족, 중소 건설업자의 역할 축소, 사회주택 공급지원 및 계획시스템의 지연 등 다양한 문제가 원인”이라고 지적했다. 허 연구실장은 두 나라에서 보여준 시사점으로 사회적 갈등 조율과 산업 및 시스템 선진화, 미래 대응 등을 꼽았다. 사회적 갈등 조율은 공급 확대를 위한 도심 개발 과정에서 어느 나라나 사회적 갈등이 발생하는 만큼 민관협의체 구성, 이미지캠페인, 개발계획 수립 시 시민참여 유도 등과 같은 사회적 합의를 위한 노력이 필요하다는 의미이다. 산업 및 시스템 선진화는 공급 기간 단축, 비용 절감 등을 위한 주택 산업의 전반적인 시스템 개편과 선진화 작업에 관심을 가져야 한다는 뜻이다. 이와 함께 공급 확대 과정에서 스마트 건설이나 제로에너지 등과 같은 미래 사회를 위한 정책도 반영해야 한다고 강조했다. “민간 참여 이끌어낼 다양한 방안 필요”이태희 건산연 부연구위원은 ‘정비사업 추진방향과 민간·공공의 협력과제’라는 주제발표에서 “급속한 도시화를 겪은 우리나라는 아직 물리적 환경이 매우 열악한 곳이 많은데다 요즘의 주거 패러다임도 점차 직주근접을 선호하는 추세로 변화되는 점을 감안할 때 도시 정비사업을 보다 적극적으로 추진할 필요가 있다”고 지적했다. 그는 이어 “지금과 같은 소극적인 인허가 위주의 공공개입 방식을 넘어, 필요시 보다 적극적인 공공지원과 민간·공공 협력을 통해 도시정비 사업을 추진해 나갈 필요가 있다”고 덧붙였다. 즉 민간의 적극적인 참여를 유도할 다양한 방안이 마련돼야 한다는 것이다. 그는 이를 위해 우선 도심 내 부지 확보가 어려운 점을 고려해 민간부지 매입이나 임차 시 우선입주권 부여나 연금형 분할지급 등과 같은 인센티브를 마련해 토지 등 소유자의 사업 참여를 촉진시키는 방안을 제시했다. 또 사업여건이 열악해 민간주도사업이 어려운 지역을 대상으로 하는 공공참여 거점사업, 역세권 준주거지역의 소규모재개발사업과 연계한 지역공동체 활성화, 1·2인 가구 등 인구가구 변화와 주거수요에 대응한 새로운 도심 주거유형 개발, 공공민간협력 지원체계를 관리할 주택정비 플랫폼 구축 등을 검토해야 한다고 주장했다. “서울시의 ‘신통기획’ 전국으로 확대해야”권혁삼 토지주택연구원 연구위원도 ‘역세권 주거와 소규모 정비를 중심으로 한 민간·공공 협력과제’라는 발표를 통해서 민간 참여를 이끌어낼 방안 마련이 필요하다는 의견을 내놨다. 수요가 많은 도심 내에 양질의 신규주택을 충분히 공급하기 위해서는 민간과 공공의 협력이 필수적이라는 것이다. 그는 이를 위해 “공공부문이 정책의 결과에 집중하는 ‘실용주의적 접근’이 필요하다”며 “공공성에 대한 경직된 사고를 넘어서야 한다”고 강조했다. 공공이든 민간이든 효율적·효과적으로 국민주거 안정과 주거환경 개선, 주택공급 등과 같은 정책 목적을 잘 달성할 수 있는 방식으로 추진해야 한다는 의미이다. 그는 “현행 민간 정비사업의 경우 대부분의 비용을 민간이 부담하고, 공공은 인허가 역할에 머문다”며 “민간공공의 협력 효과를 높이기 위한 개선방안으로 적극적 협력으로 변화가 필요하다”고 주문했다. 이어 “서울시가 추진하고 있는 ‘신속통합기획(’신통기획‘)’은 공공이 마땅히 해야하는 역할을 이제야 하는 것”이라며 “현재 기조를 유지하고 일부 제도를 보완해 전국적으로 확대 적용해야 한다”고 지적했다. 그는 민간재개발, 주거환경개선사업, 공공재개발, 공공직접시행재개발, 도심공공주택복합사업, 주거재생 혁신사업 등으로 복잡하게 나눠져 있는 공공 참여 정비사업도 구조조정을 통해 도시정비법으로 통일할 필요가 있다고 주장했다.황재성기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-04-22
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공실률 높은 상가의 특징? ‘이것’ 비중 높아

신도시나 세종시, 혁신도시 지역에서 법무사사무실이나 학원, 병의원 등의 비율이 높은 곳일수록 상권의 공실 수준이 낮은 반면 숙박·음식업 비율이 높은 곳은 공실이 높은 것으로 나타났다는 연구 결과가 나왔다. 또 △건물이 준공한 지 오래될수록 △상가나 공원, 횡단보도 등에 접할수록 △접면도로의 폭이 넓을수록 상가공실률은 낮아지는 것으로 드러났다. 이에 따라 상권의 성격이나 배후수요를 고려한 상권개발 노력이 필요하며, 상권의 용도규제를 완화하고, 상업용지 공급량을 줄이는 등 대책 마련이 필요한 것으로 지적됐다. 한국부동산원은 이런 내용이 담긴 리포트 ‘부동산정책 브리프 제 1호-상가 공실요인 및 정책방안’을 최근 발행했다. 이번 연구는 지난해(2021년) 9월 현재 신도시 및 택지개발지구 21개 상권의 집합상가를 대상으로 공실 상황에 대한 전수 조사한 결과이다. ● 음식업 구성비 높은 곳일수록 공실 많다 21일 리포트에 따르면 상권의 평균적인 업종 분포는 숙박·음식(28%)이 가장 많았고, 교육서비스(16%) 도소매(13%) 보건복지(12%)의 순으로 뒤를 이었다. 공실과 업종의 상관관계를 분석한 결과, 공실률이 높은 상권은 숙박·음식업의 구성비율이 높았다. 반면 공실률이 낮은 상권은 학원 등 교육서비스와 병의원 등 보건·복지업 등의 구성비율이 상대적으로 높았다. 또 사업관리·지원 서비스업, 공공행정 서비스업 등도 구성비율이 높을수록 상권의 전반적인 공실수준을 떨어뜨렸다. 또 상권 내 집합상가의 비율, 상가공급 수준, 지구단위계획의 규제강도 등도 상권 공실의 상승요인으로 작용하는 것으로 확인됐다. 즉 상가 공급 측면에서 ‘상권 배후지의 주택수보다 상권의 상가면적이 클수록 상권공실률이 상승했다는 뜻이다. 건물의 준공시기도 영향을 미치는 것으로 분석됐다. 신축 건물일수록 건물의 공실률이 높아지며, 반대로 준공된 지 오래될수록 공실률은 낮아진 것이다. 신축 건물일수록 임대료의 하방 경직성이 크고 상대적으로 점포 입점유치 노력의 기간이 짧은 것이 원인이다. 여기에 건물의 활성화 정도도 상대적으로 낮아 공실률이 높아진 것으로 풀이됐다. 건물의 입지 특성도 공실 발생에 주요 요인이다. 공원 광장 등과 같은 개방된 공간이나 횡단보도에 접할수록, 접면도로의 폭이 넓을수록 상가건물의 공실률이 낮았다. 풍부한 유동인구와 편리한 접근성 등이 영향을 미쳤을 가능성이 크다. ● 집합상가 중심 개발이 상가공실 문제 심화 이런 문제를 보완하기 위해 신도시 상업용지 비율은 최근 개발된 신도시일수록 축소되는 추세다. 신도시별 상업용지비율을 보면 수도권 1기 신도시는 6.9%에 달했지만 수도권 2기 신도시에선 4.6%로 2.3%포인트 낮춰졌고, 혁신도시(4.0%) 행복도시(3.0% 내외)는 더 줄어든 상태다. 문제는 이해관계자의 구성이 다양하고, 관계자의 수가 많은 집합상가 중심으로 신도시 상권이 개발되면서 상가공실이 지역현안과제로 악화되는 경향이 많다는 점이다. 일반상가는 이해관계자가 건물주, 입주자(업주) 등으로 한정적이다. 반면 집합상가는 투자자, 개발자, 건물주, 입주자 등 다양하다. 또 집합상가는 호별로 건물주(임대인)이 다르기 때문에 이해관계가 복잡하게 얽혀있기 십상이다. 엄격한 용도 규제도 신도시 상가 활성화의 걸림돌이었다. 일반적으로 용도지역제에 따른 상업지역에서는 22~26개의 용도로 상가건축물 이용이 가능하다. 하지만 신도시에서는 평균 10개 내외의 용도만 허용되고, 건물 층별 규제도 있다.● 상업용지 공급 방식 다양화 필요하다 신도시 상가 공실 발생으로 인한 문제 해결을 위해선 상권용지 공급량과 공급시기를 조절할 필요가 있는 것으로 지적됐다. 택지개발을 진행하면서 특정시점에 2년 내 한꺼번에 개발해 공급하는 방식에서 탈피해야 한다는 것이다. 집합상가 중심의 상업용지 공급도 개선이 시급하다. 대부분 집합상가용으로 공급되는 대규모 상업용지 중심의 공급방식 대신 일반상가 또는 상가주택 조성용지를 일정 부분 안배해 공급할 필요가 있다는 지적이다. 이와 함께 상권의 배후지와 업종 구성을 고려한 상업용지 개발방식도 요구됐다. 같은 주거지 상권이라도 학원가 형성이나 병의원 밀집 여부 등을 고려하라는 주문이다. 또 상가공실 최소화를 위해 녹지, 공원, 광자 등 보행 친화적 환경을 조성해야 한다는 것이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-04-21
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펫가든-필로티 정원…아파트 ‘포스트 코로나 맞춤공간’ 필요

18일 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 사회적 거리두기가 전면 해제되는 등 포스트코로나 시대를 대비한 정책들이 본격 가동되고 있다. 이런 가운데 코로나가 종식되면 아파트 실내외 공간 설계에 대대적인 변화가 필요하다는 연구결과가 나와 눈길을 끈다. 코로나19로 주거공간에 대한 입주민들의 수요가 크게 달라졌기 때문이다. 코로나19 이전보다 아파트 단지에서 보내는 시간이 길어질 가능성이 크고, 아파트 조경시설을 포함한 실내외 공간에 훨씬 다양한 기능이 요구된다는 것이다. 이에 따라 단지 내 여가레저형 공간 등 다기능 조경공간을 설치하고, 발코니·테라스를 활용한 옥외공간이나 건물구조에 변화를 주는 방안이 새로운 모델로 제시됐다. 또 반려동물과의 공동이용 공간을 조성하고, 가상현실 기술을 적용한 조경공간을 조성하는 방안도 제안됐다. 한국토지주택공사(LH) 산하 연구기관인 토지주택연구원은 이런 내용이 담긴 논문 ‘포스트코로나 시대의 변화된 주거환경을 고려한 조경계획 방안 연구’를 최근 발행했다. 이번 연구는 최근 10년 간 급변하고 있는 기후환경과 인구 및 가구구조 변화에다 코로나19로 인한 생활행태 및 거주환경 변화 요구를 반영한 새로운 정주환경 조성모델을 만들기 위해 추진됐다. 이를 위해 토지주택연구원은 국내외 관련 자료와 사례조사, 설문조사 등을 추진했다. 특히 설문조사는 LH가 공급한 분양주택과 공공임대주택 입주자 및 입주예정자 1000명을 대상으로 온라인으로 진행했다. ● “일상회복보다는 상황에 맞는 거리두기 유지” 20일 설문조사 결과에 따르면 코로나19 이전에는 아파트 조경공간에서 평균 1~2시간의 여가시간을 보냈지만 코로나 확산시기에는 1시간 미만으로 줄었다. 하지만 코로나가 종식되면 평균 여가시간을 1~3시간 이상 보내겠다는 응답자가 70% 이상으로 다수를 차지했다. 특히 30~40대의 응답에서 2~3시간이 가장 많았다. 아이들과 함께 조경공간에 대한 이용이 증가할 가능성이 크다는 뜻이다. 응답자들은 코로나 이후 생활방식에 대한 질문에 ‘일상으로 복귀(14%)’보다는 ‘상황에 맞는 거리두기 적용(52%)’이나 ‘위드 코로나(34%)’를 더 많이 꼽았다. 코로나 이전과는 다른 조경공간 조성 등 맞춤형 대응전략이 필요함을 시사한다. 조경공간에서 원하는 활동에 대해선 산책(41%) 운동(26%) 휴식(24% 등의 순으로 나타났다. 또 현재 거주하는 단지의 조경공간에 대한 만족도는 60%(매우 만족·13%, 조금만족·47%)로 높은 편이었다. 현재 주로 이용하는 조경공간은 휴게 소통공간-운동공간-놀이공간의 순으로 많았다. 또 조경녹지 공간 방문은 주 2회 이상(49%)이 절반가량을 차지했고 주 1회(32%)가 그 뒤를 이었다.● 지붕쉼터, 소규모 이용공간 수요 크다 조경공간 개선과 관련해서도 다양한 아이디어가 나왔다. 우선 외부공간에 조성하면 지금보다 효과적으로 이용할 수 있는 공간으로 ‘지붕쉼터’를 꼽는 응답자가 가장 많았다. 지붕이 설치된 휴게공간을 중요하게 여기고 있다는 뜻으로 풀이된다. 코로나와 관련해 필요한 보건·위생 공간을 묻는 질문에 응답자들은 위험을 최소화할 수 있는 ‘소규모 인원만 이용 가능한 공간’을 제일 많이 선택했다. 코로나로 인해 외부인이나 낯선 사람들과는 접촉하지 않도록 적정 거리를 유지하려는 심리가 반영된 결과로 보인다.조경공간을 24시간 안전하게 사용하기 위해 필요한 시설로는 폐쇄회로(CC)TV-야간조명-사각지대공간 최소화 등이 요구됐다. 반려동물과의 공유할 수 있는 공간 도입에 대해서는 긍정적인 반응이 많았다. 사회적 거리두기가 가능하고, 날씨 등의 영향에 간섭받지 않으면서 실외활동이 가능한 공간으로서 발코니·테라스 등과 같은 옥외공간 도입에 대해서도 응답자의 87%가 긍정적으로 대답했다. 이밖에 응답자들은 기후변화와 4차 산업혁명 등의 사회적 변화를 고려한 스마트시설을 도입한 조경공간 조성이 중요하게 여겼다. 또 비대면 환경에서 안전한 커뮤니케이션을 위해 가상공간에서 현실과 같이 경험하고 정보를 얻을 수 있는 AR(증강현실)이나 VR(가상현실) 등과 연계된 조경공간 운영에도 큰 관심을 높았다. ● 펫가든, 소규모 프라이빗 휴식공간 등 맞춤형 대응 필요 토지주택연구원은 이런 설문조사 결과와 국내 민간기업들의 움직임, 프랑스 이탈리아 싱가포르 대만 등 해외 여러 나라의 실제 사례 등을 토대로 아파트 조경에 도입한 새로운 모델들을 제시했다. 우선 안전한 거리를 유지하면서 이용할 수 있는 다층 구조의 실내외 활동 공간(‘멀티레이어 공간’)을 만들고, 반려동물과 함께 할 수 있는 ‘펫가든’을 도입할 것을 제안했다. 또 거리두기와 사적공간의 성격을 강조한 비접촉 공간에 대한 관심을 고려해 필로티 정원, 포켓정원 등과 같은 소규모의 프라이빗 휴식공간과 비대면의 안전한 어린이 놀이터 도입도 거론됐다. 캠핑공간이나 소규모의 야외공연장, 영화관람 장소, 피크닉정원 등과 같은 여가 및 레저공간 도입도 고려 대상 리스트에 올랐다. 이밖에 발코니·테라스를 활용한 ‘건물연계형 입체정원’이나 코로나 장기화로 인한 심리적 스트레스를 해소할 ‘치유정원’ 등의 설치도 제시됐다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-04-20
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새정부 출범 앞두고 집값 ‘꿈틀’… 엇갈리는 전문가 전망

새 정부 출범이 한 달도 남지 않은 가운데 또다시 집값 동향에 관심이 모아지고 있다. 지난해 하반기부터 하향 안정세를 보이던 집값이 최근 들어 다시 꿈틀댈 조짐을 보이고 있어서다. 특히 전국 집값 움직임을 주도하는 서울 아파트값이 11주 만에 하락세를 멈췄다. 대통령직 인수위원회 등 새 정부 출범 준비 관계자들도 이를 의식한 듯 대선 공약 등으로 추진했던 각종 부동산 규제 완화 작업에 대한 속도조절론을 언급하기 시작했다. 관련 조치들이 부동산 시장을 자극할 수 있다는 판단에 따른 조치이다. 하지만 시장 전망에 대한 전문가들의 의견은 금리 인상과 공급 확대에 따른 하향 안정세 주장과 규제 완화 등에 따른 상승세 주장으로 엇갈리고 있다. 좀 더 추이를 지켜보면서 시장 전망의 방향을 판단해야 한다는 뜻이다. ● 집값 하향 안정세 주춤 서울 아파트값이 하락세를 멈췄다. 한국부동산원에 따르면 4월 1주차(4일 기준) 서울 아파트값은 전주(3월 4주차·28일 기준)와 같았다. 1월 4주차(24일 기준)부터 하락하기 시작한 지 11주 만이다. 매물이 줄어든 가운데 강북권은 하락폭이 감소했고, 강남권은 상승폭이 확대된 게 원인이다. 특히 용산구 아파트값이 0.02% 상승하면서 분위기 반전을 주도했다. 대통령 집무실 이전에 따른 지역개발 기대감이 커지면서 상승폭도 전주보다 0.01%포인트 커졌다. 다른 지역은 혼조세를 보이고 있다. 전국적으로 아파트값은 0.01% 떨어졌다. 수도권이 0.02% 하락한 게 주원인으로 보인다. 수도권을 제외한 나머지 지방지역은 평균 0.01% 오르며 전주의 상승세를 이어갔다. 하지만 지역별 상황은 복잡하다. 대구(-0.14%) 대전(-0.03%) 울산(-0.02%) 세종(-0.08%) 충남(-0.04%) 전남(-0.04%) 등은 떨어졌다. 반면 부산(0.01%) 광주(0.05%) 강원(0.09%) 충북(0.02%) 전북(0.06%) 경북(0.04%) 경남(0.08%) 제주(0.02%) 등은 모두 올랐다. 지역별 수급 상황과 국지적인 개발 호재 등의 영향이 제각각이기 때문에 나타난 결과로 풀이된다. ● 집값 안정 찾을 것…‘5% 상승’에서 ‘보합’으로 수정 이처럼 상황이 혼조세를 보이면서 앞으로의 집값 움직임에 대한 전문가들의 전망도 엇갈리는 등 복잡해지고 있다. 하향 안정세를 유지할 것이라는 주장은 주택공급 확대 등 각종 수급 지표가 개선되고 있고, 금리가 오름세를 지속할 가능성이 높다는 점을 근거로 제시한다. 대표적인 곳이 대한전문건설협회 산하기관인 ‘대한건설정책연구원’이다. 이곳은 지난해 말 올해 집값을 전국 기준으로 5%, 수도권은 7% 오를 것이라는 전망을 내놨다. 그런데 3개월만인 지난달 말 펴낸 보고서 ‘지표로 보는 건설시장과 이슈-제5호’를 통해 이를 뒤집고 “보합으로 수정 전망한다”고 밝혔다. 전문기관이 3개월이라는 짧은 시간에 시장 전망을 바꾼 것은 이례적인 일이다. 연구진은 보고서에서 “당초 주택공급 확대 개선이 불확실하고, 금리인상 지연으로 저금리 상황이 유지될 것으로 판단했다”며 “하지만, 인플레이션에 대응한 금리인상 본격화와 수급불안 심리가 빠르게 개선되는 상황”이라고 수정 전망의 근거를 제시했다. 이어 아파트 가격 순환변동 과정을 볼 때 매매와 전세가격 모두 수축국면으로 전환돼 앞으로 주택가격 안정세가 기대된다는 점도 덧붙였다. “그간 상승폭이 컸던 수도권뿐만 아니라 전국적으로 매매와 전세가격 순환변동은 수축단계에 진입했다”며 “공급 확대가 유지되고, 금리상승과 금융규제 강화로 수요 조정이 지속된다면 수급 여건은 점차 안정될 가능성이 큰 것으로 판단된다”는 것이다. ● 집값 다시 오를 수 있다…각종 지표 상승세 반전 집값이 다시 오를 것이라는 분석은 각종 지표가 다시 꿈틀대고 있는 점에 주목한다. 우선 주택시장 상황에 민감할 수밖에 없는 주택사업자들의 반응이 뜨겁다. 우선 분양시장호조에 대한 기대감이 눈에 띄게 좋아졌다. 주택산업연구원이 12일(오늘) 발표한 4월 분양경기실사지수(HSSI) 전망에 따르면 전국의 지수가 92.9로, 지난달보다 15.3포인트(p) 상승했다. 특히 서울(114.6, 전달 대비 상승폭·24.9%포인트)과 인천(107.1, 29.4%포인트) 경기(117.5, 29.7%포인트) 등 수도권 지역이 일제히 100을 넘어섰다. 이 지수I가 100을 초과하면 분양 전망이 긍정적이라는 뜻이다. 주택산업연구원이 10일 발표한 전국 주택사업경기실사지수(HBSI)의 4월 전망치도 10개월 만에 기준선(100)을 넘어선 101.2를 기록했다. 2017년 6월(131.8) 이후 4년 10개월 만에 최고치이며, 지난달(66.2)과 비교하면 무려 35포인트 상승한 수치다. 이 지수는 85 미만이면 경기 하강국면을 예상하는 사업자가 많다는 뜻이다. 반면 85 이상~115미만은 보합, 115 이상이면 상승국면을 기대하는 사업자가 다수라는 의미이다. 결국 시장 상황이 더 이상 나빠지지 않을 것으로 기대하는 사업자가 늘어난 셈이다. 수요자 심리도 달라지고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트의 4월 1주차(4일 기준) 매매수급지수는 전주(3월 4주차·28일 기준)보다 1.6포인트 오른 90.7로 조사됐다. 최근 5주 연속 오름세를 보이며 1월 3주차(91.2) 이후 11주 만에 90선을 회복한 것이다. 매매수급지수가 기준선(100)에 못 미치면 집을 팔려는 사람이 더 많다는 의미이지만 상향 추세를 보이고 있다는 점에서 눈길을 끈다. 꾸준하게 줄어들었던 거래량도 눈에 띄게 늘고 있다. 서울시부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 937건(계약일 기준)으로 2월 거래량(805건)을 넘겼다.● 시장 전망 추이는 좀 더 지켜봐야 이처럼 주장이 엇갈리면서 시장 상황을 좀 더 지켜봐야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있다. 무엇보다 새 정부가 규제 완화 공약에 대한 옥석가리기와 속도조절에 나설 가능성이 대두되고 있기 때문이다. 주택산업연구원도 12일(오늘) 발표한 분양경기실사지수와 관련해 “정부의 공급확대 정책기조가 지속되는 가운데 봄 분양성수기가 도래하였고, 대선 이후 민간의 역할확대와 규제완화로의 정책전환이 예상되며 분양시장에 대한 긍정적 전망이 증가한 것으로 판단된다”고 분석했다. 이어 “지역별 수급여건에 따른 전망치 격차가 여전히 존재하고, 실질적인 분양사업여건 개선에는 시간이 소요된다”며 “정부 정책에 대한 활용방안 모색과 함께 사업환경 변화에 따른 대비책 마련이 필요하다”고 강조했다. 서울벤처대학원대학교 부동산학과 최민섭 교수도 “현재 나타나고 있는 일부 시장의 가격 움직임은 재건축 규제 완화 등에 대한 기대심리가 반영된 결과로 보인다”며 “하지만 관련 규제 완화 작업에 시간이 걸리는데다, 규제 완화에 따른 집값 상승이 부담으로 작용할 새정부가 부동산 정책 방향을 어떤 식으로 끌고나갈지 알 수 없는 만큼 좀 더 긴 호흡에서 시장 상황을 지켜봐야 한다”고 지적했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-04-12
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‘임대차 3법’ 재검토한다는데…국토부, 느닷없이 강화방안 마련

한 달 뒤 출범할 새 정부가 임대차 3법 개정에 대한 강력한 의지를 잇달아 밝히고 있는 가운데 국토교통부가 ‘주택 임대차계약 신고제(이하 ’임대차 신고제‘)’ 강화를 위한 연구용역을 진행 중이어서 논란이 예상된다. 윤석열 당선인은 ‘부동산 정상화’를 목표로 “임대차 3법의 적절한 개정과 보완 장치를 마련”을 핵심 공약으로 내걸었다. 국토부 장관 후보로 내정된 원희룡 대통령직인수위원회 기획위원장도 11일(오늘) 출근길에 기자들과 만난 자리에서 “(임대차 3법의) 실제 작동이 기대에 못 미쳤다”며 전면적인 재검토가 불가피하다는 입장을 분명히 했다. 하지만 국토부는 7일 ‘임대차 신고제 정착을 위한 제도개선 방안 연구’라는 용역긴급입찰 공고를 냈다. 연구의 목적은 “임대차 신고제가 일상적 제도로 자리매김하기 위해 대출, 세제 등 유관 제도와의 연계 강화 방안 마련 등을 추진하는 것”으로 돼 있다. 한 달 뒤 출범할 새 정부 방침과는 정면충돌하는 조치이다. ● 국토부, 임대차 신고제 강화 추진 입찰 제안요청서에 따르면 국토부는 임대차 3법의 시행 성과에 대해 긍정적으로 평가했다. 임대차 신고제가 지난해 6월부터 시행돼 12월까지 7개월 간 76만 건의 신고가 접수됐는데, 갱신계약 약 15만 건(20%) 중 절반을 넘는 53.2%가 계약갱신청구권을 행사했고, 75.2%가 인상률 5% 이하였다고 밝힌 것이다. 임대차 신고제와 계약갱신청구권, 전월세상한제 등이 일정 수준의 성과를 냈다는 의미이다. 국토부가 추진하는 이번 용역은 크게 4가지에 대한 연구 분석으로 이뤄진다. 우선 임대차 신고정보를 활용해 지역별 주택유형별 계약유형별(신규·갱신) 현황을 분석하는 것이다. 이어 임대차 관련 국내외 법·제도 및 선행연구에 대한 검토가 이뤄진다. 이런 분석 결과들을 바탕으로 임대차 신고율 제고 및 제도 저변확대를 위해 대출이나 세제 등 유관제도와 연계를 강화하는 방안을 마련하고, 임대차 신고 활성화를 위한 맞춤형 홍보 전략도 수립해야 한다. 마지막으로 임대차 신고정보의 정확성을 높일 수 있는 방안과 주거급여나 주민등록 등 유관제도와 정보 연계방안도 세워야 한다. 9000만 원의 예산이 투입될 이번 용역입찰은 온라인으로 진행되며, 15~19일까지 사업신청서 접수가 진행된다. 사업자로 선정되면 과업에 착수한 뒤 9개월 이내에 결과물을 만들어야 한다. 즉 서둘러도 올해 말 이후에나 연구결과가 정부에 전달된다는 뜻이다.● 윤석열호, 임대차 3법 손보겠다 문제는 이를 토대로 정책을 펼쳐나가야 할 새 정부가 임대차 3법에 대한 전면적인 재검토 입장을 강력하게 밝혀왔다는 점이다. ‘부동산 대선’이라 불릴 정도였던 이번 대선에서 윤 당선인은 공약집을 통해 부동산 정상화를 별도의 항목으로 내걸고 중요하게 다뤘다. 특히 “주택임대시장을 정상화하여 임차인의 주거 안정을 강화하겠다”며 “임대차 3법의 적절한 개정과 보완 장치 마련을 통해 임대차 시장의 왜곡을 바로 잡겠다”고 강조했다. 부동산 관련 공약 실현을 뒷받침하기 위해 대통령직 인수위원회가 지난달 30일부터 별도로 팀을 구성해 가동 중인 ‘부동산태스크포스(TF)’도 첫 일성으로 ‘임대차 3법 폐지· 축소’ 방침을 밝히기도 했다. 국토부 장관 후보로 내정된 원희룡 인수위 기획위원장도 마찬가지 입장이다. 그는 11일 정부과천청사로 출근하다 만난 기자들에게 “임대차 3법은 주거 약자인 임차인들의 주거권을 보호하고 가격, 기간, 정보 격차 등 약자가 일방적으로 피해를 당하고 있는 것에 대한 보호 장치를 주기 위한 좋은 의도로 마련된 법”이라고 평가했다. 이어 “다만 이게 실제로 시장에서 작동되는 데 있어 기대에 미치지 못하는 부분도 있고, 시장에 부작용을 준 부분도 있다”며 “특히 전월세전환율 같은 경우에 획일적인 기준이라든지 지역적인 차이 또는 임대차의 수요와 공급 등 일부 지역적인 특성들이 무시되고 국회 입법 과정에서 놓친 많은 문제점들이 있다”고 지적했다. 그는 또 “정책을 통해 보호하고자 하는 대상은 절대 다수의 세입자, 임차인이라는 것을 분명히 하고 그런 기조 하에서 종합적으로 검토하도록 하겠다”며 임대차 3법에 대한 전면적인 수정 가능성을 강력하게 시사했다. ● ‘사전교감’ vs ‘알박기’ 국토부의 이같은 행보에 대해 전문가들의 해석은 엇갈렸다. 새 정부와의 사전 교감을 통한 작업이라는 분석과 국회의 다수석을 차지한 민주당과 현 정부의 요구에 따른 ‘알박기용’ 사전정지 작업이라는 주장이다. 사전교감설은 새 정부가 임대차 3법 가운데 계약갱신청구권과 전월세상한제에 대해선 부정적이지만 신고제의 필요성은 상대적으로 긍정적으로 보고 있다는 분석을 바탕에 깔고 있다. 국토부의 민간자문위원으로 오랜 기간 활동해온 전문가 A씨는 “공무원이 한 달 정도 남은 정권을 위해 1억 원에 가까운 정부 예산을 써가며 정책연구용역을 진행하기란 쉽지 않다”고 말했다. 반면 알박기용으로 보는 전문가들은 부동산 정책의 전반적인 실패에도 임대차 3법이 상대적으로 긍정적인 평가를 받는 점에 고무된 현 정부와 국회의 다수석을 차지한 민주당이 배후에 있을 것이라고 지적한다. 수도권 대학의 부동산학과 교수 B씨는 “임대차 3법을 손대기 위해선 관련 법률 개정작업이 불가피하다”며 “국회를 장악한 민주당과 현 정부가 임대차 신고제의 장점을 홍보함으로써 여론의 우위를 점하려는 것으로 보인다”고 말했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-04-11
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韓 기온상승, 세계 평균보다 두배 이상 빨라…기후 재앙 온다

한국의 기후변화가 전 세계 평균보다 빠른 속도로 진행되고 있으며, 이로 인한 대규모 자연재해 발생 가능성이 높다는 분석 결과가 나왔다. 이런 기후변화로 인한 재해는 규모가 크고, 예측이 불가능하다는 특징도 갖고 있었다. 이에 따라 주요 방재시설물의 시설처리 설계용량을 대폭 늘리고, 상습적으로 침수가 발생하는 지역은 대형 지하조절지를 조성해야 할 것으로 지적됐다. 또 여러 부처로 나뉘어 있는 각종 재해 안전시스템을 통합한 스마트 국토안전시스템을 구축하는 등 다각적인 대응 방안 마련이 요구됐다. 국토교통부의 싱크탱크인 국토연구원은 최근 이런 내용이 담긴 리포트 ‘기후변화 재해에 대응한 안전국토 구현방안’을 공개했다. 이 리포트는 국토부의 지원을 받아 수행된 ‘폭염 및 폭우재해에 대응한 도시방재 기술개선 연구’의 일부 내용을 수정 보완한 것이다.● 한국 기온 변화, 세계 평균 크게 넘어섰다 8일 리포트에 따르면 우리나라 기온 상승폭은 전 세계 평균보다 두 배 이상 빠른 속도로 진행되고 있다. 최근 100년간(1912~2017년) 우리나라 6대 도시 평균기온은 1.8℃ 상승했으며, 최근 10년 간 강수량은 11.6㎜, 40년 간 해수면은 10cm 상승한 것으로 집계된 것이다. 문제는 한국의 미래 기후변화 속도 또한 전세계 전망치보다 빠를 것으로 예상된다는 점이다. 21세기 후반 우리나라는 온실가스 배출 정도에 따라 평균 기온은 29~4.7℃ 상승하고, 강수량은 3.3~13.1% 증가하며, 해수면은 37~65cm 상승할 것으로 분석됐다. 실제로 이런 우울한 전망은 현실화할 가능성이 높다. 지난해의 경우 전국 각지에서 이상기후 현상이 발생하며 여러 부문에서 최고 기록을 잇달아 갈아 치웠기 때문이다. 대표적인 사례가 경기 파주로 지난해 5월에 243.0㎜의 강수량으로 역대 1위를 기록했다. 인천에서는 지난해 10월 4일, 평균 23.5℃를 기록하며 당일 평균온도로 최고 기록을 세웠다. 이밖에 전국 각지에서 하루 최대 강수량, 동절기 최저온도 이상 급등, 하루 최대 풍속 등의 기록이 속출했다. 이런 기후변화로 인한 재해는 유례가 드문 대규모 형태로 발생한다는 특징을 갖는다. 또 전통적인 자연재해가 홍수나 가뭄의 형태로 제한됐다면 기후변화로 인한 재해는 폭염 폭설 강풍 해수면 상승 등 다양하게 나타난다. 이와 함께 언제 어디서 발생할지 모른다는 불확실성이 크기 때문에 과거 재해에 취약했던 지역은 물론 안전하다고 여겨졌던 지역까지도 재해에 노출될 위험도가 높다는 점도 특징이다. ● 하수도 처리설계용량 대폭 늘려야 따라서 기후변화 재해에 대응한 안전한 도시를 만들기 위한 대책 마련이 시급하다. 우선 도시 기후변화 재해취약성 분석제도의 실효성을 높이고, 여러 부처로 나뉘어 추진되고 있는 도시 방재 관련 정책들의 연계성을 높여야 한다. 또 우리나라의 대표적인 자연재해인 폭우재해에 대응하기 위해선 하수관거의 설계기준을 상향조정하고, 대형방재시설물을 설치하는 등 상습침수구역에 대한 관리를 강화해야 한다. 연구원은 이와 관련 “서울시를 포함한 다수의 도시 하수관거 설계빈도가 간선은 10년 빈도, 지선은 5년 빈도로 책정돼 있다”며 “기후변화에 따른 대형폭우를 고려해 간선은 20~30년 빈도, 지선은 10년 빈도로 상향 조정하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 지적했다. 또 “인구와 기반시설이 집중된 대도시 상습침수지역에는 대형 지하조절지 등 시설물을 추가로 마련해야 한다”고 덧붙였다. 도시의 토지이용과 단지조성, 건축물을 연계한 다중 안전도시체계도 구축해야 한다. 재해취약성 분석을 통해 취약지역의 토지이용은 제한하고, 재해위험이 낮은 지역으로 개발을 유도하라는 것이다. 또 재해특성을 고려한 건축재료 활용 유도와 구조 및 배치 계획 등도 마련해야 한다. 이와 함께 행정안전부의 국가재난관리시스템과 국토부의 도시계획정보체계를 통합한 ‘스마트 국토안전시스템’을 만들고, 기후 변화 등과 관련한 법·제도의 개선 및 중앙과 지방정부의 협력체계 강화, 세분화된 방재매뉴얼 개발 등도 서두를 필요가 있다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-04-08
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‘임대차 3법’ 시행 이후 서울 전세 신규계약 뚝, 이유는…

지난해 6월 임대차 신고제가 시행된 이후 올해 2월까지 서울의 전세시장에서 신규계약 물량이 크게 줄어드는 대신 갱신계약은 크게 늘어난 것으로 나타났다. 특히 아파트 전세시장에서 이런 변화가 두드러졌다. 반면 월세시장에서는 상대적으로 큰 변화가 없었다. 임대차 3법 시행을 앞두고 기존 전세계약을 끝낸 집주인과 세입자가 신규로 계약하는 경우가 많았지만 시간이 흐르면서 갱신계약이 자리잡아가고 있는 것이라는 분석이 나온다. 한편 보증금은 전세나 월세 모두 지난해 말 이후 하락세로 반전한 모양새다. 특히 아파트 전세 신규계약의 경우 지난해 11월을 정점으로 올해 2월까지 1억5000만 원가까이 뚝 떨어진 것으로 나타나 눈길을 끈다. 한국개발연구원(KDI)는 이런 내용이 담긴 ‘서울 전월세 갱신·신규 계약 현황’을 누리집에 6일(오늘) 공개했다. 자료는 지난해 6월 이후 올해 2월까지 임대차 신고제에 따라 국토교통부에 접수된 실거래 자료 25만6077건을 분석한 결과다. ● 임대차 3법 도입 앞두고 전세 신규계약 급증 KDI에 따르면 지난해 6월 신고 접수된 전세물량 1만6479건 가운데 72.0%에 해당하는 1만1867건이 신규계약이었고, 나머지 28.0%(4612건)이 갱신계약이었다. 이후 신규계약은 꾸준히 줄어 올해 2월에는 전체(1만2792건)의 절반을 조금 넘는 51.8%(6630건)로, 20%포인트 넘게 감소했다. 대신 갱신물량은 49.2%(6162건)로 늘어났다. 아파트의 경우 이런 변화가 훨씬 크게 나타났다. 지난해 6월 신규계약 물량이 전체(7494건)의 65.1%(4885건)를 차지했다. 하지만 이후 꾸준히 감소하다 올해 접어들어 절반 이하로 줄어들었고, 올해 2월에는 38.8%(2538건)까지 떨어졌다. 무려 26%포인트 넘게 쪼그라든 셈이다. 전문가들은 이에 대해 “임대차 신고제 도입을 앞두고 기존계약을 끝내고 임대료 등을 새로 책정하려는 수요가 몰리면서 지난해 신규 계약 비중이 높아진 것으로 보인다”고 설명했다. 즉 임대차 3법에 따라 임대료 인상에 제한이 가해질 것을 우려한 집주인이 기존 계약을 마무리 짓고 새로운 세입자를 찾는 등의 방식으로 신규 계약을 체결했을 가능성이 있다는 것이다. 이들은 또 “앞으로도 당분간은 신규계약 비중은 줄고, 갱신계약 비중이 늘어나는 추세가 이어질 것”으로 예상했다. 일반적으로 신규계약보다는 갱신계약물량이 훨씬 많기 때문이다. 반면 세입자에게 상대적으로 불리하다는 인식이 많아 손바뀜이 잦은 월세 계약에서는 신규계약이 절대적으로 높은 비중을 차지하고 있었다. 지난해 6월 전체 월세계약(1만2911건)에서 88.9%(1만1481건)였던 신규계약이 올해 2월에도 전체(8986건)의 79.0%(7097건)에 달했다. ● 강동 양천 강남구에서 전세신규계약 크게 감소서울시내 25개구별로 보면 강동구에서 가장 큰 변화가 컸다. 지난해 6월 신규계약 물량이 70%에서 올해 2월 38%로 무려 32%포인트가 줄어들었다. 강동구 아파트는 이 기간 65%에서 26%로 39%포인트가 감소했다. 뒤를 이어 변화폭이 큰 지역을 보면 양천구가 이 기간 전체 주택은 68%→40%(감소·28%포인트), 아파트는 61%→27%(34%포인트)가 각각 줄었다. 또 강남구도 전체 주택(65%→39%·26%포인트)과 아파트(60%→28%·32%포인트) 모두 큰 폭으로 감소했다. 이밖에 대부분의 지역에서 같은 기간에 신규 전세계약 물량이 20% 이상 감소한 것으로 나타났다. 또 거의 모든 지역에서 전체 주택(아파트+단독다가구+연립+오피스텔)보다는 아파트에서 이런 경향이 두드러졌다. 다만 중랑구는 이 기간 전체주택의 신규 계약 물량이 72%에서 64%로 7%포인트 줄어드는 데 그쳤고, 아파트는 신규 물량이 59%에서 64%로 오히려 늘어나 눈길을 끈다. 이에 대해 지난해 하반기에 중랑구에 신규 입주 아파트가 대거 몰렸을 가능성이 대두됐다.● 보증금은 지난해 하반기를 정점으로 하락 추세 한편 전세보증금은 지난해 말에 정점을 찍은 뒤 하락세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 신규 계약은 지난해 6월 3억6200만 원에서 지난해 11월 3억9500만 원까지 상승세를 보였지만 이후 하락세로 반전해 올해 2월 3억1200만 원으로 떨어진 상태다. 갱신 계약은 지난해 6월 3억5700만 원에서 꾸준히 상승해 지난해 12월 4억4100만 원까지 치솟았다. 하지만 이후 하락세로 돌아서 올해 2월에는 4억1200만 원으로 내려앉았다. 아파트도 지난해 말 이후 하락세로 전환했지만 변화 폭은 상대적으로 컸다. 특히 신규 계약의 경우 지난해 6월 5억7900만 원에서 6억300만 원(7월)을 거쳐 5억6300만 원(8월)로 떨어졌다가 지난해 11월 6억3600만 원으로 급상승했다. 하지만 이후 하락세를 보이기 시작해 올해 2월에는 4억8700만 원까지 수직하락한 상태다. 무려 3개월 사이에 1억4900만 원이 떨어진 셈이다. 갱신계약은 상대적으로 완만하다. 지난해 6월 4억7300만 원에서 지난해 12월(5억5000만 원)까지 꾸준히 올랐다가 이후 하락세로 바뀌어 올해 2월 5억1800만 원에 머물렀다. 월세보증금도 비슷한 추이를 보였지만 변동폭은 미미하다. 전체 주택(갱신계약 기준)의 경우 지난해 6월 1억8300만 원에서 지난해 11월 2억5000만 원으로 정점을 찍은 뒤 올해 2월 2억3100만 원까지 내려앉았다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-04-06
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지난해 펜션·게스트하우스 창업 활발…코로나로 업종별 희비교차

지난해 생활밀착형 업종 가운데 가장 많이 늘어난 것은 펜션·게스트하우스업이었다. 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 사태 장기화로 해외여행이 어려워진 소비자들이 국내로 눈을 돌리면서 관련 수요가 크게 늘어난 결과로 풀이된다. 또 위례신도시와 미사강변도시 등 대규모 택지개발사업이 잇따르면서 최근 인구가 급격하게 늘고 있는 경기 하남시에서 신규 창업이 가장 활발하게 이뤄진 것으로 나타났다. 특히 실내스크린골프점이나 기술이나 직업훈련학원의 창업이 활발했다. 국세청은 이런 내용을 담은 ‘그림으로 알아보는 100대 생활업종 동향(100대 업종 동향)’을 내놨다. 국세청이 매월 발행하는 ‘100대 업종 동향’은 창업이나 취업을 준비 중인 국민들에게 도움을 주고, 관련 사업자에게 유용한 정보를 제공하려는 목적으로 만들어졌다. 주로 소매와 음식·숙박, 서비스에 속하는 업종 가운데 소비자들의 일상생활과 밀접하게 관련된 품목이나 용역을 판매 또는 취급하는 업종들의 창업 상황을 보여준다. 처음에는 40개 업종만 소개됐으나 2017년 11월 이후 100개로 늘어났다.● 코로나에 펜션·게스트하우스 창업 활기5일 국세청에 따르면 지난해 12월 기준 100대 업종을 분석한 결과, 전년 말 대비 업종별 증가율 1위는 펜션·게스트하우스(25.2%)였다. 뒤를 이어 통신판매업(24.9%) 실내스크린골프점(18.9%) 기술 및 직업훈련학원(18.7%) 헬스클럽(17.3%)의 순이었다. 비대면 활성화와 건강에 대한 관심이 높아진 사회 분위기를 보여준다. 반면 지난해 1년 간 가장 많이 줄어든 업종은 간이주점(-11.5%)이었고, 호프전문점(-8.7%) PC방(-7.1%) 구내식당(-5.9%) 예식장(-5.4%) 등이 뒤를 이었다. 모두 코로나19로 인해 취해졌던 사회적 거리두기나 영업시간 제한, 비대면 근무 등으로 직격탄을 맞은 업종들이다. 36개 업종이 포함된 소매 분야에서 증가율 1위는 통신판매업이었다. 통신판매업은 등록사업자가 44만5574명으로 전체 100개 업종 중에서 가장 많았다. 통산판매업자는 비대면 상태에서 사업자가 우편, 전기통신(인터넷 포함) 등의 방법으로 상품 등의 판매에 관한 정보를 제공하고, 상품 등을 판매하는 사업자를 의미한다. 뒤를 이어 애완용품점-컴퓨터판매점-편의점-채소가게의 순으로 증가율이 높았다. 14개 업종이 포함된 음식·숙박 분야에서는 펜션·게스트하우스가 증가율 1위를 차지했고, 커피음료점-제과점-외국식전문점-일식전문점의 순으로 뒤를 이었다. 나머지 50개 업종이 포함된 서비스 분야에서는 실내스크린골프점-기술 및 직업훈련원-헬스클럽-피부관리업-교습소·공부방의 순이었다. 이런 흐름은 올해 초까지도 지속되고 있었다. 올해 1월 말 기준으로 1년 전과 비교한 100업종 분석 결과, 펜션·게스트하우스업이 전체 증가율 1위를 차지한 가운데 부문별 1위 자리를 통신판매업(소매업) 펜션·게스트하우스(음식·숙박) 실내스크린골프점(서비스)이 각각 지킨 것이다.● 경기 하남시에서 실내스크린골프장 창업 활발한편 지역별 증가율 1위는 경기 하남시로 지난해 1년 동안 무려 21.0%나 늘었다. 뒤를 이어 경기 김포(17.5%) 인천 연수구(16.7%) 경기 화성(16.2%) 남양주(14.9%)가 상위 5위 자리에 이름을 올렸다. 하남시에서는 실내스크린골프점(증가율 47.6%)과 기술 및 직업훈련원(47.4%)의 창업이 활발하게 이뤄진 가운데 헬스클럽(46.5%) 사진촬영업(40.5%) 건강보조식품가게(39.0%) 등도 높은 증가율을 보였다. 반면 지역별 증가율 1위 업종은 제각각이어서 눈길을 끈다. 증가율 2위를 차지한 김포시는 애완용품점(56.9%)의 증가율이 압도적으로 높았고, 연수구(72.7%)와 남양주시(46.2%)는 변호사, 화성시는 실내스크린골프점(41.6%)이었다. 단순하게 업체수가 늘어난 것만 따지면 경기 화성시가 5825개로 1위였고, 경기 남양주(4611개)-서울 강남구(3856개)-경기 김포(3831개)-경기 평택(3271개)의 순이었다. 업체수가 늘어난 5곳에서 모두 통신판매업이 1위를 차지했다. 5곳 모두 1000개 이상 늘어나면서 200~400개 수준인 2위 업종과 큰 차이를 보였다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-04-05
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지난해 주택구입부담 지수 역대 최고… 중위가구 내집 마련 더 어려워졌다

지난해 전국적으로 집값이 폭등하면서 내 집 마련에 따른 부담이 역대 최고 수준으로 치솟은 것으로 나타났다. 반면 중위소득 가구가 평균적인 규모의 대출을 받아서 구입할 수 있는 주택 물량은 역대 최저 수준으로 떨어졌다. 특히 집값이 크게 올랐던 서울의 경우 주택구입에 따른 부담이 전국 평균의 2,3배 수준으로 껑충 뛰면서 소득의 절반은 대출을 갚는데 써야할 상황으로 내몰렸다. 반면 중위소득 가구가 구입할 수 있는 주택 물량은 전국 평균의 20분의 1 수준으로 쪼그라들었다. 한국주택금융공사 산하 주택금융연구원은 지난달 말 이런 내용이 담긴 ‘2022 주택금융리서치’를 발행했다. 25번째 발행되는 이 잡지는 지난해의 경우 매월 만들어졌지만 올해는 이번호가 처음이다. 주택구입부담지수, 2004년 이후 최고 수준8일 주택금융연구원에 따르면 지난해 4분기 전국의 주택구입부담지수는 83.5로 전분기 (73.5)보다 10포인트 올랐다. 관련 통계를 작성하기 시작한 2004년 이후 가장 높은 수준이다. 주택구입부담지수는 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우 상환부담을 나타내는 지수이다. 주택대출 상환액이 가구 소득의 약 25% 수준이면 주택구입부담지수가 100으로 산출된다. 지수가 낮으면 부담이 상대적으로 작고, 높으면 그만큼 부담이 크다는 뜻이다. 서울의 경우 주택구입부담지수가 지난해 4분기 199.2로, 전분기(182.0)보다 17.2포인트 상승하면서 역대 기록을 갈아 치웠다. 또 서울에서 집을 샀을 때 대출을 받았다면 매달 소득의 절반가량을 원금과 이자를 갚는 데 써야 한다는 뜻이다. 나머지 시도지역 모두 지난해 4분기 주택구입부담지수가 전분기보다 올라갔다. 세종이 144.8로 두 번째로 높았고, 인천이 91.4로 전분기(80.5)보다 10포인트 이상 높아졌다. 이밖에 대전(83.7) 부산(82.1) 등이 80대로 올라섰으며, 제주(78.9) 대구(78.6) 등도 고공행진을 했다. 규모 클수록 부담 커져…서울, 소득 절반 이상 대출 갚는데 쓸 판주택규모가 클수록 주택구입부담지수 상승폭은 커졌다. 60㎡(전용면적 기준) 이하 소형의 경우 지난해 4분기에 43.2로 전분기(37.7)보다 5.5포인트 올랐다. 그런데 △60㎡ 초과~85㎡이하 중소형은 10포인트 오른 90.0 △85㎡ 초과~135㎡ 이하 중대형은 15.3포인트 오른 149.8 △135㎡ 초과 대형은 18.6포인트 오른 195.1로 각각 뛰어올랐다. 집값이 상대적으로 비싼데다 지난해 집값 고공행진을 이끌었던 서울의 경우 규모를 가리지 않고 주택구입부담지수가 100을 넘어섰다. 60㎡ 소형의 경우 145.7이었고, 가장 인기가 많은 60㎡ 초과~85㎡이하 중소형도 205.7이었다. 또 85㎡ 초과~135㎡ 이하 중대형도 279.5이었다. 눈길을 끄는 것은 135㎡ 초과 대형으로, 무려 461.2이었다. 즉 소형을 제외한 나머지 규모 주택은 모두 소득의 절반 이상을 대출 원리금 상환에 써야 한다는 뜻이다. 또 대형은 중산가구 소득자가 월수입의 전부를 원리금 상환에 사용하더라도 모자라는 셈이다. 구입 가능 주택은 격감…서울, 전국 평균의 20분의 1 수준한편 중위소득 가구가 구입하기 적절한 주택수의 비율을 의미하는 주택구입물량지수(K-HOI)는 급격히 추락했다. 이 지수는 중위소득 가구가 보유한 순자산과 소득을 기준으로 대출을 받았을 때 해당 지역의 아파트 중 살 수 있는 주택 비중을 계산한 것이다. 주택금융연구원에 따르면 지난해 주택구입물량지수는 전국 평균이 44.6으로 전년(56.9)보다 10포인트 이상 줄었다. 이 지수는 2012년 64.8에서 2017년 58.7로 매년 줄다가 2018년 62.4로 늘어나며 반전에 성공한 뒤 2019년 65.6까지 높아졌다. 하지만 이듬해인 2020년 8.7포인트 줄어들었고, 지난해 감소 폭을 키웠다. 특히 서울은 전국 평균에 비해 처참한 수준이다. 2012년까지만 해도 32.5로 전국 평균(64.8)의 절반 수준을 유지했지만 이후 꾸준히 감소해 지난해에는 전국 평균(44.6)의 20분의 1 수준인 2.7로 쪼그라든 것이다. 이는 서울에서 중위소득 가구가 대출까지 받아도 살 수 있는 주택이 서울시내 전체 주택의 2.7%에 불과하다는 의미다. 집값은 치솟고 공급은 줄어든 가운데 까다로운 대출 규제로 중산층의 내 집 마련이 그만큼 어려워졌음을 보여준다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-04-04
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아파트 짓느라 서울시내 산림 여의도 3배 규모 사라졌다

최근 10년 간 서울시에서 여의도 3배에 해당하는 산림면적이 사라진 것으로 집계됐다. 또 2020년 기준으로 서울시 산림지 가운데 훼손된 면적이 서울시 전체면적의 1.7%에 해당하는 1만 492㎢로 집계됐다. 여의도의 3.6배, 축구장 1470개에 해당하는 규모다. 주 원인은 주택 등을 건설하기 위한 도시개발사업과 불법경작 등이었다. 문제는 산림 훼손지 복원 및 관리에 대한 구체적인 법적 기준이 미미하다는 것이다. 특히 서울시는 자체적인 산림 복원이나 관리 근거가 없어 효율적인 훼손지 관리나 운영에 어려움을 겪고 있는 것으로 드러났다. 이에 따라 훼손된 산림 복원을 위한 근거 규정을 마련하는 등 대책 마련이 필요한 것으로 지적됐다. 또 송파와 마포를 대상으로 우선적으로 훼손된 산림지 복원 작업이 추진돼야 할 것으로 분석됐다. 서울시 산하 서울연구원은 이런 내용을 담은 보고서(정책리포트) ‘서울시 산림 훼손지 현황 분석 및 관리방안’을 28일 누리집을 통해 공개했다.● 아파트 짓느라 여의도 3배 규모 산림이 사라졌다 보고서에 따르면 서울시내 산림면적이 2010년 대비 2020년 기준으로 서울시 전체 면적(620.5㎢)의 약 1.49%(9.02㎢)가 줄어들었다. 여의도(2.9㎢)의 3.1배에 해당하는 규모다. 산림면적 감소 원인에 대한 전문가 설문조사에서 응답자의 61%는 산림을 포함하는 개발사업지를 꼽았다. 즉 아파트 등을 짓기 위해 도시개발사업을 진행하면서 산림지를 포함시켜 산림지가 줄어들었다는 것이다. 뒤를 이어 산림 내 경작지와 산림 내 건축물·시설물 등의 순으로 원인으로 지목됐다. 보고서는 이에 대해 “시가화 지역과 인접한 산림은 도시개발이나 불법경작 등으로 인한 훼손 가능성이 크고, 훼손 또한 빈번하게 이뤄진다”고 지적했다. 개발사업부지 내 산림 일부가 포함된 경우 공원이 조성되면서 자연생태계 본래 모습은 훼손된다는 것이다. ● 축구장 약 1470개 규모 산림지 훼손 상태 보고서에 따르면 2020년 기준으로 훼손된 상태인 서울시내 산림지는 서울시 전체 면적의 1.73%에 해당하는 71.4㎢로 집계됐다. 여의도의 3.6배에 해당하며, 축구장(7140㎡)으로 따지면 약 1470개에 달하는 규모다. 산림 훼손 유형은 △재해, 임목훼손 등으로 인한 산림훼손지 △나대지 및 개활지 △산림 내 경작지 △물건적치 및 방치 등으로 다양했는데, 모두 산림 인접부에서 발생한다는 공통점을 지녔다. 즉 서울시 안에 위치한 산림훼손지 2102개 소 가운데 2068곳이 산림 경계에서 100m 이내에 있었다는 것이다. 훼손 유형별로 보면 산림 내 경작으로 인한 훼손이 전체 훼손 면적의 약 75%였다. 여기에는 논 밭 과수원 시설물이 있는 경작지와 묘포장 등이 모두 포함됐다. 또 재해 수목고사 임목훼손 등으로 인한 훼손지가 18.3%로 뒤를 이었다.● “송파 마포 산림훼손지 우선 복원 필요” 문제는 서울시는 자체적인 산림 복원 근거가 없으며 산림 훼손지의 체계적인 관리 운영이 어렵다는 점이다. 또 훼손지 복원을 위한 근거와 복원대상 범위가 마련돼 있지 않아 민원 발생의 원인이 되기도 한다는 것이다. 이런 문제에 대한 해결책으로 보고서는 서울시가 자연환경보전조례에 훼손지 복원 근거를 마련하고, 복원대상 범위를 명시하는 등 대책을 마련할 필요가 있다고 지적했다. 또 효율적인 산림 복원을 위해 산림 인접부에 위치하고, 국유지·시유지 산림 훼손지 면적이 큰 자치구를 대상으로 복원을 우선 시행해야 한다고 덧붙였다. 보고서에 따르면 이런 조건에 해당하는 곳은 서초와 송파, 마포, 강남, 노원구 등이다. 특히 산림녹지 비율이 상대적으로 높은 서초와 강남, 노원보다는 송파와 마포가 우선적인 산림 복원 대상지로 지목됐다. 복원 방식은 크게 두 가지가 제시됐다. 자연성을 고려한 산림 복원과 활용성을 고려한 공원녹지 조성이다. 산림복원은 훼손지 주변이 산림으로 둘러싸인 곳을 훼손 이전의 자연환경으로 복원해 본래 기능을 회복하게 하자는 것이다. 공원녹지 조성은 시가화 지역과 인접해 시민이용도가 높은 산림지역에 생태공원 등을 조성하자는 것이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-03-29
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‘2·4대책’ 신규 택지지구 조성사업 속도 낸다

정부가 ‘2·4대책’을 위해 택지지구로 개발을 추진 중인 ‘인천 구월2지구’와 ‘남양주 진건지구’의 사업대상지 대부분이 개발제한구역(그린벨트)인 것으로 나타났다. 특히 진건지구는 대상지 전체가 그린벨트여서 추진 과정에 논란이 예상된다. 국토교통부는 28일(오늘) 구월2지구와 진건지구에 대한 ‘전략환경영향평가서 초안 공람 및 설명회 개최 공고’를 누리집 공지사항에 잇따라 게재했다. 전략환경영향평가는 도시개발이나 산업단지 등을 조성하기에 앞서 환경에 미치는 영향 등을 평가하는 절차이다. 한편 이날 공고를 통해 광명시흥신도시를 포함한 수도권 신규 택지 8곳 가운데 ‘구리 교문지구’를 제외한 나머지 7곳에 대한 환경영향평가 작업이 사실상 마무리됐다. 국토부는 이달에 광명시흥과 의왕군포안산, 화성진안, 화성봉담3, 양주장흥 등 5개 지구에 대한 환경영향평가 최종 결과를 공개했거나 주민 설명회를 진행 중이다.● 인천 구월2, 남양주 진건 2곳 대부분이 그린벨트 국토부에 따르면 구월2지구는 인천 남동구 구월·남촌·수산동, 연구수 선학동, 미추홀구 관교·문학동 일대에 220만 586㎡ 규모로 조성되는 택지지구다. 제2경인고속도로와 붙어 있어 남동나들목(IC)를 통해 이용할 수 있고, 인천지하철1호선, 남동대로, 호구포로, 매소홀로 등이 통과한다. 또 주변에 인천구월 택지지구와 문학경기장, 선한경기장, 구월동 시가지 등도 인접해 개발 잠재력이 높은 지역이다.정부는 이곳에 2029년까지 3만9000여 명을 수용할 수 있는 주택 1만7950채를 지을 예정이다. 전체 면적의 93.5%(205만8057㎡)가 그린벨트인 점을 감안해 생태공원 및 녹지 공간을 체계적으로 조성해 친환경 도시로 만든다는 계획이다. 이를 위해 전체 토지의 53.7%를 공원·녹지나 도로 등 공공시설로 배정하고, 31.8%는 주거시설, 9.8%는 상업·업무시설, 4.7%는 도시지원시설로 각각 활용하기로 했다. 진건지구는 남양주시 진건읍 진관리와 배양리 일대 91만6714㎡ 용지에 조성될 소규모 택지지구이다. 남양주시청에서 북서쪽 5.9km, 서울 중랑구 경계에서 5.1km 정도 떨어져 있고, 구리~포천 간 고속도로와 국도 43·46·47·6호선, 국지도 86호선, 지방도 383호선 등으로 연결돼 있어 수도권 전지역으로 오가기가 편리한 지역이다. 정부는 이곳에 2029년까지 인구 1만7383명이 살 수 있는 주택 7790채를 건설할 방침이다. 문제는 생태·자연도 1등급 권역은 없지만 사업지 전체가 그린벨트라는 점이다. 정부는 개발과정에서 자연생태계에 미치는 영향을 최소화할 수 있도록 사업지구와 인접한 남양주 왕숙지구와 다산진건지구, 왕숙천 등과 연계한 공원 및 녹지 공간을 조성할 방침이다. 이를 위해 전체 면적의 40.6%만 주택건설용지로 쓰고, 27.3%는 공원 및 녹지, 도시지원시설에 11.2%, 공공시설 등 기타용도로 20.9%를 각각 배정했다.● ‘2·4대책’ 신규 택지지구 조성사업 속도 낸다한편 이날 조치로 2·4대책을 통해 추진하는 신규 택지개발사업은 좀 더 속도를 낼 수 있게 됐다. 정부가 지난해 전국 대도시권 집값 안정을 위해 발표한 ‘2·4대책’에서 신규 택지를 통해 공급할 주택은 15곳, 25만9000채이다. 이 가운데 수도권 지역은 모두 8곳, 19만 채 규모다. 신도시급(면적 기준·330만㎡ 이상)이 광명시흥, 화성진안, 의왕군포안산 등 3곳이고, 중규모 택지(100만㎡ 이상)로 인천구월2지구와 화성봉담3지구 등 2곳, 소규모 택지(100만㎡ 미만)로 남양주진건, 양주장흥, 구리교문지구 등 3곳이다. 이 가운데 구리교문을 뺀 나머지 7곳은 모두 환경영향평가 결과가 공개됐다. 특히 제일 먼저 사업지구로 지정됐고, 면적도 큰 광명시흥지구는 지난해 5월 평가결과가 공개됐고, 11월부터 12월 사이에 주민설명회 등도 진행됐다. 그리고 이달 4일에는 주민 등의 의견수렴 결과 및 반영여부까지 공개됐다. 나머지 의왕군포안산(3월 2일) 화성진안, 화성봉담3(3월21일) 양주 장흥(3월4일) 등도 모두 이달에 주민설명회 개최 관련 공지문이 공개된 상태다. 정부는 지난해 2·4대책 후속조치로 3차례에 걸쳐서 신규 택지지구를 확정 공개하면서 주민공람과 환경영향평가, 중앙도시계획위원회 심의 등까지 거쳐 올해 말까지는 지구지정을 완료하겠다는 계획을 밝혔다. 또 2024년까지 지구계획 등을 거쳐 2026년부터는 입주자 모집을 개시한다는 방침이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-03-28
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용산의 약진…올 공시가격 톱10중 2,3,4위 차지

‘10년이면 강산도 변한다’는 우리 속담이 있다. 고속성장을 거듭해온 한국에서는 변화의 폭이 상대적으로 더 크게 나타난다. 변화에 상대적으로 보수적인 분야로 평가받는 부동산시장도 예외일 수는 없다. 강남 서초 송파를 아우르는 3개 구는 이른바 ‘강남 3구’로 불리며, 신흥 부촌의 상징처럼 여겨졌다. 앞으로는 여기에 용산을 포함시켜야 할지 모른다. 정부가 매년 발표하는 공동주택 공시가격 상위 10위권에서 지각변동의 조짐이 보이고 있기 때문이다. 특히 올해 순위표에서 큰 변화가 나타났다. 여전히 강남이 강세를 보이고 있지만 용산구 내 고가 아파트들이 대거 순위표 상단에 이름을 올린 것이다. 2010년대까지만 해도 중견 전문건설업체들의 전유물처럼 여겨졌던 고가 공동주택시장에 현대 DL이앤씨 롯데 등 대형 건설사들이 대거 진입한 점도 눈에 띈다. 소규모 빌라 수준에서 벗어나 대규모 아파트 단지형태로 고가 공동주택이 지어지면서 자금력과 기술력이 필요했기 때문으로 풀이된다. 이런 내용은 국토교통부가 최근 10년간(2012~2022년) 발표한 ‘공시가격 상위 10위 공동주택’ 명단을 분석한 결과다. ● 최고급 주택가, 강남에서 용산으로 확대 25일 국토부에 따르면 강남구 고가 아파트는 분석기간 상위 10위 명단에 매년 4개 이상의 이름을 올렸다. 특히 2019년에는 대표적인 고가 빌라 밀집지역인 청담동에 위치한 아파트 4개와 삼성동 2개, 도곡동 1개 등 7개가 순위표에 진입했다. 나머지 자리는 서울의 서초·용산·성동구 아파트들이 채웠고, 이따금 부산 해운대구 아파트도 얼굴을 내비쳤다. 그런데 올해 순위표에 변화의 조짐이 나타났다. 강남이 4개를 올리며 여전히 다수를 차지했지만, 용산 아파트 3개(나인원한남, 파르크한남, 한남더힐)가 이름을 올린 것이다. 이들 아파트는 2~4위를 차지하며 강남 아파트들을 하위권으로 밀어냈다.용산구 아파트들의 특징은 공시가격 상승률이 서울 평균(14.22%)을 크게 뛰어넘었다는 것이다. 올해 처음으로 순위표에 이름을 올리며 2위를 차지한 나인원한남 244.72㎡(전용면적 기준)의 경우 공시가격이 91억4000만 원으로 지난해(61억3300만 원)보다 무려 49%(30억 700만 원)가 뛰었다. 지난해 8위에서 3위로 뛰어오른 파르크한남 268.95㎡는 67억5600만 원에서 85억2700만 원으로 26.2% 상승했다. 또 6위에서 4위로 두 계단 높아진 한남더힐 244.75㎡도 70억100만 원에서 84억7500만 원으로 21.1% 올랐다. 용산지역 아파트들의 순위표 상단 점령은 당분간 계속될 가능성이 커 보인다. 새 정부가 용산 집무실 시대를 예고한 데다 용산가족공원 조성사업 본격화 등 대형 부동산 호재가 적잖다. 청와대와 가깝다는 이유로 종로구 성북동 일대에 포진했던 주한 외국대사 공관이 대거 한남동 일대로 몰릴 것으로 예상된다. ● 화무십일홍…타워팰리스 해운대 아이파크 등 퇴장10년 간 순위표에서 주목할 만한 사실 하나는 2000년대 부의 상징처럼 여겨졌던 타워팰리스가 2012년을 마지막으로 순위표에서 자취를 감췄다는 것이다. 강남구 도곡동에 자리한 타워팰리스는 2002년부터 2004년까지 삼성물산과 삼성중공업이 건설한 주상복합아파트이다. 총 7개 동에 지상 42~69층 높이로 지어지면서 초고층 대단지 주상복합아파트의 시초로 여겨졌다. 서울 이외지역 아파트로는 유일하게 순위표에 이름을 올렸던 부산 해운대구 마린시티에 있는 해운대 아이파크도 2015년을 마지막으로 퇴장했다. 2011년10월 준공된 이 아파트는 지상 46~72층 높이에 1631채 규모의 초고층 주상복합아파트이다. 그 빈자리를 채운 게 해운대 엘시티이다. 2019년 12월 완공된 주거복합아파트로, 최고층이 101층으로 우리나라에서 잠실월드타워에 이어 두 번째로 높은 빌딩이다. 2020년에 10위에 이름을 올린 뒤 지난해에는 빠졌다가 올해 다시 7위로 모습을 드러냈다. 국토부가 관련 자료를 만든 2006년 이후 1위 자리를 15년간 지켜왔던 고가 연립주택인 ‘트라움하우스5차’는 지난해 아파트 ‘더펜트하우스청담(PH129)’에 자리를 넘겨줬고, 올해는 5위로 내려앉았다. 서초구 서초동에 위치한 트라움하우스5차는 재벌가 인사들이 소유한 사실이 알려지면서 한동안 유명세를 떨쳤다. 이번에 순위표에 이름을 올린 273.64㎡ 주택의 공시가격은 81억3500만 원이다. 그런데 지난해 10월 이 단지의 273.64㎡ 주택이 185억 원에 매매됐다. 실거래가와 공시가격이 크게 다를 수 있다는 뜻이다. ● 고가 주택시장에 대형 건설사 대거 진입순위표에서 주목할 만한 변화 가운데 하나는 중견 전문업체들의 전유물처럼 여겨졌던 고가주택시장에 현대 대우 롯데 DL이앤씨 등과 같은 대형 건설사들이 대거 진출하고 있다는 점이다. 2000년대까지 고가 공동주택은 대부분 청담동 등 저층 주거 밀집지역에 포진한 고가 빌라형 주택이었고, 이를 시공한 업체들은 대부분 중견 주택건설 전문업체였다. 대표적인 곳이 트라움하우스 브랜드를 지은 ‘트라움하우스’와 상지리츠빌카일룸 브랜드로 잘 알려진 ‘상지카일룸’이다. 이들이 지은 주택들은 대부분 20채 안팎의 소규모였다.그런데 최근 들어서는 대규모 단지형 아파트들이 선호되면서 자금력과 기술력을 갖춘 대형 건설사들이 잇따라 고가 주택시장에 참여하고 있다. 올해의 경우 현대건설(더펜트하우스청담)을 시작으로 롯데건설(나인원한남) 대우건설·금호건설(한남더힐) DL이앤씨(아크로서울포레스트) 포스코(엘시티) HDC현대산업개발(삼성동 아이파크) 등이 얼굴을 내밀었다. 앞으로 대형 건설사들의 고가 주택시장 참여는 더욱 활발해질 것으로 예상된다. 고가주택사업이 틈새상품으로서 짭짤한 수익을 기대할 수 있는데다가 고가주택 시공경험이 중요한 홍보수단으로 활용될 수 있기 때문이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-03-25
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토지·표준주택 공시가격 폭탄 수준에도… 시장 조용한 이유는?

23일(어제) 전국 공동주택 공시가격이 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록하며 다주택자에 대한 세금 폭탄을 예고한 가운데 토지와 단독주택 공시가격도 22일부터 개별 통보 중인 것으로 확인됐다. 지난해 말 공개됐던 개별공시지가 단독주택 공시가격의 산정기준이 되는 표준지와 표준단독주택(‘표준주택’) 공시가격 상승률이 전년과 비슷하거나 높았던 점을 감안하면 또다른 세금 폭탄으로 작동할 가능성이 크다. 이에 따라 적잖은 논란이 예상되지만 시장 반응은 상대적으로 조용하다. 개별공시지가나 단독주택 공시가격을 산정하고 통보하는 업무를 책임진 지방자치단체가 6월 지방선거를 앞두고 관련 작업을 소극적으로 홍보하고 있기 때문이라는 분석이 나온다. 22일부터 시작된 토지, 단독주택 공시가 열람행정안전부와 서울시 등에 따르면 전국 226개 시군구는 22일부터 개별공시지가와 단독주택에 대한 공시가격 열람을 진행 중이다. 서울 영등포구의 경우 24일(오늘) 보도자료를 통해 “2022년 1월 1일 기준 관내 3만 6550필지의 개별공시지가(㎡당 가격)에 대해 4월 11일까지 주민 열람을 실시하고 의견 제출을 받는다”고 밝혔다. 서울 종로구는 21일자 고시/공고를 통해 “표준주택을 기준으로 조사·산정한 개별주택가격(안)을 종로구청 세무1과 및 동·주민센터에 비치된 열람부와 인터넷 종로구 홈페이지, 부동산공시가격알리미를 통해 열람할 수 있다”며 “의견이 있다면 ‘개별주택가격 의견서’를 작성해 제출해 달라”고 알렸다. 또 개별공시지가에 대해선 “표준지공시지가를 기준으로 조사한 2022년 1월1일 현재의 개별공시지가를 열람하고 있으니, 기간 내 열람하고 의견이 있다면 개별공시지가 의견제출서를 제출해 달라”고 소개했다. 경기 파주시는 22일자 보도자료에서 “파주시는 4월 11일까지 2022년 1월 1일 기준 개별공시지가 총 30만8337필지에 대해 토지소유자와 이해관계인에게 열람 및 의견 제출을 받는다”고 발표했다. 이밖에 대부분의 지자체가 보도자료나 고시/공고 등의 형태로 개별공시지가와 개별주택가격에 대한 열람 및 의견 접수 사실을 공개했다.토지, 단독주택 공시가도 대폭 상승개별공시지가나 단독주택 공시가격의 상승폭은 확인하기는 쉽지 않다. 공시대상 범위가 많고 공동주택에 비해 편차도 크기 때문이다. 토지는 공시대상이 무려 3459만 필지이고, 단독주택은 414만 채에 달한다. 대신 산정기준이 되는 표준지나 표준주택 공시가 상승률로 그 수준을 짐작할 수 있다. 국토부가 지난해 말 발표한 2022년도 표준지 공시가 상승률은 10.16%로, 전년(10.35%)과 비슷한 수준이다. 시도별로 보면 서울이 11.21%로 가장 높았고, 세종(10.76%) 대구(10.56%) 부산(10.40%) 등의 순으로 뒤를 이었다. 대부분의 시도가 지난해보다 상승폭을 줄였지만 울산(2021년·7.51%→2022년·7.76%) 경기(9.74%→9.85%) 충남(7.25%→8.17%) 경남(7.73%→7.83%) 제주(8.33%→9.85%)는 오히려 높아졌다. 표준주택은 전국 평균이 7.76% 올라 지난해(6.80%)보다 상승폭이 커졌다. 이는 2019년(9.13%)에 이어 두 번째로 높은 수준이다. 이에 따라 광주(8.38%→7.24%) 세종(6.94%→6.69%) 전남(6.00%→5.86%) 등 3곳을 제외한 나머지 시도 모두 지난해보다 올랐다. 특히 제주는 4.62%에서 8.15%로 대폭 상승했다. 이처럼 표준지와 표준주택 공시가격이 크게 상승함에 따라 이를 토대로 산정되는 개별지나 개별단독주택 공시가격도 오를 가능성이 커졌다. 파주시의 한 관계자는 “파주시 표준지공시지가가 전년보다 6.08% 상승해 개별공시지가 상승률도 상당히 오를 것으로 예상된다”고 말했다.또다른 세금 폭탄 가능성 개별공시지가와 개별단독주택 공시가격은 공동주택 공시가격과 마찬가지로 조세와 복지제 도 등 67개 행정목적의 기초 자료로 활용된다. 상승폭만큼 국세 또는 지방세와 각종 부담금의 부담이 늘어날 수 있다는 뜻이다. 이와 관련 정부는 주택에 대해서는 2022년도 공시가격 대신 2021년도 공시가격을 적용해 세금 부담 등을 줄여준다는 방침을 밝혔다. 즉, 1주택자라면 재산세를 지난해 수준으로 동결한다는 것이다. 또 60세 이상 고령자에 대해서는 종합부동산세를 양도·증여·상속 때까지 늦춰주기로 했다. 문제는 개별공시지가다. 토지 관련 각종 세금 등은 올해 공시가격이 적용될 예정이기 때문이다. 행안부 관계자는 “공동주택뿐만 아니라 단독주택에 대해서도 세 부담 완화 방안을 적용하지만, 토지는 올해 산정한 개별공시지가를 그대로 적용하기로 방침을 정했다”고 밝혔다. 결국 올해 적용될 표준지가 10% 넘게 오른 점을 감안할 때 9월에 납부하게 될 토지분 재산세는 지난해에 이어 올해도 크게 오를 가능성이 높아졌다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-03-24
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아파트 공시가 17.22% ‘껑충’…역대 3번째 고공행진

정부가 올해 적용할 아파트 등 공동주택 공시가격 인상률을 17.22%로 확정했다. 세금폭탄 논란이 뜨거웠던 지난해(19.05%)보다는 1.83% 포인트 낮아졌다. 정부는 또 1주택자와 60세 이상 고령자를 대상으로 세 부담 완화 방안을 마련하기로 했다. 국토교통부와 기획재정부, 행정안전부, 보건복지부 등은 23일(오늘) 이런 내용의 ‘2022년 공동주택 공시가격(안)’을 발표했다. 올해 1월 1일 기준으로 작성됐는데, 24일(내일)부터 4월 12일까지 소유자와 지방자치단체 등의 의견을 받은 뒤 4월 29일 최종 결정, 공시된다. 정부는 이날 발표에서 공시가 상승률이 전년보다 낮아지고, 세 부담이 줄어들 수 있다는 점에 초점을 맞췄다. 특히 세종과 서울 등 주요 대도시지역과 경기 등 대부분의 지역에서 공시가 상승률이 지난해보다 낮아졌음을 집중적으로 홍보했다. 하지만 올해 공시가 산정의 주요기준이 되는 지난해 집값 상승률(9.93%)이 전년(5.36%)보다 배가량 높아진 상황에서 공시가가 낮아진 것이어서 논란이 예상된다. 공시가는 지난해에도 시세 상승률과 공시가격 상승률이 역전되는 지역들이 쏟아져 나오는 등 문제가 잇따르면서 ‘깜깜이 산정’이라는 지적을 받았다. ● 공시가 상승률 역대 3번째 고공행진 공시가격안에 따르면 올해 적용할 전국 공동주택 공시가는 지난해보다 17.22% 상승했다. 역대 3번째 높은 상승률이다. 노무현 정부 시절(2003~2008년)인 2007년(22.7%)이 가장 높았고, 뒤를 이어 지난해가 19.05%로 2위였다. 또 2006년 국토부가 공동주택 공시가격을 산정한 이후 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록한 두 번째 사례로 남게 됐다. 첫 번째 사례 역시 노무현 정부 시절로, 2006년(16.2%)과 2007년에 모두 두 자릿수 상승률을 보였다. 이후 공동주택 공시가는 2020년까지 2013년(-4.1%)을 제외하곤 매년 0.3~6.0% 수준에 머물렀다. 지역별로는 지난해 시도지역 가운데 집값 상승률(16.42%)이 두 번째로 높았던 인천이 29.33%로 가장 많이 올랐다. 이어 지난해 집값 상승률 1위(16.56%)였던 경기가 23.20%로 뒤를 이었다. 이밖에 전남(5.29%)을 제외한 나머지 시도지역이 모두 두 자릿수 상승률을 기록했다.● 주요 대도시는 낮아지고, 도 지역은 높아졌다 눈길을 끄는 점은 특별시와 광역시 가운데에선 인천(지난해·13.60%→올해·29.33)과 광주(4.76%→12.38%)를 제외한 나머지 지역의 공시가 상승률이 지난해보다 낮아졌다는 것이다. 세종이 지난해 70.24%에서 올해 -4.57%로 곤두박질친 것을 시작으로, 서울(19.89%→14.22%) 부산(19.55→18.31%) 대구(13.13%→10.17%) 대전(20.57%→16.35%) 울산(18.65%→10.87%) 등의 상승폭이 모두 낮아졌다. 반면 도 지역에서는 경기(23.94%→23.20%)만이 유일하게 낮아졌을 뿐 나머지 지역은 모두 올랐다. 특히 제주가 지난해 1.73%에서 올해 14.57%로 수직상승했고, 강원(5.18%→17.20%) 경북(6.28%→12.22%) 충남(9.23%→15.34%) 전북(7.41%→10.58%) 등은 모두 상승률이 한 자릿수에서 두 자릿수로 높아졌다. 서울시에서는 25개 구 가운데 17개 구의 공시가 상승률이 20%를 넘는 고공행진을 펼쳤다. 하지만 강남(13.96%→14.82%)과 용산(15.24%→18.98%)을 제외한 나머지 23개 구 모두 지난해보다 낮아졌다. 특히 관악(21.38%→10.69%) 금천(22.58→10.18%) 강북(22.37%→11.15%) 동대문(26.81%→12.66%) 성북(28.01%→13.39%) 강동(27.25%→11.35%) 중(21.95%→10.87%) 등은 절반 이하로 줄어들었다.● 세금 폭탄은 줄어들까…지난해 종부세 대상자 올해도 폭탄 불가피 올해도 지난해처럼 공시가가 대폭 높아졌지만 1주택자나 60세 이상 고령자에 대한 세금 부담은 다소 줄어들 것으로 예상된다. 정부가 세 부담 완화를 위한 여러 가지 장치를 마련했기 때문이다. 우선 1주택자에 대해선 정부가 재산세나 종합부동산세 과세표준을 산정할 때 지난해 공시가격을 활용하기로 했다. 만약 올해 공시가가 지난해와 같거나 낮은 경우에는 올해 가격을 적용한다. 또 6억 원 초과~9억 원 이하 1주택자도 가격 구간별로 세율을 0.05%포인트 감면해주기로 했다. 이에 따라 공시가 6억 원 이하 주택(전체 주택의 93.1%)은 올해 재산세가 2020년보다 낮아질 것으로 정부는 추정했다. 다만 지난해 종부세를 냈던 고가 주택 보유자의 종부세 부담은 소폭 늘어날 것으로 보인다. 정부는 종부세를 지난해와 유사한 수준으로 유도할 방침이라고 밝혔지만 올해 종부세 수입을 2417억 원으로 지난해(2295억 원)보다 5.3% 늘려 잡았기 때문이다. 정부는 이와 관련, 올해 공시가 상승에 따라 종부세 대상자로 추가될 것으로 추정되는 6만 9000명은 제외해주기로 했다. 즉 지난해 납부자 14만 5000명이 고스란히 늘어난 종부세 수입을 책임져야 한다는 뜻이다. 60세 이상 고령자에 대해선 종부세를 양도·증여·상속이 이뤄지는 시점에 내게 하는 ‘종부세 납부 유예제도’를 적용하기로 했다. 은퇴 등으로 매년 세금을 내기에 부담스러울 수 있다는 지적에 따른 조치다. 다만 대상자는 1주택자이면서 총급여가 7000만 원(종합소득금액 6000만 원) 이하이고, 종부세액이 100만 원을 초과한 경우로 제한된다. 이밖에 건강보험료 산정시 공제액 규모를 현행 500만~1350만 원에서 5000만 원으로 대폭 높이고, 무주택자나 1주택자에 대해선 실거주를 목적으로 하는 전세대출이나 주택담보대출의 일부에 대해서도 공제해주기로 했다. 또 공사가격 조정에 따라 영향을 받게 될 다양한 복지제도도 수급자 기준을 상향 조정하는 등 부작용을 최소화하기로 했다. ● 또다시 재연될 깜깜이 산정 논란 한편 이런 공시가격안에 대해 깜깜이 산정 논란이 다시 불거질 것으로 예상된다. 국토부는 보도자료에서 올해 공시가격을 산정할 때 적용한 공시가 현실화율을 전년(70.2%)보다 1.3%포인트 높인 71.5%로 적용했다고 밝혔다. 문제는 지난해 집값 상승률이 9.93%로 전년(5.36%)보다 배가량 높아졌다는 것이다. 이에 따라 올해 공동주택 공시가 상승률이 20~30%에 달할 것이라는 관측이 많았다. 이에 대해 정부가 대선과 6월로 예정된 지방선거를 의식하고 세 부담 완화를 낮추겠다는 방침을 세운 뒤 공시가 산정과정에서 조정을 했을 것이라는 분석이 나온다. 실제로 정부는 올해 산정할 공동주택 가격을 지난해 11월 이후 실거래가 하락분을 적극 반영한 것으로 알려졌다. 지난해 서울 아파트 공동주택 실거래가 지수는 10월까지 계속해서 오르며 누적 상승률이 16.3%에 달했다. 하지만 11월과 12월 연속 떨어지면서 연간 상승률은 14.2%로 최종 집계됐다. 그 결과 전년도 서울 아파트 실거래가 지수 상승률(20.8%)보다 낮아졌고, 이를 공시가 산정에 반영했을 가능성이 높다는 것이다. 전문가들은 이에 대해 임시방편으로 가뜩이나 불신을 받고 있는 공시가격 산정체계에 대한 불신과 혼란만 부추긴 셈이라며 근본적인 대책 마련이 필요하다고 입을 모았다. NH농협은행 All100자문센터 김효선 부동산수석위원은 “공시가격 현실화 로드맵이 발표되고 2년도 채 되지 않았는데, 올해 공시가격을 산정하고서도 전년도 공시가격을 기준으로 보유세를 과세하는 상황이 연출됐다”고 지적했다. 그는 이어 “올해도 일부 지역과 재정비 사업 대상 공동주택 위주의 가격상승이 예상되는데, 2023년에도 2021년의 공시가격을 빌려와서 과표 산정을 할 수는 없다”며 “공시가 로드맵의 방향성 수정이나 세법 개정에 대한 실질적인 논의와 협의가 필요하다”고 덧붙였다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-03-23
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코로나에 국민 5명 중 1명 ‘우울 위험’…해법은 도시공원?

신종 코로나감염증바이러스(코로나19) 사태와 사회적 거리두기 시행의 장기화로 피폐해진 일상에 국민 5명 가운데 1명은 우울 위험 상태인 것으로 나타났다. 보건복지부가 코로나 19로 인한 국민 정신건강 현황을 파악하기 위해 3개월마다 실시하는 ‘코로나19 국민정신 건강 실태조사’의 2021년 4분기 결과이다. 올해 1월 발표 자료에 따르면 코로나19 발생 초기와 비교할 때 주요 정신건강 지표인 자살생각 비율은 40% 증가했고, 5명 중 1명이 우울 위험으로 조사됐다. 따라서 이에 따른 대책 마련도 시급한 상황이다. 이와 관련해 주거지역내 소규모 도시공원이 해법이 될 수 있다며 적절한 공급과 유지관리가 필요하다는 연구 결과가 나와 눈길을 끈다. 한국지역학회의 학술지 ‘지역학회 37권 제 2호’에 수록된 논문 ‘코로나19 확산에 따른 도시공원 이용자 수의 변화-시계열 빅데이터 분석’이다. 이 논문은 코로나19 확산에 따른 사회적 거리두기 시행으로 외출을 삼가면서 도시공원 이용객이 줄 수도 있다는 주장과 상대적으로 안전한 것으로 여겨지는 도시공원의 이용이 증가할 수 있다는 주장이 상반된 상황에 대한 실증 분석을 목적으로 작성됐다. ● 도시공원 이용객 증가, 실내시설 이용객은 대폭 감소분석은 서울 송파구를 대상으로 진행됐다. 서울의 대표적인 대규모 종합도시공원인 올림픽공원과 국내 최대 실내 복합여가공간인 잠심 롯데월드 일대(롯데월드 어드벤처, 롯데백화점, 호텔롯데월드, 롯데마트를 포함)이 위치한 상징성을 고려한 선택으로 풀이된다. 여기에 송파구 관내 근린생활권 근린공원 4곳(개롱근린공원, 가락근린공원, 송이공원, 웃말공원)도 분석대상에 포함됐다. 또 코로나19가 기승을 부린 2020년 1년 간 SK텔레콤의 유동인구 데이터 및 서울시 생활인구 데이터 등도 분석에 활용됐다. 분석 결과, 롯데월드 등 실내 이용시설 하루 평균 이용객은 코로나 19 발생 이전인 전년도보다 무려 37.7%에 달하는 6만5462명이 줄어든 것으로 나타났다. 도시공원 이용객은 규모에 따라 효과가 다르게 나타났다. 면적이 여의도의 절반 수준인 145만㎡에 달하는 대규모를 자랑하는 올림픽공원은 하루 평균 이용객이 1.95%(1233명) 감소했다. 올림픽 공원을 차량으로 이용하는 원거리 이용자들이 22.6% 줄어들면서 나타난 결과다. 대신 도보나 대중교통을 이용한 이용객은 거의 변화가 없었다. 반면 면적이 1만1000~2만7600㎡의 소규모 근린공원 4곳은 코로나 19 발생 이전과 비교해 하루 평균 이용객 수 변화가 거의 없거나 오히려 소폭 늘어나면서 평균 3~6%(151~549명) 정도 증가했다. 논문 저자들은 이에 대해 “코로나19 확진자 수의 변화에 거의 영향을 받지 않았고, 거리두기 강도가 증가할수록 늘었다”며 “이는 다른 여가시설을 이용하거나 여행하는 것이 어려워지면서 집 근처의 근린공원을 이용하는 사람들이 증가했기 때문으로 해석된다”고 설명했다. 이어 “이런 결과는 코로나19와 같은 전염병 재난 시 도시공원, 특히 주거지역 내 근린공원은 도시민들에게 주요한 피난처이자 여가공간으로서 역할을 수행함을 시사한다”며 “앞으로도 유사한 재난이 발생할 수 있다는 점을 고려할 때 주거지역 내 근린공원 공급과 효율적 유지관리를 위한 공공정책이 시행돼야 한다”고 결론지었다.● 서울 도시공원 2939개, 1인당 면적 17㎡그렇다면 한국을 대표하는 도시, 서울의 도시공원은 충분한가? 이에 대해 서울시의 싱크탱크인 ‘서울연구원’은 누리집에 최근 ‘서울이슈큐레이터-감염병 시대, 아낌없이 누리는 도시공원’이라는 제목의 콘텐츠를 올려놨다.이에 따르면 2020년 기준으로 서울의 공원수는 2939개, 면적 기준으로 172.3㎢에 달한다. 1인당 면적은 17.39㎡로 법률이 정한 공급 기준(1인당 6㎡)을 훌쩍 넘는다.다만 지역적인 편차가 있다. 즉 특정지역에 집중돼 있다는 뜻이다. 이를 해소하기 위해 서울시는 2026년까지 공원녹지가 상대적으로 부족한 서남권과 서북권, 동남권에 여의도공원 면적(23만㎡)의 9배 규모인 206만㎡의 공원과 녹지를 확충 정비해 공원서비스를 강화할 계획이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-03-22
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용산 집무실 시대, 서울 부동산에 미칠 영향은

윤석열 당선인이 20일(어제) ‘용산 집무실 시대’를 열겠다고 공식 선언하면서 부동산시장에도 적잖은 후폭풍이 예상된다. 특히 이전 대상지인 용산구 일대와 현재 대통령 집무실이 위치한 종로구 일대 부동산 시장은 술렁이고 있다. 용산구는 집무실과 공관이 자리하면서 각종 개발 규제를 받게 될 지역과 용산구에 집중될 각종 사무실 및 주거 수요가 늘어날 것으로 기대되는 지역 간에 희비가 엇갈릴 것으로 예상된다. 반면 종로구에서는 청와대와 인접해 있어 수십 년간 계속돼온 이중삼중의 개발규제에서 벗어나게 될 수 있다며 기대감이 커지고 있다.● 희비가 엇갈길 용산구…동서 간 개발격차 해소도 기대 윤 당선인은 20일 대통령 집무실의 용산 이전 계획을 발표하면서 “용산은 이미 군사시설 보호를 전제로 개발이 진행돼왔다”며 “청와대가 이전하더라도 추가적인 규제는 없다”고 밝혔다. 현재 정부와 서울시가 추진 중인 국제업무지구 개발사업과 용산공원 조성, 효창공원앞역 구역, 용산 정비창 등과 같은 사업이 취소되거나 변경되지 않을 것이라는 뜻으로 풀이된다. 하지만 용산구 일대에서 추진되는 각종 아파트 재개발·재건축·리모델링 사업은 위치에 따라 희비가 엇갈릴 수밖에 없다. 우선 집무실과 공관에 인접한 지역은 개발 규제가 불가피하다. 현재 재개발을 추진 중인 한강로1가와 재건축을 추진 중인 용산대로길 삼각맨션 등은 집무실에서 불과 200m 이내에 자리하고 있어 불이익이 예상되는 곳들이다. 보안을 고려한 층고제한이나 건물배치 요구 등 과 같은 규제를 받을 가능성이 그만큼 높다. 반면 아파트 단지가 밀집해 있는 동부이촌동과 노후 아파트나 단독주택이 밀집한 이태원동, 재건축 추진이 한창인 한남동 등도 재건축이 활기를 띠게 될 것으로 기대된다. 외국 공관원들이 일대로 몰려들 경우 고급 주택 수요가 그만큼 늘어날 수 있다. 용산구는 경부선 철도가 동서로 크게 나뉘며 지역특성이 조금 다르다. 동쪽은 한남동과 한강로동, 동부이촌동, 서빙고동, 이태원 등이다. 재벌가 주택부터 유엔빌리지, 한남더힐 등과 같은 고가 주택이 밀집해 있다. 반면 서쪽에는 청파동과 효창동, 용문동, 후암동, 남영동 등 노후주택이 상대적으로 많은 지역들이다. 용산 집무실 시대가 열리면 용산구의 오랜 숙제인 동서 양측 간 불균형 개발 문제도 해소될 것으로 기대된다. 상대적으로 개발여지가 많은 서쪽지역에 대한 개발수요가 늘어날 가능성이 크기 때문이다. 민간연구소의 한 관계자는 “‘용산 집무실 시대’가 열리면 용산공원 조성 등에 속도가 높여질 수 있다”며 “외국 공관원을 포함해 고급 주택 수요가 용산 일대로 몰리고, 상대적으로 낙후됐던 용산구 서쪽지역에 대한 개발 수요도 증가하게 될 것”이라고 내다봤다.● 개발 규제 완화 기대감 넘치는 종로구 한편 이번 발표에 종로구 일대 지역은 크게 환호하는 분위기다. 현재 청와대 인근에 위치한 지역은 옥인동·창성동·통의동 등 서촌 일대와 삼청동·가회동 등 북촌 일대, 청운효자동·부암동 등이다. 이들 지역은 모두 보안 문제 등을 이유로 고도제한 등 각종 규제를 받아오고 있다. 후보지 가운데 하나였던 광화문 일대도 대부분 종로구 관할지역이다. 따라서 대통령 집무실이 용산으로 이전하게 되면 개발규제가 완화되고, 주변지역 일대 정비사업도 크게 활성화될 가능성이 크다. 여기에다 각종 정치적인 집회 등으로 주말마다 겪었던 각종 소음 공해 등 생활불편이 사라질 수 있다는 기대감도 영향을 미쳤다. 다만 이들 지역 대부분이 경복궁 등 문화재나 한옥마을, 북악산 등을 끼고 있어 개발 규제 완화가 제한적으로 이뤄질 수밖에 없을 것이라는 분석도 있다. 또 대통령 집무실이 빠져나가면서 관계자들이 따라 나가면 상권이 위축될 수 있다는 우려도 나온다. 경력 30년차인 부동산개발업체 대표 O모 씨는 “주요 선진국의 사례를 보면 소득수준이 높아질수록 출퇴근이 편리한 도심지역 주거시설에 대한 수요는 늘어난다”며 “‘용산 집무실 시대’가 시작되면 그동안 엄격한 개발규제를 받아왔던 종로구 일대에 대한 부동산 개발사업은 활발해질 것”이라고 말했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-03-21
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