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김호경

김호경 팀장

동아일보 뉴스룸기획팀

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안녕하세요. 김호경 팀장입니다.

kimhk@donga.com

취재분야

2025-11-05~2025-12-05
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요리/음식3%
경제일반3%

  • 자녀 명의 빌려 ‘갭투자’…미성년 서울주택 매수자 99% “임대목적”

    지난해 서울 주택을 구입한 사람의 절반이 직접 입주하지 않고 세를 놓은 것으로 나타났다. 10대 매수자 중 임대를 놓은 비중은 100%에 육박해 집값이 더 오르기 전에 부모들이 자녀 명의로 전세를 끼고 사두는 ‘갭 투자’를 했다는 지적이 나온다. 30일 국회 국토교통위원회 소속 진성준 더불어민주당 의원이 2019년 1월부터 올해 8월까지 제출된 서울 주택 입주계획서를 전수 분석한 결과 올해 매수자 중 직접 거주하지 않고 임대하겠다고 신고한 비중은 46.3%였다. 이 같은 비중은 2019년 39.2%, 2020년 38%였는데, 올 들어 전체 매수자의 절반 수준으로 늘었다. 구입 후 임대 비중은 20대에서 급증했다. 2019년만 해도 62.2%였으나 올 들어 73.3%로 11.1%포인트 증가했다. 이 같은 상승 폭은 모든 연령 대 중 가장 높은 수준이다. 올해 집값이 더 오르면서 자금 부담이 커진 20대들이 부족한 자금을 임대 보증금으로 채워서라도 주택 구입에 나서고 있는 것이다. 10대 이하의 구입 후 임대 비중은 같은 기간 97.5%에서 98.6%로 늘었다. 결혼이나 독립으로 주택 수요가 있는 20대와 달리 10대 이하의 구입은 시세 차익을 노린 투자 성격이 크다. 진 의원은 “집값 안정을 위해서는 실거주자에 대한 우선적인 주택 공급과 부동산감독기구를 통한 투기 수요 차단이 필요하다”고 지적했다.김호경기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-30
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  • 김만배, 묘지 이장비 등 473억 왜 비용처리 않고 현금인출 했나

    화천대유자산관리(화천대유)의 최대주주 김만배 씨의 횡령 및 배임 의혹을 조사하고 있는 경찰은 김 씨가 회사 계좌에서 수십 차례 거액을 인출한 것에 대해 “묘지 이장과 임차인 등에 대한 합의금”이라고 경찰 조사에서 주장한 것이 사실인지 확인하고 있다. 경찰은 사업 추진을 위한 자금이었다면 정상적으로 비용 처리를 하면 되는데 지속적으로 현금을 인출하는 등 수상한 대목이 있다고 보고 김 씨에게 추가 소명 자료 제출을 요구했다. 화천대유 측은 28일 입장문에서 “묘지 280개, 임차인 100여 명 등 토지 수용 절차로 해결할 수 없는 경우가 많았다. 성남의뜰 혹은 화천대유가 직접 문제를 해결할 수 없어 대표이사 또는 회장(김 씨)이 회사에서 돈을 빌려 이를 해결한 부분이 있다”고 주장했다. 하지만 화천대유 측의 이 같은 주장에 신빙성이 떨어진다는 지적이 많다. 한 개발업체 관계자는 “사업 기간 단축을 위해 돈으로 임의로 합의금을 지급했다고 하더라도 수십억 원에 이르는 거액이 필요했을지는 의문”이라고 말했다. 다른 개발업체 관계자도 “2007년경 묘지 360개를 이장하는 데 쓴 합의금은 8억 원 정도였다”고 했다. 김 씨는 지난해까지 장기 대여금 명목으로 화천대유에서 473억 원을 빌렸다. 김 씨는 토지 보상 절차가 마무리된 2019년 이후에도 회사 계좌에서 현금을 인출했던 것으로 전해졌다. 대장동 개발사업 시행사인 성남의뜰은 2017년 6, 7월 두 차례에 걸쳐 분묘 개장공고를 냈고, 2018년 촬영된 위성지도를 보면 사업부지 대부분에서 개발이 시작돼 묘지는 거의 사라진 상태였다. 묘지 이장과 합의금 지급 절차가 완료된 것으로 보이는 2019년 이후 김 씨가 어떤 목적으로 회사 자금을 인출했는지를 두고 의문이 제기된다. 경찰은 조사 대상 3명 중 아직 조사를 받지 않은 천화동인 1호 대표인 이한성 씨(57)도 조사를 받으라고 통보했다. 이 씨는 다음 달 초 출석해 조사를 받겠다는 입장인 것으로 전해졌다. 이 씨는 화천대유 등기이사 4명 중 1명으로, 이화영 전 경기도 평화부지사의 17대 국회의원 시절 보좌관이었다. 화천대유 측은 “이 씨는 이 전 의원 보좌관으로 근무했지만 이 전 의원과 연락한 지는 10년 이상 됐다고 한다”며 이 전 부지사와의 관련성을 부인했다. 이 전 의원은 동아일보와의 통화에서는 “최근 3, 4년 넘게 연락도 하지 않았다”고 밝혔다. 이 씨는 지난해 10월과 올 5월 각각 ㈜휘겸, ㈜지산겸이라는 업체의 대표에도 선임된 것으로 파악됐다. 이 업체들은 화천대유, 천화동인 1호와 같은 주소를 쓰고 있다.권기범 기자 kaki@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com이소연 기자 always99@donga.com}

    • 2021-09-29
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  • [단독]공공임대주택 빈집 98%가 소형인데… 소형 더 늘리겠다는 정부

    지난해 입주를 시작했으나 올해 6월 기준 비어 있는 공공임대주택 가운데 98%가 전용면적 50m²(약 15평) 미만 소형 주택인 것으로 드러났다. 지난해 정부는 50m² 미만 소형 주택 위주로 공급을 대폭 늘렸지만 정작 수요자들의 선호는 없었다는 것이다. 지난해 12월 문재인 대통령이 방문해 홍보했던 경기 화성시 동탄의 40m²대 공공임대주택도 9개월이 지난 현재까지 입주자를 찾지 못해 공실인 것으로 파악됐다. 정부는 지난해 공공임대주택 15만 채를 공급하며 목표치보다 9000채를 초과 달성했다고 홍보해 왔다. 28일 국민의힘 이종배 의원실이 한국토지주택공사(LH)로부터 받은 지난해 신규 입주 공공임대주택 현황에 따르면 50m² 미만 소형 주택은 3만4869채가 공급됐다. 1만7615채가 공급된 50m² 이상 공공임대주택 수의 두 배에 가깝다. 하지만 올해 6월 기준 이들 50m² 미만 공공임대주택 가운데 5642채가 비어 있는 상태다. 미임대 공공임대주택(5750채) 가운데 대다수가 50m² 미만 소형 주택에 집중된 것. 그런데도 국토교통부는 내년에도 소형 평수 위주의 공급을 계획하고 있다. 이 의원실에 따르면 내년도 공공임대주택 공급 계획에는 50m² 이상 주택의 비중은 9%에 불과하다. 반면 6∼8평(20∼29m²) 주택은 2만3400채가 공급돼 총 공급(5만6400채)의 절반 가까이 된다. 입주 시기 범위를 전체로 넓히면 3만3152채에 달하는 공공임대주택이 공실인 것으로 파악된다. LH 자료에 따르면 지난해 12월 말 기준 공공임대주택의 공실로 인한 임대료 손실액은 264억9000만 원, 공가 관리비는 89억 원으로 총 353억9000만 원의 손실이 발생했다. 공공임대주택의 공실 상태로 인한 LH의 손실이 350억 원이 넘는다는 얘기다. 이 의원은 “정부가 공급 물량 확대에만 급급해 원룸, 고시원 수준의 소형 주택 위주로 물량공세를 했고 결국 공실 3만 채, 350억 원이 넘는 손실을 자초했다”며 “정부는 9000채 초과 공급이라 자화자찬하지 말고 공급 물량 확대가 아니라 실제로 국민들이 살고 싶은 집을 공급하는 데 초점을 맞춰야 한다”고 강조했다. 문 대통령이 지난해 12월 당시 김현미 국토교통부 장관, 변창흠 국토부 장관 후보자와 함께 방문한 소형 공공임대주택 2채도 비어 있다. 임대료가 저렴한데도 무주택자가 외면하는 공공임대주택의 현실을 보여주는 대표적 사례라는 분석이 나온다. 국민의힘 김상훈 의원실에 따르면 지난해 말 문 대통령과 김 전 장관 등은 LH가 지은 1600여 채 규모의 행복주택 단지를 방문했다. 당시 문 대통령은 단지에서 가장 넓은 전용 44m² 아파트와 공공임대로는 첫 복층형인 전용 41m² 아파트를 각각 둘러봤다. 그러면서 “젊은 신혼부부 중 선호하는 사람들이 많겠다” “신혼부부에 아이 1명이 표준이고, 어린아이 같은 경우에는 2명도 가능하겠다”고 호평했다. 하지만 이곳들은 문 대통령이 방문하기 전인 지난해 3월부터 비어 있었고 현재도 공실 상태다. LH는 문 대통령 방문 이후 지금까지 3차례에 걸쳐 공공임대 입주를 신청한 대기자들을 상대로 계약 의사를 물었지만 입주자를 구하지 못했다. 임대료는 전용 44m² 기준 보증금 7240만 원, 월세 27만 원 이내로 인근 시세보다 저렴하다. 김 의원은 “정부의 공공임대 정책이 수요와 공급이 불일치하고 있다는 뜻”이라고 했다. 전주영 기자 aimhigh@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-29
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  • [단독]‘천화동인’ 멤버들, 대장동 개발前 땅 32% 사뒀다

    경기 성남시 분당구 대장동 개발에 참여한 ‘천화동인’ 4호와 5호 소유주들이 2009년부터 대장지구 땅 3분의 1을 확보하고 민간개발을 추진한 것으로 확인됐다. 이재명 경기도지사는 2010년 성남시장 재직 당시 불로소득을 시민에게 돌려주겠다며 공영개발을 선언했지만 땅을 선점한 민간이 사업을 처음부터 주도하면서 개발 이익을 독식하게 됐다는 지적이 나온다. 민간사업자가 1000배가 넘는 수익을 낸 것에 대해 ‘하이 리스크, 하이 리턴(고위험, 고수익)’이라고 해명했지만 대장동 땅을 이미 확보한 민간으로선 큰 위험이 없었던 셈이다. 동아일보 취재팀이 27일 대장동 일대 등기부등본을 분석한 결과 2009년 11월과 12월에 154건의 토지 계약이 신고된 것으로 나타났다. 대장동 일대에서 2006년부터 2014년까지 9년 동안 신고된 거래 건수 194건 중 80%에 이르는 거래가 2009년 말에 집중된 것이다. 등기부 분석 결과에 따르면 2009년 말에 대장동 토지 거래가 동시다발적으로 이뤄진 것은 부동산개발회사 ‘씨세븐’이 기존 지주로부터 땅을 한꺼번에 사들였기 때문이다. 이 개발 회사에는 천화동인 4호 소유주인 남욱 변호사와 5호 소유주인 정영학 회계사가 2009년경 자문단으로 참여했다. 당시 씨세븐이 계약한 토지 면적은 29만 m²로, 대장동 개발사업 전체 면적(91만 m²)의 31.8%에 이른다. 토지 매입을 위해 지급한 계약금만 1200억 원이다. 이후 남 변호사는 씨세븐이 설립한 프로젝트파이낸싱금융투자(PFV)의 대표로 선임됐고 정 회계사는 이 PFV에 돈을 댄 회사들의 대표와 임원직을 맡았다. 이들은 한국토지주택공사(LH)가 공영개발을 추진 중이던 2009년 11월 민간개발을 염두에 두고 땅을 사들이고 토지주를 설득하는 작업을 벌였다. 기존 토지주들과 공인중개사들은 이 작업을 남 변호사와 정 회계사가 주도했다고 전했다. LH가 기존 공영개발을 포기할 가능성이 높다고 판단한 상태에서 땅 작업을 한 셈이라는 것이다. 실제 2010년 6월 LH가 공영개발을 포기하면서 대장동 사업은 민간 단독 사업으로 전환됐다. 이후 2010년 10월 이재명 당시 성남시장이 공영개발로 다시 바꿨다. 부동산 업계는 이재명 당시 시장이 땅 작업을 끝낸 민간업자를 배제한 채 완전한 공영개발을 추진하기는 힘들었을 것으로 본다. 법적으로는 토지 강제 수용이 가능하지만 민간업자들이 감정가 수준에 땅을 넘기지 않으려 할 가능성이 높기 때문이다. 이런 점을 감안해 성남시가 성남도시개발을 앞세워 인허가 절차에 속도를 내는 동시에 택지에 분양가상한제를 적용하지 않아 민간의 분양수익을 높일 수 있는 구조로 설계한 것이라는 분석이 나온다. 실제 대장동 개발사업은 민관합동 방식의 공영개발로 바뀌면서 민간의 수익이 급증했다. 씨세븐 주도로 설립한 ‘대장프로젝트금융투자’가 민간 단독 개발을 전제로 예상했던 수익은 2009년 기준 2967억 원이었다. 반면 실제 대장동 개발에 참여한 화천대유와 천화동인 1∼7호가 받은 배당금과 분양수익은 최소 7040억 원이다.남욱-정영학, 2009년부터 대장동 땅 선점… 개발 주도권 쥐고 입김 민간개발사가 대규모 땅 확보토지 주인 상당수의 동의도 얻어 성남시 공영개발 추진 동력 잃자 결국 민관개발로 사업방향 틀어남-정, 천화동인 맡아 막대한 수익 “대장지구 원주민 중 ‘남욱’ 모르는 사람은 없죠.” 25일 경기 성남시 대장동 인근에서 만난 원주민 이모 씨(69)가 성남시 분당구 대장동 개발에 참여한 천화동인 4호 대표 남욱 변호사를 처음 만난 건 2008년이었다. 이 씨는 “땅 매입작업을 하던 회사 관계자가 전복을 선물로 돌리며 토지주를 설득할 때 남 변호사도 함께 있었다”며 “토지 매입비를 잘 쳐주겠다는 말에 2009년 말 계약금 10%를 받고 민간개발에 동의해줬다”고 말했다. 2009년 11∼12월 대장동에서 신고된 토지 실거래 계약 건수는 304건이었다. 2개월 동안 집중적으로 이뤄진 토지계약 면적은 약 29만 m²로 대장지구 전체(91만 m²)의 3분의 1에 이르렀다. 이 토지 매입을 주도한 ‘씨세븐’이라는 부동산 개발회사에는 남욱 변호사뿐 아니라 천화동인 5호 대표인 정영학 회계사가 자문역으로 참여하고 있었다. 토지 매입 당시 계약만 하고 잔금 시기를 미뤄 등기부등본상 명의 변경은 1건도 이뤄지지 않았다. 시행업계에서는 이를 전형적인 ‘지주작업’이라고 분석했다. 시행사가 민간도시개발사업 추진 요건인 ‘토지 3분의 2 이상 확보, 소유주 2분의 1 이상 동의’ 요건을 충족하려고 일단 계약만 한 뒤 지구 지정 시점에 잔금을 내고 명의를 변경한다는 것이다. 비슷한 시기 대장동 개발사업을 검토했던 한 시행사 관계자는 “개발이 잘 진행되면 잔금을 주고 등기를 넘겨받는데 2010년 민영개발이 중단되며 등기가 마무리되지는 않은 것으로 보인다”고 말했다. 다만 씨세븐 측은 계약금만 지불한 상태에서 수년간 토지를 ‘확보’한 상태를 유지했다. 이처럼 대장동 토지가 선점된 상황에서 이재명 경기도지사는 2010년 6월 성남시장에 당선됐다. 이 지사는 당시 대장동 공영개발을 선언했지만 완전한 공영개발은 이미 힘든 지경이었다고 개발업계는 보고 있다. 민간 개발사가 대규모 땅을 확보해둔 상태에서 이들과 타협하지 않고는 개발이 속도를 내기 어렵다는 것이다. 실제 씨세븐이 이름을 바꾼 ‘대장 프로젝트파이낸싱금융투자(PFV)’는 이미 민간개발을 전제로 대장지구 땅의 3분의 1 이상을 확보한 데다 토지주 상당수를 설득해둔 상태였다. 대장PFV가 사실상 개발의 주도권을 쥐고 있었던 셈이다. 이 시장은 민관공동개발 방식에 대해 개발이익 환수를 위한 ‘부분 공영개발’이라고 설명했지만 사업의 첫 단추부터 대장PFV의 입김에 휘둘렸던 것 아니냐는 분석이 나온다. 과거 대장동 땅을 공영개발하려 했던 한국토지주택공사(LH) 관계자는 “2009년 말 민간개발업체가 대장동 토지개발사업을 추진하기 위한 요건을 대부분 갖췄다는 점을 LH도 알고 있었다”며 “LH가 2010년 6월 공영개발을 철회한 이유 중 하나”라고 밝혔다. 한 시행사 대표는 “(대장동 개발 과정에서) 2009년부터 대장동 토지를 확보해둔 대장PFV 및 관계사 대표이자 임원인 남 변호사와 정 회계사의 영향력이 컸을 수밖에 없다”며 “그 덕에 두 사람이 화천대유의 자회사인 천화동인 대표를 맡아 기대 이상의 수익을 거둔 셈”이라고 설명했다. 정순구 기자 soon9@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-28
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  • 미성년자 건물 증여 작년 2034억 ‘사상 최대’

    지난해 미성년자에 대한 건물 증여가 사상 최대 규모로 이뤄진 것으로 나타났다. 건물은 주택에 비해 공시가격이 시세보다 낮아 자산가들이 증여세를 덜 내기 위해 증여를 서두른 것으로 보인다. 27일 국회 국토교통위원회 소속 진성준 더불어민주당 의원이 국세청으로부터 제출받은 ‘미성년자 자산 증여 현황(2016∼2020)’ 자료에 따르면 지난 5년간 미성년자에 대한 자산 증여는 4만2830건(5조2088억 원)이었다. 자산 종류별로는 토지와 건물을 합산한 부동산 자산이 1조8634억 원(36%)으로 5년간 증여 규모가 가장 컸다. 이어 금융자산 1조7231억 원(33%), 유가증권 1조2494억 원(24%)이 뒤를 이었다. 부동산 자산 중에서는 건물 증여가 835억 원에서 2034억 원으로 2.4배나 늘었다. 토지 증여가 1478억 원에서 1669억 원으로 1.1배 증가한 것과 대조적이다. 진 의원은 “비주거용 건물은 공시가격이 주택에 비해 시세보다 낮아 ‘공시가격 사각지대’에 있다”며 “건물의 공시가격을 현실화하고 소득이 없는 미성년자에 대한 편법 증여 여부에 대한 검증을 강화해야 한다”고 했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-28
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  • 서울 민간아파트 분양가 1년새 17% 올라

    서울 민간 아파트의 평균 분양가가 최근 1년 사이 17%가량 오른 것으로 나타났다. 분양가상한제 적용 지역이 지난해 7월 말 서울 대부분의 지역으로 확대됐지만 공시가와 집값 상승세가 워낙 가팔라 분양가 상승이 불가피했다는 분석이 나온다. 27일 주택도시보증공사의 ‘민간 아파트 분양가격 동향’에 따르면 올 8월 서울 민간 아파트의 평균 3.3m²당 분양가는 3134만 원으로 전월(3039만 원)보다 950만 원 올랐다. 지난해 8월 3.3m²당 분양가는 2672만 원으로 1년 새 462만 원(17.3%)이나 상승한 것이다. 이는 분양가상한제가 확대 시행되면 분양가가 내려갈 것이라는 당초 예상과 다른 결과다. 분양가상한제는 택지비와 건축비에 가산비를 더해 분양가를 산정하는 제도다. 원래 공공이 시행하는 아파트에만 적용됐으나 정부가 분양가가 인근 집값을 자극하는 걸 막기 위해 지난해 7월 말부터 민간 아파트까지 확대 시행됐다. 현재 서울 거의 모든 지역이 분양가상한제의 영향권에 들어가 있다. 부동산업계는 분양가상한제를 적용해도 분양가가 오른 건 집값과 땅값 모두 1년 전보다 워낙 급등했기 때문이라고 보고 있다. 올 6월 분양한 서울 서초구 ‘래미안원베일리’의 분양가는 아파트로는 역대 가장 높은 3.3m²당 5273만 원이었다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-28
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  • [부동산 캘린더]전국 18개 단지 8512채 분양… 본보기집 8곳 오픈

    27일 부동산 정보업체 ‘부동산114’에 따르면 이달 마지막 주 전국 18개 단지 8512채가 분양한다. 일반 분양은 7405채다. DL이앤씨는 서울 강동구에서 공급하는 ‘e편한세상 강일어반브릿지’에 대한 1순위 청약을 28일 시작한다. 6개동(지하 2층∼지상 27층) 593채로, 전용면적은 84m², 101m²다. 전용 101m² 물량의 절반은 추첨제로 당첨자를 가린다. 본보기집은 전국 8곳에서 문을 연다. GS건설이 경기 이천시에서 짓는 ‘이천자이더파크’, 부산 동래구 ‘낙민역삼정그린코아더시티’, 경북 경주시 ‘신경주더퍼스트데시앙’ 등이다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-28
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  • [단독]최기원, 킨앤파트너스에 626억 빌려줘…킨은 화천대유서 연내 수익 1000억 받기로

    경기 성남시 대장동 개발사업을 주도한 ‘화천대유자산관리(화천대유)’에 사업 초기 자금을 대준 투자자문사인 ‘킨앤파트너스’가 화천대유로부터 올해 안에 800억∼1000억 원대의 분양 수익을 받을 예정인 것으로 확인됐다. 킨앤파트너스에 두 차례에 걸쳐 대장동 개발사업 명목으로 626억 원을 빌려준 것으로 밝혀진 최기원 행복나눔재단 이사장은 킨앤파트너스를 통한 화천대유 대출금과 관련해 조만간 원금과 이자까지 모두 회수할 수 있을 것으로 보인다. 최 이사장은 최태원 SK그룹 회장의 여동생이다. 26일 동아일보 취재를 종합하면 행복나눔재단의 전직 대표 박모 씨가 보유한 킨앤파트너스는 대장동 ‘판교퍼스트힐푸르지오’(974채, A1·2블록)의 분양 수익을 연내 지급받을 예정이다. 킨앤파트너스 핵심 관계자는 이날 동아일보 기자와의 통화에서 “화천대유 관련 수익은 연내 모두 들어올 예정이다. 금액은 800억∼1000억 원대로 추정된다”며 “최 이사장에게도 원금과 이자 납부를 무리 없이 이행할 것”이라고 말했다. 화천대유는 2015년과 2017년 두 차례에 걸쳐 대장동 사업부지를 담보로 킨앤파트너스로부터 457억 원을 빌렸다. 하지만 토지보상 절차가 마무리 단계인 시점에 기존 연 6.9∼13.2%였던 이자율이 연 13.2∼25%로 높아졌다. 연 25%는 당시 개인 간 금전 거래 시 법정 최고 금리다. 여기에 2018년에는 킨앤파트너스 대출금을 투자금으로 전환하면서 화천대유가 직접 시행하는 대장동 택지 2곳인 A1·2블록의 분양 수익 전액을 지급하기로 했다. 이에 대해 킨앤파트너스 관계자는 “초반엔 화천대유의 시행 여부가 불투명해서 손실을 우려해 대출로 들어갔다가 2018년 시행사로 확정된 뒤 수익 배분을 위해 금리를 연 25%로 올렸고, 이후 수익률이 25%를 넘게 되자 투자 약정을 맺게 됐다”고 해명했다. 이는 애초 대출 목적이 이자 수익보다는 대장동 개발 이익이었다는 뜻으로 풀이된다. 실제 킨앤파트너스가 이번에 투자대금을 회수하면 2015년 이후 화천대유에 빌려준 원금(457억 원)의 약 2배에 이르는 800억∼1000억 원을 벌어들이는 셈이다. 또 킨앤파트너스에 자금을 공급한 최 이사장은 2015년 400억 원 외에도 2017년 226억 원을 추가로 킨앤파트너스에 빌려준 것으로 나타났다. 모두 화천대유 관계사인 ‘천화동인 4호’의 배당 수익을 천화동인 4호 소유주인 남욱 변호사로부터 담보로 제공받은 것으로 나타났다. 최 이사장 측은 이번에 대장동 개발사업 관련한 원금과 이자는 무리 없이 상환받을 수 있게 됐다. 다만 최 이사장 측은 킨앤파트너스의 자회사에 호텔과 카페 사업 등의 명목으로 500억 원가량을 추가로 대여해줘 투자 총액이 1100억 원대인 것으로 알려졌다. 최 이사장 측은 “그간 투자했던 호텔사업이 자본잠식에 빠지고 카페 사업비용 등을 감안하면 전체적으로는 손실을 봤다”고 밝혔다.정순구 기자 soon9@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com곽도영 기자 now@donga.com}

    • 2021-09-27
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  • [단독]‘지분1%’ 화천대유, 민간분양 독식 3000억 수익

    경기 성남시 대장동 개발사업 특혜 의혹을 받는 화천대유자산관리가 주택사업으로 올린 분양수익이 3000억 원에 이르는 것으로 나타났다. 사업주체인 컨소시엄 내 지분이 1%뿐인 화천대유가 토지 우선 공급 단계에서는 민간 출자자 전체 지분을 기준으로 대규모 땅을 싸게 산 뒤 본사업 단계에서 단독으로 사업을 추진해 수익을 독식한 것이다. 24일 부동산개발업계에 따르면 대장동 개발 시행사인 ‘성남의뜰’은 2017년 15개 블록 중 5개 블록을 우선 공급할 당시 하나은행, KB국민은행 등 금융권을 포함한 민간 출자자 지분 50%―1주를 기준으로 13만 m² 규모의 땅을 감정가에 넘겼다. 이는 민관 공동 출자 법인이 조성한 택지를 민간 출자자에게 우선 공급할 수 있도록 한 ‘보금자리주택 건설에 관한 특별법 시행령’에 따른 것이다. 우선 공급 규모는 전체 택지 면적에서 민간 출자자의 지분을 곱한 면적 이내에서 정한다. 지분이 클수록 우선 공급 면적이 커지는 구조다. 화천대유가 이런 식으로 택지를 수의계약 형태로 공급받은 것 자체는 법적으로 문제가 없다. 하지만 대장동 사업에 출자한 민간 사업자 7곳 가운데 지분이 가장 적은 화천대유가 우선 공급 택지를 모두 차지한 것이 특혜라는 지적이 나온다. 화천대유를 제외한 민간 사업자들은 모두 은행 등 금융회사다. 금융사들은 은행법 등에 따라 업무용 부동산 이외의 부동산을 소유할 수 없게 돼 있어 주택 사업을 직접 할 수 없다. 애초부터 우선 공급 택지는 화천대유만을 위한 혜택이었던 셈이다. 화천대유는 우선 공급받은 5개 택지 중 4곳에서 2018년 12월 아파트 4개 단지를 분양해 2352억 원의 수익을 거뒀다. 나머지 1개 택지에선 이달 16일 연립주택 단지를 분양했다. 이 연립주택의 3.3m²당 분양가는 3613만 원으로 앞서 분양한 아파트 단지보다 1500만 원 비쌌다. 부동산 시행업계에선 화천대유가 연립주택 분양을 통해 650억∼700억 원의 수익을 올릴 것으로 보고 있다. 앞서 아파트 분양으로 2352억 원을 벌어들인 점을 감안하면 총 분양수익이 3000억 원 안팎으로 추정된다. 2019년 이후 3년간 화천대유가 성남의뜰에서 받은 배당금(577억 원)의 5배가 넘는 돈을 분양으로 벌어들인 셈이다. 한 시행업계 관계자는 “공영개발이라면 추가 수익의 상당 부분을 공공이 가져와야 하지만 대장동 개발사업은 정반대였다”고 지적했다.민간업체 7곳중 화천대유만 시행 자격… 분양수익 독식 구조화천대유자산관리가 경기 성남시 분당구 대장동 개발사업에서 3000억 원에 이르는 분양 수익을 올린 것은 민간 출자자 전체 지분을 기준으로 택지를 우선 공급하는 제도상의 허점을 파고든 결과로 풀이된다. 민간 출자자들이 우선 공급받은 택지를 어떻게 나눌지에 대한 법 규정은 없다. 지분 1%에 불과한 화천대유가 이런 점을 간파하고 택지 우선 공급 후 땅을 독식하는 방식으로 사업 구조를 짠 것 아니냐는 분석이 나온다. ○ 지분 1%로 대장동 택지 30% 차지 동아일보가 24일 대장동 개발사업 시행사인 ‘성남의뜰’과 화천대유 감사보고서를 분석한 결과 화천대유가 수의 계약으로 매입한 택지는 아파트 부지 4곳(A1·2·11·12블록)과 연립주택 부지 1곳(B1블록) 등 총 5곳이다. 면적이 12만8879m²로 대장동에서 조성된 전체 택지(42만7906m²)의 30%다.이재명 경기도지사 측은 화천대유가 택지를 우선 공급받은 게 특혜라는 지적에 대해 “박근혜 정부 시절 추진된 민영주택용지 출자자 우선공급제도에 따른 것”이라며 “불법적인 사항이 있다는 말은 듣지 못했다”고 반박했다.실제 ‘보금자리주택 건설에 관한 특별법 시행령’은 2012년 개정됐다. 민관 공동 개발에 참여한 민간 사업자들은 출자자 지분 이내에서 택지를 우선 공급받을 수 있다. 당시 주택 경기가 부진해 개발 사업에 대한 민간의 참여를 이끌어내기 위해 이 같은 인센티브를 마련한 것이다. 문제는 대장동 개발에서 민간 사업자 중 유일하게 화천대유만 이런 혜택을 누렸다는 점이다. 개발사업 시행사 격인 ‘성남의뜰’에 출자한 민간 사업자는 7곳으로 이들이 가진 지분은 총 49%다. 하나은행 지분이 14%로 가장 많다. KB국민은행, IBK기업은행, 동양생명보험이 각각 지분 8%씩 갖고 있다. 이어 SK증권(6%), 하나자산신탁(5%), 화천대유(1%) 순이다. 민간 사업자 중 지분이 가장 적은 화천대유가 우선 공급 택지를 모두 차지할 수 있었던 건 배분 방식에 대한 규정이 따로 없었기 때문이다. 우선공급 뒤 누가 얼마나 가져갈지는 출자자들 간 자율적인 협약으로 정하면 된다. 민간 출자자뿐만 아니라 성남의뜰 최대주주인 성남도시개발공사도 화천대유가 우선 공급 택지를 모두 가져가는 데 동의했다는 뜻이다. 부동산 전문가들과 시행업계에서 법적으로 문제 삼기 어렵지만 공영개발 취지에는 맞지 않다는 지적이 많다.○ 택지 싸게 매입 후 시세대로 분양화천대유는 우선 공급받은 5개 택지에서 직접 주택사업을 했다. 화천대유가 시행한 아파트는 ‘판교퍼스트힐푸르지오’(A1·2블록), ‘판교더샵포레스트’(A11·12블록)로 2018년 12월 3.3m²당 2000만 원대 초반 가격에 분양했다. 2014년 대장동 공영개발 구상을 발표하는 자리에서 이재명 당시 성남시장은 3.3m²당 1100만 원대로 분양가를 정하겠다고 했지만 실제 분양가는 이보다 900만 원 이상 높았다.화천대유가 이달 16일 분양한 도시형생활주택인 ‘판교SK뷰테라스’(B1블록)의 3.3m²당 분양가는 3613만 원에 이른다. 이 같은 분양가는 대장동에서 공급된 단지 중 가장 높은 수준이다. 2018년 이후 급등한 시세에 따라 분양가도 대폭 올린 것이다. 이처럼 고가 분양이 가능한 건 화천대유가 시행한 5개 단지 모두 분양가상한제를 적용받지 않기 때문이다. 2018년 당시 분양가상한제는 공공이 개발한 택지에만 적용됐다.시행업계에서 추산한 화천대유의 분양수익은 최소 3000억 원이다. 2년 전 분양한 아파트 단지에서 거둔 수익 2352억 원에 더해 이달 분양한 ‘판교SK뷰테라스’에서 적어도 650억 원의 수익을 낼 수 있다는 것. 한 시행업계 관계자는 “통상 분양매출에서 시행사가 가져가는 수익은 10%를 조금 넘는데, 화천대유가 수의계약으로 땅을 싸게 매입한 만큼 분양매출의 15∼20%가 수익으로 남을 것”이라고 말했다.김호경 기자 kimhk@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

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  • [단독]민간업체 7곳중 화천대유만 시행 자격… 분양수익 독식 구조

    화천대유자산관리가 경기 성남시 분당구 대장동 개발사업에서 3000억 원에 이르는 분양 수익을 올린 것은 민간 출자자 전체 지분을 기준으로 택지를 우선 공급하는 제도상의 허점을 파고든 결과로 풀이된다. 민간 출자자들이 우선 공급받은 택지를 어떻게 나눌지에 대한 법 규정은 없다. 지분 1%에 불과한 화천대유가 이런 점을 간파하고 택지 우선 공급 후 땅을 독식하는 방식으로 사업 구조를 짠 것 아니냐는 분석이 나온다. ○ 지분 1%로 대장동 택지 30% 차지 동아일보가 24일 대장동 개발사업 시행사인 ‘성남의뜰’과 화천대유 감사보고서를 분석한 결과 화천대유가 수의 계약으로 매입한 택지는 아파트 부지 4곳(A1·2·11·12블록)과 연립주택 부지 1곳(B1블록) 등 총 5곳이다. 면적이 12만8879m²로 대장동에서 조성된 전체 택지(42만7906m²)의 30%다. 이재명 경기도지사 측은 화천대유가 택지를 우선 공급받은 게 특혜라는 지적에 대해 “박근혜 정부 시절 추진된 민영주택용지 출자자 우선공급제도에 따른 것”이라며 “불법적인 사항이 있다는 말은 듣지 못했다”고 반박했다. 실제 ‘보금자리주택 건설에 관한 특별법 시행령’은 2012년 개정됐다. 민관 공동 개발에 참여한 민간 사업자들은 출자자 지분 이내에서 택지를 우선 공급받을 수 있다. 당시 주택 경기가 부진해 개발 사업에 대한 민간의 참여를 이끌어내기 위해 이 같은 인센티브를 마련한 것이다. 문제는 대장동 개발에서 민간 사업자 중 유일하게 화천대유만 이런 혜택을 누렸다는 점이다. 개발사업 시행사 격인 ‘성남의뜰’에 출자한 민간 사업자는 7곳으로 이들이 가진 지분은 총 49%다. 하나은행 지분이 14%로 가장 많다. KB국민은행, IBK기업은행, 동양생명보험이 각각 지분 8%씩 갖고 있다. 이어 SK증권(6%), 하나자산신탁(5%), 화천대유(1%) 순이다. 민간 사업자 중 지분이 가장 적은 화천대유가 우선 공급 택지를 모두 차지할 수 있었던 건 배분 방식에 대한 규정이 따로 없었기 때문이다. 우선공급 뒤 누가 얼마나 가져갈지는 출자자들 간 자율적인 협약으로 정하면 된다. 민간 출자자뿐만 아니라 성남의뜰 최대주주인 성남도시개발공사도 화천대유가 우선 공급 택지를 모두 가져가는 데 동의했다는 뜻이다. 부동산 전문가들과 시행업계에서 법적으로 문제 삼기 어렵지만 공영개발 취지에는 맞지 않다는 지적이 많다.○ 택지 싸게 매입 후 시세대로 분양 화천대유는 우선 공급받은 5개 택지에서 직접 주택사업을 했다. 화천대유가 시행한 아파트는 ‘판교퍼스트힐푸르지오’(A1·2블록), ‘판교더샵포레스트’(A11·12블록)로 2018년 12월 3.3m²당 2000만 원대 초반 가격에 분양했다. 2014년 대장동 공영개발 구상을 발표하는 자리에서 이재명 당시 성남시장은 3.3m²당 1100만 원대로 분양가를 정하겠다고 했지만 실제 분양가는 이보다 900만 원 이상 높았다. 화천대유가 이달 16일 분양한 도시형생활주택인 ‘판교SK뷰테라스’(B1블록)의 3.3m²당 분양가는 3613만 원에 이른다. 이 같은 분양가는 대장동에서 공급된 단지 중 가장 높은 수준이다. 2018년 이후 급등한 시세에 따라 분양가도 대폭 올린 것이다. 이처럼 고가 분양이 가능한 건 화천대유가 시행한 5개 단지 모두 분양가상한제를 적용받지 않기 때문이다. 2018년 당시 분양가상한제는 공공이 개발한 택지에만 적용됐다. 시행업계에서 추산한 화천대유의 분양수익은 최소 3000억 원이다. 2년 전 분양한 아파트 단지에서 거둔 수익 2352억 원에 더해 이달 분양한 ‘판교SK뷰테라스’에서 적어도 650억 원의 수익을 낼 수 있다는 것. 한 시행업계 관계자는 “통상 분양매출에서 시행사가 가져가는 수익은 10%를 조금 넘는데, 화천대유가 수의계약으로 땅을 싸게 매입한 만큼 분양매출의 15∼20%가 수익으로 남을 것”이라고 말했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

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  • 20점 배점 ‘자산관리사’ 항목, 화천대유만 계획 제출

    경기 성남시 대장동 개발 사업으로 막대한 이익을 남긴 ‘화천대유자산관리(화천대유)’에 법조계 인사들이 연관된 게 드러나며 사업 배경에 특혜가 있었던 게 아닌지 의혹이 커지고 있다. 화천대유와 관련 투자자들이 최근 3년간 4000억여 원을 배당받은 배경에도 관심이 쏠리고 있다. ○ “하루 만에 사업자 선정, 흔하지 않아” 이번에 논란이 된 땅은 경기 성남시 대장동 일대 91만 m²로, 판교신도시 개발이 마무리된 후 성남 일대 마지막 노른자위 땅으로 꼽혔다. 한국토지주택공사(LH)가 직접 개발하려다 개발정보 유출 의혹 등으로 무산됐다. 당시 성남시장이던 이재명 지사가 대장동을 ‘공영개발’로 추진한 건 이 같은 우여곡절을 감안한 것으로 보인다. 성남시는 대장동 개발을 위해 2014년 1월 성남도시개발공사를 설립했다. 성남도시개발공사가 2015년 3월 대장동 개발에 참여할 민간 사업자 입찰을 마감한 지 하루 만에 화천대유가 ‘자산관리회사(AMC)’ 자격으로 참여한 하나은행 주관 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정했다. 사업비 1조 원이 넘는 대규모 사업을 하루 만에 심사한 것이다. 이를 두고 화천대유가 사업자로 미리 내정돼 있었던 것 아니냐는 의혹이 나온다. 시행업계에 따르면 입찰 마감 하루 만에 사업자를 선정하는 건 흔한 사례는 아니다. 한 시행사 관계자는 “통상 입찰 마감 후 입찰 주체와 사업자가 물밑 협상을 벌이면서 결과 발표까지는 며칠이 걸린다”면서도 “사업 조건이 확연하게 차이 나면 하루 만에 선정할 수도 있다”고 했다. 또 입찰에 참여한 3곳 중 화천대유가 참여한 하나은행 컨소시엄(성남의뜰)만 입찰 공고에서 명시한 ‘자산관리회사 설립 및 운영계획’을 제출한 점도 눈길이 쏠리고 있다. 당시 입찰에 참여한 메리츠증권 컨소시엄과 산업은행 컨소시엄은 AMC 관련 계획을 내지 않은 것으로 알려졌다. AMC 배점이 20점으로 대장동 개발사업 평가 항목 6개(1000점 만점) 중 낮았지만, 금융업계에서는 배점 항목을 채우지 않은 건 이해되지 않는 대목이라는 평이 나온다.○ 자본금 3억여 원으로 4000여억 원 배당받아 이번 논란에서 자본금 5000만 원에 불과한 화천대유가 어떻게 막대한 개발 이익을 챙겼는지에 대해서도 관심이 모아진다. 화천대유는 성남도시개발공사와 하나은행 주관 컨소시엄이 공동으로 설립한 특수목적법인 ‘성남의뜰’의 지분 1%를 갖고 있다. 화천대유 실소유주 A 씨와 익명의 개인 투자자 6명이 SK증권을 통해 특정금전신탁으로 보유한 지분을 합쳐도 7%가 안 된다. 화천대유와 이들 투자자는 3억5000만 원의 자본금으로 2019년 이후 3년간 4040억 원에 이르는 배당금을 받았다. 자본금 대비 1153배나 되는 배당수익을 챙긴 셈이다. 이 지사는 이들에게 특혜를 준 것 아니냐는 의혹에 대해 “(공공이) 사전 약정한 4500억 원에 더해 인가 조건을 바꿔서 총 5500억 원의 이익을 확보했다”고 반박했다. 수익 배분 방식은 성남도시개발공사가 1822억 원을 배당받은 뒤 금융사들이 개발 이익의 일정 비율을 배당받고 남은 금액을 화천대유와 SK증권이 배당받는 구조였다. 대장동 개발 사업 입찰에 참여하려다 포기했던 한 시행사 관계자는 “당시 주택 시장이 좋지 않아 수익성이 크지 않을 것이라는 우려가 많았다”며 “현 정부 들어 집값이 크게 올라 결과적으로 화천대유가 큰돈을 번 것”이라고 말했다.김호경 기자 kimhk@donga.com박민우 기자 minwoo@donga.com}

    • 2021-09-18
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  • 분양가 1~8위가 도시형주택… 非아파트 규제 풀어도 ‘그림의 떡’

    서울 아파트에서 혼자 전세로 사는 김모 씨(35)는 16일 도시형생활주택 ‘판교SK뷰테라스’(전용면적 75m²)에 청약을 넣었다. 청약 가점이 20점대라 아파트 청약 당첨은 불가능하다고 보고 추첨제로 당첨자를 선정하는 도시형생활주택으로 눈을 돌린 것. 이 단지는 분양가가 10억 원이 넘어 중도금 집단 대출이 안 나온다. 그는 “아파트를 매매하자니 비싸고 청약하자니 점수가 턱없이 부족해 ‘이거라도 잡아보자’는 심정으로 일단 청약했다”며 “자금조달 방법은 당첨되면 그때 고민해 볼 생각”이라고 했다. 정부가 도심 주택 공급난을 해소하기 위해 도시형생활주택과 오피스텔 등 ‘비(非)아파트’ 규제를 풀기로 했다. 하지만 무주택 실수요자의 혜택은 크지 않을 것이라는 우려가 나온다. 민간 건설사들이 비아파트 공급을 늘릴 유인이 커지긴 했지만 수요자 입장에선 도시형생활주택 등이 아파트보다 ‘가성비’가 크게 떨어지기 때문이다. 도시형생활주택은 300채 미만으로 짓는 주거 시설로 아파트에 비해 빨리 공급할 수 있는 게 장점이다. 정부는 15일 전용 50m² 이하로만 지어야 하는 도시형생활주택 원룸형을 전용 60m²까지 짓고, 방 개수는 2개에서 4개까지 허용해 주기로 했다. 2인 이상 가구도 거주할 수 있도록 면적과 평면 규제를 완화한 것이다. 문제는 분양가 규제를 받지 않아 웬만한 아파트보다 분양가가 높다는 점이다. 자산이 넉넉하지 않은 무주택자들에겐 도시형생활주택도 ‘그림의 떡’이 될 수 있다. 이날 소병훈 더불어민주당 의원이 2016년 이후 지금까지 분양한 아파트와 도시형생활주택의 3.3m²당 분양가를 분석한 결과 전국에서 분양가가 높은 단지 1∼8위가 모두 도시형생활주택이었다. 지난해 분양한 서울 서초구 ‘더샵 반포 리버파크’의 3.3m²당 분양가는 무려 7990만 원으로, 분양가가 가장 비싼 아파트인 서초구 ‘래미안 원베일리’(5273만 원)보다 2717만 원 비쌌다. 오피스텔 역시 분양가 규제를 받지 않는다. 건설사들은 규제가 없는 비아파트를 통해 높은 수익을 올리려 하다 보니 입지나 면적이 비슷한 아파트보다 분양가가 높게 형성되는 것. 대출 규제도 걸림돌이다. 도시형생활주택은 아파트와 동일하게 분양가가 9억 원을 넘으면 중도금 집단 대출을 받을 수 없다. 오피스텔 대출 규제는 다소 느슨하지만 최근 금융권이 대출총량을 줄이고 있어 대출 받기가 더 어려워질 수 있다는 우려가 크다. 전문가들은 “비아파트 매수는 신중해야 한다”고 입을 모았다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “전용면적이 같은 아파트에 비해 실사용 면적이 좁고 주차 등 주거 여건도 떨어진다”고 지적했다. 당장 아파트 공급이 워낙 적다 보니 대체 주거상품으로 청약 수요가 몰리고 있지만, 한계가 적지 않다는 지적이 나온다. 도시형생활주택(공시가 1억 원, 전용면적 20m² 이하는 제외)은 주택 수에 포함되기 때문에 매수하면 무주택자 자격을 잃어 향후 청약에도 불리할 수 있다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “비아파트의 경우 분양가가 같은 아파트와 비교할 때 집값 조정기에 가격이 먼저 하락하는 경향이 있었다는 점에 유의해야 한다”고 말했다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-17
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  • 非아파트 규제 풀어도…분양가 높고 대출 규제, ‘가성비’도 떨어져

    서울 아파트에서 혼자 전세로 사는 김모 씨(35)는 16일 도시형생활주택 ‘판교SK테라스뷰’(전용75㎡)에 청약을 넣었다. 청약 가점이 20점대라 아파트 청약 당첨은 불가능하다고 보고 추첨제로 당첨자를 선정하는 도시형생활주택으로 눈을 돌린 것. 이 단지는 분양가가 10억 원이 넘어 중도금 집단 대출이 안 나온다. 그는 “아파트를 매매하자니 비싸고 청약하자니 점수가 턱없이 부족해 ‘이거라도 잡아보자’는 심정으로 일단 청약했다”며 “자금조달 방법은 당첨되면 그때 고민해볼 생각”이라고 했다. 정부가 도심 주택 공급난을 해소하기 위해 도시형생활주택과 오피스텔 등 ‘비(非) 아파트’ 규제를 풀기로 했다. 하지만 무주택 실수요자의 혜택은 크지 않을 것이라는 우려가 나온다. 민간 건설사들이 비아파트 공급을 늘릴 유인이 커지긴 했지만 수요자 입장에선 도시형생활주택 등이 아파트보다 ‘가성비’가 크게 떨어지기 때문이다. 도시형생활주택은 300채 미만으로 짓는 주거 시설로 아파트에 비해 빨리 공급할 수 있는장점이 있다. 정부는 15일 전용 50㎡ 이하로만 지어야 하는 도시형생활주택 원룸형을 전용 60㎡까지 짓고, 방 개수는 2개에서 4개까지 허용해주기로 했다. 2인 이상 가구도 거주할 수 있도록 면적과 평면 규제를 완화한 것이다. 문제는 분양가 규제를 받지 않아 웬만한 아파트보다 분양가가 높다는 점이다. 자산이 넉넉하지 않은 무주택자들에겐 도시형생활주택도 ‘그림의 떡’이 될 수 있다. 이날 소병훈 더불어민주당 의원이 2016년 이후 지금까지 분양한 아파트와 도시형생활주택의 3.3㎡당 분양가를 분석한 결과 전국에서 분양가가 높은 단지 1~8위가 모두 도시형생활주택이었다. 지난해 분양한 서울 서초구 ‘더샵 반포 리버파크’의 3.3㎡당 분양가는 무려 7990만 원으로, 분양가가 가장 비싼 아파트인 서초구 ‘래미안 원베일리’(5273만 원)보다 2717만 원 비쌌다. 오피스텔 역시 분양가 규제를 받지 않는다. 건설사들은 규제가 없는 비 아파트를 통해 높은 수익을 올리려 하다보니 입지나 면적이 비슷한 아파트보다 분양가가 높게 형성되는 것. 대출 규제도 걸림돌이다. 도시형생활주택은 아파트와 동일하게 분양가가 9억 원을 넘으면 중도금 집단 대출을 받을 수 없다. 오피스텔 대출 규제는 다소 느슨하지만 최근 금융권의 대출총량을 줄이고 있어 대출 받기가 더 어려워질 수 있다는 전망이 적지 않다. 전문가들은 “비 아파트 매수는 신중해야 한다”고 입을 모았다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “전용면적이 같은 아파트에 비해 실사용 면적이 좁고 주차 등 주거 여건도 떨어진다”고 지적했다. 당장 아파트 공급이 워낙 적다보니 대체 주거상품으로 청약 수요가 몰리고 있지만, 한계가 적지 않다는 지적이다. 도시형생활주택(공시가 1억 원, 전용면적 20㎡ 이하는 제외)은 주택 수에 포함되기 때문에 매수하면 무주택자 자격을 잃기 때문에 향후 청약에도 불리할 수 있다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “비아파트의 경우 분양가가 같은 아파트와 비교할 때 집값 조정기에 가격이 먼저 하락하는 경향이 있었다는 점에 유의해야 한다”고 말했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-16
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  • 분양가상한제 개선한다더니… 매뉴얼만 찔끔 손질

    민간 아파트 공급의 걸림돌로 지목돼 온 분양가 규제를 정부가 일부 개편한다. 규제의 핵심을 놔둔 채 매뉴얼을 조정하는 수준에 그쳐 공급 확대 효과를 기대하기 어렵다는 지적이 나온다. 국토교통부는 15일 분양가상한제(분상제)와 고분양가관리제를 정비하는 내용의 ‘공급 확대를 위한 현장 애로 개선방안’을 내놓았다. 이는 노형욱 국토부 장관이 9일 주택업계 간담회에서 분양가 규제 개선을 검토키로 한 데 따른 후속 조치다. 개선안에 따르면 국토부는 다음 달까지 분상제 심사 기준을 매뉴얼화한다. 분상제는 택지비와 건축비에 가산비를 더해 분양가를 정하는 제도다. 지방자치단체마다 가산비 산정이 제각각이라는 지적을 감안해 기준을 통일하겠다는 것이다. 전문가들은 분상제의 핵심인 택지비와 건축비 기준을 그대로 둬 효과가 의문시된다고 본다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 전월세가 급등 추세와 관련해 “연말까지 가격 안정 방안을 마련하겠다”고 밝혔다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-16
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  • 택지-건축비 손못댄 ‘분양가 반쪽 개선’… 공급난 해소엔 역부족

    정부가 15일 내놓은 ‘공급 확대를 위한 현장애로 개선방안’은 아파트 분양가 규제를 소폭 조정하는 반면 오피스텔 등 비(非)아파트 규제를 전향적으로 풀어주는 것을 뼈대로 한다. 아파트 분양가 규제를 대폭 완화할 경우 정부가 분양가 상승을 방조했다는 비판이 쏟아질 것을 우려해 공급 확대의 우회로를 택했다는 분석이 많다. 지금까지 분양가 규제로 민간 공급이 대폭 줄었을 뿐 아니라 분양가와 시세 차이가 커 ‘로또 분양’이라는 비판이 있었다는 점을 감안하면 규제 완화의 수준이 미흡하다는 지적이 나온다.○ 분양가 규제 일부 조정, 공급난 해소에는 미흡 분양가 규제는 분양가상한제(분상제)와 고분양가 심사제 등 2가지가 대표적이다. 분상제는 택지비와 건축비, 가산비를 더해 분양가를 시세의 70∼80% 정도로 묶어놓기 위한 제도다. 문제는 지자체가 심의하는 가산비의 경우 인정 범위가 제각각이었다는 점이다. 똑같은 공사비도 지자체에 따라 인정 비율이 50∼87%로 차이 났다. 국토부는 이달 내 분상제 심의 기준을 매뉴얼로 만들어 일선 지자체에 배포하기로 했다. 하지만 전체 분양가에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다. 가산비는 전체 분양가의 10∼15%를 차지한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “가산비를 더 인정받는다고 해도 많아야 평당 수십만 원 정도에 그칠 것”이라며 “감정평가를 거친 택지비를 한국부동산원 검증 과정에서 깎는 경우가 많다. 분양가에서 가장 비중이 가장 큰 택지비를 현실에 맞게 인정해야 민간 공급의 물꼬를 틀 수 있다”고 했다. 아울러 국토부는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도도 개선하기로 했다. HUG는 고분양가 심사 시에는 △최근 분양하거나 준공한 단지 분양가 △인근 시세 △해당 시군구의 최근 1년 이내 평균 분양가를 토대로 분양가를 정한다. 하지만 최근 분양하거나 준공한 단지가 없는 지역에서 오래전에 지어 신축보다 가격이 낮은 아파트 시세가 기준이 되는 문제도 지적됐다. 개선안은 분양을 신청한 단지 가구 수와 시공능력 등이 유사한 단지 위주로 심사하기로 했다. 구체적인 개선방안을 다음 달 발표한다. 이에 따라 수도권 외곽이나 지방 대도시의 분양가는 다소 높아질 것으로 예상된다. 하지만 서울과 경기 일부 지역은 HUG의 고분양가 심사가 아니라 분상제를 적용받는 만큼 가장 공급난이 심한 이들 지역의 공급 확대 효과는 거의 없다는 관측이 많다. 분양을 준비하는 단지들은 시큰둥한 반응이다. 서울 강동구 둔촌주공 재건축조합 관계자는 “지자체가 정부 눈치 보면서 분양가를 제멋대로 산정해 왔는데, 이번에 기준만 찔끔 바꾼다고 얼마나 달라질지 의문”이라며 “굳이 분양을 서두를 이유가 없다”고 했다. 국토부는 “이번 개선안은 분양가를 높이기 위한 게 아니다”고 했다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “분양가가 높아지면 중도금 대출을 받을 수 없는 등 부작용도 있는 만큼 정부도 분양가 규제를 선뜻 풀긴 어려웠을 것”이라고 말했다. ○ 이제서야 임대차법 부작용 인정한 정부 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 정부서울청사에서 ‘부동산시장 점검 관계장관회의’를 열고 “(임대차 시장에서) 갱신요구권 도입 효과가 나타나는 반면 갱신계약과 신규계약 간 격차가 확인돼 시장점검 및 보완대응이 필요하다”며 “연말까지 시장전문가, 연구기관과 전월세 가격 안정을 위한 다각적인 방안을 강구하겠다”고 말했다. 이는 그동안 임대차법에 대해 자화자찬성 발언을 했던 기존 발언과 달리 임대차법 시행의 부작용을 뒤늦게 인정한 것으로 풀이된다. 전문가들 사이에서는 현재 전월세 시장이 여전히 혼란스러운데도 연말에 전월세 대책을 내놓겠다는 시각이 안이하다는 비판이 나오고 있다. 또 홍 부총리가 이날 갱신계약과 신규계약 간 격차가 크다는 점을 언급한 걸 두고 정부가 갱신계약뿐 아니라 신규계약 가격까지 통제하려 하는 게 아닌지에 대한 우려가 벌써 나오고 있다.김호경 기자 kimhk@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com세종=송충현 기자 balgun@donga.com}

    • 2021-09-16
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  • 분양가규제, 핵심 놔둔채 ‘겉핥기식’ 개편…공급확대 효과 의문

    민간 아파트 공급의 걸림돌로 지목돼 온 분양가 규제를 정부가 일부 개편한다. 하지만 규제의 핵심을 놔둔 채 매뉴얼을 조정하는 수준에 그쳐 공급 확대 효과를 기대하기 어렵다는 지적이 나온다. 국토교통부는 15일 분양가 상한제(분상제)와 고분양가 관리제를 정비하는 내용의 ‘공급 확대를 위한 현장 애로 개선방안’을 내놓았다. 이는 노형욱 국토부 장관이 9일 주택업계 간담회에서 분양가 규제 개선을 검토키로 한 데 따른 후속 조치다. 개선안에 따르면 국토부는 다음 달까지 분상제 심사 기준을 매뉴얼화한다. 분상제는 택지비와 건축비에 가산비를 더해 분양가를 정하는 제도다. 지방자치단체마다 가산비 산정방식이 제각각이라는 지적을 감안해 기준을 통일하겠다는 것이다. 전문가들은 분상제의 핵심인 택지비와 건축비 기준을 그대로 둬 효과가 의문시된다고 본다. 정부는 분양가 규제완화에 미온적인 것과 달리 비(非)아파트 제도 개편에는 적극적인 편이다. 주거용 오피스텔 공급을 확대하기 위해 오피스텔의 바닥난방을 허용하는 기준을 전용 85㎡에서 120㎡로 확대하고 도시형생활주택을 넓게 짓도록 건축기준을 수정하기로 했다. 김호경기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-15
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  • 대장동 개발 논란에… 李 “5503억 공익 환수” 尹측 “공수처 수사를”

    이재명 경기도지사가 14일 국회에서 긴급 기자회견을 열고 성남시 분당구 대장동 개발사업 의혹에 대해 “민간 개발 특혜사업을 막고 5503억 원을 시민 이익으로 환수한 모범적 공익사업”이라고 정면으로 반박했다. 해당 의혹을 제기한 야권과 언론을 향해선 “가짜뉴스를 만들어 정치적으로 개입하고 특정 후보를 공격하는 건 민주주의를 훼손하는 중범죄 행위”라며 법적 조치 가능성을 시사했다. 예정에 없던 이날 긴급 기자회견엔 논란이 더 확산되기 전 정면승부로 털고 가겠다는 이 지사의 강한 의지가 반영됐던 것으로 전해졌다.○ 李 직접 등판해 반박 이번 논란은 이 지사가 성남시장 재선 후인 2015년부터 공영개발로 추진했던 성남시 대장동 일대 92만여 m² 녹지 개발 사업에 신생 업체인 화천대유자산관리(화천대유)가 참여해 3년간 수백억 원대의 배당금을 받아갔다는 의혹이 핵심이다. 당시 개발사업 시행 컨소시엄으로 선정된 ‘성남의뜰’에 공모 절차 불과 일주일 전 출자금 5000만 원으로 설립된 화천대유가 보통주 지분 14.28%를 가진 주주로 참여했다는 점이 의혹을 키웠다. 아울러 화천대유의 지분 100%를 소유한 소유주인 A 씨가 과거 언론인 시절 개발사업 참여에 앞서 이 지사를 인터뷰했다는 점도 특혜 의혹을 일으켰다. 사업에 참여했던 민간사업자들에게 거액의 배당금이 지급된 점은 공영개발 취지를 퇴색시켰다는 지적을 받고 있다. 성남의뜰은 2019년부터 3년간 배당금 5903억 원 중 4073억 원을 화천대유 등 민간 주주에 배당했다. 자산관리회사 화천대유는 최근 3년간 해마다 100억∼200억 원대 배당을 받은 것으로 나타났다. 이 지사는 이날 회견 내내 격앙된 모습을 감추지 않았다. 그는 “‘대장동 개발’은 지금도 제가 자랑하는 성남시장 시절의 최대 치적”이라며 “민영 개발이었으면 ‘업자 배불리기’에 들어갔을 개발이익의 상당 부분을 공공환수했는데 정치인들과 보수언론이 칭찬은 못 할망정 근거 없는 마타도어식 네거티브, 허위사실 유포를 자행하고 있다”고 했다. 그러면서 조선일보 보도를 언급하며 “고등교육을 받은 사람이 쓴 것 맞냐”고도 했다. 자신의 아들이 대장동 개발사업에서 특혜를 본 업체에 취업했다고 주장한 야권 대선주자 장기표 후보에 대해서도 “허위 사실”이라며 공개 사과를 요구했다. 이와 함께 국정농단 의혹 사건을 수사했던 박영수 전 특별검사가 2016년 화천대유의 상임고문을 맡았고, 박 전 특검의 딸이 화천대유에 취업했던 사실도 공개됐다. 이에 대해 박 전 특검 측은 “A 씨 요청으로 법률 자문 고문에 이름을 올렸지만 특검에 내정되면서 사임했고, 딸은 전문성을 인정받아 취업했던 것”이라고 해명했다.○ 野 “해명보다 호통으로 의혹 키워”이 지사는 이날 기자회견의 상당 부분을 대장동 개발사업의 개발이익을 공공에 환수한 성과와 절차적 정당성을 설명하는 데 할애했다. 또 해당 의혹을 집중 보도한 조선일보를 향해서는 “조선일보는 민주당 경선과 대한민국 대통령 선거에서 손 떼라”고도 경고했다. 논란의 핵심인 화천대유의 특혜 의혹에 대해선 “(민간 사업자를) 공모와 경쟁입찰을 거쳐 결정했다”며 “(화천대유의) 실제 소유자는 투자사들이 합의해서 결정한 것이고 비공개라 나는 그 내용을 전혀 알 수 없다”고 선을 그었다. 박 전 특검 등 법조계 유력 인사와 화천대유의 유착 의혹에 대해선 일절 언급하지 않았다. A 씨를 사업 참여 이후 만난 적이 있느냐는 질문에는 “없다”고 짧게 답했다. 야권은 공세를 이어갔다. 윤석열 전 검찰총장 측은 “‘국민 관심’을 이유로 야당 국회의원실을 기습해 압수수색하는 고위공직자범죄수사처(공수처)는 이제라도 수사에 나서라”고 촉구했다. 유승민 전 의원 캠프는 “금전신탁을 통한 천문학적 불로소득, 민간기업의 수상한 자산배분 등에 대해 딱히 속 시원한 해명을 내놓지 못했다. 해명보다 호통만 난무했다”고 했고, 하태경 의원은 이날 페이스북에 “‘모범적인 공익사업’ 사기 치지 말고 ‘지분 1% 개인기업’이 577억 원이나 챙겨간 이유를 밝혀라”라고 썼다.○ 시행업계 “리스크가 큰 사업”부동산 시행업계에선 대장동 개발사업에 대해 특수목적법인(SPC)을 통한 다른 개발 사업과 비교했을 때 공공(성남도시개발공사) 지분이 높은 편이라는 관측이 나온다. 전체 개발이익에서 공공이 가져가는 몫이 크다는 것. 다만 이 점을 제외하면 대장지구 사업은 다른 개발사업과 크게 다를 게 없다고 시행사들은 설명했다. 화천대유 실소유주 등 투자자 7명이 신분을 숨기기 위해 SK증권을 통해 성남의뜰 지분을 취득한 것 아니냐는 의혹이 제기되지만 특혜 혐의가 구체적으로 드러나지 않는 한 문제 삼기 어렵다는 의견도 있다. 신속한 의사결정이 중요한 시행 사업의 경우 의결권이 있는 보통주 비중을 최소화하는 것이 이례적이지 않다는 설명이다. 2015년 대장동 사업 입찰 참여를 검토하다가 포기했던 한 시행사 관계자는 “당시 주택 시장 상황을 고려할 때 수익이 크지 않다는 우려가 컸다”며 “화천대유가 대형 시행사들도 주저했던 리스크가 큰 사업에 뛰어든 것만은 분명하다”고 했다.권오혁 기자 hyuk@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com성남=이경진 기자 lkj@donga.com}

    • 2021-09-15
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  • 창립 62주년 롯데건설… “글로벌 건설사로 도약”

    롯데건설은 이달 15일 창립 62주년을 맞이해 글로벌 종합건설사로서 도약해 ‘100년 기업’이 되겠다는 포부를 밝혔다. 13일 롯데건설은 “올해 기업 목표를 ‘글로벌 시장을 선도하는 건설사(Global Leading EPC Contractor)’로 정했다”며 이같이 밝혔다. 1959년 평화건업사로 출발한 롯데건설은 1979년 지금의 사명으로 바꿨다. 롯데건설의 올 상반기(1∼6월) 매출은 2조7438억 원, 영업이익은 2456억 원으로 전년 동기 대비 각각 9.5%, 26.7% 상승했다. 올 들어 국내외에서 잇따라 굵직한 사업을 수주한 덕분이다. 롯데건설은 과천∼이수 복합터널 사업, 전남 광양 바이오매스 발전소를 비롯해 파키스탄 수력발전사업, 싱가포르의 ‘통합교통허브’ 신축 사업 등을 따냈다. 롯데건설이 해외에서 공들이는 지역은 동남아시아다. 롯데건설은 현재 베트남 수도 하노이에 대규모 복합몰인 ‘롯데몰 하노이’를 짓고 있으며, 지난해 5월에는 하노이 인근 신도시에 3500억 원 규모의 호텔 신축 공사를 따냈다. 국내에선 서울 강서구 ‘마곡MICE 복합개발’, 인천 검단신도시 ‘101 역세권 개발사업’, 경기 하남시 ‘H2 프로젝트’ 등 수익성이 높은 대형 복합개발 사업을 적극 추진하고 있다. 신기술도 발 빠르게 도입하고 있다. 올 7월 프롭테크 기업 ‘직방’이 만든 메타버스(가상현실이 융복합화된 세계) 공간인 ‘메타폴리스’에 롯데건설 사옥을 지었다. 국내 건설사가 메타버스 플랫폼을 활용한 첫 사례다. 지난달에는 메타버스 채용 설명회도 열었다. 롯데건설 관계자는 “앞으로 우수한 해외 신규 사업과 대형 복합개발 사업을 지속적으로 수주해 나가겠다”고 했다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-14
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  • [부동산 캘린더]‘힐스테이트광교 중앙역퍼스트’ 등 전국 19곳 분양

    13일 부동산 정보업체 ‘부동산114’에 따르면 이달 셋째 주에는 전국 19개 단지 1만4467채가 분양한다. 일반분양은 7857채다. 현대건설은 경기 수원시 영통구에 짓는 ‘힐스테이트광교 중앙역퍼스트’에 대한 1순위 청약을 14일 시작한다. 4개 동(지하 7층∼지상 20층) 211채로, 전용면적은 60∼84m²다. 추석 연휴를 앞두고 있어 본보기집은 전국에서 2곳만 문을 연다. 경기 오산시 ‘오산세교2지구중흥S클래스’와 대구 수성구 ‘수성레이크우방아이유셀’ 등이다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-14
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  • 지금 전세금이면 3년반 전엔 집 샀다

    예비 신랑 이모 씨(35)는 지난달 서울 성동구에 있는 전용 59m² 아파트를 보증금 5억 원과 월세 140만 원의 조건에 계약했다. 해당 단지의 전세가는 지난해 상반기(1∼6월)만 해도 5억∼6억 원대였지만 지금은 140만 원의 월세를 얹어줘야 할 정도로 시세가 올랐다. 이 씨는 “요즘 서울 아파트 전세가는 2, 3년 전 집값 수준”이라고 말했다. 서울과 경기, 인천 등 수도권 아파트 평균 전세가가 3년 반 전 평균 아파트 가격을 넘어섰다. 지난해 7월 말 ‘임대차 3법’ 도입 이후 심해진 전세난으로 가격이 급등했기 때문이다. 13일 KB국민은행 리브부동산에 따르면 지난달 수도권 아파트 평균 전세가격이 4억4156만 원이었다. 이는 2018년 1월 당시 수도권 아파트 평균 매매가(4억4067만 원)보다 약 90만 원 높은 것이다. 수도권 아파트 전세가는 2018년과 2019년 하락세를 보였고 지난해 상반기만 해도 월간 상승률이 0%대였다. 하지만 임대차 3법으로 2년 더 거주하는 기존 세입자가 늘어난 데다 보유세 부담이 증가하면서 상황이 달라졌다. 집주인들이 월세를 조금이라도 받기 위해 전세를 반전세로 돌리면서 전세 공급이 줄어든 것이다. 게다가 임대료 인상에 제약이 생긴 집주인들은 새로운 세입자를 들일 때 보증금과 월세를 최대한 올리면서 전세가격이 급등했다. 실제 올 1∼8월 수도권 아파트 전세 누적 상승률은 10.26%로 지난해 연간 상승률을 뛰어넘었다. 1∼8월 누적 상승률 기준으로는 2011년(10.57%) 이후 10년 만에 가장 높은 수준이다. 인천 아파트 전세는 올 들어 12.76% 올라 지난해 연간 상승률(6.18%)의 2배가 넘는 상승률을 보였다. 인천 연수구 ‘송도더샵센트럴시티’(전용 72m²)는 지난달 21일 전세 계약 2건이 이뤄졌다. 전세 보증금은 각각 5억 원, 5억5000만 원으로 계약일이 같은데도 5000만 원이나 차이가 났다. 해당 평형 전세금으로는 역대 가장 비싼 가격이다. 전문가들은 수도권 아파트 전세가격 상승세가 당분간 이어질 수 있다고 본다. 전세 공급과 직결되는 수도권 입주 물량이 내년 13만6636채로 올해(18만7991채)보다 5만 채가량 적기 때문이다. 임대차 3법에 따라 2년 연장한 계약 기간이 내년 7월 말 종료되는 점도 불안 요인이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “계약 종료 후 집주인들은 과거에 올리지 못한 보증금 인상분과 미래 인상분까지 더해 최대한 임대료를 높이려 할 수 있다”고 말했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-14
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