“空室 걱정 없어 안심” 先임대 後분양 상가 인기

현대엠코가 지난달 말 서울 중랑구 상봉동에서 문을 연 쇼핑몰 ‘상봉동 이노시티’. 상가점포 대부분 임대 계약을 끝냈으며 패션쇼핑몰 ‘엔터식스’ 매장이 10년간 선임대로 분양 중이다. 현대엠코 제공

은퇴를 2년 앞둔 회사원 이모 씨(55)는 최근 서울의 주상복합아파트 단지 내 상가에 투자했다. 처음에는 “요즘 불경기로 상가 세입자를 구하기가 어렵다, 수익을 못 내는 상가도 수두룩하다”는 주변 얘기에 망설였다. 하지만 이 씨가 투자하려는 상가에 이미 5년간 보증금 1000만 원, 월 임대료 80만 원의 임대차 계약으로 패션 브랜드 업체가 입점했다는 조건을 듣고 투자를 결심했다. 이 씨는 “분양업체가 상가 세입자를 선정해 이미 임대 계약까지 끝내 놓았다”며 “투자하자마자 매달 일정한 수익이 생겨 좋다”고 말했다.

이처럼 건설업체가 먼저 상가 임차인을 확보한 뒤 투자자에게 분양하는 ‘선임대 후분양’ 방식의 상가가 많아지고 있다. 대표적 수익형 부동산인 상가 투자에 관심은 있지만 공실률을 걱정하는 투자자를 위해 이 같은 방식의 상가가 늘고 있는 추세다.

○ 무턱대고 투자하는 것은 금물

선임대 후분양 상가는 투자자가 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고 일정 기간 임대수익이 확정돼 있다는 게 장점으로 꼽힌다. 또 상가 입점 업종이나 브랜드를 미리 파악할 수 있어 투자 전에 상권 활성화 정도나 지속성을 가늠해 볼 수 있다. 계약된 임대료와 분양가를 비교해 예상 투자 수익률을 따져보기 쉽다는 장점도 있다.

최근에는 1, 2년부터 길게는 10년까지 선임대 계약을 맺어 분양하는 상가가 늘고 있다. 또 개인보다 대형마트나 대형병원, 패션업체 직영점 같은 법인이 세입자로 들어온 곳이 많아 월세 미납 등의 위험이 줄었다.

그렇다고 무턱대고 투자하는 것은 금물. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “계약자가 받는 임대료와 세입자가 실제 내는 돈이 같은지 확인해야 한다”며 “분양업체가 분양이 잘되도록 세입자가 내는 임차료에 일정 기간 돈을 더 얹어 계약자에게 주는 곳도 많아 주의해야 한다”고 강조했다. 이럴 경우 선임대 계약 기간이 끝나면 투자자가 받는 임대료가 줄 수밖에 없다. 특히 세입자가 유명 브랜드나 대형업체라면 투자자가 끌려다니는 상황이 발생할 수도 있다.

선 대표는 “선임대 계약 조건에 ‘임차인이 3∼6개월 치 임차료를 미리 내면 언제든 나갈 수 있다’는 단서 조항이 딸린 경우도 있다”며 “계약 내용을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 말했다.

○ 선임대 후분양 상가 어디

지난달 말 서울 중랑구 상봉동에서 문을 연 ‘상봉동 이노시티’는 선임대 후분양 쇼핑몰이다. 48층짜리 주상복합 ‘상봉 프레미어스 엠코’의 지하 2층∼지상 11층에 들어선 상업시설로 홈플러스, 패션쇼핑몰 ‘엔터식스’ 등이 입점했다. 대부분 매장이 임대차 계약을 끝냈으며 현재 엔터식스 입점 매장을 10년간 선임대로 분양 중이다. 실투자금 7700만 원인 엔터식스 내 리복 매장이 보증금 720만 원, 월세 63만 원에 임대차 계약이 돼 있다.

서울 마포구 서교동의 복합쇼핑몰 ‘메세나폴리스 몰’도 5년간 선임대 조건으로 분양 중이다. 현재 롯데시네마를 비롯해 유명 패션 브랜드와 식음료 매장들로 입점이 95% 정도 끝난 상황. 지하철 2·6호선 환승역인 합정역이 바로 연결돼 있다.

서울 강남구 논현동 삼정호텔 옆에 들어서는 ‘신논현 마에스트로’의 지하 1층∼지상 2층 상가는 성형외과 퀸즈메디컬과 15년 임대차 계약을 맺고 분양 중이다. 이달 준공과 동시에 병원 영업을 시작할 예정이다.

인천 연수구 송도국제도시에서 포스코건설이 분양 중인 대형상가 ‘송도 센트럴파크Ⅰ,Ⅱ’도 선임대로 인기를 끌고 있다. 주변 주상복합 상가나 쇼핑몰이 공실률이 높은 것과 달리 이곳은 수입차 매장, 피트니스센터, 각종 프랜차이즈 업체들로 입점률 90%를 넘었다.

정임수 기자 imsoo@donga.com