“기존주택 거래 줄고 신규 분양 달아오를것”

■ 주택대출규제 강화 이후

“불확실성 커져 전체 시장 침체” vs “상승세 안 꺾인다”

7일부터 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구)와 자연보전권역을 제외한 수도권 전 지역에서 6억 원이 넘는 아파트나 일반 주택을 담보로 대출받을 때 적용되는 담보인정비율(LTV)이 60%에서 50%로 낮아지면서 부동산시장에 미치는 영향에 관심이 모아지고 있다.

부동산업계는 최근 가격이 크게 올랐던 서울 양천구 목동, 경기 성남시 분당구 등의 기존 주택시장이 충격을 받을 것으로 전망했다. 이번 규제 대상에서 제외된 신규 주택시장으로 투자자들이 몰릴 것이라는 분석도 나오지만 투자 심리를 위축시켜 전반적인 부동산시장의 회복세 자체가 꺾일 것이라는 의견도 적지 않다.

○ “분양시장 달아오를 것”

금융감독원이 신규 주택과 미분양 아파트 등에 대해서는 대출 규제를 강화하지 않기로 해 투자자들이 기존 주택시장에서 신규 주택으로 방향을 돌릴 것이라는 전망이 나온다. 부동산114 김규정 부장은 “목동, 분당, 과천 등 최근 가격이 들썩인 지역의 기존 주택을 구입하려면 자금을 더 마련해야 하는 만큼 여름철 비수기와 맞물리면서 기존 주택시장의 거래가 위축될 수 있다”고 내다봤다. 그는 “기존 주택 구입에 대한 부담감이 커지면서 유망 지역의 신규 분양 아파트로 투자자금이 몰릴 가능성이 높다”고 덧붙였다.

건국대 조주현 부동산학과 교수도 “지방 미분양 시장이나 신규 주택시장으로 투자자금이 방향을 돌리도록 함으로써 이들 시장은 충격을 받지 않지만 단기간에 달아올랐던 급등세는 진정될 것 같다”고 말했다. 조만간 분양을 실시하는 김포한강신도시 아파트의 청약 경쟁률 등을 살펴보면 투자자금이 신규 시장으로 얼마나 유입되는지 파악할 수 있을 것으로 보인다.

○ 부동산 규제 강화 본격화 전망도

정부의 이번 조치로 전체 부동산시장이 타격을 받을 것이라는 의견도 적지 않다. 정부의 부동산 정책이 규제 쪽으로 변화하고 있다는 신호로 해석되기 때문이다.

스피드뱅크 박원갑 부사장은 “이번 발표는 세부적인 규제 내용보다는 정부가 부동산 규제 완화에서 강화로 방향을 틀었다는 것으로 받아들여야 한다”고 말했다. 정부가 규제 강화 쪽으로 무게중심을 옮겼으므로 추가 규제가 나올 가능성이 높다는 것이다. 박 부사장은 “이번 조치에도 불구하고 부동산 가격이 계속 오르면 총부채상환비율(DTI) 규제 등도 얼마든지 나올 수 있다”며 “투자자 입장에서는 불확실성이 커져 이번 규제 대상에 포함되지 않은 강남 3구를 비롯해 전체 부동산 시장이 위축될 것”이라고 말했다.

건설산업연구원 두성규 건설경제연구실장도 “이번 조치가 실효를 거두지 못하면 추가 규제 조치가 나올 수 있다”며 “이렇게 되면 투자자들의 불안감이 커지면서 분양 시장의 실수요도 위축되는 등 부동산시장이 다시 얼어붙을 수 있다”고 지적했다. 그는 “경기 회복이 가시화되면 정부가 금리 인상 카드도 꺼낼 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

반면 일시적으로 부동산 투자 열기가 주춤해질 수는 있어도 전반적인 부동산시장의 상승세를 꺾기는 힘들 것이라는 의견도 제기됐다. 주택산업연구원 장성수 연구실장은 “LTV를 50%로 낮췄지만 자금력이 있는 사람들은 별다른 영향을 받지 않을 것”이라며 “경기 회복세와 맞물리면서 부동산시장은 이미 상승 국면으로 접어들었기 때문에 이번 조치로 부동산 시장의 상승세가 꺾이지는 않을 것”이라고 전망했다.

손효림 기자 aryssong@donga.com