상가 임차인, 바뀐 ‘상임법’ 제대로 알아야 권리 지킨다

재무상담사가 알려주는 ‘법&팁’

이병곤 한화생명 강남FA센터 FA(왼쪽)가 상가 임대차 계약과 관련된 상담을 해주고 있다. 한화생명 제공

올해 초 국토교통부가 발표한 ‘전국 건축물 현황’에 따르면 전국의 건축물 동수는 712만6526동, 연면적은 36억4193만 m²에 이른다. 연면적은 1년 새 6830만 m²가 증가했다. 이는 서울 여의도 63빌딩 연면적(23만8000m²)의 286배 규모다.

부동산과 우리 생활이 밀접하게 연결된 만큼 고객 상담도 부동산 관련 상담이 많은 비중을 차지한다. 이 중 상당수가 임대차와 관련된 분쟁이다. 최근 개정돼 시행 중인 ‘상가건물임대차보호법’(이하 상임법)을 알아두는 게 유용하다.

①상임법의 적용 범위

상임법의 적용 대상이 되는 상가건물의 임대차는 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따라 사업자 등록의 대상이 되는 건물을 말한다. 따라서 사업자 등록 대상이 되지 않는 교회, 유치원, 종중·동창회·자선단체의 사무실 등 비영리법인은 상임법 적용을 받지 않는다. 이런 비영리법인 중 고유번호를 받은 건물은 보호 대상이 되지 않느냐고 문의하는 경우가 있는데, 고유번호만으로는 보호를 받을 수 없다. 고유번호는 과세 기준을 삼기 위해 사업자 등록 번호에 준하여 부여한 것이기 때문이다.

또 상임법 적용을 받으려면 ‘환산보증금’을 초과하는 임대차 계약이 아니어야 한다. 환산보증금은 상임법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말한다. 원칙적으로 상임법은 환산보증금 내의 임대차 계약만을 보호한다. 다만 예외적으로 대항력, 갱신요구권, 권리금 보호 등은 환산보증금을 초과하는 경우에도 상임법 적용이 돼 환산보증금을 초과하는 임차인도 보호를 받을 수 있다.

②임차인의 계약 갱신 요구권

10월 16일 개정 상임법이 시행되면서 임차인의 계약 갱신 요구권의 행사 기간이 기존의 5년에서 10년으로 연장됐다. 다만 부칙을 둬 시행일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용을 받는다. 계약 갱신 요구권을 행사하기 위해서는 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약 갱신을 요구해야 한다.

임대인은 3차례 임차액을 연체하는 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인을 내쫓을 수 없다. 임대차 기간을 1년 미만으로 정한 경우에도 그 기간을 1년으로 본다. 따라서 개정법 시행으로 최초의 임대차 기간을 포함해 최대 10년까지 임차인의 권리가 보장될 수 있는 기회를 얻었다고 할 수 있다.

③임차인의 권리금 회수 기회 보호

개정 상임법은 ‘전통시장에서의 권리금 회수기회 보장’과 기존 3개월이었던 ‘권리금 지급 방해 행위 금지기간’이 6개월로 확대됐다. 권리금이란 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하는 대가로 보증금과 임차액 이외에 지급하는 금전을 말한다.

상임법에서 ‘권리금 계약’은 신규 임차인이 되려는 자가 기존 임차인에게 권리금을 지급하는 계약을 의미한다고 정의하고 있다. 또 ‘임차인의 권리금 회수 청구권’을 보호하고 있다. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 때까지 권리금 계약에 따라 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다.

④임대료 인상

임대인은 임차인에게 계약 갱신 요구권이 인정되는 기간에는 임대료를 높이는 데 제한을 받는다. 계약 갱신 요구권이 보장되는 동안에는 청구 당시의 임차액이나 보증금의 100분의 5의 금액을 초과해 임대료를 높이지 못한다. 이번 개정법 시행으로 임차인에게 10년간의 계약 갱신 요구권이 인정되는 경우, 임대인은 이 기간 임대료 인상에 제한을 받는다.

상임법은 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 민법에 대한 특례를 규정한 법률이다. 상임법은 이 법에 위반해 임차인에게 불리한 내용은 효력이 없다는 강행 규정을 두고 있다. 따라서 임차인은 상임법의 내용을 잘 숙지해야 자신의 권리를 보호받을 수 있다. 임대인 역시 상임법에 직접적인 영향을 받기 때문에 이를 잘 알아둬야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있다.

이병곤 한화생명 강남FA센터 FA