[기고/강우원]부담만 주는 ‘재건축 부담금’

급등하던 서울 강남지역의 주택가격이 정부의 잇따른 대책 마련으로 다소 주춤해졌다. 하지만 재건축 대상 아파트 단지들만은 아직도 높은 거래 가격이 형성되고 있다.

그러자 정부는 최근 재건축아파트에 대한 개발이익 환수 차원에서 재건축부담금을 부과하는 내용의 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’을 제정하고 기반시설부담금 부과에 대한 법적 근거도 마련해 이달 12일부터 시행하였다.

그런데 재건축부담금 등을 부과해 개발이익을 금전적으로 환수하는 것이 과연 정책적으로 바람직한가? 부정적일 수밖에 없는 몇 가지 이유가 있다.

우선 주택재건축사업은 기본적으로 불량한 주택을 양호한 주택으로 바꾸려는 노력이다. 자신의 집을 새로 지어서 발생하는 이익에 대해 부담금을 부과하는 것이 근본적으로 타당한지 의문이다.

또 재건축사업에서 법적으로 허용하는 적정 개발 밀도는 미리 결정되어 있으며 더 구체적인 규제는 ‘도시 및 주거환경 정비기본 계획’에 담겨져 있다. 사업승인 과정에서도 얼마든지 밀도나 높이 조정이 가능하다. 부담금이 아니라도 재건축사업에 의한 개발밀도 상승으로 도시기반 시설에 부담을 주는 것을 막는 2중 3중의 장치가 있다.

세 번째는 부담금 부과만으로는 주거환경 개선에 전혀 도움이 안 된다는 사실이다. 현재는 재건축사업을 하면 수십 년 동안 키워 왔던 수목들이 일시에 잘려 나가고 키가 작은 관목으로 다시 조경한다. 그러니 서울은 항상 푸름이 없는 회색도시로 남는 것이다.

이에 반해 외국 도시는 나무 심는 비용보다 나무 베는 비용을 비싸게 해 개발 이후에도 쾌적한 자연환경이 유지된다. 따라서 개발이익 환수보다 쾌적한 주거환경을 유지하게 하는 환경 규제와 기준을 강화하는 것이 바람직하다.

네 번째는 이미 각종 부담금이 부과되고 있는 점을 고려해야 한다. 현재 지방세 중 개발이익 환수 성격의 세금이 있고 광역교통시설부담금, 학교용지부담금 등도 있다.

여기에 또 부담금을 부과하는 것은 재건축사업을 위축시킬 소지가 많다. 특히 낮은 지가를 반영한 낮은 분양가격 때문에 재건축사업 자체에 어려움이 있는 서울 강북지역에서의 재건축사업은 더욱 어려운 상황이다.

과거에 재건축사업은 난개발의 주범 중 하나였다. 사업승인만 받으면 아무런 도시계획 없이 마음대로 아파트를 지을 수 있어 곳곳에서 난개발을 주도했다.

그러나 ‘도시 및 주거환경 정비법’이 제정되면서 재건축사업도 재개발사업처럼 선계획 후개발이라는 도시 관리의 대상이 돼 난개발을 사전에 차단할 수 있게 되었다.

이런 상황에서 각종 부담금을 물려 개발이익을 환수하겠다는 것은 아파트 재건축이 강남지역 주택가격 급상승의 주범이라 단정하고 이에 대해 감정적, 즉시적으로 대응하겠다는 발상에서 비롯되고 있다.

재건축사업을 할 때는 쾌적한 주거환경이 되도록 하되 재건축으로 얻는 개발이익은 재산세 취득세 등 기존 부동산 세금을 적용하는 것이 원칙이라고 본다. 주택가격 상승을 억제하기 위한 당장의 개발이익 환수는 결국 또 하나의 왜곡된 정책이 되고 말 것이다.

강우원 세종사이버대 부동산 경영대학장·도시계획