[부동산]월세이율상한 年15%로 제한 전세금에 어떤영향?

주택 월세이율 상한선 연15%로 제한

주택 월세이율 상한선을 연 15%(월 1.25%)로 제한하겠다는 정부 방침에 대해 정책의 실효성을 놓고 논란이 일고 있다.

법무부를 비롯한 정부 부처는 저소득층의 주거 안정을 위해 월세이율 제한이 불가피하다고 설명한다. 반면 민간 연구소와 부동산 중개업계에서는 민간에 지나친 책임을 지우는 발상인데다 시장 질서를 해칠 수 있다고 주장한다.

▼월세이율 하락추세 지속▼

특히 시중 월세이율이 안정 추세를 보이는데도 굳이 정부가 규제의 칼날을 세운데 대해 뒤늦은 간섭이라는 비판도 나오고 있다.

▽월세이율 하락추세〓건설교통부와 국민은행에 따르면 1월 서울의 월세이율은 연 13.2%(월 1.1%). 다가구·다세대주택을 뺀 아파트 월세이율은 이보다 낮다.

서울 강남지역에서는 연 8%를 밑도는 경우도 많다. 대치동 성창공인 관계자는 “전세금 2억2000만원인 은마아파트 31평형을 월세로 돌리면 보증금 5000만원에 월 90만원 정도를 받을 수 있다”고 말했다. 연간 월세이율이 6.35%에 불과한 셈이다.

소형아파트 월세수요가 많은 강북도 마찬가지. 창동 쌍용 25평형의 경우 8.5% 안팎이며 주공 15평형도 11%대에 그친다. 인근 성진공인 이현오 사장은 “시중 금리가 낮은데 굳이 높은 월세이율을 감수할 세입자가 있겠느냐”고 반문했다.

한때 20%를 웃돌던 월세이율은 저금리 기조가 정착되고 은행 대출이 쉬워지면서 급속히 하락하고 있다.

▼전세금 상승 부채질 우려▼

▽전세금 상승 부작용〓월세이율을 인위적으로 규제할 때 나타날 수 있는 악성 시나리오는 전세금과 월세이율의 동시 상승.

주택산업연구원 장성수 연구실장은 “임대수요가 크게 늘어 월세이율이 상승압박을 받을 경우 집주인들은 전세금을 올리는 쪽으로 방향을 틀 수 있다”고 지적했다.

월세이율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율. 따라서 전세금을 대폭 올리면 월세이율을 규제해도 효과가 없는 셈이다. 전세금 1억원짜리 아파트를 월세 15%로 세놓은 집주인이 월세이율을 그대로 둔 채 전세금을 1억5000만원으로 올려 월세를 받을 수도 있다는 설명이다.

정부가 제한한 월세이율이 자칫 정부가 ‘보장하는’ 월세이율로 인식될 수도 있다. 15% 상한선은 곧 15%까지는 받을 수 있다는 의미이기 때문이다.

반면 소득 대비 월세금이 과도한 상태이기 때문에 월세이율 규제가 효과를 가져올 수 있다는 의견도 나름대로 설득력을 얻고 있다.

건설산업연구원 김근용 연구위원은 “현재의 임대료와 소득수준을 감안하면 매달 지불해야 하는 월세가 서민 주거안정을 크게 위협하고 있다”며 “정부의 이율제한은 불가피하다”고 말했다.

▼“공공부문 짐 민간 떠넘겨”▼

▽공공부문 역할 민간에 떠맡겨〓외국에서도 서민 주거안정을 위해 정부가 임대료를 제한한다. 영국은 임대료 상승률을 법으로 정하는 ‘페어 렌트 시스템(Fair Rent System)’을 운영한다. 일본도 도시기반공사를 통해 임대료를 조절한다.

한국과 다른 점은 각국의 임대료 규제가 공공부문이 건설한 주택에만 적용된다는 것. 민간이 지은 주택은 시장 자율에 맡겨 놓는다.

이는 공공부문이 건설한 임대주택이 한국에 비해 월등히 많기 때문에 가능하다. 영국은 전체 주택 가운데 공공부문이 지은 영구임대주택이 10%를 차지한다. 프랑스는 17%, 네덜란드는 36% 수준이다.

이에 반해 한국은 6.56%에 그친다. 그나마 2년6개월 후면 일반분양으로 전환되는 임대주택을 제외한 순수 공공임대주택은 2.34%에 머문다. 정부가 임대시장 안정을 위해 동원할 수 있는 수단이 절대적으로 부족한 셈이다.

민간연구소 관계자는 “월세이율 제한은 그간 임대주택 건설에 소홀해온 정부가 뒤늦게 민간에 공공부문이 맡아야 할 짐을 떠넘기는 격”이라고 지적했다.

결국 분양으로 전환되지 않는 순수 임대주택 건설을 확대해야 한다는 게 전문가들의 진단이다. 여기에 미국과 캐나다처럼 저소득층에는 임대료 일부를 지원하는 방안도 고려해야 한다고 주문했다.

고기정기자 koh@donga.com

1월 월세가격 동향 (단위:%)
구분		서울	수도권	광역시	지방	평균
월세이율		1.10	1.19	1.29	1.39	1.24
월세전환 요구율		36.5	34.2	34.4	26.0	33.5
월세전환 계약률		16.6	15.6	18.2	10.6	15.8
임대차 계약 분포	전세	60.4	60.8	50.1	53.6	55.8
	보증부 월세	39.0	38.5	44.7	38.4	40.4
	순수 월세	0.6	0.7	5.2	8.0	3.7

※월세이율={월세금/(전세보증금-월세보증금)}×100