[부동산]서울 주거지역 세분화 어떻게 되나

서울시가 전체 면적의 85%에 이르는 일반주거지역을 주변 환경 조건을 고려, 용적률(부지면적 대비 건물총면적)을 1∼3종으로 세분화하는 구체적인 절차를 마련했다.<본보 21일자 A27면 참조>

이에 따라 2003년 6월까지 서울시내 주거지의 용적률은 현행 300%에서 종별로 150∼250%로 하향 세분화되면서 개발 수익에 적잖은 차이가 생기고 희비도 엇갈리게 될 전망이다.

▽1종 주거지〓세 가지 경우다. 우선 구릉지 및 경사도 10도 이상인 지역이 50% 이상인 주택지, 개발제한구역이나 녹지에 인접한 지역 등 도시 경관과 자연 환경의 보호가 필요한 지역이다. 전용주거지역이나 자연녹지 인접지, 주민들의 주거환경 보호 요구가 있는 저층 주택가도 대상이다. 최고 고도 제한지구(4층, 15m)나 자연경관지구, 문화재보호구역 등도 포함된다. 이 경우 종로구 평창동과 구기동, 서초구 방배동, 서대문구 연희동 등 일대가 유력한 1종 주거지 후보지다.

1종이 되면 지을 수 있는 건물은 용적률 150% 이하, 건폐율(부지면적 대비 건물 1층 바닥면적) 60% 이하, 4층 이하로 제한돼 아파트 업무시설 공장 등의 신축이 금지된다. 다만 근린생활시설은 부분적으로 허용된다.

▽2종 주거지〓원칙적으로 1, 3종 주거지로 지정되고 남은 지역이 대상이다. 다세대 다가구 주택 밀집지, 10층 이하의 아파트나 연립주택 등 공동주택 밀집지 등이 유력하다. 또 지하철역세권 배후지나 역세권에 포함되지만 이면도로변 주택지는 2종으로 분류될 가능성이 크다. 2종 지역의 건물은 용적률 200% 이하, 건폐율 50% 이하, 7∼12층 이하로 제한된다.

여기에선 아파트 업무시설 등의 신축은 부분적으로 허용되나 오피스텔 공장은 금지된다.

▽3종 주거지〓지하철 역세권이나 폭 25m 이상의 간선도로 주변의 고밀도, 고층으로 개발된 지역, 정비가 완료된 중고층 주택지, 도시계획사업 등으로 토지이용의 변화가 예상되는 곳 등이다. 용적률 250%, 건폐율 50% 이하 규모로 층수 제한 없이 건물을 지을 수 있다. 건물 용도에도 큰 제한이 없다.

한편 시는 판단이 곤란한 지역을 조정대상지 또는 협의대상지로 분류할 방침.

△재건축을 시행하려는 중저층아파트 단지 △지구단위계획 구역내 일반주거지역 △재개발 사업예정구역 △택지개발사업지구 △주거환경개선사업지구 △대규모 주요 공공시설 부지 등이 협의 대상지가 될 가능성이 크다.

서울시는 이달 중 세분화 매뉴얼과 편람을 각 자치구에 내려보낼 예정이다.

자치구는 이를 바탕으로 내년 9월말까지 구별 특성을 반영, 세부적인 계획을 마련하게 된다. 자치구는 우선 6m, 8m 도로를 기준으로 블록을 나눠 1∼3종 후보지를 구분한다.

자치구는 이후 주민공람→구 의회 및 도시계획위 심의→관련부서 협의 등을 거쳐 서울시에 통보한다. 서울시는 제출받은 서류를 토대로 도시계획위원회의 심의를 거쳐 개발밀도(용적률, 층수)와 개발 잠재력 등을 고려, 해당지역의 종 구분을 최종 확정한다. 최종 결과는 늦어도 2003년 6월 말이면 나온다.

당장 중저층 아파트의 재건축 추진이 빨라질 것으로 보인다. 1, 2종으로 분류되면 지금보다 낮은 용적률이 적용돼 사업수익성이 떨어지기 때문. 종합부동산컨설팅업체 ‘21세기컨설팅’의 한광호 과장은 “중저층 아파트나 연립주택이 밀집된 곳, 산 주변, 구릉지 등은 재건축을 서두르지 않으면 재건축이 불가능할 수도 있다”고 말했다.

이번 발표가 재건축 대상 아파트의 가격 하락으로 이어지지는 않을 것으로 분석된다. 서울시 관계자는 “재건축을 추진 중인 곳은 주민과 협의를 거쳐 세분화 작업을 한다”며 “현실 여건을 충분히 반영할 것이므로 사업성이 악화될 단지는 많지 않다”고 말했다.

그러나 지역에 따라 땅 값 하락은 불가피할 전망. 부동산컨설팅업체 ‘리얼티코리아’의 박재열 실장은 “1종 주거지역으로 분류될 곳은 가격 하락이 두드러질 것”이라고 내다봤다.

<황재성·이은우기자>jsonhng@donga.com

▼문답풀이▼

-새 기준에 따라 2종으로 분류된 곳의 중고층아파트는 재건축이 거의 불가능한데….

“현실을 감안해 종 분류가 이뤄진다. 이 때문에 재건축을 하지 못해 노후 슬럼 지역으로 탈바꿈할 곳은 거의 없다. 다만 단독 연립주택 밀집지에 들어선 ‘나 홀로’ 중고층 아파트는 재건축이 불가능할 것이다.”

-역세권은 모두 3종 주거지역으로 분류되나.

“역을 끼고 있더라도 주거환경 보호가 필요한 중저층 주택 밀집지는 2종으로 분류한다. 역세권에서 3종으로 지정될 곳은 상업 업무 유통 편의 근린 시설이 위치해 지역 발전을 주도하는 곳이다.”

-이미 지은 건물이 세분화 기준을 초과하면 어떻게 되나.

“허가를 얻어 공사 중이거나 완공한 건물은 적용을 받지 않는다. 건물을 헐고 새로 지을 때는 새 기준에 따라야 한다.”

-인접한 두 집이 서로 다르게 종 분류가 될 수도 있나.

“그렇지 않다. 블록 단위로 종이 분류되며 블록을 나눌 최소 단위는 폭 6m 이상 도로이기 때문이다. 폭 25m 이상 간선도로에 접한 집이 3종으로 지정되더라도 도로 뒤쪽은 2종으로 분류될 수 있다.”

-세분화 시행 전에 재건축을 하려면….

“이번에 마련된 세분화 기준에 맞춰 재건축을 한다면 재건축사업을 승인받을 수 있다. 세분화 기준에 들지 못하면 서울시와 각 구청이 절충안을 마련한다.”

<이은우기자>libra@donga.com