[부동산]전셋집 안전하게 옮기려면…입주 즉시 확정일자 받아야

회사원 김상훈씨(33·서울 강서구 염창동)는 전셋집 계약기간이 끝나 다음달 초 양천구 목동으로 이사간다.

권리관계가 깨끗한 집을 찾아 계약까지 마쳤지만 혹시나 하는 불안감을 떨칠 수 없다. 2년전 전세계약이 끝나고도 한동안 돈을 돌려받지 못해 낭패를 봤기 때문이다. 당시는 외환위기 탓에 부동산가격이 폭락했던 시기. 김씨는 일단 전세금 중 일부만 받고 이사를 간 뒤 3개월 뒤에야 나머지를 돌려받았다. 집이 경매에 부쳐지는 등 최악의 상황은 아니었지만 세입자의 설움을 톡톡히 겪었다.

별 탈 없이 계약기간 동안 살고 전세금을 안전하게 돌려받을 방법은 없을까.

▽권리관계 확인은 기본〓계약에 앞서 집의 권리관계를 확인하는 것은 기본이다. 등기부등본 등 공부(公簿)서류를 통해 근저당 가압류 가처분 등 흠이 없는 집인지 파악한다. 근저당 금액이 주택시세의 70% 이하이고 별 다른 하자가 없다면 전세계약을 해도 큰 문제는 없다.

그러나 웬만하면 근저당이 설정된 집은 피하는 게 좋다. 계약은 집 주인과 직접 해야 한다. 대리인과 계약할 때는 소유자의 인감이 찍힌 위임장을 붙여 계약서를 작성해야 한다.

▽전입신고와 확정일자〓입주와 함께 전입신고와 확정일자 날인을 끝내야 한다. 손쉬우면서도 강력한 세입자 보호수단이 된다.

전입신고와 전세계약서 상 확정일자 날인은 모두 동사무소에서 할 수 있다. 전입신고를 하면 계약기간 동안 집을 비우지 않아도 되는 권리가 생긴다. 확정일자를 받으면 집이 경매처분될 때 낙찰대금에서 전세금을 돌려받을 수 있는 권리가 생긴다. 물론 전입신고 및 확정일자 날인 이전에 근저당 가압류 등이 없어야 한다.

계약서를 잃어버리면 낭패를 당할 수 있다. 계약서에 확정일자가 날인돼 있기 때문에 계약서를 분실하면 확정일자의 효력을 잃어버리기 때문이다.

▽전세권 설정〓집에 전세권을 설정해두면 가장 안전하다. 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 별다른 절차없이 바로 집을 경매처분해 보증금을 확보할 수 있다.

해당 주택에 살지 않더라도 전세금을 지킬 수 있다. 다만 전세권을 설정하려면 집주인의 동의가 필요하고 돈도 든다. 법무사 사무실에서 전세권 설정을 대행해준다. 전세금이 1억원선이면 수수료는 50만∼60만원 정도.

집의 권리관계가 께끗하다면 돈을 들이면서까지 전세권 설정을 할 필요가 없다. 입주 때까지 집에 아무런 권리관계(근저당 가압류 등) 설정이 없다면 확정일자 날인과 전입신고만으로 충분히 전세금을 보호할 수 있다.

▽주택임대차 신용보험〓세입자가 여러가지 이유로 전세금을 돌려받지 못할 때 보험회사가 전세금을 돌려주는 보험상품. 전세권 설정과 달리 집주인의 동의가 필요없다. 보험료는 연간 보험가입금액(보통 전세금)의 0.7%. 5000만원에 전세입주한 사람이 1년짜리 계약을 하면 35만원(5000만원×0.7%×1년)이다. 서울보증보험(02―3671―7000)에서 취급한다.

▽소액임차보증금 우선변제권〓전세금이 소액이면 집이 경매처분될 때 권리관계나 전입신고 시기에 관계없이 우선적으로 일정 금액을 세입자에게 돌려주는 제도다. 서울 및 광역시는 3000만원 이하, 지방은 2000만원 이하인 경우 이 혜택을 누릴 수 있다. 우선 변제받는 금액은 서울 및 광역시 1200만원, 지방 800만원 등으로 소액인 것이 한계다.

▼전세금 보호장치▼

보호 장치	특징	유의사항
확정일자 날인	전입신고와 함께 동사무소에서처리. 편리하고 강력한 효과	계약서 분실주의 입주 전 근저당이 설정된 주택이면 전세금 보호 어려울 수 있음
전세권 설정	가장 강력한 전세금 보호수단	집 주인이 동의해야 가능
주택임대차 신용보험	전세금 환불 보장 보험상품	보험료 납부 부담
소액임차보증금 우선 변제권	경매시 다른 권리관계에 우선해 임대보증금 중 일부 배당받음	최고 1200만원까지만 전세금 확보

<이은우기자>libra@donga.com