[재테크]적은돈으로도 투자 ＂OK＂…부동산 간접상품 첫 선

입력 2000년 7월 19일 18시 58분

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“앞으로 부동산값이 오를까요” “글쎄요. 예전같지는 않겠죠”

과거처럼 부동산투자가 앞으로도 수익을 가져다줄 지는 일반투자자의 주요 관심사지만 거액의 자금이 드는데다 수익성도 예전같지 않아 투자메리트가 떨어져있는 것이 사실.

그러나 선진국에서 이미 보편화된 부동산 간접금융상품이 최근 국내에도 도입되고 있어 눈여겨볼만하다. 부동산투자와 금융기법을 결합시킨 부동산 간접금융상품은 안정적으로 상대적인 고수익을 얻을 수 있을 뿐만 아니라 적은 자금으로 부동산투자를 할 수 있는 잇점있다.

▽은행 부동산신탁상품〓국민은행은 시중은행으로서는 처음으로 19일 ‘부동산투자신탁’상품을 선보였다. 이 상품은 투자자로부터 자금을 모아 투자한 뒤 수익금을 돌려준다는 측면에서 일반신탁상품과 같다. 그러나 투자대상이 부동산 관련 자산이라는 점에서 틀리다. 즉 자금을 모아 △직접 부동산을 매입해 개발 임대사업을 하거나 △부동산을 담보로 발행되는 부동산담보증권(MBS)의 투자 △부동산개발에 자금을 대주는 프로젝트 파이낸싱 등에 자금을 운용하게 되는 것. 최저 가입한도가 500만원 이어서 소액으로 투자가 가능하며 1년 6개월 뒤에 일시에 배당을 받게된다. 중도해지는 불가능하지만 긴급자금이 필요할 때 가입금액의 80% 범위내에서 담보대출을 받을 수 있다.

국민은행 한경수(漢慶洙)팀장은 “부동산을 개인이 투자할 때 거액이 들고 투자과정이 복잡하지만 신탁상품에 가입하면 소액으로 간편히 투자할 수 있다”며 “투자물건을 엄선하기 때문에 수익률도 12% 정도는 될 것으로 예상하고 있다”고 말했다.

현재 주택 조흥 하나 평화은행도 별도의 팀을 구성해 부동산신탁상품을 준비중이어서 연내 관련 상품이 잇따를 것으로 보인다.

▽부동산 뮤추얼펀드(REITs)〓간접부동산금융상품의 총아가 부동산 뮤추얼펀드. 미국에서는 99년말 현재 200여개의 부동산 뮤추얼펀드가 상장돼있고 20년 동안의 평균 수익률이 28%로 주가지수 수익률 21%를 앞지르고 있다.

은행 부동산신탁상품이 신탁형이라면 부동산뮤추얼펀드는 회사형으로 뮤추얼펀드 회사의 주식을 개인투자자들이 사는 것. 즉 주주로 참가해 배당을 받는 형태다. 운용대상은 마찬가지로 부동산 관련 자산.

건교부가 지난 4월 관련법인 ‘부동산투자회사법’을 제정해 9월 정기국회에 상정하겠다고 밝혀 내년들어 부동산뮤추얼펀드 등이 대거 생겨날 전망. 초기에 부동산뮤추얼펀드는 모은 자금으로 임대사업을 통해 수익을 남길 것으로 보인다. 점차 아파트 상가건물 토지를 담보로 발행되는 MBS에 투자해 고수익을 올리겠다는 것이 현재 부동산뮤추얼펀드는 준비하고 있는 부동산업계의 복안.

국민은행 한팀장은 “주택보급률이 100%에 도달하면서 점차 개인이 투자해서는 부동산에서 투자수익을 올리기 어려운 만큼 이같은 간접상품에 관심을 가져볼만 하다”고 말했다.

한편 최근 한국토지공사나 한국토지신탁 등이 개별적으로 부동산담보증권(MBS)를 발행해 높은 인기를 얻고있으나 기관투자가들이 물량을 독식해 개인이 투자하기는 현재로서는 어려운 실정이다.

▼리츠란▼

리츠(Real Estate Investment Trusts)는 부동산 투자를 전문으로 하는 뮤추얼펀드.

투자자들로부터 금전을 위탁받아 부동산 또는 부동산 관련대출에 투자한 뒤 수익을 투자자들에게 배당하는 회사 또는 투자신탁을 말한다.

리츠의 지분은 일종의 주식으로 대부분 증권거래소에 상장된다. 1960년대에 이 제도를 도입한 미국을 비롯해 영국 독일 호주 일본 등이 모두 리츠의 상장을 허용한 상태. 우리나라도 건교부에서 상장을 전제로 올 가을 국회에 관련법 상정을 추진하고 있다.

상장될 경우 투자원금의 운용처와 수익률을 매일 공시해야 하기 때문에 개인투자자들의 감시가 가능해진다.삼성경제연구소는 5월 보고서에서 리츠시장이 5년후 30조원으로 성장할 것으로 내다봤다.

부동산뮤추얼펀드 주의: 지난해말부터 리츠에 관한 법률이 제정된다고 알려진 후 ‘00부동산뮤추얼펀드’ ‘00부동산신탁’ 등의 간판을 내건 유사 업체들이 등장하고 있으나 투자자들은 주의해야한다. 법 테두리에 없는 회사들이기 때문에 투자자 보호장치가 없기 때문.

실제 컨설팅 업체들이 대규모 토지 개발 계획이나 관광지 인근 지역 개발을 미끼로 투자자를 물색하고 있고 자본력이 취약한 일부 건설업체도 상가를 분양하면서 ‘국내 최초의 뮤추얼펀드’라며 개인들을 유혹하고 있는 실정이다. 투자자 개인이 해당 토지나 건물에 등기를 하는 식으로 운영되고 있어 투자자금을 회수하고 싶어도 자기 지분을 팔아야만 하는 등 환금성이 낮다는 점도 피해가 우려되는 부분이다.

<박현진기자>witness@donga.com