[부동산/7개권역 그린벨트 해제]정부발표내용-과제

71년 제도가 도입된 후 처음으로 대대적인 수술이 가해진 정부의 개발제한구역 제도개선방안은 해제지역을 최소화하되 부동산 투기나 환경훼손은 최대한 억제하는데 역점을 뒀다.

★전면해제권역

선정도시 확산 압력이 미미하고 도시 주변 자연환경 훼손 우려가 적어 개발제한구역으로 묶어두지 않고 일반 도시계획에 따라 관리할 수 있는 곳으로 평가된 곳이 선정됐다.

대상권역은 모두 인구수가 100만명 이하로 춘천 청주 전주 여수 진주 통영 제주권 등 7개 중소도시권이다.

다만 수도권의 상수원인 춘천권과 경남 진주시 하동군 사천시 고성군 등의 상수원인 진주권은 수질보전을 위해 개발제한구역에서 해제되면서 상수원보호구역으로 지정되기 전까지는 보전녹지지역으로 지정되거나 건축제한을 받게 된다.

전면해제권역이라도 △표고 △경사도 △농업적성도 △임업적성도 △식물상 △수질 등 6개항의 환경평가를 받고 5개 등급으로 분류된 후 도시계획에 따라 보전녹지 등과 같은 보전지역과 개발사업이 가능한 자연녹지로 분류된다.

건설교통부는 전면해제권역의 토지를 대상으로 환경평가를 거쳐 5개 등급으로 분류한 후 1,2등급지(해당지역 개발제한구역의 60%)는 보전녹지 생산녹지 공원 등 보전지역으로 지정할 방침이다.

다만 개발제한구역에서 해제됐기 때문에 보전지역도 도시계획에 따른 필요성만 있다면 언제든지 개발사업이 가능해진다.

★부분해제권역에서 풀리는 곳

환경평가를 거쳐 상위 1,2등급지는 무조건 개발제한구역으로 남는다. 반대로 4, 5등급지(15% 내외)는 개발제한구역에서 풀려날 가능성이 높다.

3등급지(25%)는 건교부와 지자체가 공동으로 수립하게 될 광역도시계획에 따라 개발제한구역으로 남거나 개발가능한 도시용지로 지정된다.

1일을 기준으로 주민등록 거주인구가 1000명을 넘는 대규모 집단취락지인 경우 환경평가를 받지 않고 우선적으로 해제된다.

해제대상지역은 취락지내 모든 주거용 건축물의 1층 바닥면적을 합산한 면적의 5배까지다. 예컨대 건축물 1층 바닥면적의 합이 1만평이라면 5만평이 해제된다는 것.

건교부에 따르면 인구 1000명이 넘는 취락지구는 서울 진관내외동을 포함, 전국에 30여곳이다.

경기도 시화공단과 경남 창원시 양곡지구 등 개발제한구역내에 있는 2개 산업단지와 개발제한구역 경계선이 마을을 관통하는 전국의 52개 취락지구도 환경평가없이 해제되는 곳이다.

경북 고리 원자력발전소 주변처럼 특수한 목적으로 개발제한구역으로 지정됐으나 지정 목적이 사라진 곳도 환경평가없이 풀려나게 된다.

★환경훼손 최소화

선계획 후개발 원칙이 철저히 적용된다. 또 내년 6월까지 도시내 녹지지역에선 선계획 후개발을 의무화한 개발행위허가제가 도입된다.

아파트 등 공동주택단지가 들어서게 되는 대규모 개발사업은 계획적인 개발이 이뤄지도록 원칙적으로 지자체나 토지공사 주택공사 등이 맡게 된다.

해제지역내 불량 주거지는 주민들이 요구할 경우 재개발지구나 주거환경개선지구로 지정돼 계획적으로 개발하게 된다.

장기적으로 도시개발가능용지의 건폐율과 용적률을 하향 조정하고 도시와 인접한 농촌지역을 계획적으로 통합 관리하는 ‘(가칭)도시농촌계획법’이 신설된다.

★투기 강력 규제

해제로 인한 지가상승이익을 환수하기 위해 개발부담금과 양도소득세가 중과된다.

개발부담금 부과기준인 개발사업개시시점이 개발제한구역 해제시점으로부터 2년전으로 소급 적용돼 개발제한구역 조정에 따른 이익까지도 환수된다.

양도세의 경우 공시지가가 아닌 실거래가를 기준으로 세금을 부과하는 방안이 검토되고 있다.

★주민 보상

소규모 취락지는 취락지구로 지정돼 신축건물의 건폐율이 20%에서 40%로 확대되는 등 행위규제가 완화되고 이축(移築)자금이 지원된다.

개발제한구역으로 지정돼 원래용도대로 토지를 이용하지 못하면 매수청구권이 부여된다.

〈황재성기자〉jsonhng@donga.com