[부동산/주택담보 대출]유효담보액 70~80% 빌려줘

금융기관의 주택담보대출이 홍수를 이루고 있다. 금리는 최저 연 11% 안팎 수준. 담보로 맡길 집만 있으면 이제 은행문턱은 높은 게 아니다. 주택담보대출 이용요령을 알아본다.

▽담보주택이란〓아파트 단독주택 연립주택 등 주거용 주택으로 소유권 등기가 돼있으면 담보로 맡길 수 있다. 상업용 부대시설과 주거용 집이 붙어있는 건물은 담보로 치지 않는 곳도 있어 은행에 확인할 필요가 있다. 은행은 현금화하기 쉬운 아파트를 가장 선호한다. 연립주택 등은 가격변동폭이 커 담보가치가 상대적으로 떨어진다는 것. 하나은행의 경우 아파트 담보에 대해서는 대출금리를 0.5%포인트 깎아준다.

▽담보가액 산정방법〓대출한도는 담보주택 유효 담보가액의 70∼80%. 유효담보가액은 감정가격(아파트 시세표의 하한가)에서 △선순위 저당권 설정금액 △임대차보증금(전세금) △소액임차보증금을 뺀 금액이다. 은행은 전세계약이 없더라도 집주인이 대출받은 후 전세를 줄 경우에 대비, 미리 방 하나당 소액임차보증금(서울 및 광역시는 1천2백만원, 기타 지역은 8백만원)을 공제한다.

▽대출부대 비용〓저당권을 설정할 때는 △등록세(저당권 설정액의 0.2%) △교육세(등록세의 20%) △주택채권 매입액(저당권 설정액의 1%) △법무사 수수료(대출금액의 1.5% 안팎) △담보조사수수료(감정가액의 0.02%, 2만∼10만원) △수입인지대(1만∼15만원) 등을 대출고객이 부담해야 한다. 감정가액 1억2천만원짜리 아파트로 4천만원 가량을 빌리면 부대비용으로 50만원 가량이 소요된다.

▽단기대출은 고정금리, 장기대출은 변동금리〓고정금리로 대출을 받으면만기때까지시중금리의등락에관계없이 처음 돈을 빌릴 때 적용한 금리로 이자를 내면 된다. 변동금리대출은 시중금리에 연동돼 수시로 변한다.대부분은행대출은변동금리다.

향후 대출금리가 상승할 가능성이 있으면 고정금리로, 반대의 경우라면 변동금리로 대출을 받는 게 당연히 유리하다. 다만 금리수준은 변동금리가 고정금리보다 약간 높은 편이다.

금리가 많이 떨어진 요즘에는 1년 이내 단기대출은 고정금리, 1년 이상 장기대출은 변동금리가 유리하다고 전문가들은 말한다. 연 11%대까지 떨어진 대출금리는 사실상 바닥이라고 볼 수 있다. 그렇지만 장기대출이라면 향후 국내금리의 하향 안정추세를 감안, 변동금리를 선택하는게 유리할 것 같다.

▽대출금 상환방법〓대출금을 갚아나가는 방법은 △만기일시상환 △매월 원리금 균등분할상환 △매월 원금 균등분할 상환 등 세가지. 만기일시상환은 달마다 이자만 내다가 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 방식. 원리금균등분할상환은 원금과 이자를 똑같이 나눠 내면서 대출금을 갚아나가는 방식이고 원금균등분할상환은 대출금을 대출기간으로 나눠 매달 원금을 나눠내고 이자는 대출잔액에 대해서만 납부하는 방식을 말한다.

자금사정만 허락한다면 원금균등분할 상환방식이 이자부담이 가장 적다.

▽대출기간은 짧게〓3년짜리 대출자금이 필요한 경우 3년제로 대출받는 게 유리할까, 1년씩 연장하는 것이 유리할까.

기간 가산금리(1년 연장할 때마다 추가로 붙는 대출금리)를 적용하는 금융기관이라면 1년제 대출을 받은 다음 만기시 대출기간을 연장하는 게 이자부담을 줄이는 요령이다. 또 장기적으로 금리가 하락할 가능성이 높기 때문에 가급적 대출기간을 짧게 가져가는 게 유리할 듯.

▽조기상환수수료 여부를 체크한다〓대출금을 만기전 중도상환할 경우 ‘벌칙성 수수료’를 물리는 금융기관들이 점차 늘어가고 있다. 고객이 대출금을 미리 갚으면 자금운용에 차질이 생기기 때문이라는 게 금융기관의 설명이다.

씨티은행 고객이 대출일로부터 5년 이내에 중도상환할 경우 상환금액의 2%를 수수료로 내야 한다. 하나은행은 만기 6개월전까지 조기상환수수료제를 적용한다. 보험사들도 대부분 1∼3%의 조기상환수수료를 고객에게 물리고 있다. 대출기간이 길다고 무조건 좋은 건 아니다.

〈이강운기자〉kwoon90@donga.com