［부동산］ＩＭＦ시대 내집마련 전략

《국제통화기금(IMF) 한파로 가계수입마저 줄어든 서민들에게 12일 개정된 주택공급규칙은 내집마련을 더욱 머나먼 꿈으로 만들고 있다. 바뀐 공급 규칙의 의미와 청약통장 가입시기별 내집마련 전략을 긴급 점검해본다.》

[주택공급 규칙 개정]

▼분양가가 크게 오른다〓표준건축비가 4.5% 인상돼 서울과 수도권에서 공급되는 아파트는 물론 전국에서 건설되는 아파트의 분양가가 평균 2.5∼4.3%가 오르게 됐다.

실시시기는 확정이 안됐지만 내년 상반기 이전에는 시행될 가능성이 높은 분양가 자율화도 문제다.

자율화가 되면 최소한 15% 정도의 분양가 인상 요인이 생겨 시세와 분양가 차이가 큰 용인시 등 일부 지역에선 30∼40% 이상 오르게 된다.

▼소형 주택 공급이 준다〓서울과 의정부 구리 남양주 등 수도권 14개 시에서 건설되는 민영공공주택에 적용됐던 소형주택의무비율이 완전 폐지돼 전용면적 18평 이하 주택 공급이 대폭 줄게 된다.

반면 중대형 아파트의 공급은 늘겠지만 서민들이 집을 마련하는 데 드는 돈의 액수는 커질 수 밖에 없다.

▼주택상환사채가 생긴다〓상환사채는 업체들이 집 지을 땅만 확보하고 아파트값의 최고 60% 한도내에서 발행하는 채권을 사면 우선 분양권을 주는 일종의 입도선매(立稻先賣)제도.

용인 구리 등 인기 지역에서 업체들이 이 제도를 도입할 가능성이 높아 청약통장이 없더라도 5천만원 이상의 뭉칫돈이 있는 사람은 집을 마련할 수 있다.

상대적으로 청약통장이 있지만 뭉칫돈을 확보하지 못한 서민들에게는 기회가 줄어든다.

[이렇게 해보자]

▼청약배수내의 1순위자〓요즘 수도권에서 공급되는 아파트의 순위자격에서 배수에 들 정도로 오래 전부터 가입한 청약통장을 갖고 있다면 집값 상승 여력이 있는 충분한 지역에서 내년 상반기중에 공급될 아파트를 적극 공략해야 한다.

추천 지역은 △용인의 죽전, 동백 △김포의 풍무, 장기 △구리시 일대 △남양주 청학 △파주 교하 일대 등.

특히 이들 지역은 최근의 시중대출금리(20%)를 훨씬 넘는 주택가격 상승이 기대되므로 「주택상환사채」가 발행되면 반드시 매입하는 게 유리하다.

▼그밖의 청약통장 가입자〓세가지 정도의 선택 가능성이 있다.

우선 내년 상반기까지 시장 상황을 주시하면서 투자전략을 세우는 여유를 갖는 게 좋다.

현재의 부동산 시장 상황을 고려할 때 내년 상반기중에 전체적인 부동산 가격의 폭등 가능성은 적다. 그러나 아파트 가격 상승폭이 시중 금리 수준을 넘을 가능성이 높은 지역에서 공급되는 아파트가 있으면 적극적으로 공략하는 게 바람직하다.

두번째 방법은 통장 사용을 포기하고 입주가 시작된 민영아파트를 사는 것.

민영아파트의 경우 입주 후 2개월이 지나면 등기 이전이 가능하다.

아파트 매입에 따른 부담을 최소화하려면 매입 즉시 전세를 놓고 투자금의 절반 정도를 회수하는 것도 요령이다.

세번째는 청약통장을 계속 부으면서 순위를 높여 건설업체들이 공급할 임대주택을 분양받는 것.

앞으로 주택 정책은 임대주택 활성화에 초점이 맞춰져 있으므로 건설업체들이 공급할 임대주택 물량이 크게 증가할 것으로 예상된다.

개인간의 임대와는 달리 법인 임대주택의 경우 법에 근거, 임대료가 산정되고 인상되기 때문에 안정적인 주거수단이 될 수 있다. (도움말:부동산뱅크 이문숙 편집본부장 02―765―0911)

〈황재성기자〉