［재테크］두채 아파트 증여냐 양도냐… 세금줄이기 요령

서울 방배동에 38평짜리 아파트 두채를 가지고 있는 자영업자 K씨. 다음달말 결혼할 예정인 아들에게 아파트 한채를 줄까 생각중이다. 그대로 물려주는 것이 좋을까, 아니면 팔아서 소규모아파트 구입자금 및 생활자금으로 나누어 주는 것이 좋을까가 궁금하다. 어떤 선택이 절세를 하는데 유리한지 알아보기 위해 하나은행 프라이빗뱅킹팀 이승태(李承泰·공인회계사)대리를 찾아가 상담했다. 02―754―2121 이대리는 『아파트를 팔면 양도소득세를, 아들에게 증여하면 증여세를 내야 하는데 어느 것이 유리한지는 아파트 취득시기와 기준시가에 따라 달라진다』고 설명했다. ▼K씨가 아파트를 팔 경우 세금은 얼마나 될까〓많은 사람들이 양도소득세를 주택의 실제 매매가격을 기준으로 계산하는 것으로 알고 있지만 이는 잘못된 상식이다. 양도소득세는 투기혐의만 없다면 주택을 팔 때 기준시가(양도가액)에서 샀을 때 기준시가(취득가액)를 뺀 금액에 대해 부과된다. 세율은 일반적으로 30∼50%. K씨의 아파트는 현재 시가가 2억6천만원이지만 기준시가는 1억4천만원에 불과하다. 실제가격과 기준시가가 이처럼 차이가 나는 이유는 이 아파트가 재건축될 것이라는 소문이 돌면서 최근 가격이 급등했는데 기준시가는 내년에야 이를 반영할 것이기 때문이다. K씨가 지난 88년 10월 이 아파트를 매입했을 당시의 기준시가는 5천2백만원이며 이에 따른 세금은 2천2백50만원이 된다. 만약 K씨가 이 아파트를 산 시기가 1년 뒤나 2년 뒤라면 양도소득세는 크게 달라진다. ▼K씨가 아파트를 증여할 경우 세금은 얼마나 될까〓증여세는 현재의 기준시가에 대해 부과가 된다. K씨의 경우 증여세는 1천80만원이고 증여에 따른 취득세 등 부대비용이 약 2백90만원이다. 따라서 K씨는 이 아파트를 파는 것보다 자녀에게 증여하는 것이 세금면에서 유리하다는 결론이다. ▼다른 사람도 마찬가지인가〓앞서 지적한 대로 양도소득세는 아파트를 구입한 시기에 따라 크게 달라진다. 대체적인 구획선이 될 수 있는 것은 지난 88년. 이전에 아파트를 구입한 사람은 아파트 가격이 크게 올라 양도소득세가 증여세보다 많고 88년 이후에 구입한 사람은 반대로 증여세가 양도소득세보다 많을 가능성이 크다. 또 파는 시기도 변수가 될 수 있다. 다시 말해 지난 96년 중반부터 아파트 가격 상승폭이 컸으므로 이 상승분이 기준시가에 완전히 반영되는 98년 이전에 아파트를 처분하는 것이 양도인지 증여인지를 불문하고 유리하다. 98년 이후 아파트를 처분한다면 증여가 양도보다 유리할 가능성이 크다. K씨 아들이 이 아파트를 증여받은 뒤 3년이내에 처분할 경우 양도소득세 계산을 위한 취득시점은 증여를 받은 시점이 아니라 K씨가 아파트를 구입한 시점이 돼 세금부담이 크게 늘어난다. 〈천광암기자〉