[이남수의 부자 부동산]몸집 커진 부동산 리츠 시장

지난 3년 수익률 평균 31%

주택시장의 침체가 이어지면서 부동산 간접투자 상품에 대한 관심이 높아지고 있다. 부동산 간접투자 상품에는 부동산투자회사(리츠)와 부동산펀드가 있으며 소액으로 부동산에 투자할 수 있고 증시에 상장되면 언제든지 팔 수 있다는 장점이 있다.

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 대출, 유가증권 등에 투자해 그 수익을 투자자에게 돌려주는 주식회사다. 이는 간접투자 상품이라는 점에서 부동산펀드와 비슷하지만 주식의 20% 이상을 공모해야 하고 1인 주식소유 한도(35%)가 있는 점이 다르다. 투자 대상은 과거에는 오피스빌딩이나 준공 후 미분양아파트에 집중됐으나 최근에는 도시형 생활주택, 호텔, 골프장 등 투자범위가 확대되는 추세다.

투자자 편에서는 리츠시장이 커지면서 상품에 대한 선택의 폭도 넓어지고 부동산 임대 및 매각으로 안정적으로 배당수익 또는 양도차익을 기대할 수 있어 관심을 가질 필요가 있다. 한국부동산투자운용협회 발표에 따르면 2002년부터 2009년까지 리츠는 연평균 17.78%의 수익률을 실현했다. 특히 2007∼2009년의 평균수익률이 31.51%로 같은 기간 종합주가지수와 코스닥지수의 상승률인 14.13%, 6%를 능가했다.

2001년 도입 후 정체돼 있던 리츠가 주목받는 것은 저금리로 인한 대체상품의 수요 증가와 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 위축됐기 때문이다. 금융권 PF의 연체율이 증가하고 기존 PF 채권의 부실 우려도 남아 있어 신규개발사업의 자금조달에 빨간불이 켜졌다. 이에 따라 자기자본과 투자자들의 공모자금으로 개발사업을 추진하려는 시행사의 자기관리 리츠 설립 신청이 크게 증가하고 있다.

리츠의 투자방법은 세 가지다. △설립발기인으로 참여하는 방법 △일반 공모에 참여하는 방법 △주식시장에서 상장된 리츠 주식을 사고파는 방법 등이다. 투자자의 조건과 능력에 따라 자신에게 유리한 방법을 택할 수 있다. 리츠의 종류는 투자 대상과 상근 임직원 유무에 따라 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정 리츠로 구분한다. 이 세 가지 중 하나의 형태를 취하되 투자 대상이 개발사업에 한정돼 있는 것이 개발전문 리츠다. 2010년 10월 말 현재 43개 리츠가 설정돼 있다. 세부적으로 자기관리 6개, 위탁관리 8개, 기업구조조정 29개이다. 리츠의 총자산 규모는 7조2000억 원으로 올해 총 7개의 신규 리츠가 설립되는 등 지난해 말보다 5000억 원 이상 증가했다.

투자대안으로서 리츠의 특징은 부동산과 주식이 결합된 금융상품이라는 것이다. 일반 주식이 기업을 기초로 하는 것이라면 리츠는 부동산을 기초로 하는 것이다. 따라서 리츠는 일반 부동산과 명확하게 구분되는 특징을 가지고 있다. 첫째, 안정적이고 양호한 수준의 배당수익을 기대할 수 있다. 부동산투자운용에 의해 수익을 얻기 때문에 배당수익이 안정적이고 양호한 수준을 유지한다. 둘째, 높은 유동성을 지닌다. 부동산은 원래 유동성이 결여되거나 매우 낮다는 단점이 있다. 그러나 리츠를 시장에 유통시키면 부동산투자가 주식투자같이 유동성이 매우 높은 금융상품으로 변한다. 셋째, 안정된 주가수익률을 올릴 수 있다. 부동산에서 나오는 수익을 기초로 주가가 결정되기 때문에 일반주식에 비해 주가수익이 안정적이다. 넷째, 부동산과 연계돼 있어 일반주식에 비해 리츠의 주가는 변동성이 낮고 안정적이다. 다섯째, 소액투자가 가능하다. 보유자금이 적은 소액투자자에게 거액의 부동산투자를 할 수 있는 기회를 제공하는 역할을 한다.

투자를 위해 리츠를 분석할 때는 경영진 및 경영능력, 투자부동산의 입지와 가격의 적정성, 회사의 재무건전성 등을 고려해야 한다. 특히 개발전문 리츠는 개발사업에 대한 투자로 리스크가 높은 만큼 투자 대상과 회사 선택에 신중해야 한다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com