리모델링, 재건축보다 허가 쉽지만 내력벽 변경 등 까다로워

‘골조 놔두고 재시공’ 리모델링 추진 단지 확산세

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올해 입주 30년을 맞은 1기 신도시 등 노후 아파트 단지에서 리모델링 바람이 불고 있다. 리모델링은 기존 아파트를 완전히 철거하고 다시 짓는 재건축과 달리 골조는 유지한 채 증축하거나 지하주차장을 신설하는 방식이다. 재건축보다 규제가 덜해 재건축 사업성이 낮아 추진이 어려운 단지들이 차선책으로 리모델링으로 눈을 돌리고 있는 것이다.

22일 한국리모델링협회에 따르면 이달 기준 수도권에서 리모델링 조합 설립을 마친 단지는 총 62개 단지의 4만5527채로 2019년 12월(37개 단지·2만3935채)에 비하면 60%가량 늘었다. 협회 관계자는 “아직 조합을 설립하지 못한 단지까지 포함하면 실제 리모델링 추진 단지는 더 많을 것”이라고 말했다.

리모델링의 장점은 재건축보다 규제가 덜하다는 점이다. 재건축을 하려면 준공한 지 30년이 지나고 안전진단 D등급 이하를 받아야 하지만 리모델링은 준공 15년 이상에 안전진단 B, C등급을 받으면 추진이 가능하다. 기부채납 의무도 없다.

1기 신도시에서 리모델링을 추진하는 단지가 늘고 있는 건 용적률과 관련이 크다. 기존 단지의 용적률이 200%를 넘으면 재건축 수익성이 낮다고 보는데, 1기 신도시 아파트 대부분이 용적률 200%를 초과한다.

올해 2월 경기 성남시 분당구 정자동 ‘한솔마을5단지’가 1기 신도시 최초로 리모델링 사업계획 승인을 받았다. 현재 1156채인 이 단지는 리모델링을 통해 1255채 신축으로 탈바꿈된다. 경기 군포시 ‘율곡주공3단지’를 비롯해 산본역 인근 단지들도 리모델링 조합을 설립했거나 추진하고 있다. 안양시 ‘평촌 목련2, 3차’도 시공사 선정까지 마치는 등 다른 1기 신도시에서도 추진 움직임이 본격화되고 있다.

이에 따라 리모델링은 건설업계의 새로운 먹거리로 떠오르고 있다. 한동안 리모델링 업계에선 쌍용건설이 강자였다. 하지만 2014년 포스코건설이 전담 부서를 꾸리고 리모델링 사업에 진출하면서 양 강 구도로 재편됐다. 최근 리모델링 사업에 소극적이던 대형 건설사들까지 수주전에 뛰어들면서 경쟁이 치열해지고 있다.

대우건설은 올해 3월 전담 팀을 신설하고 쌍용건설, 포스코건설, 현대엔지니어링과 컨소시엄을 구성해 서울 송파구 ‘가락쌍용1차아파트’ 리모델링 입찰에 참가했다. 대우건설이 리모델링 입찰에 참여한 건 2009년 이후 12년 만이다. 이에 앞서 현대건설은 기존에 리모델링 사업을 담당하던 태스크포스(TF)를 지난해 11월 정식 부서로 재편했다.

하지만 한계도 분명하다. 재건축에 비해 일반 분양 가구가 적어 조합원이 내는 분담금이 늘어날 수 있다. 수직 증축 시 일반 분양 가구를 늘릴 수 있지만 수평 증축에 비해 안전진단이 매우 까다롭다. 지금까지 수직 증축 방식의 리모델링을 허가받은 곳은 한 곳뿐이다.

아파트 무게를 지탱하는 ‘내력벽’을 마음대로 철거할 수 없다 보니 평면상 제약이 크다. 업계에서 내력벽 관련 규제를 완화해달라고 요구하지만 정부는 안전상 이유로 소극적이다. 리모델링도 주민 66.7%의 동의를 받아야 한다. 재건축 주민 동의(75%)보다는 낮지만, 리모델링도 반대하는 주민이 많으면 사업 추진이 무산될 수 있는 셈이다. 리모델링으로 늘어나는 주택은 기존 주택 수의 5∼10% 정도로 재건축보다 공급 효과가 작다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “리모델링은 신규 공급 규모가 적다”며 “수도권 주택 공급난을 해소하기 위해서라도 재건축 규제를 풀어 재건축 추진을 원활하게 해줄 필요가 있다”고 말했다.

김호경 기자 kimhk@donga.com