서울 아파트 월세 양극화 심화…238만원 vs 61만원, 4배 차이

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임대차 2법 시행 이후 서울 아파트 월세시장에서 고가 월세와 중저가 월세 간 격차가 더 벌어진 것으로 나타났다.

16일 부동산 정보서비스 ‘직방’이 2011년부터 올해 11월 12일까지 이뤄진 서울 아파트 월세 거래가격을 분석한 결과 서울에서 거래된 아파트 월세거래가격 상위 10%의 평균 가격은 올해 238만1000원으로 집계됐다. 이는 상위 10%를 제외한 나머지 월세(하위 90%) 평균인 61만2000원보다 3.89배 높은 수준으로, 2011년 월세 실거래가가 공개되기 시작한 이후 격차가 가장 크게 벌어진 것으로 조사됐다.

서울 상위 10% 월세 거래 평균가격은 2018년 232만2000원, 2019년 230만6000원에서 2020년 238만1000원으로 높아졌다. 같은 기간 하위 90%는 2018년 65만 원, 2019년 65만2000원, 2020년 61만2000원으로 낮아졌다. 이는 월세가격만 포함한 것으로 보증금을 고려하지 않은 결과다.

특히 임대차 2법 시행 전후로 2020년 서울 아파트 월세거래가격을 분석한 결과 상위 10%는 시행 이전(1~7월) 평균 215만3000원에서 시행 이후(8월~11월 12일) 240만3000원으로 크게 높아졌다. 반면 하위 90%는 임대차 2법 시행 이전 62만2000원에서 이후 58만3000원으로 오히려 낮아졌다.

함영진 직방 데이터랩장은 “상위 10% 월세 시장은 매물이 부족하고 수요가 많다보니 정부 규제가 작용하기보다는 시장 논리에 따라 가격이 급격히 인상된 것으로 보인다”고 분석했다. 이어 “하위 90%의 경우 전월세전환율 인하 등 규제 영향을 받는데다 기존 전세주택이 낮은 가격의 월세를 낀 반전세 주택으로 전환되면서 평균 월세가격이 낮아졌을 가능성도 있다”고 말했다.

지역별로 보면 고가 월세는 강남 3구(강남, 서초 송파구)와 ‘마용성’(마포 용산 성동구)에 집중돼 있었다. 다만 이 비중은 올해 들어 소폭 적어진 것으로 나타났다. 서울 월세가격 상위 10% 거래 중 강남3구가 차지하는 비중은 2011년 75.7%에서 2016년 57.3%까지 꾸준히 감소하다 2017년부터 다시 증가하며 2019년은 65.8%까지로 증가했다. 하지만 2020년에는 다시 비중이 소폭 감소한 63.2%로 조사됐다. ‘마용성’ 역시 상위 10% 거래에서 차지하는 비중이 2017년 20.7%까지 증가했다 19.7%로 소폭 감소했다.

직방 측은 “강남 3구와 마용성 외 지역에서도 고가로 월세 거래가 이뤄지는 사례가 올해 들어 늘어난 것으로 보인다”고 말했다.

이새샘 기자iamsam@donga.com