‘전대차’ 계약, 집주인 동의 꼭 확인을[고준석의 실전투자]

임차인과의 貰계약 어떻게

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

맞벌이 부부 A 씨(42)는 주말마다 전셋집을 구하러 다니고 있다. 최근 전세가격이 많이 올라 자금 사정에 맞는 전셋집을 찾느라 애를 먹던 중 마음에 쏙 드는 아파트를 찾았다. 계약 날짜를 정한 이후 계약 당사자가 집주인이 아니라 현재 살고 있는 임차인이라는 것을 알았다. 임차인이 다시 전세를 놓는 ‘전전세(轉傳貰)’ 매물이었던 것. A 씨는 이런 경우가 처음이라 계약해도 문제가 없는지 망설이고 있다.

현행법상 임차인이 임차한 주택을 다시 세를 놓는 건 정상적인 임대차 계약이다. 임차인이 전세권설정등기를 했으면 전전세, 그렇지 않으면 ‘전대차(轉貸借)’로 구분한다. 전전세와 전대차는 얼핏 비슷해 보이지만 분명히 다르다.

전전세는 전세권설정등기를 한 임차인이 제3자에게 다시 임대하는 걸 뜻한다. 전세권설정등기를 한 임차인은 집주인의 동의 없이도 전전세를 놓을 수 있다. 따라서 전전세 계약에서는 집주인이 아니라 기존 임차인과 계약을 체결하면 된다. 다만 기존 임차인과 집주인이 전세권을 설정할 당시 전전세 금지조항을 넣었다면 임대를 놓을 수 없다.

전대차는 전세권설정등기를 하지 않은 기존 임차인이 다른 사람에게 다시 임대하는 걸 뜻한다. 전전세와 달리 전대차를 놓으려면 반드시 집주인의 동의를 얻어야 한다. 집주인의 동의 없이 다른 사람에게 임대를 놓은 경우 집주인은 임대차 계약을 해지할 수 있다. 다만 임차인이 건물의 일부분만 다른 사람에게 임대를 놓으면 집주인의 동의를 받지 않아도 된다. 예컨대 임차인이 전셋집 방 3칸 중 1칸만 다른 사람에게 임대하는 건 집주인 동의가 없어도 가능하다는 얘기다.

전전세나 전대차 계약 시 가장 중요한 건 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 안전장치를 둬야 한다는 점이다. 전전세 계약을 앞두고 있다면 반드시 기존 임차인의 전세권이 등기부등본상 1순위인지 확인하고, 계약 후 반드시 전전세권설정등기를 해야 한다. 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 주택을 경매에 부치거나 경매 후 배당에 참여할 수 있는 권리는 등기부등본상 1순위 전세권자에게 주어지기 때문이다. 만약 전세권자가 배당에 참여하지 않더라도 경매를 통해 해당 주택을 구입한 매수인이 전세권을 인수하기 때문에 보증금을 돌려받을 수 있다.

전대차 계약 때 대항력을 갖추는 방법은 다르다. 전차인(轉借人)은 기존 임차인에게 월세나 보증금을 지급한 사실만으로는 아무런 대항력을 갖지 못한다. 따라서 전차인은 임차인이 이사 간 날로부터 14일 이내에 전입신고를 마쳐야 한다. 그래야 기존 임차인의 대항력이 소멸되지 않고 유지되므로 전차인도 보호받을 수 있다.

임차 시 유의할 사항이 몇 가지 더 있다. 전전세 계약을 맺은 뒤 집에 하자가 생기면 기존 임차인이 집주인에게 손해배상을 하지만 전대차 계약으로 들어간 경우에는 전차인이 직접 집주인에게 손해배상을 해야 한다.

전전세와 전대차 계약 시 보증금은 기존 전세보증금을 초과할 수 없다. 기존 전세 계약이 종료되면 전전세와 전대차 계약도 종료된다. 다만 전대차 계약을 맺었다면 집주인이 기존 전세 계약이 만료되기 6개월 전에 전차인에게 계약 해지 통보를 해야 한다.