[Money&Life]서민·실수요자가 투기지역 집 살땐 LTV·DTI 50% 적용

달라진 대출규제 Q&A

23일부터 금융권별로 개정된 감독규정이 시행되면서 ‘8·2부동산대책’에 따른 대출 규제가 본격 적용됐다. 이에 따라 투기지역과 투기과열지구에서는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 모두 40%로 묶이게 됐다. 다주택자가 주택을 추가로 구입할 때는 전국 어디서나 LTV와 DTI가 10%포인트씩 내려간다.

하지만 대출 규제 내용이 워낙 복잡하다 보니 시행 초기 많은 사람들이 혼란스러워하고 있다. 이에 궁금할 만한 내용을 문답 형식으로 정리해봤다.

Q. 무주택자도 투기지역과 투기과열지구에서 집을 사면 40%를 똑같이 적용받나.

A. 서민·실수요자로 분류되면 10%포인트 완화된 기준(LTV·DTI 50%)을 적용받을 수 있다. 무주택 가구주이면서, 부부 합산 연소득이 7000만 원 이하(생애 최초 구입자 8000만 원)고, 주택 가격이 6억 원 이하(투기지역·투자과열지구 기준)인 요건을 모두 만족하는 경우다.

Q. 투기지역에서 아파트를 보유하고 있다면 투기지역에서 주택담보대출을 새로 받을 수 없나.

A. 그렇다. 투기지역 내에서 주택담보대출을 한 건 이상 보유한 가구는 투기지역 주택을 담보로 추가 대출을 받을 수 없다. 다만 기존 주택을 2년 내 팔아 남은 주택담보대출을 전액 상환하겠다는 특약을 걸면 가능하다. 또 주택 구입 목적이 아니라 생활비와 의료비 등 불가피한 사유로 기존 담보로 추가 대출을 받는 것이라면 LTV, DTI 50% 범위에서 가능하다.

Q. 용인에 주택담보대출을 낀 집을 1채 보유하고 있다. 투기지역에서 아파트를 구입할 때 주택담보대출을 받을 수 없나.

A. 마찬가지로 기존 주택을 2년 내 팔아 남은 주택담보대출을 전액 상환하겠다는 특약을 걸면 가능하다. 투기지역이라도 아파트가 아닌 단독주택을 살 때는 특약에 가입하지 않아도 대출을 받을 수 있다. 다만 두 경우 모두 LTV DTI는 40%에서 10%포인트 내려간 30%가 적용된다.

기존 주택담보대출이 1건이 아닌 2건 이상이라면 특약과 관계없이 대출을 받을 수 없다. 꼭 투기지역에서 집을 사고 싶다면 기존 대출 2건을 즉시 상환해야 한다.

Q. 결혼한 자녀가 부모의 투기지역 내 아파트를 담보로 제3자 담보대출을 받았다. 이 경우 자녀는 투기지역 내에서 추가 담보대출을 받을 수 있나.

A. 자녀가 이미 투기지역에 주택담보대출 1건을 가지고 있는 것으로 여겨져 추가로 대출받기 어렵다. 다만 이 경우에도 2년 내에 해당 주택을 처분하고 기존 대출금을 상환한다고 특약을 맺으면 대출이 가능하다.

Q. 투기지역으로 지정되기 전에 아파트 청약에 당첨된 경우는 어떻게 하나.

A. 대책 발표 이전에 청약에 당첨됐다면 아직 계약금을 내지 않았더라도 기존 대출 규제(LTV 60%, DTI 50%)를 적용받는다. 또 대책 발표 이전에 분양권을 사거나 주택 매매 계약을 했더라도 기존 규제를 적용받는다. 다만 대책이 적용된 3일 기준 자신이 무주택 가구주이며, 3일 이전에 아파트를 구입했다는 증빙 서류(매매계약서, 거래신고필증, 계약금 입금 자료)가 있어야 한다.

만약 투기지역 지정 전에 중도금 대출을 받은 경우엔 잔금대출까지도 LTV 60%를 적용해준다. 다만 은행에서 한도를 늘리거나 은행을 바꿀 때는 바뀐 규제를 적용받는다.

Q. 거주용 주택 1채와 임대사업을 위한 주택 3채를 가지고 있다면 1주택자인가, 다주택자인가.

A. 1주택자다. 주택 3채가 임대용 주택으로 등록돼있다는 사실을 명확하게 확인한다는 전제하 에서다.

강유현 기자 yhkang@donga.com