대출규제-미국 금리 인상 여파… 2016년 분양, 서울로 몰려

건설업체들 “미분양 위험지역 회피”… 재건축-재개발 등 5만6719채 공급
2015년보다 37% 늘어… 15년만에 최대
지방은 13만7841채… 35% 줄어

내년에 서울에서 2001년 이후 가장 많은 5만6000여 채의 새 아파트가 분양된다. 반면 내년 지방의 새 아파트 분양 물량은 올해보다 35% 넘게 줄어 서울과 지방 아파트 공급의 ‘디커플링(decoupling·탈동조화) 현상’이 나타날 것으로 예상된다.

가계대출 규제와 미국 금리 인상의 여파로 부동산 시장이 실수요자 중심으로 재편될 것으로 보여 입지여건에 따라 신규 분양단지의 성패가 엇갈리는 ‘분양 양극화’ 현상도 심화될 것으로 전망된다.

21일 부동산114에 따르면 내년 서울에서 공급되는 민간 분양 아파트는 5만6719채로 올해(4만1507채)보다 37% 많다. 2001년(6만2100채) 이후 가장 많은 분양 물량이 쏟아져 나오는 것이다. 주택정비사업의 진행 속도가 빨라지면서 개포주공2단지(강남구 개포동·총 1957채) 등 대규모 재건축·재개발 아파트 분양 물량이 내년에 시장에 풀리기 때문이다. 반면 지방의 공급량은 같은 기간 21만2920채에서 13만7841채로 35% 감소할 예정이어서 아파트 분양 시장의 무게중심이 지방에서 수도권으로 이동할 것으로 보인다.

경기의 내년 분양 물량은 11만5849채로 올해(15만5106채)보다 25% 정도 줄지만 진건지구(남양주시·3662채), 은계지구(시흥시·1770채) 등의 수도권 일부 택지지구에서는 내년부터 본격적으로 민간 분양이 시작된다. 김포한강신도시(김포시·984채), 동탄2신도시(화성시·6749채), 미사강변도시(하남시·1504채) 등 올해 청약 열기가 높았던 2기 신도시에서도 총 1만여 채가 분양될 예정이다.

건설사들도 최근 공급 과잉 우려가 커진 지방 분양 물량을 줄이고 공급이 여전히 부족한 서울에서 아파트 분양에 주력하는 모습을 보이고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “수요가 꾸준한 서울 도심을 제외한 모든 지역의 미분양 위험이 높아졌다”며 “도심 재건축·재개발 사업은 적극적으로 수주하되 서울과 먼 택지지구에서의 분양은 신중하게 접근하고 있다”고 말했다.

하지만 주택시장에 암초가 많은 내년에는 수도권 택지지구와 서울의 분양 열기도 계속될지 장담하기 어렵다는 전망이 나온다. 주택담보대출을 까다롭게 한 가계부채 종합대책이 내년 2월 수도권에 적용되고 대출금리가 오르기 시작하면 주택시장의 수요자들이 쉽사리 움직이지 않을 것이라는 관측이 제기된다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “주택담보대출 규제가 분양 시장의 집단대출에는 적용되지 않지만 시장 분위기가 전체적으로 침체되면서 분양시장의 투자 수요도 위축될 것”이라고 내다봤다.

이에 따라 입지와 브랜드 인지도에 따라 신규 분양 단지들의 성패가 뚜렷이 갈리는 양극화 현상이 심해질 것으로 예상된다. 아파트 분양시장이 분양권을 되팔아 단기차익을 얻으려는 투자자들이 빠져나가면서 입지여건 등을 꼼꼼히 따지는 실수요자 중심으로 재편된다는 것이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “수도권의 전세가율이 여전히 높아 내 집 마련을 하려는 실수요는 꾸준할 것”이라면서도 “생활 기반시설이 덜 갖춰진 수도권 신도시나 지하철 접근성이 떨어지는 택지지구에서는 미분양이 나올 수 있다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “재건축·재개발 아파트 등 서울 도심의 인기 주거지역에 거주하려는 수요는 계속될 것”이라며 “개포주공2단지 등 연초에 분양되는 대단지들의 분양가에 따라 내년 재건축 시장의 향방이 정해질 것”이라고 내다봤다.

천호성 기자 thousand@donga.com