[Money&Life/맞춤 세테크]특수 관계자간 부동산 무상사용, 세금은 어떻게?

임대계약 맺고 임대료 신고·납부해야 증여세 피할 수 있어

[Q]홍모 씨는 아버지 소유의 나대지(공시지가 10억 원)에 본인 명의로 건물을 신축한 뒤 매월 500만 원의 임대수입을 올리고 있다. 임대소득에 대한 소득세는 매년 신고하고 있지만 아버지에게는 토지 사용에 대한 별도의 임대료를 내지 않고 있다. 홍 씨처럼 특수 관계자의 부동산을 무상으로 사용할 경우에는 어떤 세금차문제가 발생할까.
[A]특수 관계자에게 사업용 부동산을 무상으로 사용하게 하면 세 가지 세금문제가 발생한다.

첫 번째는 홍 씨의 아버지에게 부가가치세가 과세될 수 있다는 것이다. 실제로 토지임대용역을 제공하고 있으므로 사업자로 등록하고 적정한 연간 임대료를 계산해 부가가치세를 신고·납부해야 한다. 이때 적정한 임대료란 부동산 시가의 50%에 기획재정부령이 정하는 정기예금 이자율(3.4%)을 곱해 계산된 가액을 말한다. 토지의 시가가 불분명한 경우를 가정하면 기준시가 10억 원의 50%에 정기예금 이자율 3.4%를 적용한 1700만 원이 아버지가 홍 씨로부터 받아야 할 연간 적정임대료가 된다.

홍 씨는 다행히 부가가치세 과세기간인 6개월의 적정임대료가 1700만 원의 절반인 850만 원이어서 부가가치세 납부의무 면제 기준(1200만 원 미만)에 해당한다. 아버지가 다른 소득이 없고 간이과세 배제기준에 해당하지 않을 경우에는 부가가치세 납부의무는 면제된다.

두 번째는 아버지에 대한 소득세 과세 문제다. 특수 관계자에게 부동산을 무상으로 사용하게 하거나 적정임대료보다 적은 임대료를 받고 임대할 때는 적정 임대료와 실제 받은 임대료의 차액에 대해 소득세를 부과하기 때문이다. 따라서 홍 씨의 아버지는 소득세법상 적정임대료인 1700만 원을 본인의 임대소득으로 계산해 종합소득세 신고를 하고 세액을 납부해야 한다.

세 번째는 홍 씨에게 토지 무상 사용이익에 대한 증여세가 과세될 수 있는 것이다. 무상 사용이익이란 부동산가액의 2%를 말하는데, 5년 동안 연간 무상 사용이익을 세법에서 정한 이자율(10%)로 할인한 금액의 합계액이 1억 원 이상인 경우 증여세를 과세한다. 홍 씨는 기준시가 10억 원의 토지를 무상으로 사용하고 있으므로 계산법에 따라 증여재산가액은 7581만 원(10억 원×2%×3.79079)으로 1억 원에 미달해 증여세가 과세되지 않는다. 일반적으로 13억 원이 넘는 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 증여세가 과세된다.

특수 관계자 간의 부동산 무상 사용은 여러 가지 세금 문제가 발생될 수 있으므로 사전에 이를 예방할 수 있도록 임대차 계약을 맺고 일정 수준 이상의 임대료를 수수한 후 신고하는 것이 좋다. 또한 소득세 및 부가가치세 과세 문제에 대비하기 위해서는 소득세법상 적정임대료{(부동산가액×50%)－보증금×3.4%}를 주고받은 뒤 기한 내에 신고·납부해야 한다. 만약 부가가치세와 소득세를 적정하게 신고했다면 증여세 과세문제는 발생되지 않는다.

최용준 세무법인 다솔 세무사