[2013 변호사 법률상담] 전문적인 법률지식과 건전한 법조양심으로 의뢰인의 참된 조력자가 되어주는 이주헌 변호사

부동산거래에 있어서 '동시이행항변권'이라는 말이 있다. 부동산거래에서 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 권리를 말한다. 이처럼 우리가 모르고 있지만, 알아두면 유익한 법률정보들이 있다. 법무법인 청목의 이주헌 변호사에게서 부동산과 건설 분쟁 분야의 법률조언을 들어보았다.

부동산.건설법 분야에서 전문적이고 체계적인 법률서비스 제공

법무법인 청목은 각자의 영역에서 전문적이 법률서비스를 제공하던 변호사들이 보다 체계적이고 효율적인 법률서비스를 제공하고자 2006년 설립되었으며, 일반적인 민형사상 법률문제는 물론, 부동산 건설 부분에 특화되고 전문적인 서비스를 제공하고 있다.

이주헌 변호사는 고려대학교 법학과를 졸업하고 제44회 사법시험에 합격하여 현 법무법인 청목의 설립일로부터 지금까지 법인 총괄변호사로 활동 중에 있다. 그동안 이주헌 변호사는 기업, 조합, 종중, 공공기관, 개인 등의 여러 가지 법률적 문제에 대한 자문과 소송을 대리하였는데, 그 중에서도 부동산과 건설 분쟁에 대한 보다 전문적인 법률서비스를 위해 건설전문대학원에서 공부하며, 법인 내에 '부동산·건설 분쟁연구소'도 개설하여 전문역량을 강화하고 있다.

이주헌 변호사는 요즘 많이 거론되고 있는 재개발·재건축 관련 분쟁과 소송에 대해 그 차이점을 알아두어야 한다고 조언한다. 우선 학교나 도로 등 사회기반시설을 함께 만들면서 아파트 등을 짓는 것이 '재개발'이고, 기반시설은 이미 갖추어진 상태에서 아파트만 다시 짓는 것이 '재건축' 사업이다. 그래서 강북 구도심의 경우 재개발 사업이 많고, 강남의 아파트 단지의 경우 재건축 사업이 많다.

재개발과 재건축 모두 조합의 형태로 사업이 진행되는데, 토지나 건물을 소유하다가 조합원으로 가입하면 지분에 따라 새로 지은 아파트를 조합원 분양가로 분양받게 된다. 통상 조합원 분양가가 주변의 아파트 시세보다 상당히 저렴하기 때문에 조합원에 가입하는 것이고, 이러한 조합원 가입을 위해서 소위 '딱지(재개발 입주권)'를 매입하기도 한다.

이주헌 변호사는 "최근 들어 아파트 거래가격의 하락과 분양저조, 개발제한 등으로 재건축, 재개발 사업 진행이 난항을 겪는 경우가 많아서, 조합에 가입할 때에 신중을 기할 필요가 있고, 조합이 운영되는 동안에 조합장 등 집행부가 조합을 잘 운영하는지 여부를 항시적으로 감독할 제도도 필요하다"고 설명한다.

살고 있는 전셋집도 1년에 한번 정도는 등기부등본을 확인할 필요 있어

최근 집주인이 빚을 갚지 못해 경매로 넘어가는 '깡통주택'이 늘고 있다. 이 때문에 전세금을 돌려받지 못하는 사례 또한 많아지고 있다. 깡통주택으로부터 보호받을 수 있는 방법이 있을까.

이른바 깡통주택이란 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택의 시세보다 많거나 시세와 비슷한 수준인 경우를 말한다. 아파트에 입주할 세입자로서는 당해 아파트의 시세와 선순위 근저당권을 알아보고, 전세보증금과 선순위 저당권의 합계액이 아파트 시세액의 최대 70% 정도를 넘지 않도록 주의할 필요가 있다.

또한, 최초 입주 시에 이러한 조건이 충족되었다고 하더라도, 전세계약 갱신 시에 보증금 인상요구가 있을 경우 위와 같은 점을 다시 확인하고, 아파트 시세의 변동도 체크해야 한다. 이주헌 변호사는 "최소한 1년에 한 번 정도는 살고 있는 아파트의 등기부등본을 발급받아, 집주인이 추가로 대출받거나 가압류 등이 들어오지는 않았는지 확인해볼 필요도 있다"고 조언한다.

신도시 개발로 종종 발생되는 '종중분쟁'

아울러 요즘에는 신도시나 개발로 인하여 보상을 둘러싸고 '종중분쟁'이 적잖이 발생한다. '종중'이란 조상 중에서 어느 훌륭한 조상을 기점으로 그 후손들 중 성년이 된 자를 범위로 하고, 조상의 제사와 후손간의 친목도모를 목적으로 하는 자연발생적인 종족단체다. 과거에는 성년인 남자만 종중원이 됐지만, 판례가 변경되어 여자라도 성년이 되면 종중원이 된다.

종중의 대표자는 직계장손이 되는 것이 보통인데, 경우에 따라서는 방계혈족 중에서 명망이 있는 자가 되기도 한다. 종중원 중에서 못된 짓을 하여 쫒아냈다고 하더라도 종중원에서 제외되는 것은 아니며, 내가 들어가기 싫다고 해서 들어가지 않는 것도 아니다.

종중 분쟁의 대표적인 사례는 종중의 재산으로 있던 선산과 같은 부동산을 종중의 대표자 등이 임의로 처분하여 종중 재산을 횡령하거나, 종중 토지가 수용되어 보상금이 나왔는데 이를 일부 종중원들만 나눠가지고 나머지 종중원들에게는 지급하지 않는 경우, 또 종중 재산을 일부 종중원들에게 명의신탁 하였는데 종중원이 그 재산을 자신의 재산이라고 주장하는 등이다.

최근 신도시 개발 등으로 지방에 별 가치가 없던 토지가 갑자기 수용되어 수십억 원에서 수백억 원의 보상금이 지급되는 경우가 있는데, 종중 재산을 대표자는 일부 종중원들에게 명의신탁을 해놓았던 경우 보상금이 누구의 것인지, 어떠한 범위에서 분배해야 하는지에 대한 다툼이 종종 있다.

이주헌 변호사는 "종중 관련 분쟁의 경우 대부분 30년 이상이 된 소유관계부터 문제가 되고, 관련 기록이나 증거들이 부족하여 입증에 곤란을 겪는 경우가 대부분이기 때문에 분쟁의 초기에 증거자료를 어떻게 수집하여 대응하느냐가 성패의 관건이 된다"고 설명한다.

의뢰인과의 지속적인 관계로 공동으로 사업을 추진했던 성과와 보람이 컸던 사례

이주헌 변호사는 이제까지 수임했던 소송 중 가장 기억에 남는 사례로 주택조합의 자문 업무 중 하나로 꼽았다. 기존 조합장이 시행사와 공모하여 조합 재산을 빼돌리고 이로 인해 조합원들의 분담금이 처음 약속했던 금액에서 몇 억 원씩 올라가는 상황이었다. 이러한 상황에서 기존 조합장과 임원들을 해임하고 새로운 집행부를 선출하여 조합업무를 정상화시키는 업무를 진행하였다고 한다.

이를 위해 이주헌 변호사는 임시총회 개최를 위한 법원의 허가, 임시총회의 진행, 조합집행부 병경 뒤 후속된 소송 대응과 조합운영에 대한 자문 등의 전반적인 법률서비스를 제공했고, 그로 인하여 각 조합원들은 최소 1억여 원씩의 분담금 절감 효과를 거두었다.

이주헌 변호사는 "기존의 변호사들이 해오던 단일 소송에 대한 진행이 아니라 의뢰인과의 지속적인 관계에서 함께 공동으로 사업을 추진하는 업무로서 어려움도 많았으나, 나름의 성과도 컸고 보람도 컸던 사례였다"고 말했다.

전문성과 파트너십, 그리고 고객 만족을 위해 노력하는 법무법인 청목과 이주헌 변호사

법무법인 청목과 이주헌 변호사가 지향하는 목표는 양질의 법률서비스를 보다 친근하고 신속하게 제공하는 것이다. 이주헌 변호사는 "변호사의 법률 조력은 정확성이 생명이다. 민사적인 분쟁이든 형사적인 분쟁이든 의뢰인에게 정확한 법률지식을 안내해야 한다"면서, "이를 위해 부동산, 건설 부분을 특화하여 끊임없이 연구하고, 체계적인 법률서비스를 제공하기 위해 준비할 것"이라고 밝혔다.

또한, 한발 더 나아가 법률지식의 제공에 있어 보다 친근하고 유연한 자세로 임하기 위해 법무법인 청목에서는 상담과 서면은 변호사가 직접 진행하는 것을 원칙으로 하고 있다. 법률전문가가 아닌 사무장이나 직원이 변호사의 관여 없이 임으로 진행하는 관행을 바꾸고 있는 것이다.

그리고 다른 모든 분야와 마찬가지로 법률 분야에서도 적절한 시기의 적절한 대응은 무엇보다도 중요하다. 법무법인 청목은 어떠한 시기에 어떠한 조치를 취해야 하는지에 대한 풍부한 경험을 갖춘 변호사와, 이를 도와주는 숙련된 스텝을 갖추고 있다.

이주헌 변호사는 "연수원부터 약 11년간의 기간은 제가 어떠한 법조인이 되어야 할 것인가를 고민하고 설정하는 시기였다면, 앞으로의 10년은 그동안 익힌 법률적인 지식을 사회와 공감하면서 펼치게 될 것으로 기대한다"면서, "또한, 그 후 10년은 저의 작은 능력을 다른 도움이 될 만한 곳에 함께 쓰려고 한다"고 포부를 밝혔다.

모든 분쟁이나 소송이 그렇겠지만 특히 부동산과 건설 분쟁만큼 조기에 간단한 조치 하나가 전체적인 결론을 좌지우지하는 분쟁은 없을 것이다. 이처럼 사전 지식과 조치가 필요한 부동산과 건설 분쟁을 겪게 된다면 일찌감치 전문가의 도움을 받아보는 것이 중요하다. 법무법인 청목의 이주헌 변호사가 앞으로의 10년에 대해 밝힌 바대로 전문적인 법률지식들을 사회에 나눌 수 있는 법조계 재능기부의 선구자가 되길 기대해본다.

<도움말: 법무법인 청목 이주헌 변호사 www.thegreenlaw.com>
<본 자료는 해당기관에서 제공한 보도 자료입니다.>
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