[Money&Life/맞춤 세테크]토지, 절세가능한 양도 방법은?

“공시가와 시세 차이 크다면 증여 후 양도가 좋아”

[Q.] 경기 용인시에서 땅을 임대하고 있는 이모 씨(64)는 최근 고민에 빠졌다. 인근에 아파트 단지가 들어설 것으로 알려지면서 8억 원에 땅을 팔라는 제안을 받았기 때문. 아들에게 유산으로 물려주려던 땅이었다. 땅을 팔아 현금으로 물려주는 것과 토지를 그대로 증여하는 것 중 어떤 게 나을까?

A. 이 씨의 땅은 공시지가로 3억 원이며, 10년 전 1억5000만 원에 매입했다. 만약 현재 시점에 8억 원에 매각한다면 주민세와 양도소득세를 합쳐 이 씨가 내야할 세금은 약 1억6300만 원이다. 이 씨가 나머지를 아들에게 증여한다면 내야 할 증여세는 1억1000만 원 정도다. 결국 땅을 팔고 증여한다면 부담할 총 세금은 2억7300만 원이다.

반면 당초 계획대로 땅으로 증여할 경우엔 여러 가지 변수가 있다. 우선 2009년부터는 증여받은 후 5년 이내에 양도하게 되면 해당 부동산의 취득가액이나 세율 등은 아버지가 취득할 당시를 기준으로 계산한다. 아들이 납부한 증여세는 양도세 계산 시 필요경비로 공제해주는 이월과세 방법이 적용된다.

이러한 세법 규정에 따라 따져보면 아들이 토지를 증여받을 때 내야 할 세금은 취득세 약 1200만 원과 증여세 3960만 원 정도다. 그리고 이를 5년 이내에 다시 8억 원에 팔았을 때 아버지인 이 씨의 취득가액, 보유기간을 기준으로 양도세 1억5100만 원을 낸다. 결국 이렇게 낸 세금을 모두 합치면 약 2억300만 원이 된다.

땅을 판 뒤 아들에게 현금으로 증여할 때보다 약 7000만 원을 줄일 수 있다는 얘기다. 여기서 주목할 점은 증여의 시점에 따라 세금에 차이가 난다는 것이다.

양도세만 생각하면 양도 후 증여할 때나 증여 후 양도하는 방법에 따라 발생하는 세금 차이는 크지 않다. 양쪽 모두 아버지의 취득가액을 기준으로 하기 때문이다. 하지만 증여는 시점에 따라 세금이 크게 달라진다. 증여 후 양도는 양도세 계산 시 먼저 낸 증여세가 경비로 공제되기 때문이다.

최용준 세무법인 다솔 세무사

여기에 또 다른 변수가 있다. 이 씨가 보유한 대지의 공시지가와 실제 시세에 차이가 있다는 것이다. 현금이 아닌 토지로 아들에게 증여하면 증여세 계산을 기준시가로 하기 때문에 상대적으로 증여세 부담을 줄일 수 있다.

따라서 이 씨와 같은 상황에 처해 있다면 ‘증여 후 양도 방법’을 이용하는게 좋다. 증여세를 기준시가로 계산하기 때문에 그만큼 좋은 세테크 방법이다. 다만 토지가 아닌 아파트처럼 증여가액이 시가로 계산되는 몇 가지 사례에서는 세금 감소 폭이 적거나 오히려 ‘양도 후 증여’보다 더 많은 세금을 낼 수도 있으니 주의해야 한다. 또 증여일 이후 3개월 내에 되팔면 매매금액을 기준으로 증여세가 계산돼 절세효과가 사라질 수 있다.