[8·18 전월세 대책 집중해부]역세권 1억원대 소형 오피스텔 노려라

주거용 오피스텔도 임대사업용 포함

《 부동산시장 장기침체에도 ‘나 홀로’ 인기가 뜨거웠던 오피스텔의 몸값이 더 높아질 것으로 보인다. ‘8·18 전월세 시장 안정방안’으로 주거용 오피스텔이 임대사업용 주택에 포함됐기 때문이다. 앞으로 수익형 부동산의 대표주자인 오피스텔도 임대사업자 등록을 하면 각종 세제 혜택을 받을 수 있어 투자자들의 관심이 더 높아질 것으로 전망된다. 》

‘8·18 전월세시장 안정 방안’에 주거용 오피스텔이 임대사업용 주택으로 포함하는 방안이 담기면서 오피스텔에 대한 여윳돈 투자자들의 관심이 높아질 것으로 예상된다. 동아일보DB

다만 오피스텔은 시세 차익보다는 안정적인 임대수익을 고려해 투자해야 하는 상품인 만큼 임대수요와 주변 오피스텔 공실률, 교통 여건 등을 꼼꼼히 따져보는 게 중요하다. 전문가들은 임대수익률이 상대적으로 높은 1억∼2억 원대 소형 오피스텔을 눈여겨보라고 조언했다. 또 하반기 분양이나 입주를 앞둔 신규 오피스텔도 관심이 커질 것으로 예상했다.

○ 임대수익률은 떨어져도 투자수요 꾸준해 매물 부족

기존 오피스텔 시장은 매매가격이 오르면서 임대수익률은 하락세를 그리고 있다. 서울 오피스텔의 3.3m²당 평균 매매가는 작년 말 956만 원에서 올해 7월 말 981만 원까지 오른 반면 평균 임대수익률은 5.8%에서 5.6%로 내렸다. 경기지역도 매매가격이 작년 말 697만 원에서 지난달 말 715만 원으로 뛰는 동안 임대수익률은 6.4%에서 6.2%로 떨어졌다.

은퇴를 앞둔 베이비붐 세대를 중심으로 투자수요가 꾸준히 늘자 오피스텔 소유자들이 매도호가를 올리면서 임대수익률은 떨어지는 모습이다. 서울 강남역 일대 A공인중개사 관계자는 “가격은 오르지만 최근 금융시장 불안까지 겹치면서 매물을 찾는 사람은 더 늘고 있다”며 “하지만 집주인들이 매물을 내놓지 않아 물건이 귀하다”고 말했다.

이미윤 부동산114 시장분석팀 과장은 “가계대출 규제도 강화되는 만큼 초기 투자부담이 적고 내 돈으로 투자가 가능한 1억 원 안팎의 소액 오피스텔을 사는 게 안전하다”며 “교통이 편리한 서울, 경기 역세권과 업무지역과 연계돼 임대수요가 높은 지역의 소액 오피스텔을 잘 골라 투자해야 한다”고 강조했다.

○ 안산, 시흥 일대는 임대수익률 8%

부동산114에 따르면 서울, 경기지역의 1억 원 미만 오피스텔은 약 5만 실. 서울 강서구의 경우 전체 오피스텔의 24%(2045실)가 1억 원 미만으로 가장 많다. 지하철 9호선 역세권 주변 단지는 교통이 편리하고 사무실이 많은 여의도, 마포와 가까워 임대수요가 풍부한 편이다. 서초(1883실) 마포(1841실) 구로(1446실) 영등포(1405실)도 1억 원 미만 소액 오피스텔이 많은 곳이다.

경기 고양시는 전체 물량의 36%인 1만182실이 1억 원 미만. 파주 LCD산업단지와 일산 일대 출퇴근 수요가 많아 매물이 나오면 바로 팔린다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 안산(4429실)과 시흥(2617실)은 투자금액 부담이 적은 데다 인근 공단 직원들의 임대수요가 높아 임대수익률이 8%대까지 나오는 게 특징. 이미윤 과장은 “서울 구로, 마포, 영등포와 경기 안산, 시흥, 수원 등은 자체적으로 사무실과 공단이 많고 주변 업무지역 수요까지 흡수한다”며 “이들 지역에서 대중교통이 편리한 오피스텔을 잘 고르면 공실 위험이 적고 안정적인 임대수익률을 확보할 수 있다”고 설명했다.

○ 청약 열기 휩쓸려선 안 돼

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상반기 오피스텔 분양시장은 일부 지역에서 청약 경쟁 과열이 빚어질 만큼 인기가 높았다. 하반기 분양을 계획한 오피스텔도 이번 8·18 대책의 혜택으로 청약 열기를 이어갈 것으로 보인다.

서울에서는 22일 본보기집(모델하우스)을 연 주상복합 ‘청계천 두산위브 더제니스’의 오피스텔(전용 32∼84m² 332실)을 시작으로 은평뉴타운 ‘아이파크 포레스트 게이트’, 관악구 신림동 ‘일성 트루엘’ 등이 분양을 준비하고 있다. 인천 송도신도시와 남동구 구월동 등에서도 대규모 물량이 선보일 예정이다.

하지만 오피스텔 분양가도 갈수록 높아지는 추세다. 올 1분기(1∼3월) 3.3m²당 1255만 원이었던 서울 오피스텔 평균 분양가는 2분기(4∼6월) 1327만 원으로 뛰었다. 따라서 신규 분양 오피스텔은 주변 거주 환경과 교통 여건뿐만 아니라 분양가가 주변 시세보다 높지는 않은지 분양가의 적정성도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 관리비, 금융비용 등을 고려한 실제 임대수익률도 확인해야 할 요소다. 또 청약 경쟁률은 높았지만 실제 계약은 저조한 곳이 있으므로 청약 분위기에 휩쓸려 투자에 나서지 않도록 주의해야 한다.

정임수 기자 imsoo@donga.com