[아하! 경제뉴스]민간경매, 법원경매와 어떻게 다른가요?

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《[?] 부동산 경매에 관심이 많은 직장인입니다. 그런데 부동산 경매에는 법원경매 외에 민간경매가 있다고 들었습니다. 민간경매란 무엇이고, 법원경매와 어떻게 다른가요?》

강제집행과 달리 소유자가 경매업체에 위탁
2년전 첫 도입… 권리관계 복잡한 물건 제외

대부분 부동산 경매를 떠올리면 법정의 근엄한 분위기와 어려운 법률 용어, 복잡한 경매 절차부터 연상될 겁니다. 그래서 일반인은 선뜻 경매를 통해 부동산을 사고팔겠다는 생각을 하기가 어렵습니다. 법원경매가 40년 이상의 역사를 이어오면서 국내에서는 ‘부동산 경매=법원경매’라는 인식이 깊이 박혀 있는 탓입니다.

외국에서는 민간경매전문업체를 통해 부동산을 경매로 사고파는 방식이 활성화돼 있습니다. 대표적으로 미국은 특정 장소에서 정해진 시간 안에 치러지는 전통적 방식의 민간경매 시장 규모가 2007년 기준 2700억 달러(약 270조 원)를 넘습니다. 이 가운데 부동산 민간경매 규모가 585억 달러(약 58조5000억 원)나 됩니다. 반면 국내는 경매전문업체인 지지옥션이 2008년 3월 부동산 민간경매를 처음 도입한 뒤 서서히 알려지고 있는 추세입니다.

민간경매든 법원경매든 부동산이라는 상품을 경매라는 경쟁 방식으로 매각한다는 점은 같습니다. 다만 민간경매는 개인이나 기업 등 부동산 소유자가 부동산을 매각하기 위해 자발적으로 경매전문업체에 위탁해 경매에 내놓는 방식이고, 법원경매는 법원이라는 공적기관이 부동산 경매를 강제 집행한다는 차이점이 있습니다.

그렇다면 민간경매는 어떻게 참여하면 될까요. 민간경매로 부동산을 팔고자 하는 사람은 본인이 소유한 부동산을 경매전문업체에 접수시키면 됩니다. 그러면 경매전문업체는 심사를 통해 권리관계가 복잡하거나 분쟁의 소지가 있는 물건을 걸러냅니다.

매도자가 전속 중개 계약을 체결하고 경매 예납금(5억 원 미만 부동산 30만 원, 5억 원 이상 50만 원)을 납부하면 감정평가와 사전 수의계약 절차를 거쳐 매달 정해진 날짜에 경매가 진행됩니다. 매도자는 최저 입찰가로 경매를 시작하는 ‘최저가 경매’로 할지, 감정가의 50%에서 경매를 시작하는 ‘절대경매’로 진행할지 선택할 수 있습니다. 민간경매는 기본적으로 물건당 3차례 경매가 진행되며, 3차에서도 유찰되면 매도자는 경매를 더 진행할지 수의계약으로 전환할지 정할 수 있습니다.

민간경매로 부동산을 사려는 매수자는 민간경매 전문업체의 홈페이지나 신문 공고 등을 통해 물건을 검색한 뒤 보증금 50만 원을 내고 입찰에 참여하면 됩니다. 사전에 경매 참여를 신청해도 되고, 경매 당일 현장에서 입찰 참여 의사를 밝혀도 됩니다. 과거엔 호가를 듣고 번호판을 들어 입찰 의사를 표시하는 방식으로 진행됐지만 요즘은 법원경매처럼 서면으로 입찰표를 작성해 보증금과 함께 제출하는 방식으로 진행됩니다.

민간경매는 부동산 중개시장을 통한 매매와 달리 전문 감정평가사의 감정평가를 거쳐 투명하고 공개적으로 부동산이 거래된다는 점이 매력적입니다. 또 매달 정기적으로 열리는 경매를 통해 매도자가 매매 시점을 예측할 수 있다는 장점도 있습니다. 지지옥션의 강은 팀장은 “부동산 경기침체로 거래가 얼어붙은 요즘 매도자들은 일반 중개시장보다 신속하게 매매가 이뤄진다는 점에서 민간경매 시장에 매물을 내놓는다”고 설명했습니다. 민간경매는 계약을 체결하고 3차례에 걸쳐 경매가 진행될 때까지 통상 100일 정도 걸립니다.

다만 가격 측면에서는 민간경매의 매력이 법원경매보다 다소 떨어질 수 있습니다. 법원경매는 강제성이 있는 데다 유찰될 때마다 최저 입찰가가 20∼30%씩 떨어지기 때문에 시세보다 아주 싼 가격으로 부동산을 취득할 기회가 많습니다. 하지만 민간경매는 일정 수준 이하로 입찰가가 내려가면 매도자가 경매를 중단할 때도 있기 때문에 법원경매만큼 싼 가격에 거래가 이뤄지지는 않는 편입니다.

정임수 기자 imsoo@donga.com