진작에 부부 공동명의 해둘걸…

24억 빌라 종부세, 단독명의 때보다 절반줄어 1132만원

상속-양도세 나눌수록 절세효과 커… 재산세는 해당안돼

‘단독→공동’ 변경은 취득-등록세 등 비용 고려 신중해야

■ 종부세 헌재결정 계기로 본 ‘공동명의 稅테크’

헌법재판소가 종합부동산세법의 가구별 합산 부과에 대해 위헌 결정을 내린 13일, 주택을 남편이나 부인 한 사람 이름으로 등기하고 종부세를 내 온 가정에서는 한숨이 터져 나왔다.

주택 등기를 하면서 부부 공동명의로 등록했다면 많게는 수백∼수천만 원의 세금을 돌려받고 앞으로 종부세를 낼 필요도 없기 때문이다. ‘공동명의의 경제학’을 몰랐던 가정은 톡톡히 대가를 치른 셈이다.

헌재는 “혼인한 부부 또는 가족과 함께 세대를 구성한 사람들에게 더 많은 세금을 내도록 하는 것은 ‘혼인과 가족생활은 개인의 존엄과 양성의 평등을 기초로 성립되고 유지되어야 하며, 국가는 이를 보장한다’고 규정한 헌법 36조 1항에 어긋난다”며 위헌 결정을 내렸다. 외국에서도 어떤 제도건 결혼에 대해 혜택을 주며, 불이익이 발생하지 않도록 하는 것이 일반적이다.

○ 공동명의 여부에 따라 명암 갈려

재산에 대한 과세엔 ‘대인별 과세’와 ‘물건별 과세’가 있다. 대인 과세는 공동소유를 한 경우 절세가 가능하지만 물건별 과세는 절세 효과가 없다.

세법에서 공동소유일 경우 절세가 가능한 대표적 세금은 종합소득세(임대소득), 양도소득세, 종합부동산세다.

서울 강남구 청담동의 69평형 빌라(공시가격 24억8000만 원)를 소유한 A 씨 사례를 예로 들어 보자. A 씨 혼자 보유했을 때 이 빌라의 올해 과세표준은 18억8000만 원으로 농어촌특별세(362만2000원)를 포함해 내야 할 종부세 총액은 2173만2000원이다.

만약 A 씨가 부인 B 씨와 이 빌라를 공동명의로 갖고 있다면 이 빌라의 과세표준은 각각 6억4000만 원으로 1인당 내야 할 종부세는 농어촌특별세(94만4000원)를 포함해 566만4000원이다. 부부 합산액은 1132만8000원으로 A 씨 혼자 보유했을 때보다 무려 1040만4000원이나 세금을 덜 내게 된다.

○ 공동명의 시 부담 줄어드는 양도세

부동산을 공동명의로 했다면 양도세도 줄어든다. 혼자 양도차익 전체에 대해 세금을 내는 것보다 양도차익이 분산되면서 상대적으로 낮은 세율이 적용되기 때문이다.

만일 3억 원짜리 상가를 5년간 보유한 뒤 5억 원에 매각(과세표준 1억5985만 원)했을 경우 단독명의라면 주민세를 합쳐 4538만7540원의 양도소득세를 내야 한다.

그러나 부부 공동명의 후 양도할 경우엔 과세표준이 각각 7867만5000원씩 나눠지면서 한 사람당 1657만4828원씩, 부부 합산액 3314만9656원으로 단독명의일 때보다 1223만7884원의 세금을 아끼는 셈이다.

그렇다고 공동명의로 된 모든 주택에 대해 양도세 부담이 줄어드는 건 아니다. 1가구 1주택으로 양도가액이 9억 원을 넘지 않는 주택은 양도세를 내지 않아도 되기 때문에 단독명의로 하는 것과 공동명의로 하는 것에 차이가 없다.

○ 공동명의로 바꾸는 게 좋을까

이번 헌재 판결로 현재 보유하고 있는 주택을 공동명의로 바꾸는 것을 고려 중인 사람이 많다.

그러나 세무사들은 종부세를 줄이려다가 다른 비용이 더 들 수 있기 때문에 보유 중인 단독명의의 주택을 공동명의로 중간에 바꾸는 것은 잘 따져 봐야 한다고 조언한다.

기존 주택을 부부 공동명의로 바꾸려면 주택 공시가격의 4%나 되는 취득세와 등록세를 내야 한다. 여기에 증여하려는 주택의 지분 가격이 6억 원을 넘으면 배우자 공제 6억 원 초과분에 대해서는 증여세도 추가로 납부해야 한다.

하나은행 이신규 세무사는 “고가(高價) 1가구 1주택의 경우라도 장기 보유하면 종부세 부담을 줄일 수 있고, 양도세도 10년 보유하면 80%나 면제되기 때문에 섣불리 기존 주택을 공동 명의로 바꾸는 것은 권하지 않는다”고 말했다.

아예 주택을 처음 매입하는 신혼부부나 새로운 주택으로 갈아타려는 경우엔 거래세의 추가 부담이 없어 부부 공동명의가 유리하지만 기존 보유자의 경우엔 유불리가 달라질 수도 있다는 것이다.

미래에셋증권 최용준 세무사는 “일단 헌재 결정 관련해서 종부세법이 개정되면 그 내용에 따라 공동명의로 분산하는 것이 유리할지의 여부가 더 명확해진다”며 “내년부터는 증여세율도 낮아지고 종부세도 내년 6월 1일을 기준으로 하기 때문에 내년 5월까지 공동명의로 분산할지를 결정해도 늦지 않다”고 말했다.

신수정 기자 crystal@donga.com